בשוק הנדל"ן יש בשנה האחרונה לא מעט חילוקי דעות בכמה נושאים מרכזיים, בעיקר על רקע הצעדים של שר האוצר משה כחלון לבלימת עליית המחירים באמצעים שונים, בין השאר באמצעות תוכנית "מחיר למשתכן", שמעוררת אמוציות וחילוקי דעות בקרב גורמים שונים הפועלים בתחום, כמו יזמים וקבלנים מצד אחד וציבור רוכשי הדירות והזוגות הצעירים מהצד השני.
ערן רולס, הבעלים והיו"ר של מרכז הבנייה הישראלי, הוא אחד התומכים הגדולים בתוכנית. "אני חושב שתוכנית מחיר למשתכן היא מאוד טובה. אני גדלתי בקריות ואני רואה הרבה מאוד חברים שלי שאולי הצליחו לקנות דירה אבל כיום הילדים שלהם התחתנו והם לא יכלו לעזור להם לקנות דירה. ואני מדבר על מעמד הביניים. התוכנית הזאת מורידה מאות אלפי שקלים ממחיר הדירה וסוף סוף מאפשרת להרבה אנשים שהיו מחוץ לשוק להיכנס אליו ולרכוש דירה ראשונה. יש הורים בשנות ה-50' שלהם שסיימו לשלם את המשכנתא וכעת הם נאלצים לקחת משכנתא חדשה של 200-300 אלף שקל כדי לעזור לילדים לקנות דירה".
את ההשפעה של זה נראה רק בשנים הבאות כי התחילו לבנות הרבה רק בשנתיים האחרונות..
"נכון. אבל התוכנית הזאת תעשה שינוי גדול. זה לוקח זמן אבל זה יקרה. צריך לתת לכחלון להמשיך לעבוד. הוא למד את נושא הנדל"ן היטב, עשה שיעורי-בית, ומטפל בו ברמה אסטרטגית".
אחת הבעיות במחיר למשתכן אלה ההגרלות..
"זוג שזכה בהגרלה במקום רחוק יכול להשכיר אותה ולגור במקום אחר. אין בעיה".
מה עוד טוב בתוכנית הזאת?
"אין שדרוגים עד קבלת המפתח, וזה יכול לחסוך 60 אלף שקל בממוצע לדירה".
וזה טוב?
"לדעתי כן. שדרוגים מיותרים יכולים לעלות 100 אלף שקל ויותר לזוג וזה המון. כאן באים ואומרים אין שדרוגים עד לקבלת המפתח וזה נהדר לדעתי".
השבוע התפרסמו נתונים נוספים המעידים על התקררות שוק הנדל"ן. כך למשל, הלמ"ס פרסמה בתחילת השבוע כי בחודש יולי האחרון נמכרו ברחבי הארץ 2,061 דירות חדשות סך הכל, כ-17% פחות מהיקף הדירות החדשות שנמכרו בחודש הקודם (יוני 2017) שעמד על 2,479 דירות.
בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, יולי 2016, נצפתה ירידה חדה עוד יותר של 25%. גם בהשוואה למספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה האחרונה (אוגוסט 2016 עד יולי 2017) לעומת התקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט 2015 לעומת יולי 2016) נרשמה ירידה לא מבוטלת. כך, מדובר ב-26,316 דירות חדשות שנמכרו בשנה האחרונה לעומת 31,685 דירות חדשות בתקופה המקבילה - ירידה בשיעור של כ-17%.
עוד פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במהלך השבוע כי ברבעון השני של 2017 החלו להיבנות 10,029 דירות חדשות ברחבי הארץ. מדובר בירידה בשיעור של כ-24% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה בשיעור דומה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2016. רולס מעריך כי ההתקררות בשוק הנדל"ן היא זמנית.
"קיפאון זמני"
מה אתה חושב על שוק הנדל"ן בכלל?
"אני נמצא במקום שאני רואה את הענף כמו רנטגן, כי למעשה אני רואה את כל הצדדים, היזמים, הקבלנים, האדריכלים, הרשויות, הספקים, משרדי הממשלה.. אני רואה את כל האקוסיסטס של שוק הנדל"ן כך שאני למעשה בוחן ומסתכל על כל עולם הנדל"ן".
יש הרבה דיסאינפורמציה בעולם הזה..
"נכון. אבל אני רואה את כל השוק, את כל הגורמים הפועלים, אז אני יכול להצליב מידע ולהגיע לאמת".
אז איך אתה מסתכל על השוק כיום?
"הוא בקיפאון זמני. עם דגש על זמני".
תסביר...
"אוכלוסיית ישראל מכפילה את עצמה כל 35 שנה כך שבשנת 2050 אנחנו נהיה 16-18 מיליון איש במדינה. המשמעות היא שצריכים לבנות 100 אלף דירות כל שנה".
והיום בונים מספיק?
"עדיין לא. וגם אם היו בונים מספיק היינו רואים את ההשפעה על שוק אולי רק עוד כמה שנים. אם היה מיזם שהייתי סובל בו זה ירידי הדירות שהייתי עושה עד לפני כמה שנים".
למה?
"כי שם הבנתי שלחלק גדול מהזוגות הצעירים אין שום סיכוי להגיע לדירה. הייתי שומע את השיחות ביציאה מהכנסים והייתי בוכה. היום אתה צריך הון עצמי של 400-500 אלף שקל לפחות לקנות דירה באזור המרכז ואפילו בפריפריה הקרובה, ומי שאין לו הורים עשירים פשוט לא יכול להגיע לדירה".
מחירי הדירות עלו ובנק ישראל העלה במקביל את דרישת ההון העצמי המינימלי מהרוכשים...
"ובצדק. בבנק ישראל חוששים שיהיה כאן תסריט דומה למה שקרה בארצות הברית. בנק ישראל מתנהג כמבוגר האחראי. הפשע הגדול, שכחלון מתקן אותו עכשיו, הוא של המדינה שבמדרך עשרות שנים ביצעה ספסרות מקרקעות. המדינה היא נרקומן של מזומנים. היום כ-60% ממחיר של דירה חדשה הולך למדינה, ואנשים לא מודעים לזה. אותו דבר אגב בשוק הרכב".
"המדינה בנתה מערכת מיסוי רב שכבתית שלוקחת מהמשפחה כסף מבלי שהיא יודעת שהכסף למעשה זורם לקופת המדינה בצורה של כל מיני היטלים, מסים על עבודה, מע"מ ועוד.. הקבלנים הפכו להיות מסלקה לקופת המדינה, ששולטת על שיווק הקרקעות באופן מוחלט. על דירה חדשה שעולה 2 מיליון שקל המדינה מרוויחה יותר ממיליון שקל. על כל דירה".
שר השיכון גלנט אמר לאחרונה שדירה צריכה לעלות 700 אלף שקל..
"הוא צודק. וכחלון אכן פועל בכיוון של הורדה משמעותית במחירי הדירות. פעם ראשונה מחזירים את מחירי הקרקעות למחיר מלפני 10 שנים בערך ומוזילים את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים באזורים מסוימים וזה מאפשר להרבה צעירים שלא יכלו להרשות לעצמם קודם לכן, לקנות דירות. לא כולם חייבים לחיות באזור המרכז, בתל-אביב".
אז אתה חושב שמחירי הדירות יירדו בשנים הקרובות?
"יכול להיות. אבל כמו שאמרתי האוכלוסייה כאן גדלה כל שנה וצריך לבנות לפחות 100 אלף דירות בשנה בשנים הקרובות, ולמרות הפעולות של כחלון עדיין יש צווארי בקבוק שלא טופלו כמו המחסור בעובדים כך שבטווח הארוך המחירים ימשיכו לעלות".
"רכבת ההתחדשות העירונית יצאה לדרך והיא תאיץ את מהירותה"
מה אתה חושב על תחום ההתחדשות העירונית?
"זה העתיד בהרבה אזורים בארץ. הרכבת יצאה לדרך. היא לא נוסעת על 100 קמ"ש, אולי על 40 קמ"ש, אבל היא זזה והיא תאיץ בעתיד את מהירותה, בעיקר כי אין ברירה. עובדתית העסק עובד. זה העתיד באזור המרכז בגלל שאין שם יותר קרקעות לשיווק. יש גם צורך אקוטי להרוס או לשפץ בניינים ישנים מאוד שממש מסוכן לגור בהם".
בהרבה מקומות יש תושבים שמתנגדים לביצוע ותוקעים את הנושא הזה. אולי צריך להוריד את מספר הדיירים שנדרש לאישור תוכנית מ-80% ל-60% או משהו דומה..
"בהחלט. חד משמעית. לא צריך לחכות שיקרה אסון והרבה בניינים יתמוטטו. וצריך גם לדאוג לפריפריה. הייתי מוביל גם מהלך אסטרטגי נוסף לתת הטבות לחברות שונות, היי=טק למשל, לעבור לפריפריה".
נותנים הטבות מס גדולות..
"זה לא מספיק. הייתי נותן הטבת מס גורפת לחברות וגם לעובדים שיעברו לגור בפריפריה. חייבים לעודד את פיזור האוכלוסייה לצפון ולדרום".
מרכז הבנייה יזם לפני כעשר שנים את כנס "עיר הנדל"ן" שהחל בים המלח ובשנים האחרונות מתקיים באילת (בחודש נובמבר) במקביל לכנסי "עיר נדל"ן" המתקיימים אחת לשנה בירושלים ובניו-יורק.
רולס הקים לאחרונה במרכז הבנייה "בית שקוף", המאפשר לבעלי דירות ובתים שעומדים לפני שיפוץ לראות מה נמצא מאחורי הקירות, מתחת לריצוף ומעל התקרה בדירה או בבית שלהם או בזה שהם הולכים לבנות או לקנות. "היקף שוק השיפוצים בארץ נאמד ביותר מ-10 מיליארד שקל בשנה. זה שוק עצום והרבה אנשים לא מבינים שיש הבדל גדול בין מטר קבלני למטר יזמי".
למה הכוונה?
"יש עלויות תכנון, מע"מ, אגרות, היטלים, יציקות של הגדר, שבילים, פיתוח חצר, ארונות ועוד.. אלה עלויות שיכולות להוות 30% מסך ההוצאה. אנחנו מספקים קורסים והדרכות למשפחה שעומדת לבנות בית או לשפץ ועוזרים בבניית התקציב. מידע, הבנה נכונה של העלויות וכל התהליך יכולים לחסוך מאות אלפי שקלים מסך ההוצאה הכללית".
