גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התיקון לערבות חוק המכר: מה חשוב לדעת?

על פי התיקון לחוק מכר דירות, יזמים יוכלו שלא להפקיד כבטוחה את מרכיב המע"מ בעסקה וכך יקטן הסכום המופקד על ידם ■ האם יש כאן פתח לפגיעה ברוכשי הדירות ובדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית?

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע

"על בעלי דירות בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, בין אם במסגרת תמ"א 38 ובין אם במסגרת מסלול פינוי בינוי, לוודא כי היזם מתחייב להפקיד בידיהם ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל בעסקה, כולל רכיב המע"מ", אומר עו"ד ונוטריון עמית יושע, ממשרד עוה"ד שובל יושע, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.

אולם לדבריו, "יש סיכון שיזמים ישתמשו (בתום לב) בתיקון החדש לחוק המכר, וללא ידיעת והבנת בעלי הדירות יוסיפו הוראה להסכם ההתקשרות לפיה הם פטורים מהמצאת ערבות חוק המכר בגין רכיב המע"מ, המהווה חלק משווי הדירה החדשה - היינו אם שווי הדירה הוא 1,170,000 שקל, יבקשו היזמים להמציא ערבות חוק מכר בסך 1,000,000 שקל בלבד, דבר שכמובן אינו נכון ופוגע בבטוחה לה זכאים בעלי הדירות בפרויקט לצורך הבטחת התמורה בעסקה".

עו"ד יושע אומר את הדברים על רקע אישורו לאחרונה של תיקון מס' 9 לחוק המכר. התיקון מתייחס לביטול מרכיב המע"מ בערבות חוק המכר, אותה ערבות שמפקידים היזמים בידי רוכשי הדירות כבטוחה למקרה שבה לא ניתן יהיה להשלים את הפרויקט ולמסור לרוכשים את דירות המגורים.

חוק המכר המתייחס לעסקת רכישת דירה מקבלן קובע כי רוכשי דירות יעבירו את התשלומים לבנק באמצעות שוברים וכי הקבלנים יצטרכו להעמיד ערבות בנקאית הידועה בשם "ערבות חוק מכר", לפיה במקרה של קריסה ואי יכולת להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה החדשה לרוכש, יועבר סכום הערבות לאחרון, מדובר בסכום השווה לסך התשלומים ששילם הרוכש על חשבון הדירה.

התיקון לערבות חוק המכר: מה חשוב לדעת?/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הערבות ניתנה עד לתיקון האחרון בסכום השווה לסכומים ששולמו בפועל לקבלן, כולל מרכיב המע"מ וזאת על אף שהמע"מ שולם בפועל על ידי הקבלן למדינה. כעת, עם התיקון החדש לחוק המכר, יקוזז רכיב המע"מ מגובה הערבות שמעמיד הקבלן לרוכש הדירה.

לדברי עו"ד יושע, "בהתאם להוראות התיקון, היה וקבלן קרס או פשט את הרגל, והבנק יבחר שלא להשלים את הבנייה, הרוכשים יהיו זכאים לקבלת סכום הערבות ממנה נוכה רכיב המע"מ והמדינה תהיה זו שערבה לתשלום המע"מ ששילמו הרוכשים בעבור הדירה, והיא זו אשר תשלים את הסכום שנגרע כעת מסכום הערבות. מדובר במהלך שקודם בשנים האחרונות במטרה לאפשר לבנקים לתת עוד אשראי לקבלנים. כשעל פי ההערכות בענף, התיקון החדש עתיד לפנות כתשעה מיליארד שקל ממגבלת האשראי של הבנקים".

- האם יזם יכול להחיל את התיקון החדש על עסקאות תמ"א 38?

"לא. בפרויקטים של התחדשות עירונית המצב שונה. במסגרת עסקת רכישת דירה מקבלן, הקונה משלם לקבלן את שוויה של הדירה כאשר התשלום הנ"ל כולל את רכיב המע"מ כחוק. לעומת זאת, במסגרת של תמ"א 38 הריסה ובנייה, בעלי הדירות בבניין לא משלמים תמורה כספית ליזם עבור הדירות החדשות, אלא מוכרים לו זכויות בנייה המאפשרות לו לבנות דירות חדשות שיימכרו לרוכשים חדשים, והוא בתמורה בונה דירות חדשות גם עבורם.

השדרוגים כוללים אמנם את בנייתה מחדש של הדירה כולל תוספות כגון מרפסת, מעלית ממ"ד ומקום חנייה אבל עדיין הכל נעשה במסגרת אותה עסקת קומבינציה. במצב כזה, הואיל ורוב העסקאות הן עסקאות נטו, אין תשלומים המשולמים ליזם על ידי בעלי הדירות כך שאין מדובר בעסקת מכר עליה חל התיקון החדש של ביטול רכיב המע"מ".

- אבל בכל זאת יש מע"מ על שירותי הבנייה, לא?

"נכון אבל המע"מ שחוק המכר מתייחס אליו הוא על שווי הדירה החדשה ואת זה אין לנו בהתחדשות עירונית. בכל מקרה גם אם הייתי רוצה לומר שהמע"מ יתייחס לשווי שירותי הבנייה הרי שהסכום יהיה נמוך הרבה יותר מהמע"מ המשולם בגין שווי הדירה, הכולל גם את רכיב הקרקע.

חשוב לזכור כי הדברים הללו רלוונטיים לתמ"א הריסה ובנייה ולפינוי בינוי בהם היזם הורס את הדירה הישנה ובונה בניין חדש. הם אינם רלוונטיים לתמ"א חיזוק כי שם לא הורסים את הדירה וממילא לא מקבלים ערבות חוק מכר".

- מה המשמעות של כל זה מבחינת הדיירים בהתחדשות עירונית?

"כפי שאמרתי, לאור התיקון החדש לחוק, חובה על הדיירים לעשות בדיקה יסודית שהבטוחה שהם מקבלים מהיזם כוללת את רכיב המע"מ בגין הדירה החדשה, כלומר שהבטוחה שאותה היזם מתחייב להמציא במסגרת ההסכם תהיה על שווי הדירה החדשה כולל רכיב המע"מ. הרציונל מאחורי זה הוא שאם תהיה מניעה כלשהי למסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות הקיימות, ויהיה צורך במימוש ערבות חוק המכר, בעלי הדירות יוכלו לממש את הערבות ולקבל את שוויה של הדירה שהיו אמורים לקבל בבניין החדש ללא קיזוזים".

*** עמית יושע הוא שותף ובעלים של משרד שובל יושע, המתמחה בליווי פרוייקטי התחדשות עירונית

לאתר החברה

עוד כתבות

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הדיפ פייק מגיע לבית החולים: "זיוף חמור כחלק מקמפיין הונאה"

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר הוועד של הכללית: "להוציא את מאבקי הכוח והתככים שלכם אל מחוץ לשערי בתי החולים"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ