ת"א. היזמים צריכים להערך לשינוי / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אנשי העיר
דפוס הפעילות של שוק הנדל"ן בתל אביב שונה מהותית במאפייניו מאזורים אחרים בארץ, סוג של בועה השוכנת במרכז. נראה כי יש כאלו המוכנים עדיין לשלם הרבה מאוד כסף בעבור המותג והלוקיישן הזה.
ועדיין, למרות שמדובר על פלנטה אחרת, השינויים האחרונים בשוק הנדל"ן המקומי ומאפייני תחום ההתחדשות העירונית, עתידים להטביע חותמם גם על תל אביב. רון חן, מבעלי חברת אנשי העיר המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית במיוחד בתל אביב, מספר על הסיבות והסימנים בשוק שעשויים לשנות במעט את גרף המחירים בעיר הגדולה.
"אין ספק ששוק הנדל"ן בארץ נמצא בסוג של קיפאון. גם אם הביקוש האמיתי לא ירד, בשל השלכות מדיניות האוצר, כולם הופכים לזהירים יותר. הבנקים מקשים על מתן ליווי, הרוכשים ובעיקר המשקיעים יושבים על הגדר, והיזמים עצמם הולכים מעט אחורה ולא 'מתנפלים' על כל פרויקט התחדשות עירונית. גם בתל אביב, למרות מאפייניה השונים, אני מבחין בבלימה קלה - מחד היזמים פחות אגרסיביים ומאידך, הדיירים הם מי ששואפים יותר לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בנכסים, מחשש שמחר יקבלו פחות ממה שיוכלו להשיג היום", מבהיר חן.
"היזמים המובילים והמנוסים בשוק התמ"א 38 יודעים כי החוכמה הגדולה היא לא לאסוף פרויקטים, אלא להוציא אותם לפועל. מאחר ותוכנית הרבעים בעיר עשויה לצאת לדרך באופן פורמלי במהלך החודשים הקרובים (תוכנית רובע 3 כבר אושרה - א.ש.), הרי שצפויה הצפה ראשונית במתן היתרי בנייה של פרויקטי התחדשות עירונית, יזמים יצטרכו להניע את הפרויקטים הללו ולכך נדרש הון עצמי לא מבוטל. מכאן שהתיאבון נכון להיום, במיוחד אצל היזמים הגדולים, מעט דעך.
"לקחת מקדמי הגנה"
יש בשוק שחקנים שמחכים כבר שנים לאישורה של אותה תוכנית רבעים מפורסמת בת"א, שכן האישור עצמו התעכב מלהגיע באופן פורמלי עד כה. ההערכה היא כי בשנת 2018 התוכנית תצא לפועל ולפחות בכל הקשור לרבעים 3 (שתוכניתו, כאמור, אושרה) ו-4, היא תשפיע מהותית ובמיוחד על מלאי הדירות המיוחדות הנפוצות באזורים אלה בעיר - המרכז והצפון הישן.
חן מסביר: "אם נצא מנקודת מבט יחסית שמרנית שבשנת 2018, עם אישור תוכנית הרבעים, יינתנו היתרי בניה לכ-150 בניינים ברבעים אלו, הרי שהשוק יוצף במאות דירות מיוחדות, ובהן פנטהאוזים רבים. מחירו של פנטהאוז ממוצע יעמוד על 10 מיליון שקל, מחיר שקשה לקבל גם כאשר השוק רותח, ומכאן שעל השוק להיערך למצב החדש. המודעות לכך קיימת, אבל רבים מעדיפים לטמון ראשם בחול עד לשעת השין האמיתית".
גם בכל הקשור לדירות הרגילות, השוק צפוי להשתנות. "כיום דירה רגילה באזורים אלו נמכרת בכ-50 אלף שקל למ"ר, קרי דירת ארבעה חדרים מתומחרת בכ-5 מיליון שקל. כאשר ההיצע בשוק נמוך, כפי שקורה בימים אלו של טרום אישור התוכנית, הרי שעם כל טפטוף של מלאי שכזה, השוק מתמודד. אולם ברגע שהמלאי יעלה למאות של דירות כאלו ואף יותר, כללי המשחק ישתנו וישפיעו הן על המחירים והן על משך המכירה". חן סבור כי על מנת להיערך לכך, על היזמים לקחת מקדמי הגנה, למשל להוסיף 'ספיירים' בתמחור עלויות העבודה, להפחית מאגרסיביות תמחור ההכנסות, ולקחת בחשבון כי משך המכירה יתארך, כך שיזדקקו לחמצן מימוני שישפיע כמובן על הפרויקט כולו.
לחשוב על העיצוב
אך מעבר לתכנון הפיננסי, חן אומר כי יש להתרכז גם בתכנון האדריכלי על מנת להצליח. הוא מסביר כי "מעצם העובדה שתוכנית הרבעים היא תוכנית נפחית, הרי שעל מנת שאפשר יהיה לנצל את כלל הזכויות שניתנו, יוצרים סוג של בנייני 'מלבן', שמטבעם די דומים אחד לשני, כך שקשה לבדל ולמתג באופן מיוחד את הבניין והפרויקט הספציפי". לדעתו, עובדה זו תניע את היזמים לנסות ולחשוב מעט מחוץ לקופסה (או במקרה שלנו התיבה): "נכון, כל מ"ר בתל אביב שווה הרבה מאוד, אבל גם הבידול של הפרויקט מוסיף לו, ואותו ניתן לעשות על ידי שינוי בעיצוב החיצוני והפנימי של הבניין והדירה. לעיתים דירת ארבעה חדרים של 95 מ"ר הרבה יותר פרקטית מדירה של 100 מ"ר. ההפסד של אותם 5 מ"ר יכול לעזור בבידולו של הפרויקט, ולאפשר ליזם לקבל מחיר לא פחות טוב מזה של הדירה הגדולה יותר ולהקטין את משך המכירה".
למרות השינויים הצפויים, חן מסכם ואומר כי היזמים שיתנו דעתם מראש למאפיינים החדשים בבנייה בת"א, עתידים אף להרוויח מהמצב שיווצר. זאת מאחר ו"יזמים יודעים לפעול נכון יותר כאשר השוק מאוזן והשינויים העתידיים, הן בכל הקשור להיצע ולביקוש, צפויים לעשות כן. מי שלא ייזהר, וימשיך להתנפל על כל פרויקט, סביר להניח כי יתקשה לשרוד במידה והשוק באמת ישתנה".
רון חן, מבעלי חברת אנשי העיר המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 במרכז הארץ.
לכניסה לאתר הקליקו כאן