האם יגבו היטלי השבחה בגין זכויות תמ"א 38?/ צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בית המשפט המחוזי מרכז קבע לאחרונה כי רשות מקומית לא יכולה לדרוש תשלום היטלי פיתוח כתנאי להגשת בקשה להיתר בנייה. הפסיקה של בית המשפט, לפיה אין לרשות המקומית סמכות להתנות פתיחת תיק בדרישה לתשלום היטלי פיתוח, באה בעקבות עתירה שהגישה חברת "תמ"א בונים איכות בע"מ" נגד המועצה המקומית בית דגן.
במאי 2016 הגישה החברה בקשה להיתר בנייה לשיפוץ בית מגורים ישן בן כ-60 שנה, כולל חיזוק הבניין ותוספת בנייה. לאחר מספר חודשים, וכתנאי לפתיחת התיק, דרשה המועצה המקומית תשלום של היטלי פיתוח וסלילת רחובות בסך כ-550 אלף שקל.
במרכז הדיון המשפטי עמד חוק העזר העירוני שבו נאמר "דרישת התשלום תימסר עם הגשת הבקשה למתן היתר בנייה". לטענת החברה היזמית, פירוש החוק שהתשלום יעשה רק לאחר אישור הבקשה בוועדה לתכנון ובנייה. המועצה המקומית מצידה טענה כי יש לשלם את אגרת ההיטלים יחד עם הגשת הבקשה.
השופט צבי דותן דחה את עמדת המועצה המקומית וקבע כי עצם הגשת הבקשה אינו מספיק, ויש צורך ב"קליטת" הבקשה, כלומר עמידתה בתנאים מוקדמים, ורק לאחר שנקבע שהתנאים הללו אכן מולאו, יש מקום לחיוב היטלי הפיתוח.
"אינני מקבל את עמדת העותרת, כי המועד שבו מוסמכת המשיבה להוציא דרישה לתשלום היטלי הפיתוח הוא לאחר שהוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר, או לאחר שאישרה למגיש הבקשה לפעול להוצאת היתר בנייה, או לאחר שאישרה את תוכניות הבנייה. אינני מקבל גם את עמדת המשיבה, כי היא מוסמכת להוציא דרישה לתשלום היטלי הפיתוח כתנאי מוקדם להגשת בקשה להיתר בנייה. עמדה זו איננה מתיישבת עם הוראות חוקי העזר, הקובעות, כי דרישת התשלום תימסר עם הגשת הבקשה למתן היתר בניה ולא טרם הגשת הבקשה".
יחד עם זאת, דחה בית המשפט את טענות החברה העותרת לגבי גובה התשלום וחוקיותו. החברה טענה, כי פנתה אל המועצה המקומית והציגה בפניה נתונים מהם עולה כי כבר שולמו היטלי פיתוח בגין אותם שטחים בעבר, אולם לטענתה, המועצה המקומית התעלמה מפניותיה, וסירבה למסור לה פרטים בנוגע לתשלומים קודמים. לדברי החברה, בשנת 1986 כבר ניתן היתר בנייה לנכס המדובר, אולם הבנייה לא בוצעה בסופו של דבר. לטענת החברה, ניתן להסיק מכך כי המועצה המקומית כבר גבתה היטל פיתוח ולכן אין לה סמכות לגבות היטל זה בכפילות .
המועצה המקומית בית דגן טענה בהקשר זה, כי החברה היזמית צריכה להוכיח את טענתה, כי שולמו היטלי פיתוח בגין אותם שטחים בעבר וכל זמן שאין היא מוכיחה זאת , הרי שלא שולמו היטלים . בסוגיה זאת, קיבל השופט את עמדת המועצה המקומית וקבע: "אין בידי העותרת שמץ של הוכחה לטענתה העובדתית. נהפוך הוא, המועצה המקומית טוענת כי לא הוכח ששולמו בעבר דמי השתתפות או היטלים בגין תשתיות התיעול והסלילה ..". גם טענותיה של החברה היזמית על כך שהתעריפים לפיהם נקבע גובה ההיטל הם מיושנים ואינם תואמים למציאות העכשווית, נדחו על ידי בית המשפט .
לבסוף, קבע דותן כי הוא מקבל את עתירתה הראשונה וקובע כי אין זה בסמכותה של המועצה המקומית להתנות פתיחת תיק בקשה להיתר בניה בוועדה המקומית, בתשלום היטל תיעול והיטל סלילת רחובות. לפיכך, דרישות התשלום שהוצאו לחברה הבניה אינן תקפות. "רק לאחר פתיחת תיק בקשה להיתר, תהיה המשיבה מוסמכת להוציא לעותרת דרישות לתשלום", נקבע בפסק הדין.
מאידך, דחה דותן את הטענות הנוספות של החברה בדבר סמכותה של המועצה לגבות את ההיטלים, כיוון שאלו כבר נגבו בעבר. המועצה המקומית אף חוייבה בתשלום בסך 9,000 שקל הוצאות משפט .
לדברי עו"ד מוטי איצקוביץ, מומחה למיסוי מוניציפלי ולתכנון ובניה ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI), " בישראל הליך קבלת היתר בנייה הינו תהליך ארוך ובירוקרטי שיכול לקחת חודשים רבים ואף למעלה מכך, ובמהלכו נבדקת הבקשה להיתר על ידי הרשות המקומית על שלל חלקיה. הליך הגשת בקשה להיתר בנייה מהווה גם צומת חשוב עבור הרשות המקומית לטובת גביית תשלומים להם היא זכאית. מדובר באגרת הבנייה ובהיטלי השבחה, אולם על תשלומים אלה מוסיפה הרשות גם תשלומי היטלי פיתוח" . איצקוביץ הוסיף כי "היטלי הפיתוח לרשות המקומית יכולים להגיע לבין 200 שקל למ"ר ל-400 שקל למ"ר. נכון להיום לכל רשות מקומית יש תעריפי היטלים שונים, האמורים להתאים למבנה הרשות המקומית ולאופי הפיתוח של אותה רשות. בכל הנוגע לגביית תשלומים יש גם את תאגידי המים והביוב אשר גם הם גובים תשלומים במועד הוצאת היתר בנייה ומגיעים בממוצע לכ- 120 שקל למ"ר" .
לדברי איצקוביץ, "שלבי אישור ההיתר הם ארוכים ולכן נשאלת השאלה מתי רשאית הרשות המקומית לגבות את התשלומים האמורים, המסתכמים בסכומים נכבדים מאד. פסק הדין בעניין של בית דגן קבע, כי המועד לתשלום היטלי הפיתוח הוא לא במועד הגשת הבקשה להיתר אלא בשלב אישורה. תשלום היטלי הפיתוח וההשבחה מהווה אקורד אחרון טרם קבלת היתר הבניה המיוחל ואין להקדים את המאוחר. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה נוסף לרשויות המקומיות, שיקפידו על שלטון החוק ולא ינצלו את מורכובתו ומשך הזמן של התהליך לטובתן".