תמ"א 38. על הדיירים לבדוק הרבה יותר מגיליונות אקסל / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אשד התחדשות עירונית
ככל שתחום ההתחדשות העירונית הולך ומשתכלל, גבולות הגזרה הופכים לברורים יותר. כפועל יוצא, השוק פולט החוצה את רוב השחקנים הפחות ראויים ומשאיר בתחומיו את המובילים לכאורה. בשל אותו תהליך, ההחלטה החשובה הניצבת בפני הדיירים באיזה יזם לבחור לפרויקט? הופכת לשאלה איכותית יותר מאשר כמותית. כך סבור צפריר כהן, מנכ"ל אשד התחדשות עירונית, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי ביקוש במרכז הארץ. "גבולות הגזרה ברורים לכולם, גם הדיירים יודעים שלא ניתן לחולל ניסים. כך שבמיוחד בערי המרכז שם כולם כבר מעורים בחישוב התמורות, על מנת לבחור נכון יש לשבת אל מול היזם הפוטנציאלי, להסתכל לו בלבן שבעיניים ולנסות לנטרל את הרושם הראשוני והחיצוני שהוא מנסה לעשות ולתהות לגביו, לגבי החברה שלו והתוכניות שלו", הוא אומר.
- אז ממשחק של מתמטיקה אנו עוברים למשחק של כימיה?
"במובנים מסוימים כן. הרי בסופו של יום, הדייר מפקיד בידי היזם את הנכס החשוב ביותר שלו ולכן על הדיירים, באמצעות פגישות אישיות בהובלת הנציגות ועו"ד מטעמם, להבין עם מי לצאת למסע חשוב זה; עליהם להבין תוך כדי הליך הבחירה מי מהמועמדים ידע לתת פתרונות ברגעי אמת ובזמן תגובה קצר, מי יותר יצירתי ומי הבטחותיו הן על בסיס ניסיון עבר או על בסיס רצון לפעול כשותף לדרך. יזם אשר משדר אמינות ושקיפות יידע בעתיד להתייחס לדיירים כאל שותפים של ממש לפרויקט, בעלי אינטרסים זהים, וחובה על הדיירים לברר זאת מעבר למספרים ולאקסל.
"יזם שמכוון מתחילת הדרך לשיתוף פעולה ולשקיפות מול דיירים, פועל לאיגוד הדיירים לקידום התהליך וממנה נציג חברה שתפקידו לסייע לדיירים ולפתור להם בעיות כבר בתחילת הדרך. הוא מי שמביא לבעלי הדירות יותר מרק תמורות בבניין, אלא גם קשר אישי ומקצועי".
לשאלה איך להתייחס לניסיון של היזם בהליך הבחירה? אומר כהן כי "אין ספק שהניסיון חשוב, וחובה לצאת לשטח לבחון מיהו היזם מעבר למספרים ולדיבורים - יש לערוך סיורים באתרי הבנייה של היזם ולהתרשם מאיכות הבנייה, אך יותר מכך חשוב לדעת להשוות תפוחים לתפוחים. למשל, יזם שעסק במיזמים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, לאו דווקא יתאים לפרויקטים של הריסה ובנייה כי מדובר על התמחות שונה לחלוטין ועל היקפי פעילות נמוכים בהרבה. מצד שני חברות ענק, בעלות רפרטואר של הקמת שכונות, לאו דווקא יתאימו למיזמי בוטיק של תמ"א 38 הריסה ובנייה, שכן אלה לא יהיו בראש מעייניהן לעומת האלטרנטיבה המרכזית של הקמת פרויקטים גדולים יותר. חשוב גם שבעלי הדירות יפגשו את כל הצוות שמלווה את הפרויקט בשלבים השונים - החל ממנכ"ל החברה ועד למרכז קשרי דיירים. רצוי גם להבין מיהו הקבלן אשר צפוי להקים את הפרויקט, בעיקר אצל יזמים שאינם מבצעים, מאחר שעם כל הכבוד ליזם בסופו של דבר הפעילות המרכזית היא של הקבלן המבצע".
בחירת עו"ד הדיירים משנה
עוד בטרם בחירת היזם, עומדת בפני הדיירים והנציגות החלטה חשובה ומהותית באשר לעו"ד שייצג אותם. בהקשר זה מדגיש צפריר כי "ברור שעל עורך הדין להתמחות בתחום ההתחדשות העירונית ואין להסתפק במי שעוסק בנדל"ן באופן כללי. כמו כן, עדיף שעורך הדין שנבחר מתמקד בייצוג בעלי דירות ולא בייצוג יזמים במקביל. אך גם כאן, לפי צפריר, "חשוב כי עורך הדין לא יהיה עמוס מדי, שכן הניסיון מלמד כי בבחירת עורך דין ידוע ועמוס, הדיירים לרוב נחשפים לעובדי המשרד ולא לשותף בעל המומחיות הרבה בהתוויית הדרך הנכונה לבחירת היזם".
עוד באשר לייעוץ המשפטי, מדגיש צפריר כי הדיירים יעשו נכון אם ידעו לבחור בעורך דין אשר מסוגל לקדם עסקאות ולא בכזה המעכב אותם באמצעות התניות שלכאורה אמורות לשרת את הדיירים, אך בפועל גורמות להפחתת התמורות ואף לאי-מימוש הפרויקט במקרים מסוימים. צפריר מספר כי "כיום ישנה תחרות של עורכי דין מסוימים 'מי משיג לדיירים יותר בטחונות ובטוחות', למרות שבפועל לפעמים מדובר בחרב פיפיות. ניקח כדוגמה את נושא הערבויות. הנוהל וההיגיון גורסים שדייר יקבל ערבות חוק מכר בשווי דירה חדשה, אך ישנם עורכי דין שלדעתם לא מדובר בבטוחה מספקת ולכן הם דורשים שגובה הערבות יעמוד על 110% משווי הדירה. הדבר גורם לכך שליזם נוצרת בעיה מול הבנק המלווה. כך הוצאות המימון של היזם עולות ובסופו של יום הן גורעות מתמורות הדיירים ולעיתים גם תוקעות את הפרויקט".
גם בכל הקשור לבחירת היועצים הנוספים, צפריר טוען כי "רבים נוטים לבחור את יתר היועצים עוד בטרם בחירת היזם לפרויקט. לדעתי הדבר רק מעכב את התהליך. אין ספק שנחיצותם של השמאי, המפקח, יועץ הביטוח ודומיהם קריטית להצלחת הפרויקט, אך יש לצרפם לצוות רק לאחר בחירת היזם, מאחר והם אינם נדרשים להליך הבחירה עצמו".
צפריר מסכם ואומר כי "תחום ההתחדשות העירונית הולך ומשתכלל, כאמור, ונותן כלים לדיירים לברור ולנפות מראש את היזמים והיועצים שאינם ראויים. יחד עם זאת בשל אותה סיבה, ההליך הסופי של הבחירה הופך למאתגר יותר, ובמקרים מסוימים הבחירה ביזם שעל פניו נראית הנכונה ביותר מתבררת כשגויה. על מנת להבטיח בחירה נכונה יש לבצע בחינה מדוקדקת ואישית של היזם ולהבין מיהו באמת האדם והגוף עימו הדיירים עתידים לצאת לדרך והאם הוא זה שמתאים להוביל את הפרויקט הספציפי".
אשד התחדשות עירונית, חברה יזמית העוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ.
לאתר החברה הקליקו כאן