גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: האם תמיד ניתן לקיים את עיקרון השוויון בתמורות לדיירים?

בכל פרויקט התחדשות עירונית השאיפה היא לאזן כמה שיותר את התמורות לדיירים ■ אולם צריך לזכור כי לעתים ישנם אילוצים המונעים לעשות כן ■ "הפעולות ליישום עקרון השוויון וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט, הם המפתח להצלחה של הפרויקט"

תמ"א 38. אין סט כללים ליישום איזון תמורות בפרויקטים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"א 38. אין סט כללים ליישום איזון תמורות בפרויקטים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע

נקודת המוצא בפרויקטים של התחדשות עירונית היא שעל כל בעל דירה לקבל תמורה שוויונית ככל הניתן ביחס לשאר בעלי הדירות בבניין. תיאורטית הכל טוב ויפה, אך בבואנו לבחון על פי איזה קריטריונים וכללים מגדירים את עקרון השוויון וכיצד בפועל מיישמים אותו בפרויקטים של התחדשות עירונית, מגלים כי לא ניתן למצוא סט של כללים, אשר יעניקו פתרון הולם לסוגיה זו. זאת מאחר ובסופו של יום, זו אינה קשורה לתחום הכלכלי גרידא.

המורכבות הבסיסית נובעת מכך שנקודת המוצא של כל בעל דירה בתחילת הדרך היא שונה. לכל דירה מאפיינים משלה המגלמים לה שווי שונה מהאחרות, ותנאי השטח עצמם, לעיתים, מכתיבים אילוצים תכנוניים אשר אינם מאפשרים לייצר תמורות מאוזנות. בעניין זה, נשאלת השאלה האם יישום עקרון השיוויון הוא מתן תמורה זהה לכל דירה למרות המאפיינים השונים, או לחלופין האם דווקא מתן תמורה יחסית לכל דירה, בהתאם לשטחה הנוכחי או לשוויה, היא הדרך הראויה?

לדעתו של עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושעהמתמחה בליווי פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, התשובה לשאלת האיזון המוחלט בין בעלי הדירות ברורה מאליה. "יש להיות הוגנים עם המציאות ביחס לתיאוריה, ולומר כי לא ניתן ליישם במלואו את עקרון השוויון. לדיירי בניינים שמלכתחילה שואפים להגיע לשוויון מוחלט בתמורות, אני מציע מראש שלא להיכנס להרפתקה, שכן הסיכוי בנסיבות אלה להוציא את הפרויקט לפועל הוא קטן מאוד".

עו"ד ונוטריון עמית יושע / צילום: יח"צ

יחד עם זאת, מדגיש עו"ד יושע כי יש לעשות את כל המאמצים בכל פרויקט של התחדשות עירונית על מנת שסך התמורות המתקבלות על ידי היזם הנבחר - יתחלקו, ככל הניתן, באופן השוויוני וההוגן ביותר בין כלל הבעלים. לדבריו, הפעולות ליישום עקרון השוויון מצד אחד וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט ואף לא תמיד ניתן לגבש הסכמה סביב הגדרת "השוויון" מצד שני, הם המפתח להצלחה של הפרויקט, לפחות בהיבט הזה.

עו"ד יושע מוסיף כי בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, שמירה על עקרון השוויון פעמים רבות קשה אף יותר מאשר בפרויקטים של הריסה ובנייה. "ככל שאנו מוגבלים יותר מבחינה תכנונית, ויש חוקים אשר קובעים אם וכמה מטרים ניתן להוסיף לכל דירה בכל חזית של בניין, מסובך יותר לעבור את משוכת השוויוניות. כך, למשל, אם תנאי השטח מאפשרים הקמת ממ"דים רק בכיוון מסוים, או שרק בחלק מן הדירות ניתן להוסיף מרפסת. אזי במקרים אלה, יש לעשות שימוש בכל יתר התמורות או המשאבים המוצעים בעסקה כגון חניות, מחסנים, או שיפורים במפרט על מנת לבצע את איזון בין הדיירים.

- ישנם מקרים בהם היזם מוכן במסגרת התמורות לשלם לבעלי הדירות סכום כסף, האם לדעתך מדובר בצעד שעשוי לפתור את הבעיה?

"פיצוי כספי בהחלט עשוי לתרום לחלוקה מאוזנת ושוויונית יותר של התמורות, כך שמי שקיבל פחות תמורות במטרים בנויים יקבל יותר כסף ולהיפך. יחד עם זאת, אין לצפות שבכל מקרה פיצוי כספי יצליח ליצור איזון מוחלט בין הבעלים, לעתים יש בעלי דירות אשר קשה להם עד בלתי אפשרי לקחת חלק בעסקה שבה השכן שלהם מקבל יותר. אלו יעדיפו שכולם יקבלו את אותו הדבר, גם במחיר שהם עצמם יקבלו פחות.

"ניקח לדוגמה בניין בן 10 דירות, אשר המגבלות התכנוניות גורמות לכך ששתי דירות בו אינן יכולות לקבל תמורות שוות לשאר בשטח בנוי. היזם מוכן לתת לכלל בעלי הדירות סכום כספי לחלוקה בסך 400 אלף שקל. אולם שני בעלי הדירות, שלא ניתן היה לייצר עבורם תמורות שוות לאחרים בשטח בנוי, מתעקשים על כך שגם שאר הבעלים לא יקבלו תמורה בשטח גבוהה מזו שלהם, ולכן יש לחלק את הסכום שהסכים לשלם היזם באופן שווה בין כלל הבעלים. במידה והיו מוכנים השניים שיתר הבעלים יקבלו תמורה גבוהה יותר בשטח הבנוי, הרי שהסכום היה מתחלק בין שניהם בלבד וכל אחד היה מקבל 200 אלף שקל. אולם בשל אי ההסכמה, הרי שהסכום יתחלק שווה בשווה בין עשרת הבעלים וכל אחד יקבל 40 אלף שקל, כחמישית משווי התמורה לפי הפתרון ההגיוני".

- מה קורה בפרויקטים של הריסה ובנייה?

"בפרויקט של הריסה ובנייה המצב לכאורה יותר פשוט, הואיל וממילא מתכננים בניין חדש לגמרי. כך שבמסגרת כלל השיקולים הרלוונטיים בתכנון הבניין, יש לקחת בחשבון את עקרון השוויון שבין כלל הבעלים. יחד עם זאת, גם בפרויקט של הריסה ובנייה הדבר אינו תמיד פשוט, הואיל ולעתים קיימים אילוצי תכנון המחייבים את פריסת דירות הבעלים בקומות הבניין החדש באופן שונה לפריסה של הדירות הקיימות. במצב כזה יכולים להיות שינויים בכיווני האוויר וכו', וכן קיים שוני בין הדירות שחלקן משופצות וחלקן במצב ירוד.

בפועל, במרבית הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 מתחלקים מראש בעלי הדירות, במסגרת ההסכם מול היזם, בדירות הבעלים החדשות, תוך שמירה על שוויון בכל הנוגע לגידול בשטח הדירה ובתמורות הנוספות כגון מרפסת, מחסן וחנייה. ואילו ברוב הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת מסלול פינוי בינוי, ממונה שמאי מטעם הבעלים, אשר תפקידו לערוך טבלת איזון ולחלק את הדירות החדשות בין הבעלים מתוך כוונה לקיים את עקרון השוויון.

- אם כך, האם עקרון השוויון בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא מעט "over estimated"?

"מדובר על עקרון מנחה חשוב מאוד, אך הוא אינו תכלית הכל. בסופו של יום המטרה העיקרית היא לייצר את התמורות האופטימליות עבור כלל הבעלים ולנסות לחלק אותן בצורה שוויונית ככל האפשר. אולם אין להציב את השיוויון המוחלט כתנאי לעסקה, שכן הדבר עלול לחבל באופטימיזציה של התמורות ואף למנוע ביצוע פרויקטים. הצעתי לדיירים היא, שגם אם תנאי הבסיס של העסקה הובילו לכך שהדשא של השכן צפוי להיות ירוק יותר, עדיין, במידה ומצבו של הדשא הפרטי שלהם יוטב, הרי שיש ולנסות לקדם את עסקה ולא למנוע אותה בשל העובדה שהאחר קיבל מעט יותר".

משרד שובל יושע מתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית.

לכניסה לאתר לחץ כאן

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: שאטרסטוק

צפי לפתיחה חיובית בוול סטריט; הנפט עולה במעל ל-1%

הערב צפויה להתקיים ישיבת שרי הנפט של אופ"ק ● מדד הדאו ג'ונס נסגר אתמול בירידות ביום השמיני ברציפות

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

אישום: משקיע ביצע כ-2,600 עבירות השפעה בתרמית על ני"ע

לפי כתב האישום, בשנים 2015-2014 פעל יובל כהני כ-1,600 פעמים במזיד ובמטרה להפעיל את מנגנון ממתן התנודה בבורסה, ולשם כך נהג להזרים הוראות קנייה או מכירה בתנודות שער חריגות, ללא כל כוונה שיתגבשו לכדי עסקאות

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

ירידות בסיום המסחר בבורסה; אלקטרה צריכה זינקה בכ-6%

המסחר בבורסה הסתיים אתמול בעליות ● נעילה מעורבת אמש בוול סטריט ● חמת מתכננת לגייס כ-40 מיליון שקל ● שופרסל ריכזה עניין לאחר שאלשטיין מכר 16.5% מהחברה

כור גרעיני להפקת חשמל ליד ברן, שווייץ/ צילום: רויטרס

מיזם הכורים הגרעיניים של המזה"ת: חזון או דמיון?

החברה האמריקאית ACU יוזמת תוכנית שאפתנית: הצפת האיזור בכורים גרעיניים להפקת חשמל, ממנה תרוויח ישראל מיליארדי דולרים • ראשי החברה, שנפגשו בעבר עם השר יובל שטייניץ, הגיעו לפני כחודש לכנס סגור בנושאי גרעין שנערך בהרצליה והציגו את התוכנית שבין היתר מבטיחה "להסיר את איום האייתוללות"

משה כחלון / צילום: איל יצהר

כחלון נמנע מלחתום לתנובה על העלאת מחירי מוצרי החלב

מטעמו של השר נמסר כי בתום הישיבה הוחלט כי ״במטרה למנוע את שינוי מגמת ירידת המחירים שחלה בשנים האחרונות משרד האוצר יבחן כל מוצר ומוצר אשר קיים לגביו חשש לעליית מחירים ויפעל בכל הכלים העומדים לרשותו״

מכינים את עפיפון התבערה בעזה / צילום: רויטרס- Ibraheem Abu Mustafa

ההאקתון לחיפוש טכנולוגיה נגד טרור העפיפונים יוצא לדרך

איך ישראל, שזכתה לכינוי סטארט-אפ ניישן, לא מסוגלת למצוא פתרון טכנולוגי לטרור העפיפונים? ● החממה הטכנולוגית SouthUp בשער הנגב תקיים היום משעות הבוקר ועד שעות הצהריים המאוחרות, מיני האקתון שכותרתו "זה סופו של כל בלון"

מדברים על המגרש פרק 2

"ישראל לעולם לא תעלה למונדיאל": האיזנו לדובר ההתאחדות

כתב "גלובס" טל וולק מארח את ראש מערך ההסברה של ההתאחדות לכדורגל, שלומי ברזל, בפודקאסט כלכלת הספורט של "גלובס" ● למה נבחרת לעולם לא תהיה חלק מחגיגות המונדיאל? ● מה נכתב בעיתון מקומי בבחריין על עופר עיני בשנת 2017? ● האם הילדים שלנו אוהבים כדורגל? ● האזינו לפרק השני

רכב עם המערכת של פורסייט / צילום: יחצ

הראל תזרים 20 מיליון שקל לפורסייט תמורת 8% מההון

הראל היא המשקיע המוסדי הראשון שנכנס להשקעה בהיקף משמעותי בחברת פורסייט, העוסקת בפיתוח מערכות ראייה ממוחשבות לכלי רכב, מניעת תאונות ונהיגה אוטונומית

קמפיין חבישת הקסדה בכיכובה של שלומית מלכה

הסלבס שמלמדים את הילדים שלכם לא לחבוש קסדה

בפרסומות לאופניים וקורקינטים חשמליים ברשת, מעודדים המשווקים את השימוש בכלים באמצעות סלבס שלא חובשים קסדות, מכיוון שהן פוגעות בתדמית הקולית • אלא שהמחיר לכך גבוה, ולראיה - מספרם ההולך וגדל של הנפגעים

יצחק הרצוג / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

מי זה בא? בוז'י הרצוג יו"ר הסוכנות היהודית הבא?

נתניהו ביטל את השתתפות בפגישה עם הסוכנות היהודית ● ברקע לביטול עומדת ככל הנאה החלטת הסוכנות לפנות ליצחק הרצוג בבקשה שהוא יהיה יו"ר הסוכנות הבא ● יובל שטייניץ הוא המועמד המועדף על ראש הממשלה ● אם יבחר יהיה הרצוג אחראי על תקציב של כ-1.5 מיליארד שקל, וירוויח כ-45 אלף שקל בחודש

יובל וירון דגן. "ההורים משתפים פעולה ואפילו עוזרים לנו עם הפרסום בפייסבוק" / צילום: איל יצהר

החופש הגדול פה ובני הנוער יוצאים לעבוד. מה הופך נער ליזם?

החופש הגדול מספק למאות אלפי בני נוער הזדמנות להתנסות בשוק העבודה - כשכירים וכיזמים ● "גלובס" בדק מה הופך טינאייג'ר ליזם ומהם הקשיים שמאפיינים העסקת צעירים, ושמע משישה בני נוער על הציפיות שלהם מהעבודה

בנק לאומי / צילום אילוסטרציה: אייל יצהר

רפי דניאלי יתמודד לתפקיד דירקטור בלאומי במקום יאיר קפלן

מועמדותו של קפלן נפסלה מכיוון שנמצא שיש לו זיקה ללאומי

מרצדס CLS / צילום: יחצ

מרצדס CLS: עיצוב פנים מרהיב על גבול היהירות

הדור החדש של מרצדס CLS שומר על מראה ה"קופה ארבע דלתות" הייחודי של קודמיו ומביא עימו קפיצת דרך משמעותית בשימושיות ביחד עם הרבה טכנולוגיה עבור בעלי הממון

סיור מאחורי הקלעים. אינטימיות שבין חיות למטפלים / צילום: צוריאל פנש

פנאי | מאחורי הסורגים: סיורים מיוחדים בגן החיות התנ"כי

גן החיות התנ"כי בירושלים חוגג 25 שנה ולרגל המאורע מציע סיורים מיוחדים לאזורים שלרוב הם מחוץ לתחום

הראל לוקר  / צילום: איל יצהר

תמצית הבחירה בשפר: הנצחון של הראל לוקר על יאיר כ"ץ

לוקר ניצח את הפימלייה כ"ץ, משפחת השר חיים ובנו יורשו בוועד העובדים יאיר כ"ץ, ששולטת בתעשיה האווירית כבר הרבה מאוד שנים ●  חיים כץ בחקירות רשות ניירות ערך, יאיר כ"ץ גם הוא נחקר ● ואז הגיע הראל לוקר לתפקיד היו"ר, ותוך זמן קצר הכין את התשתית למינוי מנכל כלבבו

מלניה טראמפ והמעיל שעליו כתוב 'באמת שלא אכפת לי, ולך?' לפני פגישה עם ילדי המהגרים / צילום: רויטרס

העם האמריקאי הרכרוכי אכזב את דונלד טראמפ: לא כולם התקרנפו למול הפרדת ילדי המהגרים

פרץ מחאה המוני, לרבות בקונגרס ובקהיליה העסקית, אילץ את הנשיא לבטל נוהל הפרדת ילדים מהוריהם וכליאת תינוקות בחיתולים ● הימין הקיצוני מאוכזב: מדובר ב"קייטנות " או "פנימיות" ; הילדים שמייללים – "שחקנים" ● השערוריה הבאה: לא ברור כיצד יוחזרו להורים הילדים שנגזלו מידיהם ● פרשנות

נמרוד שפר / תמונה: יחצ

המנכ"ל החדש של תעשייה אווירית - האלוף (במיל') נמרוד שפר

האלוף (במיל') נמרוד שפר ימונה למנכ"ל החברה ויחליף את יוסי וייס שעוזב לאחר 6 שנים בתפקיד; ביהמ"ש דחה היום את בקשת שני נציגי העובדים בדירקטוריון לבטל את ההצבעה, מכיוון שנאסר עליהם להשתתף בה

עו"ד אילן סופר / צילום: תמר מצפי

"כששמעתי את סיפור הצוללות נשמטה לי הלסת"

"תהליך רכש כלי-השיט של צה"ל ומשרד הביטחון, ידהים כל אזרח בישראל, כשייחשף במלואו" ● "חפץ אוצר מידע רב ערך לחוקרים ● עו"ד אילן סופר, הפרקליט של שני עדי המדינה שעשויים להכריע את עתידו של ראש הממשלה, מספק לנתניהו לא מעט חומר לדאגה בראיון מיוחד

רכב של פולקסווגן / צילום: רויטרס

יו"ר קבוצת פולקסווגן, הרברט דיס, ערך ביקור בזק בישראל

דיס, שנכנס לתפקידו לפני שבועות ספורים, פגש ברה"מ נתניהו וביקר ביד ושם, מובילאיי ובחברת GETT

משפט בינלאומי \ צילום: שאטרסטוק

הסיפור האמיתי מאחורי המיתוג הבינ"ל של משרדי עורכי הדין

בשנים האחרונות מספר הולך וגדל של משרדי עו"ד ישראליים מעידים על "פעילות בינלאומית" כלשהי ומתהדרים בתואר "פירמה בינלאומית" ● חרף המיתוג הנוצץ, בדיקת "גלובס" מגלה: בעוד שכ-80% מ-30 המשרדים הגדולים בישראל מעידים על פעילות בינלאומית, רק כשליש מהם מחזיק שלוחות בחו"ל