גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: האם תמיד ניתן לקיים את עיקרון השוויון בתמורות לדיירים?

בכל פרויקט התחדשות עירונית השאיפה היא לאזן כמה שיותר את התמורות לדיירים ■ אולם צריך לזכור כי לעתים ישנם אילוצים המונעים לעשות כן ■ "הפעולות ליישום עקרון השוויון וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט, הם המפתח להצלחה של הפרויקט"

תמ"א 38. אין סט כללים ליישום איזון תמורות בפרויקטים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"א 38. אין סט כללים ליישום איזון תמורות בפרויקטים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע

נקודת המוצא בפרויקטים של התחדשות עירונית היא שעל כל בעל דירה לקבל תמורה שוויונית ככל הניתן ביחס לשאר בעלי הדירות בבניין. תיאורטית הכל טוב ויפה, אך בבואנו לבחון על פי איזה קריטריונים וכללים מגדירים את עקרון השוויון וכיצד בפועל מיישמים אותו בפרויקטים של התחדשות עירונית, מגלים כי לא ניתן למצוא סט של כללים, אשר יעניקו פתרון הולם לסוגיה זו. זאת מאחר ובסופו של יום, זו אינה קשורה לתחום הכלכלי גרידא.

המורכבות הבסיסית נובעת מכך שנקודת המוצא של כל בעל דירה בתחילת הדרך היא שונה. לכל דירה מאפיינים משלה המגלמים לה שווי שונה מהאחרות, ותנאי השטח עצמם, לעיתים, מכתיבים אילוצים תכנוניים אשר אינם מאפשרים לייצר תמורות מאוזנות. בעניין זה, נשאלת השאלה האם יישום עקרון השיוויון הוא מתן תמורה זהה לכל דירה למרות המאפיינים השונים, או לחלופין האם דווקא מתן תמורה יחסית לכל דירה, בהתאם לשטחה הנוכחי או לשוויה, היא הדרך הראויה?

לדעתו של עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושעהמתמחה בליווי פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, התשובה לשאלת האיזון המוחלט בין בעלי הדירות ברורה מאליה. "יש להיות הוגנים עם המציאות ביחס לתיאוריה, ולומר כי לא ניתן ליישם במלואו את עקרון השוויון. לדיירי בניינים שמלכתחילה שואפים להגיע לשוויון מוחלט בתמורות, אני מציע מראש שלא להיכנס להרפתקה, שכן הסיכוי בנסיבות אלה להוציא את הפרויקט לפועל הוא קטן מאוד".

יחד עם זאת, מדגיש עו"ד יושע כי יש לעשות את כל המאמצים בכל פרויקט של התחדשות עירונית על מנת שסך התמורות המתקבלות על ידי היזם הנבחר - יתחלקו, ככל הניתן, באופן השוויוני וההוגן ביותר בין כלל הבעלים. לדבריו, הפעולות ליישום עקרון השוויון מצד אחד וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט ואף לא תמיד ניתן לגבש הסכמה סביב הגדרת "השוויון" מצד שני, הם המפתח להצלחה של הפרויקט, לפחות בהיבט הזה.

עו"ד יושע מוסיף כי בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, שמירה על עקרון השוויון פעמים רבות קשה אף יותר מאשר בפרויקטים של הריסה ובנייה. "ככל שאנו מוגבלים יותר מבחינה תכנונית, ויש חוקים אשר קובעים אם וכמה מטרים ניתן להוסיף לכל דירה בכל חזית של בניין, מסובך יותר לעבור את משוכת השוויוניות. כך, למשל, אם תנאי השטח מאפשרים הקמת ממ"דים רק בכיוון מסוים, או שרק בחלק מן הדירות ניתן להוסיף מרפסת. אזי במקרים אלה, יש לעשות שימוש בכל יתר התמורות או המשאבים המוצעים בעסקה כגון חניות, מחסנים, או שיפורים במפרט על מנת לבצע את איזון בין הדיירים.

- ישנם מקרים בהם היזם מוכן במסגרת התמורות לשלם לבעלי הדירות סכום כסף, האם לדעתך מדובר בצעד שעשוי לפתור את הבעיה?

"פיצוי כספי בהחלט עשוי לתרום לחלוקה מאוזנת ושוויונית יותר של התמורות, כך שמי שקיבל פחות תמורות במטרים בנויים יקבל יותר כסף ולהיפך. יחד עם זאת, אין לצפות שבכל מקרה פיצוי כספי יצליח ליצור איזון מוחלט בין הבעלים, לעתים יש בעלי דירות אשר קשה להם עד בלתי אפשרי לקחת חלק בעסקה שבה השכן שלהם מקבל יותר. אלו יעדיפו שכולם יקבלו את אותו הדבר, גם במחיר שהם עצמם יקבלו פחות.

"ניקח לדוגמה בניין בן 10 דירות, אשר המגבלות התכנוניות גורמות לכך ששתי דירות בו אינן יכולות לקבל תמורות שוות לשאר בשטח בנוי. היזם מוכן לתת לכלל בעלי הדירות סכום כספי לחלוקה בסך 400 אלף שקל. אולם שני בעלי הדירות, שלא ניתן היה לייצר עבורם תמורות שוות לאחרים בשטח בנוי, מתעקשים על כך שגם שאר הבעלים לא יקבלו תמורה בשטח גבוהה מזו שלהם, ולכן יש לחלק את הסכום שהסכים לשלם היזם באופן שווה בין כלל הבעלים. במידה והיו מוכנים השניים שיתר הבעלים יקבלו תמורה גבוהה יותר בשטח הבנוי, הרי שהסכום היה מתחלק בין שניהם בלבד וכל אחד היה מקבל 200 אלף שקל. אולם בשל אי ההסכמה, הרי שהסכום יתחלק שווה בשווה בין עשרת הבעלים וכל אחד יקבל 40 אלף שקל, כחמישית משווי התמורה לפי הפתרון ההגיוני".

- מה קורה בפרויקטים של הריסה ובנייה?

"בפרויקט של הריסה ובנייה המצב לכאורה יותר פשוט, הואיל וממילא מתכננים בניין חדש לגמרי. כך שבמסגרת כלל השיקולים הרלוונטיים בתכנון הבניין, יש לקחת בחשבון את עקרון השוויון שבין כלל הבעלים. יחד עם זאת, גם בפרויקט של הריסה ובנייה הדבר אינו תמיד פשוט, הואיל ולעתים קיימים אילוצי תכנון המחייבים את פריסת דירות הבעלים בקומות הבניין החדש באופן שונה לפריסה של הדירות הקיימות. במצב כזה יכולים להיות שינויים בכיווני האוויר וכו', וכן קיים שוני בין הדירות שחלקן משופצות וחלקן במצב ירוד.

בפועל, במרבית הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 מתחלקים מראש בעלי הדירות, במסגרת ההסכם מול היזם, בדירות הבעלים החדשות, תוך שמירה על שוויון בכל הנוגע לגידול בשטח הדירה ובתמורות הנוספות כגון מרפסת, מחסן וחנייה. ואילו ברוב הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת מסלול פינוי בינוי, ממונה שמאי מטעם הבעלים, אשר תפקידו לערוך טבלת איזון ולחלק את הדירות החדשות בין הבעלים מתוך כוונה לקיים את עקרון השוויון.

- אם כך, האם עקרון השוויון בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא מעט "over estimated"?

"מדובר על עקרון מנחה חשוב מאוד, אך הוא אינו תכלית הכל. בסופו של יום המטרה העיקרית היא לייצר את התמורות האופטימליות עבור כלל הבעלים ולנסות לחלק אותן בצורה שוויונית ככל האפשר. אולם אין להציב את השיוויון המוחלט כתנאי לעסקה, שכן הדבר עלול לחבל באופטימיזציה של התמורות ואף למנוע ביצוע פרויקטים. הצעתי לדיירים היא, שגם אם תנאי הבסיס של העסקה הובילו לכך שהדשא של השכן צפוי להיות ירוק יותר, עדיין, במידה ומצבו של הדשא הפרטי שלהם יוטב, הרי שיש ולנסות לקדם את עסקה ולא למנוע אותה בשל העובדה שהאחר קיבל מעט יותר".

משרד שובל יושע מתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית.

לכניסה לאתר לחץ כאן

עוד כתבות

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה לרדת מחר"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית מחר (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה מחר עומד על 65%

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?