על הדיירים להיערך מראש לשינויים בפרויקט/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
הכתבה בשיתוף שובל יושע עורכי דין
העננה המרכזית המרחפת מעל שמי ההתחדשות העירונית הבהירים, היא ללא ספק עננת אי הוודאות, אשר נותנת את אותותיה בכל שלב ושלב בחייו (ובמותו) של פרויקט תמ"א 38. בעזרת עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע עורכי דין, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נציג בסדרת כתבות זו, את שלושת ה"אשמים" המרכזיים להיווצרות אי הוודאות, נבין מדוע היא נוצרת ואיך על הדיירים להיערך אליה ולעמוד בפניה. כמו כן, נסביר כיצד על הדיירים להתאים את החוזה אל מול היזם, על מנת שלמרות הקושי ניתן יהיה להוציא אל הפועל את הפרויקט בהקדם האפשרי ועם כמה שפחות שינויים לאורך חיי הפרויקט.
ראשית נדון בנושא זכויות הבנייה, ובאופן מפתיע נתחיל באופטימיות זעירה. אין ספק כי בשנים האחרונות נושא זכויות הבנייה הפך ליותר מוסדר, והכאוס המוחלט ששלט בתחילת דרכה של התמ"א 38 הופך למעט ברור יותר. ועדיין, אנו רחוקים שנות אור מהמנוחה והנחלה, בכל הקשור לוודאות בחישוב זכויות הבנייה התב"עיות לצד התמ"איות בפרויקטים של תמ"א 38. ככל שמוסיפים תקנות והלכות, כך גם עולות הפרשנויות השונות באשר לזכויות שבגינן, ועולות השאלות על פי איזו הלכה ללכת ומהן זכויות הבנייה שניתן ליצוק לתוכה. די אם נזכיר את הלכת גדרון, הלכת חורגין, תיקון 1, תיקון 3, תיקון 3א', אשר כל אחד מהם שינה וביטל את הזכויות שהוקנו בהלכת קודמו, על מנת להסביר את הוולטיליות וחוסר הוודאות הקיימים בשוקי ההתחדשות העירונית בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38.
די כי רשות מוניציפלית מסוימת מקדמת תכנית מתאר מקומית בשטחה מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, המאפשר לה לסטות מהוראות התכנית ולהתאימן למאפייני העיר, לעיתים אף ברזולוציות של שכונות ורחובות ספציפיים, על מנת להוסיף שמן למדורת אי הוודאות של זכויות. וגם אם צוללים מהמאקרו למיקרו הרי שהפרשנות של הוועדות המקומיות באשר לכתוב ולנהוג לגבי הפרויקט הספציפי, לצד דיון נקודתי באשר לשטח הקומתי המקסימלי שניתן לייצר בכל פרויקט, התניות באשר לקו הכחול וגבולות המגרש, קונטור הבניין, התכסית, הגבלות בנייה בקרקע, מהווים שטחים אפורים נוספים, עימם יש להתמודד.
ועדיין, על הדיירים והיזם לפעול בגבולות חוסר הוודאות, ובשל תנאי הפתיחה הבעייתיים, יש ליצור גבולות גמישים דיים על מנת שניתן יהיה להתאימם לכל תיקון והבהרה חדשה שתצא. לדברי עו"ד יושע, יש לוודא במסגרת חוזה ההתקשרות כי בשום שלב, לא ניתן יהיה לכפות על הדיירים התקשרות בתנאים שהם אינם מוכנים להם. זאת ניתן לעשות על ידי קביעת רף מינימום של זכויות, אשר מתחתיו הדיירים יוכלו לבטל את החוזה בהתאם לזמנים שהוגדרו מראש, גם אם היזם עצמו פעל כשורה ואין להאשימו במצב החדש שנוצר.
כמובן שיש להביט גם בצידה השני של המראה. על הדיירים להבין שאסור להם להיכנס לפרויקט בו היזם מפסיד (או לא מרוויח), שכן דינו של פרויקט כזה להיכנס לסחרור שלא ניתן לדעת איך כל אחד מהצדדים ייצא ממנו. לכן, יש להגדיר היקף זכויות מינימלי (של שטחי דירות היזם), שבמידה ובשל סיבות מאקרו שאינן תלויות ביזם יופחתו אל מתחת לאותו הרף, ליזם תהיה האופציה לבטל את העסקה מבלי שהדבר ייחשב כהפרת חוזה מצדו או יחייב אותו בתשלום קנס.
לשמור על שיעור הקומבינציה בין הדיירים ליזם
לחילופין או במקביל, מציע עו"ד יושע, ניתן לקבוע כי יחס הזכויות בין דירות הדיירים לדירות היזם כפי שנקבע בחוזה המקורי (שיעור הקומבינציה) ימשיך לחול גם במידה וניקלע לתמורות בשוק, כאלו שמפחיתות באופן מהותי את היקף הזכויות. כך שההסכם הראשוני בין הצדדים יישמר באופן יחסי. במידה והיקף הזכויות ייגדל, ניתן לקבוע, שעל מנת להימנע מהוצאות מיסוי בשל תוספת שטחים לדיירים מעבר לרף הזכויות התמ"איות, היזם יוכל לשדרג את העסקה באמצעות שיפור המפרט הטכני או באמצעות תמורה אחרת שוות ערך, בהתאם לפסיקת שמאי מוסכם על הצדדים.
באמצעות בניין דמיוני בין 15 דירות בנות 60 מ"ר בו נקבע כי כל דירה מקבלת תוספת של 20 מ"ר (תוספת של 300 מ"ר לדיירים על הקיים ובסך הכל 1,200 מ"ר), ויתרת הזכויות של היזם עומדות על 2,400 מ"ר, קרי עסקת קומבינציה של (66%-33%). עוד נקבע, במסגרת ההסכם, כי במידה והתוספת לכל דירה תפחת מתוספת חדר תהיה לדיירים אפשרות לבטל את החוזה.
היה וחל שינוי הנובע ממקור חיצוני בהיקף הזכויות (תיקון נוסף, מטלת ועדה מקומית, שינוי בשטח תכסית, תוכנית מתאר מקומית וכד'), שהפחית את סך תוספות התמ"א 38 ב-10%. על מנת שהחלק של כל צד בעסקה בהסכם הקומבינציה יישמר ב"שלל", יפחת שטח הדירות החדשות של הדיירים מ-80 מ"ר ל-72 מ"ר ואילו סך שטחי הבנייה של דירות היזם יפחת מ-2,400 מ"ר ל-2,160 מ"ר. במידה והיקף הזכויות יעלה, על פי פורמולה זו, גם הדיירים יקבלו יותר לפי שיעור הקומבינציה שנקבע. בהקשר זה מציין עו"ד יושע כי פטור המס החל על עסקאות תמ"א 38 חל על הרחבה של עד 25 מ"ר וכי במידה ומרחיבים דירה בלמעלה מ-25 מ"ר, צריך לבחון ולסכם מי ישלם את המס שככל הנראה יחול, או לקבוע תמורות חלופיות (מעבר לתוספת 25 מ"ר), הפטורות מתשלום מס כגון שיפורים במפרט הטכני.
עו"ד עמית יושע הוא שותף ובעלים של משרד שובל יושע, המתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית, לכניסה לאתר הקליקו כאן