תמ"א 38. אין סט כללים ליישום איזון תמורות בפרויקטים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע
נקודת המוצא בפרויקטים של התחדשות עירונית היא שעל כל בעל דירה לקבל תמורה שוויונית ככל הניתן ביחס לשאר בעלי הדירות בבניין. תיאורטית הכל טוב ויפה, אך בבואנו לבחון על פי איזה קריטריונים וכללים מגדירים את עקרון השוויון וכיצד בפועל מיישמים אותו בפרויקטים של התחדשות עירונית, מגלים כי לא ניתן למצוא סט של כללים, אשר יעניקו פתרון הולם לסוגיה זו. זאת מאחר ובסופו של יום, זו אינה קשורה לתחום הכלכלי גרידא.
המורכבות הבסיסית נובעת מכך שנקודת המוצא של כל בעל דירה בתחילת הדרך היא שונה. לכל דירה מאפיינים משלה המגלמים לה שווי שונה מהאחרות, ותנאי השטח עצמם, לעיתים, מכתיבים אילוצים תכנוניים אשר אינם מאפשרים לייצר תמורות מאוזנות. בעניין זה, נשאלת השאלה האם יישום עקרון השיוויון הוא מתן תמורה זהה לכל דירה למרות המאפיינים השונים, או לחלופין האם דווקא מתן תמורה יחסית לכל דירה, בהתאם לשטחה הנוכחי או לשוויה, היא הדרך הראויה?
לדעתו של עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע, המתמחה בליווי פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, התשובה לשאלת האיזון המוחלט בין בעלי הדירות ברורה מאליה. "יש להיות הוגנים עם המציאות ביחס לתיאוריה, ולומר כי לא ניתן ליישם במלואו את עקרון השוויון. לדיירי בניינים שמלכתחילה שואפים להגיע לשוויון מוחלט בתמורות, אני מציע מראש שלא להיכנס להרפתקה, שכן הסיכוי בנסיבות אלה להוציא את הפרויקט לפועל הוא קטן מאוד".
יחד עם זאת, מדגיש עו"ד יושע כי יש לעשות את כל המאמצים בכל פרויקט של התחדשות עירונית על מנת שסך התמורות המתקבלות על ידי היזם הנבחר - יתחלקו, ככל הניתן, באופן השוויוני וההוגן ביותר בין כלל הבעלים. לדבריו, הפעולות ליישום עקרון השוויון מצד אחד וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט ואף לא תמיד ניתן לגבש הסכמה סביב הגדרת "השוויון" מצד שני, הם המפתח להצלחה של הפרויקט, לפחות בהיבט הזה.
עו"ד יושע מוסיף כי בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, שמירה על עקרון השוויון פעמים רבות קשה אף יותר מאשר בפרויקטים של הריסה ובנייה. "ככל שאנו מוגבלים יותר מבחינה תכנונית, ויש חוקים אשר קובעים אם וכמה מטרים ניתן להוסיף לכל דירה בכל חזית של בניין, מסובך יותר לעבור את משוכת השוויוניות. כך, למשל, אם תנאי השטח מאפשרים הקמת ממ"דים רק בכיוון מסוים, או שרק בחלק מן הדירות ניתן להוסיף מרפסת. אזי במקרים אלה, יש לעשות שימוש בכל יתר התמורות או המשאבים המוצעים בעסקה כגון חניות, מחסנים, או שיפורים במפרט על מנת לבצע את איזון בין הדיירים.
- ישנם מקרים בהם היזם מוכן במסגרת התמורות לשלם לבעלי הדירות סכום כסף, האם לדעתך מדובר בצעד שעשוי לפתור את הבעיה?
"פיצוי כספי בהחלט עשוי לתרום לחלוקה מאוזנת ושוויונית יותר של התמורות, כך שמי שקיבל פחות תמורות במטרים בנויים יקבל יותר כסף ולהיפך. יחד עם זאת, אין לצפות שבכל מקרה פיצוי כספי יצליח ליצור איזון מוחלט בין הבעלים, לעתים יש בעלי דירות אשר קשה להם עד בלתי אפשרי לקחת חלק בעסקה שבה השכן שלהם מקבל יותר. אלו יעדיפו שכולם יקבלו את אותו הדבר, גם במחיר שהם עצמם יקבלו פחות.
"ניקח לדוגמה בניין בן 10 דירות, אשר המגבלות התכנוניות גורמות לכך ששתי דירות בו אינן יכולות לקבל תמורות שוות לשאר בשטח בנוי. היזם מוכן לתת לכלל בעלי הדירות סכום כספי לחלוקה בסך 400 אלף שקל. אולם שני בעלי הדירות, שלא ניתן היה לייצר עבורם תמורות שוות לאחרים בשטח בנוי, מתעקשים על כך שגם שאר הבעלים לא יקבלו תמורה בשטח גבוהה מזו שלהם, ולכן יש לחלק את הסכום שהסכים לשלם היזם באופן שווה בין כלל הבעלים. במידה והיו מוכנים השניים שיתר הבעלים יקבלו תמורה גבוהה יותר בשטח הבנוי, הרי שהסכום היה מתחלק בין שניהם בלבד וכל אחד היה מקבל 200 אלף שקל. אולם בשל אי ההסכמה, הרי שהסכום יתחלק שווה בשווה בין עשרת הבעלים וכל אחד יקבל 40 אלף שקל, כחמישית משווי התמורה לפי הפתרון ההגיוני".
- מה קורה בפרויקטים של הריסה ובנייה?
"בפרויקט של הריסה ובנייה המצב לכאורה יותר פשוט, הואיל וממילא מתכננים בניין חדש לגמרי. כך שבמסגרת כלל השיקולים הרלוונטיים בתכנון הבניין, יש לקחת בחשבון את עקרון השוויון שבין כלל הבעלים. יחד עם זאת, גם בפרויקט של הריסה ובנייה הדבר אינו תמיד פשוט, הואיל ולעתים קיימים אילוצי תכנון המחייבים את פריסת דירות הבעלים בקומות הבניין החדש באופן שונה לפריסה של הדירות הקיימות. במצב כזה יכולים להיות שינויים בכיווני האוויר וכו', וכן קיים שוני בין הדירות שחלקן משופצות וחלקן במצב ירוד.
בפועל, במרבית הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 מתחלקים מראש בעלי הדירות, במסגרת ההסכם מול היזם, בדירות הבעלים החדשות, תוך שמירה על שוויון בכל הנוגע לגידול בשטח הדירה ובתמורות הנוספות כגון מרפסת, מחסן וחנייה. ואילו ברוב הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת מסלול פינוי בינוי, ממונה שמאי מטעם הבעלים, אשר תפקידו לערוך טבלת איזון ולחלק את הדירות החדשות בין הבעלים מתוך כוונה לקיים את עקרון השוויון.
- אם כך, האם עקרון השוויון בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא מעט "over estimated"?
"מדובר על עקרון מנחה חשוב מאוד, אך הוא אינו תכלית הכל. בסופו של יום המטרה העיקרית היא לייצר את התמורות האופטימליות עבור כלל הבעלים ולנסות לחלק אותן בצורה שוויונית ככל האפשר. אולם אין להציב את השיוויון המוחלט כתנאי לעסקה, שכן הדבר עלול לחבל באופטימיזציה של התמורות ואף למנוע ביצוע פרויקטים. הצעתי לדיירים היא, שגם אם תנאי הבסיס של העסקה הובילו לכך שהדשא של השכן צפוי להיות ירוק יותר, עדיין, במידה ומצבו של הדשא הפרטי שלהם יוטב, הרי שיש ולנסות לקדם את עסקה ולא למנוע אותה בשל העובדה שהאחר קיבל מעט יותר".
משרד שובל יושע מתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית.
לכניסה לאתר לחץ כאן