קיסריה. דירות בבניינים בני 3־4 קומות / צילום: תמר מצפי
לאחר שב-20 השנים האחרונות הוקמו בקיסריה בתים צמודי קרקע בלבד, החלה החברה לפיתוח קיסריה לפנות ליזמי נדל"ן במטרה להקים בשותפות פרויקט בן 86 דירות בבנייה רווויה בשכונה 3 במרכז היישוב.
מימוש התוכנית מתאפשר כעת מכיוון שלפני כחודש אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה את התוכנית ודחתה את מרבית ההתנגדויות שהוגשו לה על ידי תושבי היישוב היוקרתי. אלה טענו בין השאר שהתוכנית משנה את אופי המקום - בשל הציפוף ותוספת שטחי מסחר הגדולה שהיא כוללת. התוכנית גם מוסיפה זכויות בנייה לבתים הקיימים בשכונה 3 - למעשה מכשירה חריגות בנייה שנבנו בה.
הפרויקט, שבו גם תוספת שטחי מסחר, יכלול 86 דירות גן, דירות גג ודירות רגילות בשטח ממוצע של 100 מ"ר, בבניינים בני 3-4 קומות, ויאפשר לתושבים ותיקים וצעירים להמשיך ולהתגורר ביישוב גם אם אינם מעוניינים או מסוגלים להחזיק בבית צמוד קרקע. "לראשונה מדובר בצפיפות של 6 יחידות דיור לדונם" אומרת ליאת פלד, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, "העתיד של קיסריה יהייה רווי יותר".
מדובר בחטיבת קרקע שיעודה מלונאות ובמשך שנים חלה עליה תוכנית המאפשרת הקמת 120 חדרי מלון. בסמוך לקרקע נמצא מרכז עירוני הכולל קאנטרי קלאב, בית ספר ומספר חנויות. בדברי ההסבר לתוכנית מציינת הוועדה המחוזית כי "שכונה 3 היא שכונה ותיקה אשר נועדה בתחילת הדרך לשמש למגורים לצד תיירות.
הוועדה סבורה כי שטח התוכנית, המצוי בלב היישוב ואשר זוהה בתוכנית המתאר כמרכז ציבורי של היישוב, אינו מתאים לשמש כשטח למלונאות ויש לחזקו כמרכז יישובי הכולל שימושים לצורכי ציבור, מסחר ומשרדים לטובת היישוב כולו. התוכנית כוללת שינוי ייעוד הקרקע ממלונאות למגורים, הסדרת מרכז ציבורי ומסחרי לצורכי קיסריה, הסדרת זכויות בנייה ותגבור יחידות דיור קיימות, כולל תוספת 86 יחידות דיור לשכונה".
התוכנית הופקדה להתנגדויות ביולי 2015 והוגשו לה 422 התנגדויות, בעיקר על ידי תושבים שהתנגדו לבנייה רוויה בקיסריה, וכן על ידי תושבי שכונה 3 ביחס לזכויות הבנייה בתחום השכונה. ועדת המשנה להתנגדויות מינתה את החוקרת לבנה אלונים לדון בהתנגדויות, וזו המליצה לוועדה המחוזית לתת לה תוקף לתוכנית, לאחר קבלת חלק מההתנגדויות וביניהן הפחתת שטחי המסחר שנקבעו. "הוועדה מקבלת את המלצת החוקרת וסבורה כי התוכנית אכן ראויה ומיטיבה עם תושבי שכונה 3 תוך שיפור איכות החיים בשכונה וכן מחזקת את המוקד הישובי" קבעה הוועדה המחוזית.
"מדובר באירוע מכונן לאזור המרכזי של קיסריה", אומר כרמל סלע, ראש המועצה האזורית חוף הכרמל. "התוכנית תיתן ליישוב גם דירות קטנות יותר, ולא רק בתים של מאות מטרים, ולכן היא חשובה. מעבר לכך היא עושה לגליזציה לכל חריגות הבנייה שנבנו בבתים הקיימים ביישוב, בכפוף לכך שישלמו היטלי השבחה על תוספות הבנייה האלה. מדובר בחריגות שבוצעו לפני שנים שאי אפשר לבוא היום ולהרוס".
"החברה לפיתוח קיסריה בשיתוף המועצה האזורית חוף הכרמל יזמה תוכנית בניין עיר חדשה להסדרת המצב התכנוני בשכונה 3", מסר מיכאל כרסנטי, יו"ר החברה לפיתוח קיסריה. התב"ע מאפשרת הקמה של דירות גן גג ודירו אמצע בבניינים בני 3 קומות בלבד שרואים את הים מקומה ראשונה, בדומה לפרויקט צוקי ארסוף. קידום התוכנית היה רווי התנגדויות מצד התושבים, והתוכנית לבסוף אושרה ונקבע כי יש התאמה לאופי היישוב. אנחנו נפעל למימוש הקרקע במתווה יזמי של שותפות עם קבלן מבצע, או בעסקת קומבינציה עם יזם, כאשר חשוב לנו להישאר מעורבים בתהליך. אנחנו פונים ליזמים שמתאימים לאופי שלנו, ובוחנים אפשרויות למימוש זכויות הבנייה באופן המיטבי".
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ליאת פלד, מסרה כי "אנחנו יודעים שדמוגרפית יש ביקוש לדירות בבנייה רוויה בקיסריה, אם מדובר באנשי מבוגרים שגרים בבתים גדולים מדי לצורכיהם ומעוניינים להישאר ביישוב, ואם בזוגות צעירים שמעוניינים להתחיל את חייהם בישוב. הבנייה החדשה תהיה לצד שדרוג מרכז היישוב, הוספת שימושים לצד הקאנטרי וחיזוק המרכז העירוני לאורך שדרות רוטשילד. הבנייה החדשה תכלול חניון תת קרקעי. לתוכנית היו התנגדויות רבות כי מדובר בצפיפות של 6 יחידות דיור לדונם, שאין אותה היום בקיסריה, אבל אנחנו מזהים שיש דרישה לדירות בנות 100 מ"ר. במסגרת תוכנית המתאר של קיסריה איתרנו עוד עתודות קרקע שבהן נקבעו צפיפויות של 5 יחידות דיור לדונם ויהיו גם צפיפויות גבוהות יותר. קיסריה תהיה בעתיד יותר רווייה".
גם ישראל אייכל, בעל משרד התיווך קיסריה הומס, סבור כי התוכנית חיובית לישוב: "התוכנית תחזיר חיים לשכונה 3, שהמרכז בה מעט גווע מאז הקמת המרכז המסחרי בשכונה 13. היא תאפשר פיתרון דיור לבני 60 שהילדים שלהם עזבו את הבית, או לצעירים שרוצים להישאר ביישוב. אם בתל אביב קונים דירת 100 מ"ר ב-3.5 מיליון שקל ולא ברור אם יש או אין חנייה, בקיסריה יקבלו דירה מרווחת עם ציוץ ציפורים. אני לא יודע מה יהיו המחירים, אבל לא תישאר אף דירה בפרויקט הזה הרבה זמן".
"הזכויות נשארות גם אם לא מומשו"
המתנגדים טענו כי התוכנית משנה את אופי היישוב הכפרי כולו ובפרט את אופי שכונה 3, שהיא שכונת מגורים סגורה בת 270 יחידות דיור, וזאת מתוך אינטרסים כלכליים צרים. כתוצאה מהתוכנית, טענו המתנגדים, השכונה תשנה את אופיה מבחינת נפחי הבנייה, גובה הבינוי, היקף שטחי המסחר, עירוב שימושים לא רצוי של מסחר ומגורים, והדבר יבוא לידי ביטוי כשיתווסף לשכונה מרכז מסחרי "מפלצתי" בן 3,680 מ"ר במקום 1,600 מ"ר הקיימים.
הוועדה המחוזית קבעה כי מלכתחילה שכונה 3 תוכננה כשכונה בעלת צביון אחר מיתר היישוב, ולצד המגורים תוכננו בה גם שימושי תיירות, דירות נופש ושימושים תומכים. העובדה כי לא כל הבנייה מומשה אינה משנה את העובדה כי השכונה תוכננה כשונה, בין היתר בשל סמיכותה למרכז הקיים. כמו כן נקבע כי כל מי שרכש קרקע בשכונה 3 אמור היה לבדוק מראש את המצב התכנוני, גם אם לא כל הבנייה מומשה. נקבע כי גם אם במשך שנים רבות עמדו המגרשים שנועדו למלונאות ריקים, אין בכך כדי למנוע מבעליהם לממש את זכויותיהם בנכס.
לאחר דחיית ההתנגדויות פנו המתנגדים גם לבית המשפט המחוזי בחיפה, אך סגן נשיא בית המשפט, רון שפירא, דחה לאחרונה את טענותיהם.