גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38 : כיצד מתמודדים עם אי - ודאות בזכויות בנייה?

הכאוס ששלט בתחילת דרכה של תמ"א 38 הופך לברור יותר, אך בפרויקטים רבים עדיין שוררת אי-ודאות בכל הקשור לחישוב זכויות בנייה בבניין חדש ▪ כיצד היא נוצרת ומהן הדרכים להתמודד עמה במסגרת החוזה עם היזם?

על הדיירים להיערך מראש לשינויים בפרויקט/  צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
על הדיירים להיערך מראש לשינויים בפרויקט/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף שובל יושע עורכי דין

העננה המרכזית המרחפת מעל שמי ההתחדשות העירונית הבהירים, היא ללא ספק עננת אי הוודאות, אשר נותנת את אותותיה בכל שלב ושלב בחייו (ובמותו) של פרויקט תמ"א 38. בעזרת עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע עורכי דין, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נציג בסדרת כתבות זו, את שלושת ה"אשמים" המרכזיים להיווצרות אי הוודאות, נבין מדוע היא נוצרת ואיך על הדיירים להיערך אליה ולעמוד בפניה. כמו כן, נסביר כיצד על הדיירים להתאים את החוזה אל מול היזם, על מנת שלמרות הקושי ניתן יהיה להוציא אל הפועל את הפרויקט בהקדם האפשרי ועם כמה שפחות שינויים לאורך חיי הפרויקט.

ראשית נדון בנושא זכויות הבנייה, ובאופן מפתיע נתחיל באופטימיות זעירה. אין ספק כי בשנים האחרונות נושא זכויות הבנייה הפך ליותר מוסדר, והכאוס המוחלט ששלט בתחילת דרכה של התמ"א 38 הופך למעט ברור יותר. ועדיין, אנו רחוקים שנות אור מהמנוחה והנחלה, בכל הקשור לוודאות בחישוב זכויות הבנייה התב"עיות לצד התמ"איות בפרויקטים של תמ"א 38. ככל שמוסיפים תקנות והלכות, כך גם עולות הפרשנויות השונות באשר לזכויות שבגינן, ועולות השאלות על פי איזו הלכה ללכת ומהן זכויות הבנייה שניתן ליצוק לתוכה. די אם נזכיר את הלכת גדרון, הלכת חורגין, תיקון 1, תיקון 3, תיקון 3א', אשר כל אחד מהם שינה וביטל את הזכויות שהוקנו בהלכת קודמו, על מנת להסביר את הוולטיליות וחוסר הוודאות הקיימים בשוקי ההתחדשות העירונית בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38.

די כי רשות מוניציפלית מסוימת מקדמת תכנית מתאר מקומית בשטחה מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, המאפשר לה לסטות מהוראות התכנית ולהתאימן למאפייני העיר, לעיתים אף ברזולוציות של שכונות ורחובות ספציפיים, על מנת להוסיף שמן למדורת אי הוודאות של זכויות. וגם אם צוללים מהמאקרו למיקרו הרי שהפרשנות של הוועדות המקומיות באשר לכתוב ולנהוג לגבי הפרויקט הספציפי, לצד דיון נקודתי באשר לשטח הקומתי המקסימלי שניתן לייצר בכל פרויקט, התניות באשר לקו הכחול וגבולות המגרש, קונטור הבניין, התכסית, הגבלות בנייה בקרקע, מהווים שטחים אפורים נוספים, עימם יש להתמודד.

ועדיין, על הדיירים והיזם לפעול בגבולות חוסר הוודאות, ובשל תנאי הפתיחה הבעייתיים, יש ליצור גבולות גמישים דיים על מנת שניתן יהיה להתאימם לכל תיקון והבהרה חדשה שתצא. לדברי עו"ד יושע, יש לוודא במסגרת חוזה ההתקשרות כי בשום שלב, לא ניתן יהיה לכפות על הדיירים התקשרות בתנאים שהם אינם מוכנים להם. זאת ניתן לעשות על ידי קביעת רף מינימום של זכויות, אשר מתחתיו הדיירים יוכלו לבטל את החוזה בהתאם לזמנים שהוגדרו מראש, גם אם היזם עצמו פעל כשורה ואין להאשימו במצב החדש שנוצר.

כמובן שיש להביט גם בצידה השני של המראה. על הדיירים להבין שאסור להם להיכנס לפרויקט בו היזם מפסיד (או לא מרוויח), שכן דינו של פרויקט כזה להיכנס לסחרור שלא ניתן לדעת איך כל אחד מהצדדים ייצא ממנו. לכן, יש להגדיר היקף זכויות מינימלי (של שטחי דירות היזם), שבמידה ובשל סיבות מאקרו שאינן תלויות ביזם יופחתו אל מתחת לאותו הרף, ליזם תהיה האופציה לבטל את העסקה מבלי שהדבר ייחשב כהפרת חוזה מצדו או יחייב אותו בתשלום קנס.

לשמור על שיעור הקומבינציה בין הדיירים ליזם

לחילופין או במקביל, מציע עו"ד יושע, ניתן לקבוע כי יחס הזכויות בין דירות הדיירים לדירות היזם כפי שנקבע בחוזה המקורי (שיעור הקומבינציה) ימשיך לחול גם במידה וניקלע לתמורות בשוק, כאלו שמפחיתות באופן מהותי את היקף הזכויות. כך שההסכם הראשוני בין הצדדים יישמר באופן יחסי. במידה והיקף הזכויות ייגדל, ניתן לקבוע, שעל מנת להימנע מהוצאות מיסוי בשל תוספת שטחים לדיירים מעבר לרף הזכויות התמ"איות, היזם יוכל לשדרג את העסקה באמצעות שיפור המפרט הטכני או באמצעות תמורה אחרת שוות ערך, בהתאם לפסיקת שמאי מוסכם על הצדדים.

באמצעות בניין דמיוני בין 15 דירות בנות 60 מ"ר בו נקבע כי כל דירה מקבלת תוספת של 20 מ"ר (תוספת של 300 מ"ר לדיירים על הקיים ובסך הכל 1,200 מ"ר), ויתרת הזכויות של היזם עומדות על 2,400 מ"ר, קרי עסקת קומבינציה של (66%-33%). עוד נקבע, במסגרת ההסכם, כי במידה והתוספת לכל דירה תפחת מתוספת חדר תהיה לדיירים אפשרות לבטל את החוזה.

היה וחל שינוי הנובע ממקור חיצוני בהיקף הזכויות (תיקון נוסף, מטלת ועדה מקומית, שינוי בשטח תכסית, תוכנית מתאר מקומית וכד'), שהפחית את סך תוספות התמ"א 38 ב-10%. על מנת שהחלק של כל צד בעסקה בהסכם הקומבינציה יישמר ב"שלל", יפחת שטח הדירות החדשות של הדיירים מ-80 מ"ר ל-72 מ"ר ואילו סך שטחי הבנייה של דירות היזם יפחת מ-2,400 מ"ר ל-2,160 מ"ר. במידה והיקף הזכויות יעלה, על פי פורמולה זו, גם הדיירים יקבלו יותר לפי שיעור הקומבינציה שנקבע. בהקשר זה מציין עו"ד יושע כי פטור המס החל על עסקאות תמ"א 38 חל על הרחבה של עד 25 מ"ר וכי במידה ומרחיבים דירה בלמעלה מ-25 מ"ר, צריך לבחון ולסכם מי ישלם את המס שככל הנראה יחול, או לקבוע תמורות חלופיות (מעבר לתוספת 25 מ"ר), הפטורות מתשלום מס כגון שיפורים במפרט הטכני.

עו"ד עמית יושע הוא שותף ובעלים של משרד שובל יושע, המתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית, לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבנקים רוצים לחלק יותר דיבידנד ושני בעלי שליטה ייהנו מכך במיוחד

עם עודפי הון של 27 מיליארד שקל, הבנקים מעוניינים שבנק ישראל יעלה את שיעור הדיבידנד המשולם לבעלי המניות מדי רבעון מ־40% ל־50% ● מהם הנימוקים בעד ונגד המהלך, מהי עמדת המפקח על הבנקים והאם ומתי הוא ייצא לפועל?

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

חן ומוטי ריכטר, זכייני פאפא ג'ונס ישראל / צילום: אלדד נמדר

מנכ"ל פאפא ג'ונס מתרחב להולנד וטוען: "וולט הורסים את תחום המסעדנות"

מוטי ריכטר, שמשמש כזכיין רשת הפיצות בארץ, יפעיל מעתה גם את 15 סניפיה בהולנד, עם תוכנית להגדיל אותם ל–50 סניפים תוך חמש שנים ● בארץ הוא מתכנן לוותר על משלוחי וולט ● תגובת וולט: "בזכות וולט ופלטפורמות דומות, לעסקים קטנים יש גישה ליכולות שבעבר היו זמינות רק לרשתות הגדולות כמו פאפא ג'ונס"

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

ייבוא רכבים / צילום: Shutterstock

כשהיצע הרכבים והמותגים בשיא, מי צריך את הרפורמה ל"הגברת התחרות"

בוועדת הכלכלה דורשים "לפתוח את שוק יבוא הרכב לתחרות", אבל ניתוח המסירות במחצית הראשונה של 2025 מגלה תמונה של שוק היפר־תחרותי, ביקוש ריכוזי ומלחמת מחירים שכבר שוחקת את הרווחיות ● אז למה כולם רוצים, ורצים, לקבל זיכיונות יבוא בחסות הרגולטור?

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

נגמ''ש ישראלי בדרכו לסוריה / צילום: Reuters, Avi Ohayon

בפעם השנייה בתוך שבוע: צה"ל עצר בדרום סוריה חוליית טרור שהופעלה ע"י כוח קודס האיראני

"מבצע דגל שחור": 20 מטוסי קרב השתתפו במבצע בתימן הלילה, ותקפו באמצעות יותר מ-50 חימושים ● שעות לאחר התקיפה: 2 טילים שוגרו מתימן לשטח ישראל - תוצאות היירוט בבדיקה ● טראמפ בשיחה עם כתבים: ניתן להגיע לעסקה בעזה עוד השבוע ● 50 חטופים - 640 ימים בשביעדכונים שוטפים

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

מגדלי משרדים בתל אביב / צילום: Shutterstock

דירוג הערים היקרות בעולם: מי ראשונה ואיפה תל אביב?

פער משמעותי בין יוקר המחיה בתל אביב לאיכות החיים בה: לפי דירוג של דויטשה בנק, העיר ניצבת במקום השמיני ברשימת הערים היקרות בעולם, אך מדורגת רק במקום ה-28 באיכות חיים ● אלו הפרמטרים שבחן הבנק

נתב''ג / צילום: Shutterstock

ההצעה והסערה: האם מי שנתקעו בחו"ל בזמן המלחמה יקבלו פיצוי של עד 450 דולר ליום?

ועדת הכלכלה היתה אמורה לדון במתווה לפיצוי הישראלים שנתקעו בחו"ל במבצע "עם כלביא" ● על הפרק: מתווה שמציע החזרי הוצאות לינה ומחיה שיכול להגיע אף ל-450 דולר לנוסע ● אז למה ההצעה לא עלתה לדיון ומי יפצה את הנוסעים?

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

הבורסה בשנזן, סין / צילום: Shutterstock

מניית טסלה יורדת ב-7% בטרום מסחר לאחר שאילון מאסק הודיע על השקת מפלגה פוליטית

מגמה מעורבת באירופה בעקבות החדשות בנוגע למכסים של טראמפ ● ירידות בחוזים העתידיים בוול סטריט ● טראמפ: מאסק ירד מהפסים ● שר האוצר סקוט בסנט אמר אתמול כי המכסים ייכנסו לתוקף ב־1 באוגוסט עבור מדינות שלא יגיעו להסכם ● "השאננות זוחלת פנימה": כלכלנים מזהירים שהימורים ספקולטיביים דוחפים את הראלי בוול סטריט • וגם, אנליסטים מובילים בעולם ממליצים שלוש מניות

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון