תמ"א 38. לא לבחור יזם לפי תחושת בטן / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף יעז יזמות ובנייה
קצב הצמיחה המסחרר בתחום התמ"א 38 יוצר את הצורך בהוראות למשתמש, בכללי מדידה ברורים לשם דירוג היזמים על פי פרמטרים, כמותיים ואיכותיים. הללו יהוו סטנדרטים אובייקטיביים וקבועים מראש, בעזרתם יוכלו הדיירים לדעת מול מי באמת הם עומדים - עם מי כדאי להתקדם לכדי מו"מ ולבסוף אף לחתום על הסכם.
כבר כיום, חברות דירוג אשראי כגון bdi ו-dun`s 100 מדרגות את ענפי העסקים הבולטים בישראל ובכללם את ענף הנדל"ן, המחולק לתתי ענפים שונים כדוגמת יזמות ובנייה, נדל"ן מניב, נדל"ן מסחרי ועוד.
בעקבות התפתחות תחום ההתחדשות העירונית והקושי שנוצר לבעלי הנכסים בבחירת יזם, חברות הדירוג הרימו את הכפפה. הן יצרו תת ענף חדש המדרג חברות/יזמים העוסקים בתחום התמ"א 38. בזכות הדירוג המדובר, הדיירים יכולים כעת לבחון ולהבדיל בין החברות ע"פ פרמטרים אובייקטיביים, רלבנטיים ומוגדרים ולא רק לפי אינטואיציות אישיות, תחושות בטן ומראה, שלעיתים מביאים לבחירה מוטעית. כניסה לדירוג כזה משמעותית כיוון שהיא מעידה על יתרונה המשמעותי של החברה בענף.
על אף כל זאת, חשוב לזכור כי בנוסף לדירוגים הקיימים ישנם פרמטרים נוספים שחובה לבחון לפני חתימה על הסכם תמ"א 38. בעזרת תומר רייפמן, סמנכ"ל חברת יעז יזמות ובנייה, המתמחה בייזום וביצוע של פרויקטים של התחדשות עירונית בתל-אביב ובסביבתה, אספנו כמה תובנות ועצות יעילות נוספות, שיכוונו אתכם לבחירת יזם או החברה הנכונים עבורכם לפרויקט תמ"א 38:
ותק - מהו הניסיון של אותו יזם/חברה בעולם הנדל"ן ככלל ובעולם ההתחדשות העירונית בפרט? כמה זמן החברה קיימת? מהו החלק הארי של פועלה? תשובות לשאלות אלו יעזרו לכם להבין מול מי אתם עומדים. שאלות אלו יבהירו לדיירים האם מדובר ביזם טרי שעומד "להתגלח" ולהתמקצע על חשבונם, או שזהו יזם ראוי, עתיר ניסיון בעולם הנדל"ן שצבר קילומטרז' במהלך הדרך בכמה פרויקטים של התחדשות עירונית.
הון עצמי - חשוב להבין מהו ההון העצמי של היזם, עד כמה הוא ממנף עצמו באמצעות הבנק? האם הכספים שיושקעו בפרויקט הם על בסיס אשראי חוץ בנקאי? נדגיש שבמידה והמינוף גבוה מדי - סיטואציה כזו אינה בריאה ואידיאלית עבור הפרויקט. זאת מאחר והחשש הוא שהיזם יהיה חשוף ל"רעשים" ותרחישים שאינם משרתים את טובת הדיירים. לכן יש לוודא את האיתנות הכספית של היזם/חברה באמצעות בדיקה בלתי תלויה של רו"ח חיצוני לחברה/יזם, וכן בבדיקה מקוונת של אחת מחברות דירוג האשראי אודות החברה.
בניינים מאוכלסים - האם היזם כבר איכלס פרויקטים שהוביל? ובפרט האם איכלס פרויקטים מסוג תמ"א 38 באותו אזור? עם זאת חשוב לזכור כי העובדה שאותו יזם בונה כרגע פרויקטים באזור/במקומות אחרים אינה מעידה על כך שהוא מבצע זאת בצורה טובה ומקצועית ושהפרויקט לא יתקע במהלך הדרך בעקבות סיבה כזו או אחרת. לכן, יזם/חברה הבונים כרגע אינם חזות הכל. יש חובה לבחון בעיניים את השטח והתאמתו לפרויקט הספציפי של הדיירים.
רשימת ממליצים - כחלק אינטגרלי ממבחן השטח ועם כל הכבוד לחומר העבודה הגולמי, יש לחוש את היזם עצמו. זאת על ידי קבלת רשימת ממליצים ממנו על מנת לוודא שפרויקט שקיבל בעבר - בוצע כהלכה. רשימת ממליצים טובה כוללת לא רק את דיירי הבניינים, אלא גם אנשי מקצוע וגורמים מוסדיים (הבנקים) שיכולים לתת את הדעת על מקצועיות של היזם ואופי עבודתו.
מידת ההשקעה במו"מ וההצעה שניתנה - במהלך תהליך המו"מ נערכות בדיקות בעלות חשיבות אקוטית לפרויקט בעיקר בכל הקשור לתמורות הדיירים, זכויות הבנייה ועלויות נוספות ישירות ועקיפות. לבדיקות אלו עלויות משמעותיות שאותן נושא על גבו יזם אחראי, למרות שהן עלולות להפוך לאבודות עבורו במידה ולא ייבחר בסופו של תהליך על ידי הדיירים. מדובר בסוג של מבחן מקדים להבנת רצינות המועמד, ולכן עדיף לפסול יזמים שחוסכים על בדיקות אלו.
לסיכום, כבני אדם, רובנו נופלים על מראית העין. כלומר, מפגש מול יזם המשווק עצמו בצורה מופלאה עלול לסנוור את הדיירים. אולם לא פעם בבירור מעמיק מתגלה שאותו יזם יצר מצג שווא. לכן חשוב להבין ולברר את הפרמטרים השונים שהובאו כאן, בטרם ניתן לחזות החיצונית ולרושם הראשוני להשפיע עלינו.
חברת יעז יזמות ובנייה מתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית.
לאתר החברה הקליקו כאן