גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התיקון לערבות חוק המכר: מה חשוב לדעת?

על פי התיקון לחוק מכר דירות, יזמים יוכלו שלא להפקיד כבטוחה את מרכיב המע"מ בעסקה וכך יקטן הסכום המופקד על ידם ■ האם יש כאן פתח לפגיעה ברוכשי הדירות ובדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית?

עו"ד ונוטריון עמית יושע / צילום: יח"צ
עו"ד ונוטריון עמית יושע / צילום: יח"צ

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע

"על בעלי דירות בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, בין אם במסגרת תמ"א 38 ובין אם במסגרת מסלול פינוי בינוי, לוודא כי היזם מתחייב להפקיד בידיהם ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל בעסקה, כולל רכיב המע"מ", אומר עו"ד ונוטריון עמית יושע, ממשרד עוה"ד שובל יושע, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.

אולם לדבריו, "יש סיכון שיזמים ישתמשו (בתום לב) בתיקון החדש לחוק המכר, וללא ידיעת והבנת בעלי הדירות יוסיפו הוראה להסכם ההתקשרות לפיה הם פטורים מהמצאת ערבות חוק המכר בגין רכיב המע"מ, המהווה חלק משווי הדירה החדשה - היינו אם שווי הדירה הוא 1,170,000 שקל, יבקשו היזמים להמציא ערבות חוק מכר בסך 1,000,000 שקל בלבד, דבר שכמובן אינו נכון ופוגע בבטוחה לה זכאים בעלי הדירות בפרויקט לצורך הבטחת התמורה בעסקה".

עו"ד יושע אומר את הדברים על רקע אישורו לאחרונה של תיקון מס' 9 לחוק המכר. התיקון מתייחס לביטול מרכיב המע"מ בערבות חוק המכר, אותה ערבות שמפקידים היזמים בידי רוכשי הדירות כבטוחה למקרה שבה לא ניתן יהיה להשלים את הפרויקט ולמסור לרוכשים את דירות המגורים.

חוק המכר המתייחס לעסקת רכישת דירה מקבלן קובע כי רוכשי דירות יעבירו את התשלומים לבנק באמצעות שוברים וכי הקבלנים יצטרכו להעמיד ערבות בנקאית הידועה בשם "ערבות חוק מכר", לפיה במקרה של קריסה ואי יכולת להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה החדשה לרוכש, יועבר סכום הערבות לאחרון, מדובר בסכום השווה לסך התשלומים ששילם הרוכש על חשבון הדירה.

התיקון לערבות חוק המכר: מה חשוב לדעת?/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הערבות ניתנה עד לתיקון האחרון בסכום השווה לסכומים ששולמו בפועל לקבלן, כולל מרכיב המע"מ וזאת על אף שהמע"מ שולם בפועל על ידי הקבלן למדינה. כעת, עם התיקון החדש לחוק המכר, יקוזז רכיב המע"מ מגובה הערבות שמעמיד הקבלן לרוכש הדירה.

לדברי עו"ד יושע, "בהתאם להוראות התיקון, היה וקבלן קרס או פשט את הרגל, והבנק יבחר שלא להשלים את הבנייה, הרוכשים יהיו זכאים לקבלת סכום הערבות ממנה נוכה רכיב המע"מ והמדינה תהיה זו שערבה לתשלום המע"מ ששילמו הרוכשים בעבור הדירה, והיא זו אשר תשלים את הסכום שנגרע כעת מסכום הערבות. מדובר במהלך שקודם בשנים האחרונות במטרה לאפשר לבנקים לתת עוד אשראי לקבלנים. כשעל פי ההערכות בענף, התיקון החדש עתיד לפנות כתשעה מיליארד שקל ממגבלת האשראי של הבנקים".

- האם יזם יכול להחיל את התיקון החדש על עסקאות תמ"א 38?

"לא. בפרויקטים של התחדשות עירונית המצב שונה. במסגרת עסקת רכישת דירה מקבלן, הקונה משלם לקבלן את שוויה של הדירה כאשר התשלום הנ"ל כולל את רכיב המע"מ כחוק. לעומת זאת, במסגרת של תמ"א 38 הריסה ובנייה, בעלי הדירות בבניין לא משלמים תמורה כספית ליזם עבור הדירות החדשות, אלא מוכרים לו זכויות בנייה המאפשרות לו לבנות דירות חדשות שיימכרו לרוכשים חדשים, והוא בתמורה בונה דירות חדשות גם עבורם.

השדרוגים כוללים אמנם את בנייתה מחדש של הדירה כולל תוספות כגון מרפסת, מעלית ממ"ד ומקום חנייה אבל עדיין הכל נעשה במסגרת אותה עסקת קומבינציה. במצב כזה, הואיל ורוב העסקאות הן עסקאות נטו, אין תשלומים המשולמים ליזם על ידי בעלי הדירות כך שאין מדובר בעסקת מכר עליה חל התיקון החדש של ביטול רכיב המע"מ".

- אבל בכל זאת יש מע"מ על שירותי הבנייה, לא?

"נכון אבל המע"מ שחוק המכר מתייחס אליו הוא על שווי הדירה החדשה ואת זה אין לנו בהתחדשות עירונית. בכל מקרה גם אם הייתי רוצה לומר שהמע"מ יתייחס לשווי שירותי הבנייה הרי שהסכום יהיה נמוך הרבה יותר מהמע"מ המשולם בגין שווי הדירה, הכולל גם את רכיב הקרקע.

חשוב לזכור כי הדברים הללו רלוונטיים לתמ"א הריסה ובנייה ולפינוי בינוי בהם היזם הורס את הדירה הישנה ובונה בניין חדש. הם אינם רלוונטיים לתמ"א חיזוק כי שם לא הורסים את הדירה וממילא לא מקבלים ערבות חוק מכר".

- מה המשמעות של כל זה מבחינת הדיירים בהתחדשות עירונית?

"כפי שאמרתי, לאור התיקון החדש לחוק, חובה על הדיירים לעשות בדיקה יסודית שהבטוחה שהם מקבלים מהיזם כוללת את רכיב המע"מ בגין הדירה החדשה, כלומר שהבטוחה שאותה היזם מתחייב להמציא במסגרת ההסכם תהיה על שווי הדירה החדשה כולל רכיב המע"מ. הרציונל מאחורי זה הוא שאם תהיה מניעה כלשהי למסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות הקיימות, ויהיה צורך במימוש ערבות חוק המכר, בעלי הדירות יוכלו לממש את הערבות ולקבל את שוויה של הדירה שהיו אמורים לקבל בבניין החדש ללא קיזוזים".

*** עמית יושע הוא שותף ובעלים של משרד שובל יושע, המתמחה בליווי פרוייקטי התחדשות עירונית

לאתר החברה

עוד כתבות

פרויקט רקנאטי בתל אביב / צילום: יח"צ

לוח הכפל הקשה של היזמים בתחום ההתחדשות העירונית

כמה דירות חדשות הגיוני לבנות בפרויקט של פינוי-בינוי? ● איפה זה כלכלי ואיפה לא? ● בדיקה שערך השמאי ליאור יוסף בדש חושפת מסקנות לא מעודדות

מרכז העיצוב דיזיין סיטי, מעלה אדומים / הדמיה: יח"צ

בכמה שכרה רשת פנדור 600 מ"ר בדיזיין סיטי במעלה אדומים?

ועוד דירות וחללים שנמכרו והושכרו לאחרונה

אילן רביב, כנס רואי חשבון / צילום: כדיה לוי

מיטב דש מתרחב בתחומים האלטרנטיביים: נכנס למימון של יזמי נדל"ן קטנים באירלנד

בית ההשקעות רכש 45% מחברת ניהול תיקי האשראי Lotus Investment תמורת 5.4 מיליון אירו, לצד עוד שותפים ישראלים שרכשו 40% מהחברה האירית ● לוטוס מנהלת עבור משקיעים תיקי הלוואות מגובות בשיעבודים בסך כ-115 מיליון אירו

משה כחלון / צילום: רפי קוץ, גלובס

קרן המטבע חותכת בפעם נוספת את תחזית הצמיחה לישראל

קרן המטבע צופה צמיחה של 3.1% לעומת תחזית קודמת לצמיחה של 3.3%, שגם היא הונמכה בחודש אפריל ● בנוסף, קרן המטבע חתכה את תחזית הצמיחה לכלכלה העולמית ל-3% בלבד בצל מתיחות הסחר בין סין לארה"ב ● התחזית הנוכחית שפרסמה קרן המטבע משקפת האטה בקרב 90% מהכלכלות בעולם

אריאל חסון, מנכל קרדן אן.וי / צילום: יחצ

"כדור השלג בתהל מחייב השקעה מהירה": שווי חברת תשתיות המים צנח בכמעט 90% בשנתיים .

קרן פימי מציעה להשקיע בתהל לפי שווי חברה של 15 מיליון דולר בלבד ● מנכ"ל קרדן אן.וי, בעלת החברה: "הפרסומים על מצבה של תהל גרמו לאובדן אמון בחברה ופגעו בשווי שלה"

נאום מלכת בריטניה אליזבת השנייה בפרלמנט / צילום: REUTERS/Toby Melville

"להבטיח את היציאה מהאיחוד האירופי ב-31 באוקטובר": שבוע ה"ברקזיט" המכריע של ג'ונסון נפתח בנאום המלכה בפרלמנט

מלכת בריטניה אליזבת השנייה הציגה היום את עיקרי המדיניות של הממשלה הבריטית ● "העדיפות העליונה של ממשלתי הייתה תמיד להבטיח את היציאה מהאיחוד האירופי ב-31 באוקטובר"

דירות חדשות בבנייה. 20% מהתשלום בעת החתימה על החוזה, ו־80% בכניסה לדירה  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מדד ספטמבר ירד 0.2%; מחירי הדיור עלו ב-1.3% בחישוב שנתי

שיעור האינפלציה נסוג ומעמיד את בנק ישראל בבעיה: קצב האינפלציה הנמוך עשוי להצדיק הפחתה של הריבית ● ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפי תרבות ובידור (מינוס 2.8%) ● מחירי הדירות בחודשים יולי-אוגוסט עלו ב-0.1% לעומת יוני-יולי, אולם, במחירי הדירות החדשות (בעיקר מחיר למשתכן) נרשמה ירידה של 2.8%

 סיגל רגב–רוזנברג/צילום: אורית פניני

"יש כרוניקה של מוות ידוע מראש, צריך להחליט - ארבע קופות חולים טובות או רק שתיים"

זמן קצר לאחר מינויה למנכ"לית קופת חולים מאוחדת, גילתה סיגל רגב-רוזנברג כי הגירעון השנתי זינק ב-2018 ל-440 מיליון ש' - הגבוה מאז הקמתה ● בראיון ל"גלובס" היא מדברת על התחרות, על ההתמודדות עם משרדי האוצר והבריאות וכיצד היא מתכוונת לייצב את הקופה ולהביא מבוטחים חדשים

הרברט דיס, מנכ"ל פולקסווגן / צילום: REUTERS/Axel Schmidt

פולקסווגן מעכבת החלטה לבניית מפעל רכבים חדש בטורקיה בעלות של 1.4 מיליארד דולר

על רקע התקיפה הצבאית של טורקיה את כוחות הכורדים בגבול סוריה הצפוני, יצרנית הרכבים הגדולה בעולם נוקטת עמדה ● בהמשך להטלת מכסים ע"י טראמפ על פלדה מיובאת מטורקיה, הלירה הטורקית מתאוששת לאחר שבשוק ציפו למכה נוקשה יותר

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס SIMON DAWSON

דיווחים: פריצת דרך במגעים לגיבוש הסכם ברקזיט כבר השבוע

פי הדיווחים, צוותי המשא ומתן של שני הצדדים המתכנסים הערב בבריסל "קרובים להגעה לטיוטה מוסכמת"

חדווה בר / צילום: יונתן בלום, גלובס

בלי ארנק, בלי כרטיסי אשראי: האם מתקרב היום שבו נצא מהבית "רק עם הסמארטפון"

כסף מזומן? "יהיה הרבה פחות, רוב התשלומים יעברו דרך המובייל" ● תשלומי חשבונות? "לישראל ייכנסו גורמים זרים, וביניהם אפל וגוגל. אפליקציות התשלומים ישנו את חיינו" ● והבנקים? "בעוד שנה יתחיל לפעול בישראל בנק דיגיטלי" ● המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, בראיון ל"ליידי גלובס"

במרכז: גרג הגארטי ודניאל פדרסקי מקבלים את הפרס / צילום: AA Hotel and Hospitality Services

רשת פארק פלאזה של אלי פפושדו קיבלה פרס הערכה בבריטניה

פרס ההערכה "קבוצת המלונאות הגדולה בבריטניה" לשנת 2019-2020, שיש המכנים אותו כ"מישלן" של עולם המלונאות, הוענק בחודש שעבר לקבוצת פארק פלאזה הוטל

הבורסה לני"ע בת"א. / צילום: תמר מצפי

הבורסה ננעלה בעליות: מדד ת"א 35 קפץ ב-1.2%, אנרג'יאן זינקה ב-9.6%

המדדים המובילים עלו בדומה לסנטימנט מעבר לים, ת"א 90 הוסיף 0.9% לערכו, מדד הבנקים טיפס ב-0.7% ● תמר פטרוליום דיווחה על חלוקת דיבידנד של 10 מיליון דולר ● טאואר זינקה ב-6.2%, לאומי עלתה ב-1.17%, בזק איבדה 2.5%, קנון זינקה ב-5.3%, מנורה קפצה ב-5.1%, אנלייט אנרגיה עלתה ב-3.7%

סוחרים בבורסת ניו יורק/ צילום: רויטרס, Brendan McDermid

נעילה חיובית בוול סטריט: פתיחה חזקה לעונת הדוחות לרבעון השלישי

מדד נאסד"ק עלה בסיום המסחר ב-1.2%, S&P 500 טיפס ב-1% והדאו ג'ונס הוסיף 0.9% ● מחיר הנפט ירד ב-1.5% ● ג'י.פי מורגן, סיטיגרופ ובלאקרוק עקפו את התחזיות ברבעון השלישי של השנה ● יונייטדהלת' העלתה את תחזית הרווח לשנה לאחר הדוחות ● ג'ונסון אנד ג'ונסון עקפה את התחזיות ● זינוק מחיר בשר חזיר הקפיץ את האינפלציה בסין לשיא של 6 שנים ● מדד המחירים לצרכן בסין עלה ב-3% בספטמבר ● פולקסוואגן מעכבת בניית מפעל בטורקיה בצל תקיפת הכורדים

אמיר ירון/ צילום: איל יצהר

מדיניות הריבית ממשיכה לתדלק את השווקים

המשקיעים בארץ מצפים כי בנק ישראל יילך בעקבות הפד ויוריד את הריבית, ובהתאם נרשמות עליות נאות באפיק האג"ח ובמדדי המניות בישראל

ח״כ אביגדור ליברמן, יו״ר ישראל ביתנו / צילום: טל שניידר

ליברמן: נשמח לשמוע שנתניהו מפרק את גוש הליכוד-חרדים

באשר לאמירות כאילו נתניהו מתעכב עם השבת המנדט לנשיא כי הוא מחכה לשמוע שליברמן מתנער מתמיכה בממשלת גנץ מבחוץ באמצעות הסיעה המשותפת, אמר ליברמן: "היחיד ששיתף פעולה לאורך שנים עם הח"כים הערבים, זה נתניהו"

טראמפ וארדואן במטה נאט"ו בבלגיה ביולי / צילום: רויטרס

טראמפ עוצר את שיחות הסחר עם טורקיה ומקפיץ את המכס על יבוא פלדה

בנוסף הודיע נשיא ארה"ב כי המכס על פלדה מיובאת מטורקיה יעלה ל-50% וכי הוא צפוי להטיל סנצקיות גם נגד בכירים טורקים

אדם נוימן / צילום: שאטרסטוק

קדחת הנדל"ן של אדם נוימן: כל הבתים שמייסד WeWork רכש בזמן שהחברה הלכה והסתבכה

בני הזוג נוימן יצאו למסע רכישות שכלל לא פחות משני נכסי מגורים במנהטן, חווה בווסצ'סטר, שני בתים בהמפטונס ואחוזה בקליפורניה ● בסך הכל הוציאו הנוימנים קרוב ל-90 מיליון דולר על שישה נכסים ועוד בחנו השקעות נוספות בסמוך להידרדרות במצבה של WeWork

ג'יימי דיימון / צילום: רויטרס

הבנקים בארה"ב פתחו את עונת הדוחות ברגל ימין: ג'יי.פי מורגן וסיטיגרופ עקפו את התחזיות לרבעון השלישי

הכנסותיו של גי.פי מורגן הסתכמו ב-28.5 מיליארד דולר; בשורה התחתונה, הרווח למניה עלה ב-4.7% ל-2.45 דולר ברבעון השלישי ● סיטיגרופ היכה את תחזית הרווח וההכנסות, ומנגד גולדמן זאקס עמד בתחזית ההכנסות אך פספס את תחזית הרווח למניה ב-2 סנט

המיליארד והמשקיע קן פישר / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

המשקיע קן פישר איבד חוזה בהיקף 600 מיליון דולר בשל הערה סקסיסטית

מדינת מישיגן משכה את קרן הפנסיה שלה מחברת פישר השקעות של המיליארדר ● זאת לאחר שיו"ר ומייסד חברת ההשקעות העיר הערות סקסיסטיות בכנס בשבוע שעבר