גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תוכנית הרבעים בת"א: "כללי המשחק ישתנו וישפיעו על המחירים"

שוק ההתחדשות העירונית בת"א עומד לעבור שינוי, בעיקר עקב הכניסה ההולכת וקרבה לתוקף של תוכנית הרבעים ■ "צפויה הצפה ראשונית במתן היתרי בנייה של פרויקטים"; תהיה לכך השפעה מהותית על מלאי הדירות באזורי התוכנית בעיר"

ת"א. היזמים צריכים להערך לשינוי / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
ת"א. היזמים צריכים להערך לשינוי / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף אנשי העיר

דפוס הפעילות של שוק הנדל"ן בתל אביב שונה מהותית במאפייניו מאזורים אחרים בארץ, סוג של בועה השוכנת במרכז. נראה כי יש כאלו המוכנים עדיין לשלם הרבה מאוד כסף בעבור המותג והלוקיישן הזה.

ועדיין, למרות שמדובר על פלנטה אחרת, השינויים האחרונים בשוק הנדל"ן המקומי ומאפייני תחום ההתחדשות העירונית, עתידים להטביע חותמם גם על תל אביב. רון חן, מבעלי חברת אנשי העיר המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית במיוחד בתל אביב, מספר על הסיבות והסימנים בשוק שעשויים לשנות במעט את גרף המחירים בעיר הגדולה.

"אין ספק ששוק הנדל"ן בארץ נמצא בסוג של קיפאון. גם אם הביקוש האמיתי לא ירד, בשל השלכות מדיניות האוצר, כולם הופכים לזהירים יותר. הבנקים מקשים על מתן ליווי, הרוכשים ובעיקר המשקיעים יושבים על הגדר, והיזמים עצמם הולכים מעט אחורה ולא 'מתנפלים' על כל פרויקט התחדשות עירונית. גם בתל אביב, למרות מאפייניה השונים, אני מבחין בבלימה קלה - מחד היזמים פחות אגרסיביים ומאידך, הדיירים הם מי ששואפים יותר לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בנכסים, מחשש שמחר יקבלו פחות ממה שיוכלו להשיג היום", מבהיר חן.

"היזמים המובילים והמנוסים בשוק התמ"א 38 יודעים כי החוכמה הגדולה היא לא לאסוף פרויקטים, אלא להוציא אותם לפועל. מאחר ותוכנית הרבעים בעיר עשויה לצאת לדרך באופן פורמלי במהלך החודשים הקרובים (תוכנית רובע 3 כבר אושרה - א.ש.), הרי שצפויה הצפה ראשונית במתן היתרי בנייה של פרויקטי התחדשות עירונית, יזמים יצטרכו להניע את הפרויקטים הללו ולכך נדרש הון עצמי לא מבוטל. מכאן שהתיאבון נכון להיום, במיוחד אצל היזמים הגדולים, מעט דעך.

רון חן- בעלים ומנכ``ל/ צילום: יח``צ

"לקחת מקדמי הגנה"

יש בשוק שחקנים שמחכים כבר שנים לאישורה של אותה תוכנית רבעים מפורסמת בת"א, שכן האישור עצמו התעכב מלהגיע באופן פורמלי עד כה. ההערכה היא כי בשנת 2018 התוכנית תצא לפועל ולפחות בכל הקשור לרבעים 3 (שתוכניתו, כאמור, אושרה) ו-4, היא תשפיע מהותית ובמיוחד על מלאי הדירות המיוחדות הנפוצות באזורים אלה בעיר - המרכז והצפון הישן.

חן מסביר: "אם נצא מנקודת מבט יחסית שמרנית שבשנת 2018, עם אישור תוכנית הרבעים, יינתנו היתרי בניה לכ-150 בניינים ברבעים אלו, הרי שהשוק יוצף במאות דירות מיוחדות, ובהן פנטהאוזים רבים. מחירו של פנטהאוז ממוצע יעמוד על 10 מיליון שקל, מחיר שקשה לקבל גם כאשר השוק רותח, ומכאן שעל השוק להיערך למצב החדש. המודעות לכך קיימת, אבל רבים מעדיפים לטמון ראשם בחול עד לשעת השין האמיתית".

גם בכל הקשור לדירות הרגילות, השוק צפוי להשתנות. "כיום דירה רגילה באזורים אלו נמכרת בכ-50 אלף שקל למ"ר, קרי דירת ארבעה חדרים מתומחרת בכ-5 מיליון שקל. כאשר ההיצע בשוק נמוך, כפי שקורה בימים אלו של טרום אישור התוכנית, הרי שעם כל טפטוף של מלאי שכזה, השוק מתמודד. אולם ברגע שהמלאי יעלה למאות של דירות כאלו ואף יותר, כללי המשחק ישתנו וישפיעו הן על המחירים והן על משך המכירה". חן סבור כי על מנת להיערך לכך, על היזמים לקחת מקדמי הגנה, למשל להוסיף 'ספיירים' בתמחור עלויות העבודה, להפחית מאגרסיביות תמחור ההכנסות, ולקחת בחשבון כי משך המכירה יתארך, כך שיזדקקו לחמצן מימוני שישפיע כמובן על הפרויקט כולו.

לחשוב על העיצוב

אך מעבר לתכנון הפיננסי, חן אומר כי יש להתרכז גם בתכנון האדריכלי על מנת להצליח. הוא מסביר כי "מעצם העובדה שתוכנית הרבעים היא תוכנית נפחית, הרי שעל מנת שאפשר יהיה לנצל את כלל הזכויות שניתנו, יוצרים סוג של בנייני 'מלבן', שמטבעם די דומים אחד לשני, כך שקשה לבדל ולמתג באופן מיוחד את הבניין והפרויקט הספציפי". לדעתו, עובדה זו תניע את היזמים לנסות ולחשוב מעט מחוץ לקופסה (או במקרה שלנו התיבה): "נכון, כל מ"ר בתל אביב שווה הרבה מאוד, אבל גם הבידול של הפרויקט מוסיף לו, ואותו ניתן לעשות על ידי שינוי בעיצוב החיצוני והפנימי של הבניין והדירה. לעיתים דירת ארבעה חדרים של 95 מ"ר הרבה יותר פרקטית מדירה של 100 מ"ר. ההפסד של אותם 5 מ"ר יכול לעזור בבידולו של הפרויקט, ולאפשר ליזם לקבל מחיר לא פחות טוב מזה של הדירה הגדולה יותר ולהקטין את משך המכירה".

למרות השינויים הצפויים, חן מסכם ואומר כי היזמים שיתנו דעתם מראש למאפיינים החדשים בבנייה בת"א, עתידים אף להרוויח מהמצב שיווצר. זאת מאחר ו"יזמים יודעים לפעול נכון יותר כאשר השוק מאוזן והשינויים העתידיים, הן בכל הקשור להיצע ולביקוש, צפויים לעשות כן. מי שלא ייזהר, וימשיך להתנפל על כל פרויקט, סביר להניח כי יתקשה לשרוד במידה והשוק באמת ישתנה".

רון חן, מבעלי חברת אנשי העיר המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 במרכז הארץ.

לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

צוללת של חיל הים / צילום: יח"צ

גם אבריאל בר-יוסף ושי ברוש יועמדו לדין בכפוף לשימוע בתיק הצוללות

לבר-יוסף, לשעבר המשנה לראש המועצה לביטחון לאומי, מיוחסות עבירות של בקשת שוחד, קבלת שוחד ומרמה והפרת אמונים ● לברוש, מקורבו ואיש חיל הים לשעבר, מיוחסות עבירות של בקשת שוחד, לקיחת שוחד, עבירות מס והלבנת הון

תחנת דלק תדלוק בנזין נפט מתדלק / צלם:  thinkstock

בשורה לנהגים: מחירי הדלק יירדו במוצ"ש ב-7 אגורות לליטר

החל מחצות הלילה שבין שבת לראשון יעודכנו מחירי מוצרי הדלק הנמצאים בפיקוח, כך שהמחיר המרבי לליטר בנזין 95 אוקטן נטול עופרת לצרכן בתחנה בשירות עצמי (כולל מע"מ) לא יעלה על 5.92 שקלים לליטר

נתי כהן / צילום: איל יצהר

משרד התקשורת יביא לממשלה הבאה הצעה להפחתת אגרות תדרי הסלולר

למרות ההפחתה, בשל העובדה שהחברות יידרשו להרבה יותר תדרים בדור החמישי הסכום הכולל שישלמו לא צפוי לרדת והוא יישאר ברמתו כיום

מה אפשר לקנות ב-1.3 מיליון שקל בדרום הארץ / צילומים: בר אל, שיר גולני. עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

איזו דירה אפשר לקנות ב-1.3 מיליון שקל בדרום

4 חדרים באילת ובבאר-שבע, 5 חדרים באופקים או קוטג' בנתיבות

נמל התעופה הית'רו / צילום: Shutterstock

תביעת האקלים שכיסחה את הית'רו: העליון בבריטניה ביטל הרחבת שדה התעופה

הרחבת השדה תוכננה להימשך עד 2028 בעלות של 14 מיליארד ליש"ט ● לפי דיווח של 'הגרדיאן' הבריטי הממשלה שוקלת את צעדיה הבאים אך היא איננה צפויה לערער על הכרעת הדין ● ג'ונסון עצמו התנגד לבנייה ואמר שהוא "ישכב מול הדחפורים ויפסיק את הבנייה"

בריאות דיגיטלית / צילום: שאטרסטוק

אלון בלוך גייס 48 מיליון דולר כדי לספק חוות דעת רפואיות

חברת K פיתחה אפליקציה שנותנת חוות דעת ראשוניות ● המטרה: לספק ידע לחולים, להוריד נטל מהרופאים ולייעל את מערכת הבריאות

 

דוד האן / צילום: איל יצהר

"גם עסק פעיל ומשגשג יכול להיכנס לבעיית מימון בשל המשבר"

פרופ' דוד האן, לשעבר כונס הנכסים הרשמי, מעריך כי אם התפרצות הקורונה לא תיעצר בחודשים הקרובים, לא מעט חברות עשויות להיקלע לבעיות תזרימיות קשות ● להערכתו, אם המשבר יחלוף בחודשים הקרובים, חברות ישראליות יוכלו להגיע להסדרים מול החברות הסיניות וגם מול נותני האשראי

מטוס בואינג 787 דרימליינר של אל על / צילום: יח"צ

אל על מבטלת את הטיסות לאיטליה ולתאילנד ודוחה את השקת הקו לטוקיו

הטיסות לאיטליה מבוטלות למשך שבועיים החל ממחר, והטיסות לבנגקוק יבוטלו החלק מיום שני ועד ה-27 במרץ ● השקת הקו לטוקיו נדחתה ל-4 באפריל

בורסות אירופה / צילום: רויטרס

התפרקות בנעילת המסחר בוול סטריט: צניחה של 4.6% במדדים בדרך לשבוע הגרוע מאז משבר הסאבפריים

ירידות חדות בשווקים בצל האצת התפשטות נגיף הקורונה מעבר לגבולותיה של סין ● שלושת המדדים בניו יורק השלימו נפילה של 10% מהשיא ● הדאקס הגרמני צנח ב-3.2%, הפוטסי ב-3.4%, הבורסה בהולנד נפלה ב-3.75% ● הנפט מתרסק מתחת ל-50 דולרים לחבית ● יפן תקפיא את הלימודים בבתי הספר עד לאביב

סקר הסקרים

ארבעה ימים לבחירות: מהפך בצמרת הטבלה - הליכוד לראשונה מובילה בממוצע הסקרים

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

זאב רוטשטיין / צילום: תמר מצפי

"ישראל צריכה ללכת עם אירופה ולא לייצר היסטריה חסרת פרופורציה"

פרופ' זאב רוטשטיין ל"גלובס": "משרד הבריאות הישראלי התחיל נכון כשכיסה את המקור הראשי, שזה סין, ובהמשך הרחיב את הכיסוי כדי ליצור שולי ביטחון מקבילים בדרום-מזרח אסיה - ומכאן אני מאמין שכל מה שאנחנו עושים כרגע זו הגזמה שפוגעת יותר מאשר מועילה"

האם השקל הוא המטבע החזק ביותר בעולם? / צילומים: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

המאזן הלאומי ל-2018: סך הרכוש בישראל עלה ב-7% ועמד על קרוב ל-3.5 טריליון שקל

הרכוש הלאומי גבוה פי 2.6 מהתוצר המקומי הגולמי - והוא מייצג סכום של 392 אלף שקל לנפש, לעומת 376 אלף שקל לנפש בסוף 2017 - עלייה של 4.4%

יצחק תשובה/ צילום: גדעון לוין

עוד הנפקת נדל"ן של תשובה: אלעד מגורים החדשה תנסה לגייס 100 מיליון שקל באג"ח

באחרונה השלים בעל השליטה יצחק תשובה הנפקת אג"ח של חברת אלעד גרופ, המרכזת את פעילותו בצפון אמריקה

מטוס ממריא בנמל תעופה / צילום: shutterstock

מבטלים טיסה בגלל הקורונה? הרשות להגנת הצרכן פרסמה מדריך מיוחד

על רקע בהלת הקורונה, הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן עושה סדר בעקבות מידע שגוי רב שמופץ ברשתות החברתיות בכל הנוגע לביטולי טיסות וחופשות ● מתי מותר לבטל, האם מותר לגבות דמי ביטול, ומה קובע החוק לגבי אזרחים ותיקים?

רשות המסים מגדירה את המשפחה מחדש / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

פרשנות: כמו בחוק דירה שלישית - רשות המסים מגדירה את המשפחה מחדש

רשות המסים מתכוונת לבצע שינוי מהפכני בתחום מיסוי הנדל"ן - שינוי הגדרות התא המשפחתי לצורכי מס רכישה ומיסוי מקרקעין בכלל ● האופציה המובילה היא זו שהופיעה בחוק דירה שלישית: כל הנכסים שייכים לשני בני הזוג

פסיכולוגיה  / צילום: שאטרסטוק

אין לכם זמן לפסיכולוג? הבוס יביא לכם אחד למשרד

יותר ויותר חברות גדולות בארה"ב מתחילות לספק טיפול נפשי לעובדיהן, במקום העבודה ● "כולנו מפחדים, כולנו נלחמים. אם לא נדבר על זה, זה יהרוס לנו את החיים", אומרת מנהלת מוצר מחברת סרנר

בדיקת נוסעים בעת הצ'ק אין בנמל תעופה בסין / צילום: רויטרס

חולה מאומת בישראל; האפיפיור נצפה חולה במיסת ענק באיטליה

האדם חזר מאיטליה לפני 4 ימים והוא יועבר לאשפוז בשיבא במתקן ייעודי ● מאתמול: כל מי שחזר מאיטליה ב-14 הימים האחרונים חייב בבידוד ● נשיא התאחדות התעשיינים: "מרגיש שהאירוע אינו מנוהל וההחלטות גורמות לנזקים גדולים להתנהלות העסקית"

אל על  / צילום:יחצ

תסתכל על הנפט סמוטריץ': האם אל על תופסת טרמפ על הקורונה?

החששות מהשלכות התפרצות נגיף הקורונה הביאו את חברת התעופה להזהיר מפני פגיעה בהכנסות, לפטר עובדים ולדחות את השקת הקו לטוקיו ● האם הירידה במחיר הנפט אמורה לספק אור בקצה המנהרה?

שיר זכאי-חורש  / צילום: גליה חרמון

אחרי שנתיים וחצי: סמנכ"לית הדיגיטל של תנובה מסיימת את תפקידה

שיר זכאי-חורש עוברת לתפקיד מנכ"לית הפעילות בישראל של חברת שילוט החוצות JCDecaux ● זכאי-חורש הייתה הראשונה בתפקיד CDO בתנובה, וככל הידוע טרם מונה לה מחליף

לילך כהן-שולומון / צילום: רמי זרנגר

אחרי כ-10 שנים: מנהלת השיווק המוערכת של חטיבת החלב בתנובה פורשת

לילך כהן-שולומון תעבור לשמש כסמנכ"לית השיווק של הנציגות הישראלית של קימברלי קלארק ● תוחלף בתפקיד ע"י מיכל בצר, כיום מנהלת תחום תזונה יומיומית בתנובה