עורך דין דב דוניץ ממשרד דוניץ ושות' / צילום: איל יצהר
בשיתוף משרד עו"ד דוניץ ושות'
"בשונה מתחומי עריכת דין אחרים, עורך דין העוסק בתחום ההתחדשות העירונית צריך להיות גם בעל כישורים ויכולות שלא תמיד קשורים לעולם המשפטי. הכישורים הללו כוללים מעבר למומחיות המשפטית הספציפית, גם אספקטים פסיכולוגיים ואף מקצועיים מתחום הבנייה, שבלעדיהם יקשה על עורך הדין לתת את השירות הטוב ביותר עבור לקוחותיו", כך אומר עו"ד דובי דוניץ, לשעבר מבעלי ומנהלי חברת הבנייה דוניץ.
לדברי דוניץ, עורך דין העוסק בתחום צריך להכיר את המטרייה המשפטית הרלוונטית הכוללת את כלל החוקים, הדינים והתיקונים האחרונים בתחומי הפינוי-בינוי, תמ"א 38, חוק התכנון והבנייה וחוק המקרקעין על בוריה. "עליו לדעת מהם הקריטריונים לקבלת היתר בנייה במסלולי תמ"א 38 חיזוק, תמ"א 38 הריסה ובנייה והכרזה על פרויקט פינוי-בינוי. הוא צריך לדעת מה נדרש על-מנת להניע את הפרויקט בצורה הראשונית, כיצד לטפל בהתנגדויות שונות לפרויקט וכיצד לגשר ולהגיע לפשרות עם סרבנים בבניין ומתנגדים מחוצה לו".
- איך הגענו מהתחדשות עירונית לתחום הגישור?
"פרויקטים של התחדשות עירונית, בשונה מפרויקטי נדל"ן קלאסיים של השבחת מגרש ובנייה על קרקע פנויה ללא דיירים בסביבה, מתאפיינים במגע צמוד ואינטנסיבי עם דיירי הבניין בו מבוצע הפרויקט. לדיירים יש ציפיות, בקשות ודרישות לאורך התהליך וכמו כן הם מונעים בין היתר מאינטריגות ויצרים. הוצאתו של הפרויקט לפועל תלויה במידה רבה ביכולתו של עורך הדין להפעיל מיומנויות גישוריות - לנטרל ויכוחים או חילוקי דעות בין הדיירים, בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם או הקבלן. יכולתו הגישורית תביא לגיבוש הסכמות שידחפו את הפרויקט קדימה. אלמלא הגישור הזה, עלול הפרויקט להיתקע בהמשך הדרך".
- מהו לדעתך הפער התפיסתי בין הדיירים ליזמים שגורם לחילוקי דעות כאלה?
"בהרבה מקרים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית חושבים שהם יושבים על מכרה זהב ובאים בבקשות ודרישות לא ריאליות ליזמים. מצד שני, לעיתים קורה שהקבלן והיזם מניחים שיש להם עסק עם דיירים שלא מבינים בתכנון ובנייה, מבטיחים הרים וגבעות ללא כיסוי ועושים ככל העולה על רוחם. עורך הדין צריך לדעת כיצד להוריד את שני הגורמים האלה מהעצים עליהם טיפסו ולהסביר לכל אחד מהם שצריך שניים לטנגו".
דוניץ מדגיש כי אחד הכישורים הקריטיים לעורך דין העוסק בתחום הוא יכולתו לראות את הנולד. "עורך הדין צריך לזהות את הכשלים הלוגיים המאפיינים פרויקטים כאלה ולהיערך לטיפול יעיל בהם. אם נתרכז לרגע בדיירים, הרי שלעתים עמדתם אינה ריאלית והם מפגינים עמדות קשיחות או דרישות מופרזות מדי מול היזמים העלולים להכשיל את הפרויקט. גם בין הדיירים לבין עצמם יימצאו כאלה שמנסים להשיג הטבות או תמורות נוספות לעומת הדיירים האחרים - דבר הדורש גיבוש הסכמות בין כל דיירי הבניין, שאם לא כן, זה יגרום לפיצוץ כשזה יתגלה".
- יש עוד כשלים לוגיים?
"כשל לוגי נוסף קשור לכך שהן הדיירים והן היזם מתייחסים למחלוקות בצורה אישית ורגשית מדי. אנשים נפגעים מיחס קשוח או התבטאויות לא נכונות, ויש להביא לכך שכל הגורמים הללו יסתכלו על הפרויקט בראייה חפצית אובייקטיבית ככל הניתן. צריך להסתכל על הפרויקט כעל יעד שצריך לכבוש, ולא לערב בו רגשות או יצרים מיותרים שרק יכולים לפגוע במטרה".
לדברי דוניץ, כשלים לוגיים נוספים קשורים להימצאות דירות לא הומוגניות באותו בניין כפי שיש גם פערי מידע בין הדיירים. "בבניינים רבים יש תמהיל של דירות שונות. חלק מהדירות גדולות ובעלות מיקום טוב יותר, לעומת דירות קטנות ובעלות כיווני אוויר גרועים. בפרויקט התחדשות עירונית צריך להגיע להבנות בקרב הדיירים, שכל דייר מקבל את השדרוג בהתייחס לגודלה של דירתו ומיקומה בבניין, ללא פיתחון פה עתידי. כשל נוסף נוגע גם לפערי המידע שיש בין דיירים לא מעורבים לדיירים מעורבים יותר שחקרו את הנושא, כמו גם פערי מידע בין הדיירים ליזם או הקבלן. צריך לטפל גם בפערים אלה על-מנת למנוע חיכוכים מיותרים".
- האם עורך דין העוסק בתחום צריך להכיר גם את ההיבטים המקצועיים של הבנייה?
"בהחלט. בקיאות עורך הדין בבנייה הכרחית בפרויקטים כאלה. יש חשיבות להכרת אילוצי הבנייה, הבנת הסוגיות הקבלניות, ידע לגבי מה ניתן ומה לא ניתן לעשות מבחינה הנדסית או כלכלית, מהם הסטנדרטים השונים לבנייה ועוד. כמו כן, על עורך הדין לדרוש הקפדה על ניהול יומני עבודה ופיקוח חיצוני כדי לוודא את השמירה על זכויות הדיירים. אם עורך הדין לא יכיר את הנושאים האלה לעומקם, קיים חשש סביר שהקבלן והיזם יעשו ככל העולה על רוחם בפרויקט".
"בסופו של יום עורך הדין הוא לא קוסם. אם הוא לא מתמצא בסוגיות הקבלניות המקצועיות, כמו גם באספקטים הכלכליים והמימוניים של הבנייה (הליווי הפיננסי של הפרויקט, בטוחות וכיו"ב), הוא לא יוכל למלא את תפקידו כראוי. רק עורך דין שמכיר את המטרייה ואת הגורמים הדרושים להצלחת הפרויקט - המהנדס, השמאי, המפקח ומנהל פרויקט, יוכל לוודא שכולם אכן עושים את מלאכתם נאמנה למען הצלחת הפרויקט".
"יתרה מכך", מסכם דוניץ, "עורכי דין עלולים במקרי כשל להיחשף לתביעות בגין רשלנות מקצועית, ועליהם להיות ערים לכך ולהימנע ככל האפשר מכשלים כגון אלה".
לאתר משרד עו"ד דוניץ ושות' >>