תמ"א 38. התכנון האדריכלי עושה את ההבדל / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אנשי העיר
עד לאחרונה כל נושא ניתוח הזכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית היווה סוג של ניחוש אחד גדול, מה שגרם לפרשנויות רבות הן מצד היזמים והן מצד הדיירים. היום, במיוחד בתחום של תמ"א 38 הריסה ובנייה, הכללים הופכים לברורים הרבה יותר. אט-אט נעשה תחום ההריסה והבנייה מחדש, במיוחד בערים בהן פועלת תוכנית מתאר מקומית סדורה, לענף לגיטימי בתעשייה בה גבולות הגזרה ברורים ואין מקום להפתעות יוצאות דופן.
לדעתו של רון חן, מבעלי חברת אנשי העיר, המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 במיוחד בתל אביב, מאפיין זה בהתפתחות של התחום מעביר את מרכז הכובד מהמימד הבירוקרטי למימד התכנוני. הוא מצריך מהיזמים לעלות מדרגה בכל הקשור לפרזנטציה התכנונית הפרקטית. "כיום ישנה וודאות תכנונית באשר לזכויות הבנייה ברמה של למעלה מ-90%. מכאן שהמשחק אינו סב סביב מי מציע יותר זכויות ותמורות לדיירים, שכן ברור לכולם שבסופו של דבר באספקט הכמותי ההצעות יהיו זהות, לכן הדגש הוא על מי שמציע את התכנון האופטימלי האיכותי ביותר בהתאם לסל זכויות ידוע מראש". בשל כך טוען חן כי במסגרת התחרות בין היזמים, שנערכת על ידי מכרזי דיירים, על הראשונים להציג תכנון מלא ומדויק כבר בשלב זה. את ההצעות השונות על הדיירים לבחון בקפידה, באמצעות אנשי מקצוע ובראשם האדריכל.
לדבריו, "נגמרו הימים בהם דיירים הסתפקו לעיתים בהבטחות היזם באשר לקווים הכלליים של הבניין והדירה מבלי שהוצג בפניהם תכנון מדויק, בין היתר משום שלא ידעו בוודאות מה יהיו זכויותיהם בסוף התהליך. כך, למשל, הובטחה לדיירים דירה של 100 מ"ר עם שתי חניות, אך בפועל קרו מקרים, שלאחר חתימת החוזה, התברר כי לא ניתן ליישם זאת, שכן הממ"ד לעיתים פוגע במרתף והחניון אינו עומד בתקן הרשות המוניציפלית. וכך הוועדה המקומית הפחיתה לפתע מזכויות הבנייה".
השתכללות השוק, בעיקר באזורי הביקוש הקשיח, גורמת לכך שהכללים השתנו לחלוטין. "יזמים שאינם מוכיחים יציבות כלכלית, גב פיננסי איתן ומרכולת בשטח, נפסלים עוד בטרם שלב המכרז", מסביר חן, "אלו שעולים למכרז יציגו, כאמור, בפני הדיירים סל זכויות דומה מאוד, שכן רמת הריווחיות הנדרשת ידועה - לשחקנים הרציניים נהיר בדיוק לאן מותר להם לחתור והכל מתנקז לפונקציונליות התכנונית. מכאן שהמבחן המרכזי הוא באשר לרמת תכנון הבניין המוצגת לדיירים ובעיקר בשל פונקציונליות הדירה. לצורך כך על היזם להגיע לשלב הפרזנטציה עם תכנון מלא ומדויק ומי שאינו מסוגל לכך כבר מזמן לא במשחק".
את חשיבות העניין התכנוני מנסה חן להמחיש באמצעות דוגמה, "דירת 80 מ"ר בעלת 3 או 4 חדרים, המציגה ניצול מרבי של כלל השטחים ובעלת אחוז קטן ביותר של מסדרונות ושטחים מתים, עדיפה על דירה בעלת שטח זהה אך עם מספר חדרים קטן יותר, ושטחים 'מתים' רבים. כך גם מרפסת של 12 מ"ר במימדים של 1.2*10 דינה אינו כשל מרפסת ריבועית יותר של 3*4 מ"ר. יזמים כיום נבחנים על קוצו של יוד, בין היתר, באשר לתכנון פרטים שבעבר לא ניתנה עליהם הדעת בשלבים של טרום בחירת היזם - לדוגמה יעילות מסתורי הכביסה, הממ"דים ,ואף מפרטי הגמר כגון סוג המטבח ושדרוגים אחרים. חן ממשיך ואומר כי הדיירים כיום מצטיידים, ובצדק, בצוות של יועצים מקצועיים ובראשם אדריכל ומפקח שיודעים לבחון ולדרג את טיב ההצעה. מכאן שיזם שלא מתאים עצמו למצב החדש, כנראה אינו בנוי להשקעה שכזו בכל מכרז אליו הוא מנסה לגשת. עדיף לו שיבחר לפעול ולהתחרות באזורים בהם לא נדרשת רמת תכנון שכזו בשלבים של טרום בחירת היזם.
חן מסכם ואומר כי הראיה לכך שהמטוטלת אכן עברה לתחום התכנון הפונקציונלי, היא בעובדה ש"אם בעבר נדיר היה למצוא בחברות נדל"ן יזמיות אדריכלים IN HOUSE , הרי שהיום, כל חברה שמכבדת את עצמה, מעסיקה שניים שלושה אדריכלים. כולם כבר מבינים שהמהות האמיתית היא התכנון".
רון חן, מבעלי חברת אנשי העיר המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 במרכז הארץ.
לכניסה לאתר הקליקו כאן