בנק לאומי / צילום אילוסטרציה: אייל יצהר
עם כל הכבוד למאות הקבלנים שפועלים בשוק הנדל"ן המקומי, מי ששולט בסופו של דבר בהיצע ובביקוש הם בעיקר הגורמים המממנים. בענף עתיר הון כל-כך כמו נדל"ן (כל בניין קטן דורש בדרך-כלל הלוואות של מיליונים רבים), ישנה משמעות אדירה לידם הפתוחה או הקמוצה של נותני האשראי. מעבר לכך, ישנה כמובן משמעות עצומה גם למספר המצומצם של השחקנים בתחום, בדגש על 2-3 בנקים גדולים ומרכזיים ששלטו במשך שנים על התחום. הן על ההיצע - במימון פרויקטים נדל"ניים, והן על הביקוש - במתן משכנתאות לרוכשי הדירות ונכסים אחרים.
אבל ייתכן שיש בשורות גם בפתיחת שוק האשראי הנדל"ני למעט יותר תחרות. לפי מחקר שערכה חברת לידר טופ קפיטל, התחרות למערכת הבנקאית בתחום האשראי למימון פרויקטים בענף הנדל"ן נמצאת כעת בשיאה, והיקף האשראי החוץ-בנקאי לענף הנדל"ן ב-2017 כבר מגיע ל-112.5 מיליארד שקל, נתח של יותר מ-50% מהיקף האשראי לענף הנדל"ן בישראל, המסתכם ב-225 מיליארד שקלים.
נתוני המחקר מבוססים על דוחות בנק ישראל, הבנקים והגופים המוסדיים. עיקר האשראי החוץ-בנקאי לנדל"ן ובינוי מתבסס על הנפקות אגרות חוב שפורחות בחודשים האחרונים בישראל. מרבית נותני האשראי הם כמובן הגופים המוסדיים, המהווים למעלה מ-90% מהיקף האשראי החוץ-בנקאי לנדל"ן.
על רקע הריבית הנמוכה במשק, ההון הרב המצטבר מדי חודש בקופתן של קרנות הפנסיה ושאר הגופים המוסדיים והחיפוש הנואש כמעט של אותם גופים אחר השקעות מניבות תשואה, יותר ויותר חברות נדל"ן מעדיפות לגייס חוב בשוק האג"ח, המציע להן תנאים טובים בהרבה ממה שהציעו להם בבנקים. רק השבוע גייסה חברת הכשרת היישוב חוב בבורסה, ולאחר שהיא ביקשה לגייס סכום של 280 מיליון שקל וזכתה לביקושים בהיקף של יותר ממיליארד שקל, נקבעה הריבית השנתית (צמודת מדד, במח"מ של 8 שנים) על רמה של 1.8% - נמוכה ב-0.9% מריבית המקסימום במכרז.
ריבית של 8.4%
כלכלני לידר טופ קפיטל מציינים כי לפני עשור (בשנת 2007), הסתכם היקף האשראי במשק לנדל"ן ובינוי ב-140 מיליארד שקל - ואילו היקף האשראי החוץ-בנקאי עמד באותה שנה על 37 מיליארד שקל בלבד - נתח של 26% בלבד מהשוק.
בבנק ישראל מזהירים כבר תקופה ארוכה מהנתח הגדול שתופס שוק הנדל"ן בסך האשראי שמחלקים הבנקים. בדוח היציבות הפיננסית האחרון כתבו בבנק כי "אף כי המערכת הפיננסית יציבה, בטווח הקצר היא חשופה לסיכון הנשקף משוק הדיור". חלקו של האשראי לדיור לענף הבינוי בסך האשראי הבנקאי למגזר הפרטי הלא פיננסי עלה מ-40% בשנת 2008 ל-52% בשנת 2016.
פולי טטרו, מייסד ומנכ"ל משותף בלידר טופ קפיטל, מציין כי התפתחות היקפי המימון החוץ-בנקאיים נתמכת במדיניות הממשלות השונות לאורך השנים. לדבריו, "בארה"ב לדוגמה מהווים הבנקים רק 30% מהיקף האשראי במשק, בעוד יתרת האשראי מונפק באמצעות הגופים החוץ-בנקאיים. סביר מאוד להניח כי לאור המגמות בענף, בשנים הקרובות האשראי החוץ-בנקאי בישראל יתפוס את מרבית האשראי במשק, ובכלל זה גם לענף הנדל"ן".
בלידר טופ קפיטל מציינים כי בשנים האחרונות הוקמו בישראל לא מעט חברות וגופים שונים שמעניקים אשראי לפרויקטים נדל"ניים שהבנקים עדיין מתקשים לממן, כמו התחדשות עירונית, קבוצות רכישה, השלמות הון וכדומה. רק לאחרונה העמיד בית ההשקעות ילין-לפידות כ-225 מיליון שקל (בריבית של 8.4% לפחות) להשלמת ההון שנדרש לקבוצת הרכישה שרכשה את הקרקע במתחם רשות השידור בדרום הקריה בתל-אביב, תמורת 1.24 מיליארד שקל (כולל מע"מ).
הסדרת רגולציה
ביוני האחרון גם נכנס לתוקף החוק למתן רישיון לנותני שירותים פיננסיים, שהסדיר בין היתר את אופן פעילותם של אותם גופים חוץ-בנקאיים פרטיים בענף המימון לנדל"ן. לדברי טטרו, עצם העובדה שהממשלה בחרה להסדיר את הנושא ברגולציה מלמדת על היקף התופעה ועל כוונתה של הממשלה להמשיך לתמוך בצמיחה של שוק המימון החוץ-בנקאי ולהקטין משמעותית את החשיפה והשליטה של הבנקים בתחום.
מלבד האשראי ליזמים, בבנק ישראל ציינו כי הגופים המוסדיים מגדילים במהירות את חלקם גם בשוק המשכנתאות, הן באמצעות הלוואות ישירות והן באמצעות רכישת תיקי משכנתאות מהבנקים (צעד שנועד לפנות הון לבנקים להעמדת אשראי). על פי נתוני הבנק, במארס 2017 החשיפה של הגופים המוסדיים לענף הדיור (משכנתאות) הגיעה ל-8.4 מיליארד שקל, קפיצה בהיקף של 5.4 מיליארד שקל בתוך שנה.