משרדי מבני תעשיה בראש העין / צילום: אייל פישר
חברת הנדל"ן מבני תעשייה השלימה אמש חודש פורה במיוחד, עם גיוסי הון וחוב בהיקף מצטבר של יותר מ-800 מיליון שקל - כמעט כפול מהתוכנית המקורית. כמות זו של מזומנים תסייע למבני תעשייה הן במחזור חובותיה והן בפיתוח והשקעה בנכסים מניבים.
אתמול (א') קיימה החברה את המכרז הציבורי בהנפקת איגרות החוב מסדרה כ' החדשה, במסגרתו השלימה גיוס של 523 מיליון שקל, וזאת לאחר שמוקדם יותר החודש גייסה גם 279 מיליון שקל בהנפקת מניות. בין לבין, זכתה מבני תעשייה להעלאה בדירוג החוב שלה, שסייעה בהצלחת הנפקת האג"ח.
מבני תעשייה עוסקת בהקמה ובהשכרה של מבנים לתעשייה, מלאכה ומסחר, ונסחרת בבורסה לפי שווי של כ-2.16 מיליארד שקל. החברה נמצאת בשליטת קבוצת כלכלית ירושלים, שהחזיקה עד לאחרונה ב-78% ממניות מבני תעשייה. בעקבות הנפקת המניות דוללה החזקת כלכלית ירושלים במבני תעשייה ל-68% בלבד. את שתי החברות מוביל דודו זבידה, שמחזיק בתפקיד המנכ"ל בשתיהן, כאשר כלכלית מתנהלת ללא גרעין שליטה מעליה.
מבט על גרף מניית מבני תעשייה מגלה כי זו כבר החזירה את מרבית הנפילה החדה שרשמה בין ספטמבר 2014 לפברואר 2016. אותה נפילה החלה בתגובה להחרפת המשברים הכלכליים ברוסיה ובאוקראינה (אליהם הייתה החברה חשופה דרך החזקותיה בחברות מירלנד וסויטלנד), והתחזקה בעקבות הקשיים אליהם נקלע בעל השליטה הקודם בקבוצת כלכלית ירושלים - אליעזר פישמן. אלא שגיוסי הון וחוב שהשכילה כלכלית ירושלים לבצע לקראת סוף 2015 ובתחילת 2016 תחת הנהגתו של המנכ"ל זבידה, ייצבו את מצבה של הקבוצה ואפשרו את תחילת התאוששותה.
הנפקת ההון המוצלחת מהחודש האחרון, שזכתה לביקושים גבוהים מהמשקיעים, הובילה כאמור את חברת S&P מעלות להעלות את דירוג החוב של מבני תעשייה בדרגה אחת, מ-A מינוס ל-A. להחלטה זו היה כנראה משקל גבוה גם בהצלחת הנפקת החוב שהסתיימה אתמול.
סדרת האג"ח החדשה (כ') משקפת מח"מ (משך חיים ממוצע) ארוך של 8 שנים ותעמוד לפירעון בתשלומים שנתיים לא שווים בשנים 2019-2029. במקור, ביקשה החברה לגייס כ-250 מיליון שקל בלבד באג"ח כ', אולם ביקוש גבוה בשלב המכרז המוסדי הוביל להרחבת ההנפקה ולקביעת הריבית ברמה של 2.81% (צמודה למדד המחירים לצרכן) בלבד.
מבין המשתתפים הרבים במכרז המוסדי ניתן לציין את חברת הראל השקעות, שהתחייבה במסגרתו לרכוש אג"ח בהיקף של 91.5 מיליון שקל - 17.5% מסך ההנפקה.
מימוש נכסים והקטנת החוב
שני הגיוסים הגדולים שביצעה מבני תעשייה מעידים על השיפור המשמעותי בנגישות חברת הנדל"ן לשוק ההון, שמאפשרת לה להקטין באופן מהותי את החשיפה לאשראי לטווח קצר ולדרישה התמידית למחזורו. אחת הסיבות לכך היא הירידה העקבית במינוף של מבני תעשייה, שלהערכת S&P מעלות צפוי לרדת ב-2017 אל מתחת לרמה של 65%.
הפחתת המינוף היא אחת הסיבות המרכזיות להעלאה האחרונה בדירוג החוב, והיא נתמכת בהחלטת החברה להמשיך ולממש נכסים בחו"ל. לדעת חברת הדירוג, אמורה מבני תעשייה לממש בשנה הקרובה נכסים בחו"ל ב-325 מיליון שקל. בנוסף, צופים בחברת הדירוג כי מבני תעשייה תמשיך לפעול לשיפור מבנה החוב שלה, באמצעות הנפקת חוב במח"מ ארוך ופירעון חוב במח"מ קצר. מהלך כזה אמור להקטין את עומס החלויות השנתיות ולשפר עוד יותר את פרופיל הנזילות.
דוח ההתחייבויות העתידיות של מבני תעשייה לסוף הרבעון הראשון של 2017, העיד כי החברה נדרשת לפרוע חוב של 1.07 מיליארד שקל במהלך השנה שתסתיים בסוף מארס 2018, וכן עוד כ-620 מיליון שקל בשנה שתסיים בסוף מארס 2019. עם זאת, בשנתיים שלאחר מכן אמור קצב הפירעונות לרדת לרמה של פחות מ-500 מיליון שקל בשנה. בסך הכול, הצביע הדוח על התחייבויות כספיות עתידיות (קרן וריבית) בהיקף כולל של כ-5 מיליארד שקל.
מבני תעשייה סיימה את הרבעון הראשון השנה עם הכנסות של 157 מיליון שקל ועם רווח נקי של 92 מיליון שקל. הרווח הגולמי מנכסים מניבים (NOI) עמד על 109 מיליון שקל והתזרים השוטף (FFO) מהפעלתם הסתכם ב-45 מיליון שקל. ההון העצמי של מבני תעשייה עמד בסוף מארס האחרון על 1.89 מיליארד שקל והיווה 24.4% מסך המאזן. עם זאת, בעקבות הנפקת המניות, גדל ההון העצמי של החברה בהתאם.