ציר בגין תל אביב / הדמיה וצילום: 3DVISION – הדמיות ממוחשבות
*** הכתבה בשיתוף יעז יזמות ובנייה
בסוף נובמבר הוציאה עיריית תל אביב מסמך מדיניות בהקשר לתיקון 3א' לתמ"א 38. מעבר לבשורת הזכויות, חבויה בתוך המסמך, אם כי באופן עקיף בלבד, התשתית לבסיס בחינת חישוב גביית היטלי ההשבחה בגין פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה. תומר רייפמן, סמנכ"ל חברת יעז יזמות ובנייה, המתמחה בייזום וביצוע של פרויקטי התחדשות עירונית בתל-אביב ובסביבתה, מסביר כי מדובר בסוג של פשרה בין העיריה והמחוקק.
על מנת להבין זאת נלך מעט אחורה ונמחיש באמצעות דוגמה: על פי תיקון 3א', בניין בן 3 קומות על עמודים (אשר שטח הקומה המפולשת בו גבוה מ-50% משטח קומה ממוצעת) זכאי לתוספת של 3.5 קומות, קרי - 7.5 קומות פטורות מהיטל השבחה. בעוד שלפני כניסת התיקון, הפטור חל על תוספת של 2.5 קומות בלבד קרי על 6.5 קומות פטורות מהיטל. אם ניקח את רובע 4 של ת"א, הרי שלפי תוכנית הרבעים והזכויות שהיא מקנה - על חורבות הבניין שהובא בדוגמה, ניתן להקים בניין חדש בין 7.5 קומות. מכאן שבמעבר לתיקון 3א', איבדה עיריית תל אביב זכות להיטל השבחה על קומה שלמה (הפער שבין ה-7.5 ל 6.5 קומות).
בעירייה כמובן שלא היו מוכנים למצב שכזה והכריזו כי מאחר ולמעשה תוכנית הרבעים היא תוכנית תב"עית (שאינה במסגרת תמ"א 38), הרי שהיא מחויבת בהיטל השבחה על כל תוספת השטחים מכיוון שזכויות הבנייה בה לא ניתנו מתוקף תמ"א 38. רייפמן מסביר כי "מצב שכזה כמובן שאינו הגיוני, שכן הוא מוציא את העוקץ העסקי מכל פרויקטי התמ"א ולמעשה אינו מאפשר את יישומה של תוכנית הרבעים (לפחות בכל הקשור לרובע 4). לכן נדרשה פשרה בנושא וזו באה במסגרת מסמך המדיניות המקומי שהוציאה העירייה לתיקון 3א'".
לדברי רייפמן, "יש להדגיש כי לא מוזכר במסמך ולו פעם אחת המונח היטל השבחה, אך להערכתנו, גם אם לא נכתב זאת בפירוש, המסמך יהווה בסיס עתידי לגביית ההיטלים והעיריה מגדירה במסמך המדיניות את המונח 'קומה טיפוסית מורחבת', שהיא השטח של קומה קיימת, לפי ההיתר הקיים, בתוספת של 13 מ"ר לכל יחידת דיור באותה קומה.
כיום, הזכויות הפטורות מהיטל השבחה לפי תמ"א 38 כוללות את השטח הקיים - 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ו-12- מ"ר ממ"ד לכל יחידת דיור בבניין החדש. העירייה, במסמך המדיניות, מאשרת שאכן אלו זכויות הבנייה המוקנות לפי תיקון 3א', כלומר, זכויות מכוח תמ"א 38. מכאן, ניתן להסיק כי בוויכוח עתידי באשר לשאלת היטל ההשבחה, העירייה לא תוכל להתכחש לעובדה שהזכויות הללו הן אכן מתוקף תמ"א 38, שהרי היא הודתה בכך במסמך. לפיכך, הן פטורות מהיטל השבחה.
ננסה להדגים זאת, ניקח בניין קיים בשטח של 800 מ"ר ובו שלוש קומות על עמודים (קומת קרקע מפולשת) ובכל קומה 3 דירות של 60 מ"ר בממוצע בתוספת חדר מדרגות 20 מ"ר, קרי קומה ממוצעת של 200 מ"ר. במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה נקבע כי יוקם בניין חדש בין 18 דירות. לצורך חישוב חבות היטל ההשבחה, נוסיף לכל אחת מהדירות בקומה 13 מ"ר, נכפיל ב-2.5 קומות, נוסיף את שטח הממ"דים לכל אחת מהדירות בבניין החדש וכן את שטח בניין המקור, ונגיע ל-1613.5 מ"ר = 18*2.5+12*(13*200+3)+800. אם נניח לצורך הדוגמה שלפי תוכנית הרבעים ניתן לבנות 2,000 מ"ר, הרי שהיטל ההשבחה יחול על 386.5 מ"ר. נציין כי לפי תיקון 3א' הסכום לתשלום של היטל ההשבחה פוחת מ-50% ל-25% אך כאן יש לחכות לתגובת העירייה בנושא.
לסיכום, מדגיש רייפמן כי "מסמך המדיניות של העיריה כפרשנות לתיקון 3א', שופך הרבה מאוד אור על תחום התמ"א 38 בתל אביב, הן באופן ישיר, באשר לזכויות הבנייה העתידיות באזורים בהם אין תוכנית מקומית ספציפית או תב"ע נקודתית, והן באופן עקיף באשר לדרך גביית היטלי ההשבחה ביחס לכל העיר. מכאן, חשיבותו הרבה". לדעתו, "יהיו התפתחויות נוספות בהקשר למסמך ומן הסתם יידרשו הן היזמים, הן הדיירים והן אנשי הרשויות עצמם להבהרות והרחבות לעניין. אולם אין ספק שמדובר על כברת דרך נוספת באשר לוודאות התכנונית והמיסויית של תמ"א 38 בעיר".
חברת יעז יזמות ובנייה מתמחית בפרויקטי התחדשות עירונית.
לכניסה לאתר הקליקו כאן