גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

קיים שוני בזכויות הבנייה בין פינוי בינוי לתמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל-יושע

למרות שהתחדשות עירונית נמצאת בכותרות של עולם הנדל"ן המקומי, רבים וטובים בקרב האוכלוסיה טרם הפנימו את ההבדלים המהותיים בין סוגיה השונים. עיקר הבלבול נסוב סביב שתי השיטות הנפוצות של התחום - פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה, אשר למרות מאפיינים דומים לכאורה, השוני ביניהן גדול. לכל אחת מהן מקור חוקי שונה, זכויות המתקבלות באורח אחר זה מזה, דרך שונה לאישור תוכניות וכמובן תוצאה סופית אחרת. בעזרת עו"ד רועי שובל, שותף במשרד שובל יושע, המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ננסה לשרטט את ההבדלים המרכזיים בין השיטות הללו.

המקור החוקי - תמ"א 38 היא תוכנית בפני עצמה, תוכנית מתאר ארצית המגדירה זכויות בנייה מוקנות לכל בניין שנוסד טרם שנת 1980. מאחר והזכויות מוקנות אך ורק לנכס הספציפי, הרי שאינו כולל מטלות ציבוריות כלשהן (בנייה למען הקהילה) וכל הזכויות מופקות לטובת הנכס - אם לדירות הדיירים ואם לדירות היזם. להבדיל, תחום הפינוי פינוי מוגדר מתוקף חוק ובפרויקט פינוי בינוי יש ליצור זכויות יש מאין, החלות לרוב על מתחם שכמות הבניינים בו אינה יורדת מסך מינימאלי של 24 יחידות. הליך אישור הפרויקט סבוך ומורכב ועליו לעמוד במספר תנאים והתניות מוניציפאליות כגון בנייה לצרכי ציבור, הפקעות מקרקעין ואלמנטים נוספים המרכיבים פרויקט בסדר גודל בינוני-גדול.

זכויות בנייה - בתמ"א 38 הריסה ובנייה הזכויות על הנכס, כאמור, מוקנות ונובעות מתב"עות ספציפיות ומזכויות תמ"א 38 לפי התוכנית הארצית או על פי תוכניות מתאר מקומיות שנערכות על פי סעיף 23 לתמ"א 38. תכליתן של אלה לתרגם את זכויות תמ"א 38 למאפייני הרשות המוניציפלית בה ממוקם הפרויקט. מכאן שמדובר בהליך של GO NO GO בו היזם בוחן האם בזכויות המוקנות יש כדאיות כלכלית לפרויקט.

בפרויקטים של פינוי בינוי, כאמור, הזכויות אינן מוקנות והפרויקט יקודם ראשית אם יקבל מעמד של פרויקט פינוי בינוי מוכרז - הן ברמה התכנונית והן ברמה המיסויית. לאחר ההכרזה, היקף הזכויות שיוקנו לפרויקט יותוו באמצעות תקן 21 השמאי. מטרתו של התקן לגזור את היקף הזכויות בהתחשב בריווחיות הכלכלית המתאימה, הנקבעת על ידי ועדה ומתבססת על מכפילי צפיפות (לעומת השטח הבנוי המקורי) ועל אלמנטים נוספים המשקללים גם בנייה לצורכי ציבור, הפקעות שונות וכו'. רוב הפרויקטים של פינוי בינוי כוללים מבנים לטובת הציבור והפקעות וקידומן תלוי בעיקר ברצון הרשות המוניציפאלית. זו הסיבה  שהאחרונה לרוב תעדיף אותם על פרויקטים פרטניים של תמ"א 38, בהם לא ניתן לחייב את היזמים במטלות ציבוריות וקשה להתנגד אליהם מאחר וכאמור הזכויות מוקנות.

הרוב הדרוש - בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה נדרש היזם להחתים בכל בניין 80% מסך בעלי הדירות המחזיקים לכל הפחות ב-80% מהרכוש המשותף. זאת על מנת לזכות באפשרות להתחיל את ההליך התכנוני במוסדות המוניציפליים. גם בפרויקט פינוי בינוי הסף עומד על 80%, אך בחינתו נמדדת על פי הסך הכולל של הדירות החתומות. אין התניה כי כל בניין בפני עצמו יעבור את הסף, אלא שיעמוד ברף נמוך יותר של 66.6%. כך לדוגמה, במידה וישנו מתחם בן 3 בניינים של 20 יח"ד בכל בניין, הרי שאם בבניין הראשון נאספו 20 חתימות (100%), ובבניינים השני והשלישי 14 חתימות כל אחד (70%), הרי שניתן יהיה לקדם פרויקט פינוי בינוי על כל המתחם. לעומת זאת, במידה ורוצים לקדם את ההתחדשות העירונית במתחם בהליך של תמ"א 38 הריסה ובנייה, ניתן יהיה לעשות זאת רק בבניין הראשון. כמו כן, ובניגוד לפרויקטים של תמ"א 38, ליזם בפרויקטים של פינוי בינוי יתאפשר להתחיל בהליך התכנוני אל מול הרשות המוניציפלית כאשר הוא מגיע לסף של 50% חתימות, עוד בטרם הגעה לסף החתימות המינימלי המאפשר לממש את הפרויקט.

בשורה התחתונה, אנו רואים, אם כן, כי על אף שנהוג לחשוב כי השוני בין פינוי בינוי לתמ"א 38 הריסה ובנייה הוא בגדר הניואנס, לא כך הדבר. נקודת הפתיחה המשפטית היא שונה, וגם לאורך חיי הפרויקט קיימים הבדלים בין שתי השיטות וכפועל יוצא גם בתוצר הסופי. 

עו"ד רועי שובל הוא שותף ובעלים של משרד שובל יושע , המתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית.

לכניסה לאתר הקליקו כאן