גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מצמצת את המינוף: אספן גרופ בונה על הולנד

הצעדים האקטיביים שנוקטת אספן גרופ, בראשות המנכ"ל החדש גיא אליאס, עשויים לחזק את הפרופיל הפיננסי של חברת הנדל"ן המניב, הממקדת את פעילותה במערב אירופה

נכס של אספן גרופ בהולנד / צילום: מצגת החברה
נכס של אספן גרופ בהולנד / צילום: מצגת החברה

חברת אספן גרופ , שהתאגדה ב-1978, פועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובמערב אירופה. נוסף על כך, פועלת החברה בתחום המערכות הסולאריות ומתקני ייצור החשמל. החברה, שנמצאת בבעלות רוני צארום (50.4%), היא ציבורית, ונסחרת בבורסת תל אביב בשווי שוק של כ-453 מיליון שקל.

לחברה פורטפוליו נכסים בהיקף של 1.82 מיליארד שקל, כש-78% מהשווי הם נכסים במערב אירופה והשאר בישראל. החברה מתמקדת בגרמניה, בהולנד ובשווייץ, ובכוונתה להרחיב משמעותית את הפעילות בהולנד. נכסי החברה מושכרים בשיעורי תפוסה של כ-96% (ללא אזור היער השחור בגרמניה) ומניבים לחברה NOI (הכנסה תפעולית נטו) של כ-136 מיליון שקל בשנה (על בסיס דוחות הרבעון השני של 2017).

יותר מ-300 מתקנים פוטו-וולטאיים

לחברה פיזור שוכרים בינוני, הכולל כ-250 שוכרים ומח"מ (משך חיים ממוצע) חוזים בינוני-ארוך של כחמש שנים. כ-46% מהשטחים המניבים מושכרים לתעשייה ולוגיסטיקה, כ-35% מושכרים למשרדים, כ-15% למסחר והשאר לרפואה ונופש. נוסף על כך, מחזיקה החברה במלון כפר הים רמדה רזורט חדרה, שהתחיל להניב לקראת סוף הרבעון הראשון של 2017 וכולל 174 יחידות דיור. המלון רשום בספרים בשווי של כ-55 מיליון שקל.

בתחום האנרגיה הסולארית מחזיקה החברה 307 מתקנים פוטו-וולטאיים בתפוקה של כ-15.5מגוואט. פעילות זו מניבה לחברה רווח גולמי של כ-16 מיליון שקל בשנה.

בתחילת 2017 מונה גיא אליאס למנכ"ל החברה. לאליאס ניסיון רב בתחום הפעילות של אספן, ובעבר כיהן בתפקידים בכירים בקבוצות קרדן אן.וי, אלוני חץ ואמות. עם כניסתו לתפקיד התחיל לפעול למיקוד עסקי בתחום הנדל"ן המניב, בעיקר בהולנד ובגרמניה, במקביל לחיזוק הפרופיל הפיננסי וצמצום רמת המינוף. לפי דיווחיה, החברה פועלת להרחבת הפורטפוליו בחו"ל, במקביל למימוש נכסים שהגיעו לפוטנציאל השבחה וכן מימוש של חברת אספן סולאר, שעיסוקה אינה בליבת הפעילות של החברה.

נראה כי החברה מזהה את שוק המשרדים בהולנד כהזדמנות, ומעוניינת להרחיב את פעילותה בערים המרכזיות אמסטרדם, רוטרדם, האג ואוטרכט. בספטמבר הודיעה אספן על התקשרות לרכישת שמונה נכסים מניבים המושכרים למשרדים בערים המרכזיות בהולנד תמורת כ-473 מיליון שקל. מימון העסקה יתבצע ממימון בנקאי (Non-Recourse) בהיקף של כ-250 מיליון שקל, המשקף LTV (יחס הלוואה לערך) של 53%. הנכסים מושכרים כיום בשיעורי תפוסה של כ-97% ומניבים הכנסות שנתיות בהיקף של כ-38 מיליון שקל בשנה ומגלמים תשואה שנתית (Cap Rate) של כ-8%.

חוב פיננסי של 1.6 מיליארד שקל

החברה נכנסה לעסקה עם שותפים - מנורה מבטחים ומיטב דש - כשכל צד מחזיק כ-33%, ושותף נוסף מקומי יחזיק 1% (משיקולי מס). חלק החברה בעסקה הוא 156 מיליון שקל. החברה תנהל את נכסי החברה בהולנד באמצעות חברת בת בתמורה לדמי ניהול של כ-1% מהכנסות השכירות.

נוסף על כך, החברה התקשרה בהסכם למימוש הפעילות הסולארית עם קרן נוי, שעם השלמתה רמת המינוף תמשיך לקטון. החברה הודיעה על מכירה של 49% מהפעילות הסולארית בתמורה ל-55 מיליון שקל, עם אופציה למכירת החלק הנותר בשנתיים הקרובות בתמורה ל-55 מיליון דולר נוספים.

בנטרול שווי הפעילות הסולארית (100%) בהתאם לעסקת המכירה לקרן נוי, מתוך שווי השוק של החברה, מתקבל מכפיל FFO (מדד מקובל למדידת ביצועי חברות נדל"ן מניב) של 7.7 עבור פעילות הנדל"ן - כלומר, תשואת FFO של כ-13%. בהשוואה לחברות נדל"ן מקבילות שנסחרות בבורסה המקומית, הנתון בולט לחיוב, ולהערכתנו, מיקוד בתחום הנדל"ן המניב בלבד יוביל לצמצום פערי התמחור מול חברות מקבילות בענף לטובת בעלי המניות.

במקביל, החברה פועלת לשיפור הפרופיל הפיננסי, בדגש על צמצום המינוף. החוב הפיננסי מסתכם לכ-1.63 מיליארד שקל, כשכ-513 מיליון שקל הם חוב לבעלי אג"ח והיתר לבנקים. ההון העצמי בחברה מסתכם בכ-558 מיליון שקל (כולל כ-73 מיליון שקל זכויות מיעוט). יחס החוב נטו ל-CAP הצטמצם בתקופת הדוח לכ-69%, לעומת רמות של 70%-74% בשנים קודמות. לאספן חשיפה מטבעית לשער האירו, מכיוון שמרבית הכנסותיה הן באירו, בעוד שהתחייבויותיה הן בשקלים, אבל החברה מגדרת חלק מהסיכון.

כחלק מפעילות החברה להארכת מח"מ ההתחייבויות, היא פועלת בימים אלה להנפקת סדרת אג"ח חדשה בהיקף של עד 250 מיליון שקל (מגבלת דירוג של חברת מדרוג), שתמורתה תשמש את החברה למימון חלק מהעסקה בהולנד ולמחזור חוב. מדרוג אישררה את דירוג החברה ברמה של A3 (מקביל לדירוג A מינוס של חברת מעלות), אבל שינתה את אופק הדירוג משלילי ליציב.

מדרוג מציינת כי ייצוב אופק הדירוג נבע משיפור ביחסי האיתנות, במקביל למיקוד העסקי בתחום הנדל"ן המניב, עם מימוש הפעילות הסולארית ופיתוח הנהלה מקומית לנכסים בחו"ל. נוסף על כך, צוין לחיוב השיפור בעומס הפירעונות של האג"ח וברמת הנזילות.

לסיכום, אנו סבורים כי החברה נוקטת צעדים אקטיביים משמעותיים, שעם השלמתם צפויים לחזק את הפרופיל הפיננסי, הכולל את שיפור רמת המינוף, הארכת מח"מ ההתחייבויות וחיזוק רמת הנזילות.

■ הכותבים הם מנהל מחלקת מחקר ואסטרטגיה בקבוצת אקסלנס ואנליסטית בכירה במחלקת המחקר בקבוצת אקסלנס. הנתונים מבוססים על דיווחים פומביים של החברה. הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותבים אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה. 

עוד כתבות

חופית באטה, חוקרת בינה מלאכותית ב-AI21 / צילום: יונתן בלום

היא התגייסה ליחידת מודיעין, צוללת עם כרישים ועובדת בתחום הכי חם בעולם

היא שובצה במודיעין אך התעקשה להתגייס לקרבי, שימשה אלגוריתמאית במובילאיי ויש לה תואר במתמטיקה ● כיום חופית באטה היא חוקרת ב-AI21 Labs, שנתמכת בידי ענקיות הטכנולוגיה ● 40 עד 40: נבחרת המנהיגות הצעירה של גלובס

חייל אוקראינה מכין כטב''מ פוסידון לשימוש / צילום: ap, Efrem Lukatsky

טילי שיוט חדשים ואופנועי שלג למשימות מיוחדות

בצל היקף השימוש בכטב"מים במלחמת רוסיה־אוקראינה, לטביה תספק לאוקראינה כטב"מים • צבא הפיליפינים קנה טילי שיוט מהודו בעלות של כ-375 מיליון דולר ● פולאריס משיקה אופנועי שלג צבאיים חדשים ● השבוע בתעשיות הביטחוניות 

מטבע דני עתיק. האוסף של ברון מוערך בכ-72 מיליון דולר / צילום: Shutterstock, ABARONS

בעשרות מיליוני דולרים: אוסף המטבעות העתיק שעומד למכירה

מתוך חשש לעתיד התרבות הדנית, יצרן החמאה לארס אמיל ברון, שאסף מטבעות, מדליות ושטרות חוב אסר על מכירתם במשך מאה שנים ● כעת האוסף מותר למכירה והוא שווה סכום עתק

רחפן Autel EVO 2 Enterprise / צילום: Reuters, Steve Marcus

אלפי רחפנים מתוצרת סין בדרך לצה"ל. אלו החששות

אלפי רחפנים תוצרת DJI ואוטל הסיניות נרכשו כדי למלא את השורות בצבא, לאחר ערב רב של דגמים שהגיעו מתרומות ואנשי מילואים ● למרות האיסור בארה"ב ובעוד שצבאות מערביים חוששים מריגול סיני, בצה"ל מבהירים: "נעשו התאמות כדי לשמור על ביטחון המידע"

נשיא ארה''ב, ג'ו ביידן / צילום: ap, Mark Schiefelbein

סיוע הענק האמריקאי אושר רשמית: איזה נשק תקנה ישראל במיליארדים?

אחרי בית הנבחרים, גם הסנאט האמריקאי אישר את הסיוע לישראל. חבילת הסיוע עומדת על כ-26 מיליארד דולר, מתוכם 14 מיליארד דולר לרכש ביטחוני ● מה יהיה ניתן לרכוש איתו, מה האינטרס האמריקאי הרחב, ועד כמה תהנה ממנו התעשייה הישראלית? ● גלובס עושה סדר

בועז לוי, מנכ''ל התעשייה האווירית לישראל / צילום: יוסף יהושע

בתעשייה האווירית רוצים לחתוך את הדיבידנד למדינה. הבעיה: הבונוס לעובדים ייתקע

אחרי שיא בהכנסות וזינוק ברווח הנקי, לגלובס נודע שבתעשייה האווירית יבקשו מרשות החברות לנצל את הכסף למחקר ופיתוח ● עד שלא יסוכם הדיבידנד למדינה, גם המענקים לעובדים בהקפאה

בארה"ב שואלים: איך "יהודים הם נבלים ומחבלי חמאס הם גיבורים"?

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: איראן חותמת על שמונה הסכמים כלכליים וביטחוניים עם פקיסטן ● התקשורת בלבנון דנה בשאלה איך תיראה המדינה ביום שאחרי הלחימה ● והמחאות נגד ישראל בקמפוסים תופסות את הכותרות בארה"ב ● כותרות העיתונים בעולם

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

עליות קלות בנעילת הבורסה; נובה טיפסה ב-4%, נייס ב-3%

ההתפתחות הבטחונית בצפון העיבה על הבורסה ● השקל נסחר בתנודתיות מול הדולר ● אלארום זינקה ב-20% ● מאסיבית, יצרנית מדפסות התלת מימד צנחה ב-13% ● דלק חתמה על העסקה לכניסתה של ענקית האנרגיה ENI לאיתקה ● בנק אוף אמריקה ממליץ על שתיים מ"שבע המופלאות"

יהודה זיסאפל ז''ל וזהר זיסאפל ז''ל / צילום: כדיה לוי, איל יצהר

"לא היו להם יאכטות ומטוסי פאר": לאן פניה של אימפריית ההייטק שהקימו האחים זיסאפל

האחים יהודה וזהר זיסאפל היו מאבות ההייטק המקומי ● הם הלכו לעולמם בתוך פחות משנה והשאירו מאחור את קבוצת רד בינת, הכוללת עשרות חברות ● גלובס שוחח עם מקורבים, בכירים בתעשייה וקולגות, וצלל להיסטוריה ולעתיד של אחת מאימפריות ההייטק הראשונות בישראל: "הם עבדו עד הימים האחרונים, אך לא מינו דור המשך מקצועי שיכול לקחת את זה הלאה"

אסדת הקידוח איתקה. בעיגול: יצחק תשובה / צילום: אתר החברה, שלומי יוסף

האם העסקה הזו תשנה את מומנטום המניה של יצחק תשובה?

החברה הבת של קבוצת דלק סיכמה על רכישת פעילות נפט וגז בים הצפוני, לפי שווי של קרוב למיליארד דולר, בדרך של מיזוג ● איתקה צופה כי בעקבות הרכישה תחלק דיבידנדים שמנים לבעלי המניות שלה בשנתיים הקרובות ● אז למה מניית החברה נופלת בבורסת לונדון?

שי ג'ינפינג, נשיא סין, עם מזכיר המדינה האמריקאי אנתוני בלינקן בבייג'ינג / צילום: Reuters, LEAH MILLIS

סין והמערב: בינתיים ממשיכים לדבר ולחרוק שיניים

מזכיר המדינה האמריקאי מגיע לבייג'ינג עם הפתעה לא נעימה: טיוטת סנקציות על בנקים סיניים, התומכים בתעשיית הנשק הרוסית ● איך לדבר עם סין? איך לחזות את מניעיה ומהלכיה? ומה לעשות במרגליה, ביישומוניה ובסטודנטים שלה? הדמוקרטיות המערביות מוסיפות להתלבט

עמית גל, הממונה על רשות שוק ההון, אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה, אפי סנדרוב, המנהל המיוחד שמינתה רשות שוק ההון / איורים: גיל ג'יבלי

המנהל הממונה מצא: בסלייס לא החזירו ללקוחות 2 מיליון שקל

מבדיקת המנהל המיוחד שמונה לסלייס, עולה שחברת ניהול הקופות לא השיבה למבוטחים את כספם כפי שחויבה ע"י רשות שוק ההון, בגין ניהול לא תקין ● עוד התגלה שהסכומים שצריכים להיות מוחזרים גבוהים יותר ● אסף גולדברג, שעמד בראשות החברה: "לא נגרמה פגיעה בעמיתים"

הפגנה פרו פלסטינית באוני' קולומביה, ניו יורק / צילום: ap, Yuki Iwamura

״אוניברסיטת קולומביה נכנסה ללחץ, הקמפוס נראה כמו בסיס צבאי סגור״

השיעורים בקולומביה שבניו יורק הופסקו עד הודעה חדשה בשל מחאות פרו-פלסטיניות ● סטודנטים יהודים קיבלו המלצה שלא להגיע למקום, ונמנעה כניסתו של פרופ' שי דוידאי לקמפוס ● עומר לובטון-גרנות מבית הספר למדיניות ציבורית: "האוניברסיטה נכנסה ללחץ. הכול מגודר, שוטרים מסביב, כל השערים נעולים, בריקדות, עשרות ניידות ומסוקים באוויר"

אוהלי המחאה הפרו־פלסטינית באוניברסיטת קולומביה / צילום: Reuters, Caitlin Ochs

הקמפוסים בארה"ב רותחים, ובישראל חוששים מגל חרמות

ההפגנות האנטישמיות והאנטי ציוניות ברחבי הקמפוסים בארה"ב, ובראשן בקולומביה, הגיעו לשיא עם סגירת שערי האוניברסיטה שבלב מנהטן וכבר עכשיו הן זולגות מעבר למדשאות והופכות לגל חרמות לא מוצהר על חוקרים ישראלים ● "הממשלה צריכה להתעורר לפני שייווצר פה נזק בלתי הפיך", אומרת פרופ' מלאת שמיר, סגנית נשיא אוניברסיטת תל אביב לבינלאומיות

מה צפוי בדוחות מטא? / צילום: Shutterstock

מניית מטא מתרסקת ב-10% למרות נתונים חזקים, ואלו הסיבות

מטא, שמנייתה עלתה בכ-45% מתחילת השנה, היכתה את התחזיות בתוצאותיה הכספיות הן בשורת הרווח והן בשורת ההכנסות ● האנליסטים היו אופטימיים לגבי הדוחות הערב אך התחזית שפרסמה החברה להמשך השנה אכזבה את המשקיעים

מייסדי Deci / צילום: יח''צ

דיווח: אנבידיה תרכוש את דסי הישראלית

על פי דיווח באתר חדשות הטכנולוגיה דה אינפורמיישן, אנבידיה צפויה לרכוש חברה ישראלית שלישית ● הסטארט-אפ דסי (Deci AI), אחת משלוש החברות הישראליות המפתחות מודלים של שפה

אפל. החברה המבטיחה של 2024? / צילום: Shutterstock

"תהיה הפתעת השנה": זו המניה המומלצת ביותר של בנק אוף אמריקה

המכירות נופלות, היא לא נמצאת בשוק הבינה המלאכותית, ומתחילת השנה מנייתה איבדה 10.7% ● למרות הכול, בבנק אוף אמריקה מאמינים שענקית הטכנולוגיה אפל צפויה להתאושש בחצי השני של השנה

אמיר כהנוביץ' / צילום: יח''צ

הכלכלן הבכיר שעשה את המעבר המפתיע של השנה מדבר

אמיר כהנוביץ' הפתיע את שוק ההון בספטמבר כשעזב את חברת הביטוח הגדולה ביותר בישראל, הפניקס, ועבר לסוכנות הענק פרופיט ● בראיון לגלובס הוא מסביר את שינוי הקריירה הדרמטי שעשה, מציע את הפרשנות הייחודית שלו להתנהלות בשוק ההון, ומערער על התחזית של בנק ישראל לגבי הצמיחה של הכלכלה

כוחות צה''ל ברצועת עזה / צילום: דובר צה''ל

הותר לפרסום: רס"ל במיל' סאלם אלכרישאת נפל בצפון הרצועה

אלכרישאת, גשש בן 42 מאבו רובייעה, נפל בקרב בעזה ● דובר צה"ל לעזתים שבבית לאהייא: "עזבו את האזור מיד" ● צה"ל תקף בדרום לבנון; רקטות שוגרו למרחב מרגליות שבאצבע הגליל ● שני בכירי חיזבאללה חוסלו בדרום לבנון בתגובה על הפלת הכטב"ם הישראלי אתמול ● לפחות שתי מטרות יורטו בשמי נהריה ● כל העדכונים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: Shutterstock

להפסיק לרוץ על הגלגל. מה יקרה לכם אם תרוויחו פחות

המעבר למשרה עם משכורת נמוכה יותר, כרוך בדרך-כלל בקיצוץ בהוצאות ● יחד עם זאת, הוא עשוי להגיע עם עלייה ניכרת בזמן הפנוי ובאיזון בין העבודה והחיים