גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מצמצת את המינוף: אספן גרופ בונה על הולנד

הצעדים האקטיביים שנוקטת אספן גרופ, בראשות המנכ"ל החדש גיא אליאס, עשויים לחזק את הפרופיל הפיננסי של חברת הנדל"ן המניב, הממקדת את פעילותה במערב אירופה

נכס של אספן גרופ בהולנד / צילום: מצגת החברה
נכס של אספן גרופ בהולנד / צילום: מצגת החברה

חברת אספן גרופ , שהתאגדה ב-1978, פועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובמערב אירופה. נוסף על כך, פועלת החברה בתחום המערכות הסולאריות ומתקני ייצור החשמל. החברה, שנמצאת בבעלות רוני צארום (50.4%), היא ציבורית, ונסחרת בבורסת תל אביב בשווי שוק של כ-453 מיליון שקל.

לחברה פורטפוליו נכסים בהיקף של 1.82 מיליארד שקל, כש-78% מהשווי הם נכסים במערב אירופה והשאר בישראל. החברה מתמקדת בגרמניה, בהולנד ובשווייץ, ובכוונתה להרחיב משמעותית את הפעילות בהולנד. נכסי החברה מושכרים בשיעורי תפוסה של כ-96% (ללא אזור היער השחור בגרמניה) ומניבים לחברה NOI (הכנסה תפעולית נטו) של כ-136 מיליון שקל בשנה (על בסיס דוחות הרבעון השני של 2017).

יותר מ-300 מתקנים פוטו-וולטאיים

לחברה פיזור שוכרים בינוני, הכולל כ-250 שוכרים ומח"מ (משך חיים ממוצע) חוזים בינוני-ארוך של כחמש שנים. כ-46% מהשטחים המניבים מושכרים לתעשייה ולוגיסטיקה, כ-35% מושכרים למשרדים, כ-15% למסחר והשאר לרפואה ונופש. נוסף על כך, מחזיקה החברה במלון כפר הים רמדה רזורט חדרה, שהתחיל להניב לקראת סוף הרבעון הראשון של 2017 וכולל 174 יחידות דיור. המלון רשום בספרים בשווי של כ-55 מיליון שקל.

בתחום האנרגיה הסולארית מחזיקה החברה 307 מתקנים פוטו-וולטאיים בתפוקה של כ-15.5מגוואט. פעילות זו מניבה לחברה רווח גולמי של כ-16 מיליון שקל בשנה.

בתחילת 2017 מונה גיא אליאס למנכ"ל החברה. לאליאס ניסיון רב בתחום הפעילות של אספן, ובעבר כיהן בתפקידים בכירים בקבוצות קרדן אן.וי, אלוני חץ ואמות. עם כניסתו לתפקיד התחיל לפעול למיקוד עסקי בתחום הנדל"ן המניב, בעיקר בהולנד ובגרמניה, במקביל לחיזוק הפרופיל הפיננסי וצמצום רמת המינוף. לפי דיווחיה, החברה פועלת להרחבת הפורטפוליו בחו"ל, במקביל למימוש נכסים שהגיעו לפוטנציאל השבחה וכן מימוש של חברת אספן סולאר, שעיסוקה אינה בליבת הפעילות של החברה.

נראה כי החברה מזהה את שוק המשרדים בהולנד כהזדמנות, ומעוניינת להרחיב את פעילותה בערים המרכזיות אמסטרדם, רוטרדם, האג ואוטרכט. בספטמבר הודיעה אספן על התקשרות לרכישת שמונה נכסים מניבים המושכרים למשרדים בערים המרכזיות בהולנד תמורת כ-473 מיליון שקל. מימון העסקה יתבצע ממימון בנקאי (Non-Recourse) בהיקף של כ-250 מיליון שקל, המשקף LTV (יחס הלוואה לערך) של 53%. הנכסים מושכרים כיום בשיעורי תפוסה של כ-97% ומניבים הכנסות שנתיות בהיקף של כ-38 מיליון שקל בשנה ומגלמים תשואה שנתית (Cap Rate) של כ-8%.

חוב פיננסי של 1.6 מיליארד שקל

החברה נכנסה לעסקה עם שותפים - מנורה מבטחים ומיטב דש - כשכל צד מחזיק כ-33%, ושותף נוסף מקומי יחזיק 1% (משיקולי מס). חלק החברה בעסקה הוא 156 מיליון שקל. החברה תנהל את נכסי החברה בהולנד באמצעות חברת בת בתמורה לדמי ניהול של כ-1% מהכנסות השכירות.

נוסף על כך, החברה התקשרה בהסכם למימוש הפעילות הסולארית עם קרן נוי, שעם השלמתה רמת המינוף תמשיך לקטון. החברה הודיעה על מכירה של 49% מהפעילות הסולארית בתמורה ל-55 מיליון שקל, עם אופציה למכירת החלק הנותר בשנתיים הקרובות בתמורה ל-55 מיליון דולר נוספים.

בנטרול שווי הפעילות הסולארית (100%) בהתאם לעסקת המכירה לקרן נוי, מתוך שווי השוק של החברה, מתקבל מכפיל FFO (מדד מקובל למדידת ביצועי חברות נדל"ן מניב) של 7.7 עבור פעילות הנדל"ן - כלומר, תשואת FFO של כ-13%. בהשוואה לחברות נדל"ן מקבילות שנסחרות בבורסה המקומית, הנתון בולט לחיוב, ולהערכתנו, מיקוד בתחום הנדל"ן המניב בלבד יוביל לצמצום פערי התמחור מול חברות מקבילות בענף לטובת בעלי המניות.

במקביל, החברה פועלת לשיפור הפרופיל הפיננסי, בדגש על צמצום המינוף. החוב הפיננסי מסתכם לכ-1.63 מיליארד שקל, כשכ-513 מיליון שקל הם חוב לבעלי אג"ח והיתר לבנקים. ההון העצמי בחברה מסתכם בכ-558 מיליון שקל (כולל כ-73 מיליון שקל זכויות מיעוט). יחס החוב נטו ל-CAP הצטמצם בתקופת הדוח לכ-69%, לעומת רמות של 70%-74% בשנים קודמות. לאספן חשיפה מטבעית לשער האירו, מכיוון שמרבית הכנסותיה הן באירו, בעוד שהתחייבויותיה הן בשקלים, אבל החברה מגדרת חלק מהסיכון.

כחלק מפעילות החברה להארכת מח"מ ההתחייבויות, היא פועלת בימים אלה להנפקת סדרת אג"ח חדשה בהיקף של עד 250 מיליון שקל (מגבלת דירוג של חברת מדרוג), שתמורתה תשמש את החברה למימון חלק מהעסקה בהולנד ולמחזור חוב. מדרוג אישררה את דירוג החברה ברמה של A3 (מקביל לדירוג A מינוס של חברת מעלות), אבל שינתה את אופק הדירוג משלילי ליציב.

מדרוג מציינת כי ייצוב אופק הדירוג נבע משיפור ביחסי האיתנות, במקביל למיקוד העסקי בתחום הנדל"ן המניב, עם מימוש הפעילות הסולארית ופיתוח הנהלה מקומית לנכסים בחו"ל. נוסף על כך, צוין לחיוב השיפור בעומס הפירעונות של האג"ח וברמת הנזילות.

לסיכום, אנו סבורים כי החברה נוקטת צעדים אקטיביים משמעותיים, שעם השלמתם צפויים לחזק את הפרופיל הפיננסי, הכולל את שיפור רמת המינוף, הארכת מח"מ ההתחייבויות וחיזוק רמת הנזילות.

■ הכותבים הם מנהל מחלקת מחקר ואסטרטגיה בקבוצת אקסלנס ואנליסטית בכירה במחלקת המחקר בקבוצת אקסלנס. הנתונים מבוססים על דיווחים פומביים של החברה. הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותבים אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה. 

עוד כתבות

דורי ושאול נאוי / צילום: יונתן בלום

לא יחסכו 30 מיליון שקל: ביהמ"ש דחה את תכנון המס של האחים נאוי

ביהמ"ש קבע כי האחים נאוי לא יוכלו לקזז הפסדים צבורים בסך כ-150 מיליון שקל שהיו לשלד הבורסאי שרכשו מאביחי סטולרו, ואשר אליו העבירו את פעילות החברה בבעלותם ● נקבע כי האחים ביצעו עסקה מלאכותית לצורכי מס, ולפיכך הם ישלמו את מלוא המס שדרשה רשות המסים

רפי עמית / צילום: יח"צ

לאחר זינוק שנתי של 80%: קמטק פותחת את 2020 עם הזמנות של 25 מיליון דולר

ההזמנות -  לאספקת מערכות לבדיקה ויזואלית של רכיבי חיישנים למצלמות ● קמטק נסחרת כבר בשווי של 482 מיליון דולר

חתימת הסכם קיבוצי בבנק הפועלים / צילום: אגף הדוברות בהסתדרות

ללא הפתעות: נחתם ההסכם הקיבוצי החדש בבנק הפועלים, בהתאם להבנות שהוכרזו לפני כשבועיים

במסגרת ההסכם סיימו העובדים וההנהלה תקופה של שנתיים שבהן לא היה לעובדי הבנק הסכם קיבוצי תקף, מאחר וההסכם הקיבוצי הקודם בבנק תם בסוף 2017, ומאז ועד עתה לא הושגו הסכמות לגבי ההסכם החדש

פארק התעסוקה כפיר  / הדמיה: ויו פוינט

משרד השיכון יצא במכרזים לקניון ולשטחי תעסוקה בבית שמש

בחודש הבא יפורסמו שני מכרזים להקמת מבנים מניבים בעיר; האחד הינו פארק תעסוקה וקניון ראשון בעיר, השני הוא קרקע לבניית קניון ובניין משרדים חדשים ● ראשת העיר: "בית שמש טובה לעסקים - העירייה מזמינה יזמים וחברות עסקיות לקחת חלק במכרזי משרד השיכון ומתחייבת לאפשר להם מסלול ירוק, ללא ביורוקרטיה וללא חסמים מיותרים"

פטנט/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שותפים ועורכי פטנטים חדשים במשרד פרל כהן צדק לצר ברץ

פירמת עורכי הדין ועורכי הפטנטים הודיעה על צירופם של תשעה שותפים ועורכי פטנטים בכירים (מהם שמונה שותפות), שמצטרפים ל-72 השותפים במשרד

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

לאחר ארבע שנים כמעט של מגעים להסדר חוב: בעל בית חדש לחברת אפריקה ישראל

הושלם הסדר החוב השני באפריקה ישראל, שהעביר את השליטה בחברה לידי לפידות של יעקב לוקסנבורג ● מחזיקי האג"ח, שסופגים בהסדר תספורת של מיליארד שקל כמעט, בחרו לוותר על תשלום מיידי של 380 מיליון שקל, לטובת הליכים משפטיים שלא ברור אם יצדיקו את עצמם

טים קוק, מנכ"ל אפל / צילום: Che liang, רויטרס

טים קוק: מערכת המיסוי הגלובלית צריכה להשתנות

מנכ"ל אפל אמר את הדברים דווקא בעת שקיבל פרס מרשות אירית שאחראית על משיכת חברות זרות למדינה ● "אני בהחלט האדם האחרון שיגיד שהמערכת הנוכחית מושלמת, ואני מקווה שה-OECD יצליחו למצוא פתרון אחר. אנחנו מאוד רוצים שזה יהיה הוגן"

אסדת מאגר לוויתן./ צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הופסקה הפקת הגז בקידוח לוויתן בשל בעיה טכנית

בנובל אנרג'י עדכנו שזוהתה "התרעה על לחץ נמוך בחלק מהמערכות על גבי האסדה" ● בחברה מעריכים כי פעילות הזרמת הגז תחודש מחר

צחי הנגבי, הליכוד / צילום: ליאור מזרחי

האם רובי ריבלין הגן בשם הדמוקרטיה על ח"כ שנפגש עם אש"ף?

ח"כ צחי הנגבי טען כי "בזכות קולו של רובי ריבלין לא הוסרה בזמנו החסינות של מוחמד מיעארי" ● האם ב-1990 הגן ריבלין על ח"כ שנפגש עם אש"ף? נברנו בארכיון ● "המשרוקית של גלובס"

מתוך סדרת הכתבות "משחקים באש" של השיקגו טריביון / צילום: יחצ

תקשורת צורמת: עיתונאי "שיקגו טריביון" מנסים להחליף את בעלי העיתון

עיתונאי "שיקגו טריביון" מחפשים בעלים חדשים עקב החשש מפעולות עתידיות של קרן הגידור שהפכה באחרונה לבעלת המניות הגדולה בחברה

מייסדי החברה: גל רינגל (מימין), גל גולן וקובי ניסן / צילום: דניאל סינגר

הסטארט-אפ שמנסה להחזיר לגולשים את השליטה על המידע שלהם

הסטארט-אפ Mine, שגייס עד כה 3 מיליון דולר, מאתר את המידע שהמשתמש סיפק ברשת - מפרטי כרטיס אשראי ועד מספר הדרכון

בנימין נתניהו / צילום: מאיר אמירי

נתניהו: "מי שמצביע לכחול לבן, מצביע לבחירות רביעיות"

נתניהו פתח הערב את קמפיין הליכוד באירוע בירושלים ● "אנחנו נחיל את הריבונות על כל ההתיישבות, הכל כלול, בלי יוצא מן הכלל".

נמל חיפה / צילום: איל יצהר, גלובס

ועדת השרים אישרה את הפרטת נמל חיפה; התנאי: הזרמת הון של מיליארד שקל

מדובר בנמל השלישי בישראל שיעבור לידיים פרטיות • המתמודדים הצפויים: מספנות ישראל וחברות מסין • על רקע ההפרטה, חשש מתחרות מול נמל המפרץ החדש שייפתח ב–2021

ריד הייסטינגס, מנכ"ל נטפליקס / צילום: Steve Marcus, רויטרס

דוחות נטפליקס: עקפה את תחזיות הרווח, פספסה בגידול במנויים בארה"ב

הרווח הנקי ברבעון הרביעי זינק פי ארבעה ל-587 מיליון דולר וההכנסות צמחו ב-30% ל-5.47 מיליארד דולר ● הגידול במספר המנויים בארה"ב עומד על 550 אלף, מתחת לציפיות ל-589 אלף מנויים נוספים ● נטפליקס הצליחה לעקוף את הציפיות לעלייה במספר המנויים הגלובליים

גרטה טונברג נואמת בפורום הכלכלי העולמי בדאבוס / צילום: Denis Balibouse, רויטרס

גרטה טונברג בדאבוס: "אם לא נתייחס למשבר האקלים כאל משבר אמיתי לא נוכל לפתור אותו"

לקראת הכנס, קראה טונברג למנהיגי העולם לנטוש את כלכלת הדלק המאובנים: "אנו דורשים כי בפורום השנה המשתתפים יפסיקו באופן מיידי את כל ההשקעות בחיפושי ומיצוי דלק מאובנים, יסיימו מייד את כל סובסידיות דלק המאובנים ויחדלו באופן מיידי ומוחלט מדלק מאובנים"

ציקי פוקס /  צילום: שלומי גבאי וואלה

תובעים נוספים נגד חברת הסייבר הרפואי: "מייסד ביו נקסוס רקם הונאה עזת מצח ומחוכמת"

בשבוע שעבר נחשף כי קרן ההשקעות צ'כית תובעת 17 מיליון שקל מביו נקסוס ומהמייסד ציקי קורלנד פוקס, בגין הונאה ● עתה נודע כי שישה משקיעים נוספים טוענים כי התפתו להשקיע על בסיס מצגי שווא שהציג להם פוקס בדבר רווחיה ושוויה ● החברה: "השקעה בחברה היא קניית סיכוי וסיכון"

ישי דוידי / צילום: יונתן בלום

מגדילה את המינון: קרן פימי תגדיל את החזקותיה בקמהדע בהשקעה של 25 מיליון דולר ותחזיק ב-21% ממניותיה

עמיר לונדון, מנכ"ל החברה: "הסכום ישמש לרכישות ולפיתוח עסקי; החברה תמשיך להיות רווחית ולייצר מזומנים בשנים הקרובות" ● לפני כחודשיים השקיעה קרן הפרייבט אקוויטי 30 מיליון דולר תמורת 12% ממניות קמהדע, והפכה לבעלת המניות הגדולה בחברה

שלי תשובה / צילום: יח"צ

דלויט: "בעוד 3 שנים נראה מיליארדים של חברות בהשקעות בדור החמישי"

שלי תשובה, ראש מגזר הטכנולוגיה בדלויט ישראל: "הדור החמישי 'משנה משחק'. כל המפעילים צריכים לחשוב האם כדאי לפרוס סיבים אופטיים כשיש תחליף סלולרי מוכח"

ניר דגן / צילום: תמר מצפי

הטלטלות בארקיע נמשכות: המנכ"ל ניר דגן פורש; אמיר ארז ימונה למנכ"ל החדש

(עדכון) - דגן, שכיהן כמנכ"ל ארקיע בשש השנים האחרונות, יוחלף ע"י מנכ"ל פזגז לשעבר ● ארקיע עוברת טלטלה בחודשים האחרונים בעקבות סגירת שדה דב והירידה בביקוש בטיסות לאילת, התחרות מול חברות לואו קוסט בקווים לאירופה והאכזבה מהפעילות בטיסות להודו ולבנגקוק

מייסדי סניק: אסף חפץ, דני גרנדר, וגיא פודחרני  / צילום:  Snyk

סניק גייסה 150 מיליון דולר לפי שווי של מיליארד דולר

בסך-הכול גייסה החברה, שמפתחת מערכת שמאתרת ליקויי אבטחה והפרות רישוי בקוד ומתקנת אותם, כ-250 מיליון דולר