ככל שרווחיות היזם נמוכה, גדל החשש שהפרויקט לא ייצא לפועל / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע
מעצם העובדה כי תחום ההתחדשות העירונית צעיר יחסית והיקף הפרויקטים בו אינו רחב היקף, כל הנושא הכספי - קרי התחשיב הכלכלי החזוי בפרויקט, לוקה בחוסר ודאות. לעיתים רבות הפער בין החזוי לבין המצוי עומד על עשרות אחוזים. הדבר בא לידי ביטוי במיוחד בתחום המיסוי וההיטלים, בו הוודאות בענף ההתחדשות העירונית שואפת לאפס וההנחיות והתיקונים האחרונים רק מהווים לכך דוגמה חיה.
בעזרת עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע עורכי דין, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ, נבין כיצד עליהם לפעול בתנאים של חוסר וודאות, כאשר המספרים משתנים וכיצד לערוך את החוזה באופן שיבטיח מימוש פרויקט באופן יעיל וזריז.
עו"ד יושע מביא כדוגמה את ההיטל ההשבחה. לדבריו, אין ליזם תמ"א 38 כיום כלים לאמוד את העלות האמיתית שלו, וכל מספר שיכניס לתחשיב יהיה סוג של ירייה באפילה. "לא אחת נתקלנו באקסלים של יזמים בהם תחזית להיטל השבחה עמדה על עשרות ומאות אלפי שקלים בעוד שהתשלום בפועל או לפחות דרישת התשלום בסופו של ההליך היתה של מיליונים. חוסר היכולת לנבא את האומדן הנכון גורם לכך שנושא היטל ההשבחה מהווה כיום את אחד המכשולים לקידום הפרויקטים ותמחורם האמיתי. מצד אחד, יזם אגרסיבי שמתעלם מהסיכון יבטיח לדיירים תמורות רבות מדי ובעת החיוב יבין כי הפרויקט מתנדנד, ולעומתו יזם שמרן יתקשה לזכות בפרויקט מלכתחילה שכן התמורות שיציע לדיירים תהיינה פחותות בשל אותו חשש מהבלתי ידוע".
נזכיר כי תיקון 3א', שטרף את הקלפים באשר לגביית ההיטל המדובר, מגביל עד מאוד את היקף ההשבחה שהרשויות המוניציפאליות יכולות לגבות בעבור תוספת הזכויות וחלקן אף הגישו עתירה מנהלית באשר לתיקון זה. אין מדובר בסיבוב הראשון במלחמה על היטלי ההשבחה ולא נופתע אם גם בתיקון הנוכחי יחולו שינויים באשר לכמות הזכויות בעבורן ניתן לגבות היטל השבחה. על אחת כמה וכמה באותן רשויות שמקדמות תוכנית מתאר מקומית שדרכה ניתן לקבוע כללים חדשים למשחק.
עו"ד יושע מוסיף כי גם באשר למס השבח חוסר הוודאות שריר וקיים. אמנם באוגוסט 2016 עבר חוק הרשות להתחדשות עירונית שקבע כי בתמ"א 38 הריסה ובנייה כל תוספת עד ל-25 מ"ר פטורה ממס שבח, אך עדיין לא ברור כיצד יחושב השטח המקורי של הדירה. זאת מאחר וישנן מספר דרכים לחישוב שטח הדירה וכל דירה רשומה אחרת ברשויות השונות. "טרם הוסדר האם המדידה תעשה לפי השטח בהיתר הבנייה המקורי, או שתעשה לפי הרישום בטאבו, או לפי הרישום בארנונה ובכל אחד מהרישומים הללו סביר כי נמצא שטחים שונים, אשר לעיתים חורגים באופן גס אחד מן השני", מסביר עו"ד יושע, "למשל אם נקבע כי הדייר יקבל 100 מ"ר בדירתו החדשה ובהיתר המקורי מחושב שטח הדירה כ-80 מ"ר בעוד שבטאבו הוא רשום לפי 65 מ"ר ובארנונה לפי 70 מ"ר, הרי שלפי השניים האחרונים ישנה חשיפה לתשלום מס שבח אשר שהוא מהותי ליזם ומכאן חוסר הוודאות בתחום זה".
אז איך בכל זאת יכולים דיירים להתגבר על חוסר הוודאות? ראשית, על מנת שלא לחשוף עצמם לבור, או לכל הפחות למזער ככל שניתן את הסיכון, מדגיש עו"ד יושע כי על הדיירים להבהיר מתחילת המו"מ כי כל עסקה תעשה במתווה של עסקת נטו. כך גם במקרים של שינוי, הדייר לא יוציא שקל מהכיס והוצאות יחולו בכל מקרה על היזם עצמו.
באותה נשימה הוא מוסיף כי מהצד השני של המתרס על הדיירים להבין כי אין לכפות על יזם כניסה לעסקה לא כדאית בעבורו, ולכן יש לאפשר במסגרת החוזה, סוג של נקודת יציאה בנסיבות מסוימות, שכן בדיוק כמו שהדיירים נפגעים מאי התממשות הפרויקט, כך גם היזם. "חובה להבין כי כאשר פרויקט הופך ללא כלכלי, הרי גם אם היזם התחייב לכך במסגרת החוזה, הוא לא יכול יהיה לצאת לדרך, ולו רק בשל אי מתן ליווי בנקאי לפרויקט שסף הרווחיות שלו מתחת למינימום ההכרחי. ובכלל, החשש שהפרויקט יתקע באמצע עולה ככל שהרווחיות שלו נמוכה יותר. מכאן שגם לדיירים עצמם אסור לצאת לדרך עם פרויקט שכזה. על כן יש לאפשר ליזם לסגת מן העסקה ללא תשלום פיצויים ובתנאי שיוכיח כי הפרויקט אינו ריווחי", אומר עו"ד יושע ומוסיף כי יחד עם זאת יש להגביל את התקופה שבה ניתן לסגת מהפרויקט עד לשלב החלטת הוועדה המקומית, או ההודעה על פינוי הדירות, ולהדגיש בחוזה כי מעבר לתקופה זו לא ניתן יהיה לחזור מהסכמות גם אם תחול ירידה משמעותית בכלכליות הפרויקט עד כדי כך שאינו ריווחי ליזם.
הוא מוסיף כי ניתן במקביל למצוא פתרונות ביניים דרכם בכל זאת אפשר יהיה לממש פרויקטים של התחדשות עירונית גם כאשר ישנו שינוי בשוק המשפיע על סוגיות כלכליות. כך למשל, לקבוע את התמורה לדיירים נכון למצב כיום ובמקביל להכניס בחוזה רף מינימום, שאליו יוכלו התמורות לרדת במידה ותחול החמרה במצב הכלכלי של הפרויקט. כל זאת לפי סיבות שיוגדרו מראש ובהתאם לקביעות של שמאי מוסכם שיסתמך על שיעורי הקומבינציה המקוריים לפיהם נעשתה העסקה.
בשורה התחתונה, על שני הצדדים - הדיירים והיזם - אסור לשכוח כי יש להם אינטרס זהה והוא הוצאת הפרויקט לפועל על פי ההסכמות שהושגו, מוטב לכולם להימנע ממצב של אי-וודאות כלכלית, המקטין את הסיכוי להשיג מטרה זאת .
*** עו"ד עמית יושע הוא שותף ובעלים של משרד שובל יושע , המתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית, לכניסה לאתר לחץ כאן