פינוי בינוי. דרושה ודאות בנוגע לזכויות בנייה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין צבי שוב
לשאלת התמורה ההולמת עבור בעלי הזכויות בפרויקטים של התחדשות העירונית אין מן הסתם תשובה מדעית חד משמעית, שכן לתוך מכלול השיקולים יש להכניס גם כאלה חברתיים, פוליטיים ואחרים. יחד עם זאת, על מנת לייצר בסיס כלשהו לבחינת התמורה ההולמת לבעלי הזכויות, בעיקר בפינוי-בינוי, הרשויות נעזרות בתקנים שמאיים. למשל, תקן שמאי 21 המחשב את הרווח היזמי הראוי לפרויקט פינוי-בינוי על כל שלביו - עמדות של הוועדות, או מדיניות רשות מוניציפלית, שתכליתם לייצר את הנוסחה המתאימה לרווח של היזם בהתחשב בסיכונים הקיימים. בהתאם בוחנת הרשות מהו היקף הזכויות שניתן להעניק במתחם מסוים, הכולל את התמורה המקסימלית לבעלי הזכויות, כך שניתן יהיה להוציא פרויקט פינוי-בינוי לפועל.
הבעיה היא שהתקנים השמאים, העמדות והמדיניות הם בגדר המלצה לא מחייבת עבור הרשויות. גם אם הן פועלות לפיהם, עדיין הן יתקשו לאכוף את חלוקת הזכויות - בין בעלי הזכויות (הדיירים, לרוב) לבין היזם. "בפועל יזם עשוי להציג לעירייה טיוטת חוזה לחתימת בעלי הזכויות לפיו תינתן להם תוספת בת 25 מ"ר לגודל הדירה, ולמחרת להתחייב לאותם בעלי הזכויות לתוספת מ"ר גבוהה יותר בחוזה הסופי שייחתם, או לחלופין להעניק להם תמורה כספית על כל מ"ר שלא יאושר", טוענת עו"ד דניאל גלעדי, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, המתמחה בתחומי התכנון והבנייה והנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית. כך לדוגמה, "על אף שבהתאם לעמדת עיריית תל-אביב כיום, לא תאושר תוכנית בה היקף התמורות לכל בעל זכויות יעלה על 25 מ"ר, הרי שבפועל קשה מאוד לאכוף זאת. יתכן שיזמים יעניקו לדיירים זכויות עודפות, על חשבון הזכויות שהם זכאים להן לשם הקמת דירות חדשות המיועדות למכירה".
נזכיר כי בפרויקטים של פינוי-בינוי הזכויות אינן מוקנות, כך שבתחילת הדרך אין היזם יודע מהו ההיקף אותו יקבל מהרשות המוניציפלית. מכאן שהחוזה הראשוני אל מול בעל הזכות אינו יכול להיות מדויק. "חברות לעתים מסתכנות יתר על המידה ומוכנות לצמצם את הרווחיות שלהן על ידי מתן תמורות גדולות יותר לבעלי הזכויות מסל הזכויות הכולל, או על ידי הבטחת תמורות נוספות לבעלי הזכויות מעבר לזכויות עצמן. הדיירים עצמם לא מודעים ולא מבינים בסיכונים שנוטל היזם ולרוב יבחרו במי שיעניק להם את התמורות הגבוהות ביותר ולאו דווקא ביזם המתאים והיציב יותר. כך שהאיזון בין הסיכוי לסיכון נפגם, מנגנון התמורה ההולמת אינו בא לידי ביטוי והחשש שהפרויקט יעלה על שרטון עולה".
- מה ההבדל בבחינת התמורה לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי לבין תמ"א 38?
"ההבדל המהותי הוא בכך שבפרויקטים של תמ"א 38 הזכויות מוקנות, כך שגבולות הגזרה די מוגדרים כבר מתחילת הדרך והפער בין החזוי לבין המצוי קטן יותר מאשר בפרויקטים של פינוי-בינוי. באחרונים יש ליצור זכויות יש מאין וצריך לקדם ולאשר תב"ע ליצירתן.
"גם בעניין המיסוי קיים הבדל: בפרויקטים של תמ"א 38, התוכנית עצמה והרשויות המקומיות מגבילות את סך התמורות לכ-25 מ"ר מקסימום. כל תמורה מעבר לכך ממוסה, כך שברוב המקרים אין חריגה מרף זה, למרות שאינו בגדר איסור מוחלט ותלוי בתוכניות הנוספות החלות על הקרקע. בתחום הפינוי-בינוי, ישנו לדוגמה, פטור מתשלום מס שבח לבעל הזכויות על דירות ששטחן 'החדש' הוא עד 120 מ"ר, אך מכיוון שבמרבית המקרים שטחן המקורי של דירות אלו נמוך בעשרות רבות של מ"ר מהגבלת השטח, הרי שהטבה זו לא בהכרח משנה ואינה גורמת לדייר לדרוש תמורה פחותה".
- איך לדעתך יש לפעול על מנת לייצר מנגנון של תמורה הולמת בפרויקטים של פינוי-בינוי?
"על רשויות מקומיות להביא לוודאות בנושא על ידי נתינת תוקף מחייב למדיניות או לעמדתן בנוגע לזכויות פינוי-בינוי - בין היתר על ידי הגדרה מראש של גבולות הגזרה. אם על ידי הגדרת רף עליון מוחלט ואם על ידי סנקציות כנגד מי שחורג מאותו רף, דוגמת אי-קידום התוכנית שהגיש. ברור כי אין מקום לקבוע תמורה שווה וגורפת לכלל המדינה, שכן התמורה המקסימלית לפרויקט פינוי-בינוי בתל-אביב למשל אינה בהכרח זו שניתן להעניק בדימונה. על כן ראוי שכל רשות תקבע לעצמה בצורה ברורה את המדיניות ומה הגבולות שלה.
"החשוב ביותר בהקשר זה הוא לייצר וודאות לבעלי הזכויות, אשר הולכים לאיבוד בין מידע סותר בנושא התמורות, ולכן נדרש לפשט את המנגנון ולקבוע גבולות גזרה ברורים, תוך פרסומם לתושבי הרשות המוניציפלית. הדבר נכון עבור בעלי הזכויות, שיוכלו לנהל מו"מ עם היזמים על בסיס ידע מוקדם, וגם עבור היזמים אשר יוכלו לאמוד בצורה טובה יותר את עלויות הפרויקט, ובין היתר את גובה היטלי ההשבחה".
עו"ד דניאל גלעדי, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, המומחה בתחומי התכנון והבנייה והנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט.
לאתר הקליקו כאן