גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יחסינו לאן : מתי כדאי להחליף יזם בפרויקט תמ"א 38?

ההתקשרות בין הדיירים ליזם בפרויקט תמ"א 38 אינה חתונה קתולית ▪ ישנם מקרים לאורך הדרך בהם נדלקות נורות אדומות, שחלקן עשויות להוביל למסקנה שהיזם אינו מתפקד כראוי ויש להחליפו, עם כל הקושי שבמהלך

יחסינו לאן  מתי כדאי להחליף יזם בפרויקט תמא 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
יחסינו לאן מתי כדאי להחליף יזם בפרויקט תמא 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** בשיתוף משרד עו"ד יוסף סמואל ושות'

בטרם "התחתנו" עברו הדיירים והיזם הנבחר תקופת חיזור לא קצרה, במהלכה פקדו את הדיירים מחזרים אחרים בדמותם של יזמי תמ"א 38 ראויים וראויים פחות, שהציעו גם הם את מרכולתם. אך לבסוף, נפל הפור ומערכת היחסים מוסדה לכדי חוזה מחייב. אך כמו בכל מערכת יחסים, לא תמיד העניינים זורמים על מי מנוחות, ולעיתים מגלים דברים על הפרטנר רק תוך כי תנועה, כך שמגיעים למצבים שיש לשאול את השאלה הבלתי נמנעת: יחסינו לאן?

עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברמוב ממשרד יוסף סמואל ושות', המתמחים בייצוג דיירים בעסקאות של התחדשות עירונית, מספרים כי אין מדובר בחתונה קתולית וישנם מקרים לאורך הדרך בהם נדלקות נורות אדומות, שחלקן עשויות להוביל למסקנה שיש להחליף את היזם, עם כל הקושי שבמהלך.

"ככל שהפרויקט מתקדם יותר, כך קשה יותר להחליף את היזם ולכן יש לנסות ולאתר סימני מצוקה ולעקוב אחר פעילות היזם, מיד לאחר מועד החתימה מול הדיירים", מסבירים סמואל ואברמוב. לדבריהם, "את התנהלות הבלתי ראויה ניתן לקטלג לשתי קבוצות מרכזיות - ליקויים ועיכובים, כאשר במיוחד בהקשר של עיכובים יש לבחון להחליף את היזם, שכן ליקויים בניגוד לעיכובים ניתן לתקן".

עיכובים בלוחות זמנים מקבלים ביטוי בחוזה אל מול היזם, כך שבפועל במועדים מסוימים עיכוב עשוי להוות עילה להחלפתו. אך עדיין חוזים רבים משאירים סוגיה זו כאפורה ולא ניתן להבין בצורה מוחלטת האם מדובר על הפרה מהותית, או לחילופין, גם אם מוכח שמדובר בהפרה מהותית, עולה השאלה האם בגינה כדאי לדיירים להחליפו. "מאחר ולא מדובר בכללים של שחור ולבן, חשובה מאוד האקטיביות מצד הדיירים ומצד יועציהם בראשות עו"ד הדיירים, על מנת לבחון האם העיכוב מהווה נורת אזהרה שבגינה יש לשקול לפעול אל מול היזם", קובעים סמואל ואברמוב.

עורכי דין אלון אברמוב ואלון סמואל שותפים במשרד יוסף שמואל ושות'

על היזם לפעול לקידום הפרויקט מיד לאחר חתימת החוזה

"מיד לאחר חתימת החוזה אל מול הדיירים, על היזם לפעול באופן מיידי על מנת לקדם תכנון, הן מול הדיירים עצמם ולאחר מכן אל מול הרשויות המוניציפאליות", מסבירים סמואל ואברהמוב את הכרונולוגיה הסטנדרטית בהתהוות הפרויקט. "עם זאת, במקרים מסוימים התפקידים מתהפכים. אם עד לחתימה על החוזה היזם היה זה שרדף אחר הדיירים, כעת, לאחר החתימה, הדייר הופך לגוף המחזר. חלק מהיזמים לוקחים לעצמם תקופת המתנה, יש כאלה הנחים על זרי הדפנה ומתנהלים בעצלתיים לקידום הפרויקט, וזוהי כמובן פרקטיקה מסוכנת ולא תקנית שיש לבערה מבעוד מועד".

בהקשר זה מבהירים השניים, כי המשמעות של עיכוב בפרויקט עבור הדיירים הרבה יותר קריטית מאשר ליזם, שכן לאחרון, סביר להניח, יש עוד מספר מיזמים בקנה, וסדרי העדיפות שלו משתנים, בעוד שעבור הדיירים זהו "פרויקט חייהם" וככל שפרויקט מתעכב כך עולה הסבירות שבסופו של דבר לא יתממש. "מדובר בתחום מאוד דינמי שאינו מוסדר מבחינה חוקית, ומכל כיוון יכולה להגיע התקלה אשר תמנע את מימושו ולכן יש לפעול באופן מיידי ובשעת השין שנוצרה".

"גם אם היזם לא ממהר, יש לגרום לו לזוז ולפעול באקטיביות"

איך עושים זאת בפועל? "גם אם היזם לא ממהר, יש לגרום לו לזוז, יש לפעול באקטיביות על ידי שאלות, בדיקת הוצאות, בחינת תכנון, קביעת פגישות עבודה מסודרות אחת לתקופת זמן קבועה, על מנת שהיזם יבין שלא ניתן להוריד פרופיל. במידה ויעשה כן, החוזה תלוי על בלימה". השניים מדגימים, "בעת התכנון, תוך חודשיים שלושה על היזם להציג תכנון בפני הדיירים. במידה וזה לא קורה יש להפעיל לחץ מחושב על היזם ובמקביל להבין ממה נובע העיכוב. אם חל עיכוב בהליך האישור הבירוקרטי על ידי הרשות המוניציפלית, יש להבין האם נובע מעצם העובדה שהיזם אינו דוחף מספיק את הפרויקט, או שמא אינו משיג את אשר הבטיח לדיירים במסגרת החוזה. לאחר שמעבדים את הנתונים, לעיתים בשלב זה, העו"ד המייצג ימליץ לדיירים לסיים את ההתקשרות עם היזם, שכן ניתן לקדם את הפרויקט טוב יותר באמצעות יזם אחר".

סמואל ואברהמוב מספרים כי כל פעילות המעקב אחר היזם בתקופת טרום הבנייה, באה למנוע מצב שההחלטה על החלפתו תתבצע בעת תחילת הביצוע. "אין בשום שלב של הפרויקט נקודת אל חזור, אך עדיין אין ספק שכדאי מאוד לאתר את סימני המצוקה עוד בטרם העלייה לקרקע, שכן במידה וצריך לבצע מהלך החלפה בשלב זה, האופרציה בעייתית אך לעיתים אין ברירה. כמו למשל במקרים של פשיטת רגל או קיפאון של ימים רבים בהליך הבנייה". לסיכום, אומרים השניים, "פיקוח אקטיבי הן על ידי הדיירים והן על ידי הצוות המקצועי עשויים למנוע מצבים של עיכובים והתמהמהות מצד היזם, וכשאלו בכל זאת קורים, יש לבצע מהלכים דרסטיים של החלפת היזם ועדיף שהמהלך יעשה מוקדם ככל האפשר. כל זאת בהנהגתו של עו"ד מנוסה שיידע לדעת מתי מדובר בסרק ומתי יש לפעול במיידי".

משרד יוסף סמואל ושות' מתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית.

לאתר החברה >>

עוד כתבות

מנכ"ל פלאפון רן גוראון \ צילום: שלומי יוסף

מתווה החזרה בפלאפון: כל העובדים יחזרו מחל"ת ויקבלו מענק חד פעמי

בתמורה הוסכם על ביטול הנופש השנתי שתוכנן בחו"ל ותקציב הרווחה יקטן באופן חד פעמי ● פלאפון תקצה סכום של מיליון שקל שיחולק בין העובדים כמענק

מנכ"ל אפל, טים קוק  / צילום: Hahn Lionel/ABACA, רויטרס

מנכ"ל אפל במסר לקהילה השחורה: "אתם וחייכם נחשבים"

כך לפי מזכר ששלח טים קוק לעובדי אפל בתגובה לאירועים סביב מות מותו של ג'ורג' פלויד ● "כדי ליצור שינוי, עלינו לבחון מחדש את ההשקפות והפעולות שלנו"

ילדים רצים בקיבוץ / צילום: אייל מרגולין

אחרי חודשיים בבידוד מחפשים קהילה? הקורונה הובילה לעלייה בהתעניינות בבתים בקיבוצים וכפרים

אחרי שהציבור בישראל גילה שאפשר לעבוד מהבית, ושמשפחה עלולה להיתקע לשבועות בין ארבעה קירות, ביישובים הקהילתיים בצפון ובדרום מדווחים על עלייה בפניות אליהם: "אין ספק שמי שחשב ממילא על מעבר לצפון, הקורונה מבחינתו היא טריגר"

אולם בית המשפט העליון / צילום: ראובן קסטרו

לאחר נזיפת בג"ץ: ועדת הקורונה תהיה מורכבת מ-9 נשים ו-4 גברים

בג"ץ מתח ביקורת על חוסר הייצוג לנשים בוועדת הקורונה הקודמת, וקבע כי אין לקבל מצב של היעדר ייצוג שכזה, גם אם מדובר בשעות משבר קשה ● הוועדה החדשה להיערכות לקראת הגל השני של הקורונה, אם יגיע, תובל על ידי ד״ר ניצה קסיר

מטוסי חברת לופטהנזה מושבתים בשדה תעופה בגרמניה / צילום: תמר מצפי

גרמניה תעניק 10 מיליארד דולר לופטהנזה. זה מה שתיתן בתמורה

במסגרת המתווה, חברת התעופה הגרמנית תוותר על סלוטים (חלונות המראה ונחיתה) שיש לה בכמה נמלי תעופה ● בנוסף, ממשלת גרמניה תקבל 20% ממניות החברה שיוכלו לגדול ל-25% ושני מושבים בדירקטוריון ● מתווה הסיוע טרם עבר את אישור הרגולטורים ובעלי המניות בחברה

אישור החוק הנורבגי בוועדת חוק, חוקה ומשפט בכנסת / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ועדת חוק חוקה ומשפט אישרה את "החוק הנורבגי" לקריאה ראשונה

ההצבעה על החוק במליאת הכנסת צפויה עוד היום ● החוק הנורבגי יאפשר לחברי כנסת שהתמנו לשרים להתפטר מן הכנסת, ולחזור ולכהן כחברי הכנסת מיד עם תום תקופת כהונתם בממשלה ● הוא אושר ברוב של 8 תומכים מול 6 מתנגדים

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה ננעלה בירוק: בזק וטבע משכו את ת"א 35 לקפיצה של 1%

בזק זינקה ב-5.4%, טבע בכ-5% ● מד ת"א 90 ננעל ללא שינוי ומדד הבנקים טיפס ב-0.77% ● ישראמקו תחלק 280 מיליון שקל כדיבידנד

מארק צוקרברג / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עובדי פייסבוק נגד צוקרברג: דורשים לחסום את הפרופיל של טראמפ

עובדי פייסבוק, מהזוטרים ועד כמה בכירים, מנסים לשנות את מדיניות החברה: "כל הכבוד לטוויטר" ● עובד בפייסבוק: "רבים מאיתנו מרגישים שהחברה נמצאת בצד הלא נכון"

רמי לוי / צילום: שלומי יוסף

מאמין בפיתוח בשר מלאכותי: רמי לוי השקיע במיט-טק במסגרת גיוס של 20 מיליון שקל

במקביל להשקעה, חתמה מיט-טק על הסכם מסחרי ראשון עם קבוצת אדום לקידום מוצריה בשוק הבינלאומי

גלעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

בעלי אלטשולר שחם גמל מכרו מניות החברה בכ-62 מיליון שקל

ככל הידוע הם מכרו כ-4.8 מיליון מניות החברה בתמורה לכ-62 מיליון שקל, לפי מחיר של 13 שקל למניה ששיקף דיסקאונט של כ-2.5% על מחיר המניה בפתיחת המסחר היום

מדי מים של ארד. חקירה נגד ארבע חברות באיטליה / צילום: אתר החברה

אקזיט לקיבוץ דליה: מכר כ-12% ממניות ארד למוסדיים ב-156 מיליון שקל

הקיבוץ נותר עם החזקה של 15% בחברת מדי המים, הנסחרת בשווי של 1.4 מיליארד שקל, לצד קיבוץ רמות מנשה המחזיק 27%

משה גפני בדיון של וועדת הכספים / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ועדת הכספים אישרה תוספת של 14 מיליארד שקל לתקציב החירום לטיפול בקורונה

ישיבת הועדה נעצרה כמה פעמים לאחר שיו"ר הועדה, משה גפני, לא קיבל הסברים מדויקים על סעיפי תקציב החירום ● גפני: "לא אכנס דיונים של הוועדה ולא אאשר את הצעת החוק עד שלא יתקבל דיווח מלא על הביצוע של 80 המיליארד שכבר אושרו"

גבר יוצא עם סחורה מחנות VANS בקליפורניה, בראשון / צילום: Marcio Jose Sanchez, Associated Press

וולמארט, נייק ואדידס סגרו מאות חנויות בגלל הוונדליזם והביזה בהפגנות בארה"ב

אחרי מכת הקורונה, קמעונאים בארה"ב נאלצים לסגור מחדש את חנויותיהם לאחר שספגו נזקים במהלך ההפגנות על מותו של ג'ורג' פלויד

אבי בן טל, מנכ"ל רשת 13  / צילום: ינאי יחיאל

עורך הדין של ידיעות ייצג את הנהלת חדשות 13 במאבק מול העובדים

מנכ"ל רשת 13 אבי בן טל החליט להפסיק את ההתקשרות עם משרד פישר בכר  ולהעביר את הייצוג במאבק למשרדו של אריאל שמר ● משרדו של שמר נחשב למשרד המתמחה בדיני עבודה ומזוהה עם קו אגרסיבי מאוד

אורי הדומי, מנכ"ל מזור / צילום: תמר מצפי

אורי הדומי מצטרף לדירקטוריון זברה מדיקל

חברת זברה מדיקל עוסקת בניתוח של תמונות הדמיה באמצעות בינה מלאכותית

קריפטו / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הביטקוין שכח ממשבר הקורונה: עלה בעוד 10% בחודש מאי

שוק המטבעות הדיגיטליים הגיע בסוף מאי לשווי כולל של 268 מיליארד דולר, לאחד עלייה חודשית של 9.4% ● ביטקוין שמר על הדומיננטיות בשוק גם לאחר חציית תגמול הבלוק לכורים ● טלגרם נאלצה להיפרד מפרויקט הבלוקצ'יין שלה

אילת מלמעלה  / צילום: רוני בלחסן

גלגל הצלה לענף התיירות והמלונאות: יקבלו סיוע של 300 מיליון שקל

כך לפי הודעת משרד האוצר ומשרד התיירות, בניסיון להציל את אחד הענפים שנפגעו בצורה הקשה ביותר מאז פרוץ המגפה

מפגינים בהונג קונג נגד נסיונות החקיקה החדשים של סין / צילום: Vincent Yu, AP

עסקים אמריקאים שפועלים בהונג קונג נלכדו באש צולבת בין סין לארה"ב

הנשיא טראמפ הודיע כי ארה"ב תפסיק להתייחס לעיר כישות נפרדת מסין, ותבטל את מעמד הסחר המיוחד שלה לאחר שסין הצביעה על ביטול האוטונמיה בהונג קונג ● ביטול המעמד יפגע באזרחים האמריקאים הרבים שחיים ועובדים בעיר

מטה גיליאד בקליפורניה / צילום: Eric Risberg, Associated Press

ניסוי נוסף ברמדסיביר של גיליאד הצליח אך השוק לא מתלהב

מצטברות העדויות לכך שהמוצר אכן משפיע על הקורונה, אבל עד כמה? ● אתר הביומד STAT: חלק מן היעילות במינון הנמוך היא מקרית

ג'ק דורסי, מייסד טוויטר, מול מארק צוקרברג, מייסד פייסבוק / צילום: רויטרס

הגרזן מעל ראשן: למה הרשתות החברתיות לא יעשו כלום כדי להשתנות?

קריצה לפוליטיקאים, התעלמות מבעיות וחשש מפני שינוי חקיקה שיפגע בהכנסות שלהן: כל הסיבות לכך שהרשתות החברתיות נמנעות משינוי באלגוריתמים שלהן