כל הצדדים נפגעים מעיכובים בפרויקטי תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע
אם קיים נושא שכל תחום הנדל"ן לוקה בו בחסר, זהו אלמנט לוחות הזמנים של הפרויקטים. ככל שעסקת נדל"ן הופכת למורכבת יותר ופחות קונבנציונלית כמו תמ"א 38, הרי שמימד אי-הוודאות בזמנים עולה. בעזרת עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע עורכי דין, בעל ניסיון עשיר בליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נבהיר את אי-הוודאות הקיימת בנושא מסירת הדירה במועד המתוכנן במיזמים שכאלה ונבין כיצד להתנהל באופן מיטבי למרות אותם קשיים.
על-מנת שפרויקט תמ"א 38 יעבור לשלב התכנון הממשי, קרי ההגשה והבקשה להיתר, נזקק היזם לשיעור מינימאלי של 80% מחתימות דיירי הבניין בפרויקט של הריסה ובנייה ו-66% מחתימות דיירי הבניין בפרויקט של חיזוק מבנה, ורק לאחר הגעה ליעד ראשוני זה נחתם הלכה למעשה החוזה מול דיירי הבניין. לרוב הוא מכיל התניות לקיומו בעמידה בלוחות זמנים בכפוף לשלבי ביניים ידועים מראש. במקרים רבים אין היזם עומד בלוחות זמנים אלו ובחלקם לא ניתן להאשימו בעיכוב שכן שהוא נוצר בשל גורם חיצוני שמשהה את התקדמות כל תחום תמ"א 38 - אם בשל תקנות חדשות שנכנסות לתוקף לאחר החתימה על החוזה אשר טורפות את הקלפים בכל הקשור לזכויות הבנייה; אם בשל צוואר בקבוק שנוצר ברשות המקומית שבגללו הפער בין מועד הבקשה להיתר לבין הדיון בוועדות עלול לקחת מעל שנה; והן בשל גורמי מאקרו אחרים, שלאחריהן צריך להתכנס שוב על-מנת לקבוע כללי משחק חדשים. אותן התקלות עלולות לצוץ גם בשל דרישות שונות של הוועדות המקומיות באשר לפרויקט הספציפי שבגינן יש לחשב מסלול מחדש.
כל עיכוב שכזה, מסביר עו"ד יושע, עלול לגרום לזמני הפרויקט לסטות מהטווח המוגדר בהסכם ההתקשרות ולהביא באופן אוטומטי לביטול ההתקשרות בין הדיירים לבין היזם. אם ניקח לדוגמה את תיקון 3א' האחרון, שקבע גבולות גזרה שונים בעניין זכויות הבנייה מהנהוגות בפרוקטי תמ"א 38, הרי שבעטיו נוצר עיכוב רוחבי באישור פרויקטים בשל ההיערכות אליו. מעבר לכך, חלק מהפרויקטים הפך ללא כדאי ולא כלכלי והצריך את היזם לחזור אל הדיירים לתכנון שונה.
"כך גם במימד המוניציפלי, בתל אביב, למשל, כבר שנים לא מועטות מייחלים היזמים והדיירים לאישור סופי של תוכנית הרבעים, המקנה זכויות בנייה רחבות בחלקים מסוימים בעיר, אך מה לעשות, האישור מתעכב ומונע מימוש הפרויקטים הלכה למעשה. אותו הדבר גם ברמת-גן, אי-הוודאות באשר לזכויות הבנייה גורם לפרויקטים רבים לשבת בעל כורחם על הגדר, כך שבפועל החוזה מול היזמים פג בשל עיכוב הזמנים".
על-מנת להתאים את חוזה ההתקשרות בין היזם לדיירים למציאות המשתנה ולאותה אי-ודאות בזמנים, מציע עו"ד יושע ליצור בחוזה מנגנונים בעלי גמישות מתאימה ולהגדיר בחוזה אירועים ספציפיים, שאם ייווצר בעטיים עיכוב, החוזה לא יפוג באופן אוטומטי. בהקשר לכך יש להדגיש כי היזם עצמו, נפגע אף הוא מהעיכוב. די אם נזכיר את אלמנט המימון, שלרוב, בעיקר בעידן טרום הביצוע, מהווה נטל כבד ביותר על גבו.
חשוב לזכור כי לצד אותה גמישות מצד הדיירים עליהם להבטיח כי בכל האלמנטים הקשורים ליזם הפרויקט מתנהל באופן היעיל והזריז ביותר. זאת ניתן להשיג באמצעות מספר עקרונות. כך לדוגמה יש לקבוע ולהוסיף לחוזה סעיף לפיו נציגות הדיירים בבניין תקבל עדכונים שוטפים, אחת לתקופה מוגדרת באשר להתקדמות הפרויקט ובכך יוכלו הדיירים והמפקח מטעמם להיות עם היד על הדופק והיזם מצידו ידע כי עליו לספק את הסחורה ולא לנוח על זרי הדפנה לאחר שחתם על החוזה מול הדיירים. כמו כן, במסגרת החוזה יש להסמיך את הנציגות לאשר 'גרייס' (גמישות מסוימת) בזמנים, גם במקרים של עיכובים, ובתנאי שהיזם הוכיח כי פעל כנדרש ואותו עיכוב נעשה בשל גורם חיצוני שאין לו אפשרות להשפיע עליו.
במקביל, מוסיף עו"ד יושע, ניתן במסגרת החוזה להגדיר מספר אירועים ספציפיים, אשר במידה ויתרחשו באופן אוטומטי, לא יחשב זמן העיכוב בגינם באלו המוגדרים בפרויקט. כל זאת מתוך רציונל שהחלפת יזם במקרים שכאלו לא תעזור לקידום הפרויקט. כך לדוגמה, במקרים של טיפול בהליך מול דייר סרבן וההתנהלות מולו אל מול המפקחת על הבתים המשותפים (כל זאת בתנאי שהיזם אכן מוכיח כי פעל בנושא ללא כל רבב), או במקרים בהם הוגשה עתירה מנהלית בנושא התכנון הספציפי המעכבת את התקדמות הפרויקט. כך גם במצבים בהם מימושו של הפרויקט מתעכב בשל המתנה לאישור תוכנית ספציפית, למשל אישור רשמי של תוכנית מתאר מקומית, או כניסה לתוקף של תיקון שיאפשר מתן היתר רשמי".
בשורה התחתונה, כדאי לזכור כי עיכובים במסירת דירת בפרויקטים עשויים לחול מסיבות שונות. על כל הצדדים המעורבים לקחת אותם בחשבון ולדאוג לכסות עצמם בחוזה מפניהם.
*** עו"ד עמית יושע הוא שותף ובעלים של משרד שובל יושע, המתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית, לכניסה לאתר לחץ כאן