*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע
"על בעלי דירות בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, בין אם במסגרת תמ"א 38 ובין אם במסגרת מסלול פינוי בינוי, לוודא כי היזם מתחייב להפקיד בידיהם ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל בעסקה, כולל רכיב המע"מ", אומר עו"ד ונוטריון עמית יושע, ממשרד עוה"ד שובל יושע, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.
אולם לדבריו, "יש סיכון שיזמים ישתמשו (בתום לב) בתיקון החדש לחוק המכר, וללא ידיעת והבנת בעלי הדירות יוסיפו הוראה להסכם ההתקשרות לפיה הם פטורים מהמצאת ערבות חוק המכר בגין רכיב המע"מ, המהווה חלק משווי הדירה החדשה - היינו אם שווי הדירה הוא 1,170,000 שקל, יבקשו היזמים להמציא ערבות חוק מכר בסך 1,000,000 שקל בלבד, דבר שכמובן אינו נכון ופוגע בבטוחה לה זכאים בעלי הדירות בפרויקט לצורך הבטחת התמורה בעסקה".
עו"ד יושע אומר את הדברים על רקע אישורו לאחרונה של תיקון מס' 9 לחוק המכר. התיקון מתייחס לביטול מרכיב המע"מ בערבות חוק המכר, אותה ערבות שמפקידים היזמים בידי רוכשי הדירות כבטוחה למקרה שבה לא ניתן יהיה להשלים את הפרויקט ולמסור לרוכשים את דירות המגורים.
חוק המכר המתייחס לעסקת רכישת דירה מקבלן קובע כי רוכשי דירות יעבירו את התשלומים לבנק באמצעות שוברים וכי הקבלנים יצטרכו להעמיד ערבות בנקאית הידועה בשם "ערבות חוק מכר", לפיה במקרה של קריסה ואי יכולת להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה החדשה לרוכש, יועבר סכום הערבות לאחרון, מדובר בסכום השווה לסך התשלומים ששילם הרוכש על חשבון הדירה.
הערבות ניתנה עד לתיקון האחרון בסכום השווה לסכומים ששולמו בפועל לקבלן, כולל מרכיב המע"מ וזאת על אף שהמע"מ שולם בפועל על ידי הקבלן למדינה. כעת, עם התיקון החדש לחוק המכר, יקוזז רכיב המע"מ מגובה הערבות שמעמיד הקבלן לרוכש הדירה.
לדברי עו"ד יושע, "בהתאם להוראות התיקון, היה וקבלן קרס או פשט את הרגל, והבנק יבחר שלא להשלים את הבנייה, הרוכשים יהיו זכאים לקבלת סכום הערבות ממנה נוכה רכיב המע"מ והמדינה תהיה זו שערבה לתשלום המע"מ ששילמו הרוכשים בעבור הדירה, והיא זו אשר תשלים את הסכום שנגרע כעת מסכום הערבות. מדובר במהלך שקודם בשנים האחרונות במטרה לאפשר לבנקים לתת עוד אשראי לקבלנים. כשעל פי ההערכות בענף, התיקון החדש עתיד לפנות כתשעה מיליארד שקל ממגבלת האשראי של הבנקים".
- האם יזם יכול להחיל את התיקון החדש על עסקאות תמ"א 38?
"לא. בפרויקטים של התחדשות עירונית המצב שונה. במסגרת עסקת רכישת דירה מקבלן, הקונה משלם לקבלן את שוויה של הדירה כאשר התשלום הנ"ל כולל את רכיב המע"מ כחוק. לעומת זאת, במסגרת של תמ"א 38 הריסה ובנייה, בעלי הדירות בבניין לא משלמים תמורה כספית ליזם עבור הדירות החדשות, אלא מוכרים לו זכויות בנייה המאפשרות לו לבנות דירות חדשות שיימכרו לרוכשים חדשים, והוא בתמורה בונה דירות חדשות גם עבורם.
השדרוגים כוללים אמנם את בנייתה מחדש של הדירה כולל תוספות כגון מרפסת, מעלית ממ"ד ומקום חנייה אבל עדיין הכל נעשה במסגרת אותה עסקת קומבינציה. במצב כזה, הואיל ורוב העסקאות הן עסקאות נטו, אין תשלומים המשולמים ליזם על ידי בעלי הדירות כך שאין מדובר בעסקת מכר עליה חל התיקון החדש של ביטול רכיב המע"מ".
- אבל בכל זאת יש מע"מ על שירותי הבנייה, לא?
"נכון אבל המע"מ שחוק המכר מתייחס אליו הוא על שווי הדירה החדשה ואת זה אין לנו בהתחדשות עירונית. בכל מקרה גם אם הייתי רוצה לומר שהמע"מ יתייחס לשווי שירותי הבנייה הרי שהסכום יהיה נמוך הרבה יותר מהמע"מ המשולם בגין שווי הדירה, הכולל גם את רכיב הקרקע.
חשוב לזכור כי הדברים הללו רלוונטיים לתמ"א הריסה ובנייה ולפינוי בינוי בהם היזם הורס את הדירה הישנה ובונה בניין חדש. הם אינם רלוונטיים לתמ"א חיזוק כי שם לא הורסים את הדירה וממילא לא מקבלים ערבות חוק מכר".
- מה המשמעות של כל זה מבחינת הדיירים בהתחדשות עירונית?
"כפי שאמרתי, לאור התיקון החדש לחוק, חובה על הדיירים לעשות בדיקה יסודית שהבטוחה שהם מקבלים מהיזם כוללת את רכיב המע"מ בגין הדירה החדשה, כלומר שהבטוחה שאותה היזם מתחייב להמציא במסגרת ההסכם תהיה על שווי הדירה החדשה כולל רכיב המע"מ. הרציונל מאחורי זה הוא שאם תהיה מניעה כלשהי למסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות הקיימות, ויהיה צורך במימוש ערבות חוק המכר, בעלי הדירות יוכלו לממש את הערבות ולקבל את שוויה של הדירה שהיו אמורים לקבל בבניין החדש ללא קיזוזים".
*** עמית יושע הוא שותף ובעלים של משרד שובל יושע, המתמחה בליווי פרוייקטי התחדשות עירונית
