גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

איך להוציא לפועל עסקאות התחדשות עירונית בחברות גוש חלקה?

יזמים רבים נוטים שלא לקדם פרויקטים בדירות הרשומות כחברות גוש חלקה, שכל נכסיהן הם זכויות במקרקעין ■ מהי הבעייתיות במבנים בעלי סטטוס שכזה וכיצד ניתן להתגבר עליה?

חברות גוש חלקה. מה אופי זכויות הבנייה הנובע מהן?/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
חברות גוש חלקה. מה אופי זכויות הבנייה הנובע מהן?/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף עו"ד צבי שוב

בשוק בו היצע הקרקעות הולך ומצטמצם, עולם ההתחדשות העירונית הרחיב לאין שיעור את כר הדשא של היזמים לפעולה, במסגרת של פינוי בינוי או תמ"א 38. כמו בכל שוק בו מצויות "כלות" רבות, היזמים בשטח בוחרים לפעול בעיקר אל מול בניינים ונכסים אשר טומנים בחובם כמה שפחות קשיים במימוש הפרויקט. בשל סיבות אלו נמנעים יזמים רבים לקדם פרויקטים בבניינים בעלי מאפיינים "בעייתיים". כך, למשל, מעטות היוזמות לפעולה בבניינים בהם קיימת בנייה על הגג, או בבניינים בהם מרבית הדיירים קשישים, וכן בבניינים בהם רשומות דירות ב"חברות גוש חלקה".

עו"ד דניאל גלעדי ממשרד עו"ד צבי שוב, המתמחה בייצוג פרויקטים של התחדשות עירונית, מסבירה כי חברות גוש חלקה הן סוג של איגודי מקרקעין, שכל נכסיהם הם זכויות במקרקעין. "הסיבה המרכזית לרישום זכויות במקרקעין באמצעות חברה, מובילה אותנו לשנות ה-40 של המאה העשרים. בתקופה זו נוצרה פרצה בחוק מיסוי מקרקעין, אשר אפשרה להתחמק מתשלום מס שבח או מס רכישה בעת מכירת הזכויות במקרקעין, על ידי רישום בניין בבעלות חברה והחזקת זכויות המקרקעין באמצעות מניות. זאת מאחר ורשויות המס ראו במכירת המניות פעולה הונית לפי פקודת מס הכנסה ולא פעולה במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין".

עוד מספרת עו"ד גלעדי כי "עד לחקיקת חוק בתים משותפים בשנת 1952 לא ניתן היה למעשה לרשום בתים משותפים, אלא רק בעלויות בקרקע במושע (אחזקה של שיעור יחסי מהקרקע ולא חלק ספציפי בה). כך היה נוח וקל יותר לרשום את הבעלות על שם החברה, כאשר בעלי מניותיה היוו למעשה את בעלי הזכויות בקרקע, באופן בו שיעור האחזקה במניות נעשה בהתאם להיקף הזכויות של בעלי הקרקע במושע. למעשה, רוב הרישומים בשנים אלו נעשו על שם חברות גוש חלקה".

- מהי הבעייתיות ברישום כחברת גוש חלקה ומדוע יזמים נרתעים מלנסות לקיים פרויקטים במבנים שכאלו?

"ראשית עולה השאלה הבסיסית והיא מי רשאי ונדרש להתקשר עם היזם בפרויקט להתחדשות עירונית - האם החברה כישות יכולה לעשות זאת, או שיש צורך באישור של כלל בעלי המניות שלה. זאת כיוון שככל והזכויות הינן של החברה (או לפחות כך הן רשומות בלשכת רישום המקרקעין), הרי שהסכמת החברה היא הנדרשת לשם ההתקשרות מול היזם. מנגד, מהותית הזכויות במקרקעין שייכות לבעלי המניות בחברה, על כן ייתכן ונדרשת הסכמתם המלאה.

"כמו כן, לעיתים יש אי התאמה בין בעלי הזכויות בנכס לבין בעלי המניות - שכן בעלי המניות המקוריים נפטרו או מכרו את נכסיהם ולא בוצעה העברת הזכויות ברשם החברות כראוי; קיימים גם מקרים בהם בנוסף לרישום הבעלות על שם החברה, נרשמו בלשכת רישום המקרקעין גם חכירות על זכויות החברה לטובת בעלי המניות, והעדכונים שבוצעו בפטירה של בעל מניות או מכירה של הזכויות, התבצעו רק במסגרת לשכת רשם המקרקעין ולא הושלמו גם ברשם החברות. לכן פעמים רבות קיים קושי למצוא את בעלי הזכויות בפועל ולהשלים את הרישום. כמו כן, הרבה פעמים בעת הקמת החברה מונו לה דירקטורים, אך לאחר שאלו מכרו זכויותיהם בנכס או נפטרו לא מונו אחרים חדשים במקומם, אשר יכולים לקבל החלטות בשם החברה.

דניאל גלעדי/ צילום: יח"צ

"לאור האמור, במקרים רבים גם לא היה מי שדאג כי החברה תעמוד בכל חובותיה כדין. לכן לחלק מאותן חברות חובות בגין אי תשלום אגרות במועד ואף חובות לא משולמים שהובילו להכרזה על החברה כחברה מחוקה ברשם החברות.

"בעיה נוספת שעלולה להיווצר היא של אופי הזכויות. כאמור, ישנם מקרים בהם החכירה החברה את הדירות למשך תקופה ארוכה (לרוב של 99 שנים או 49 שנים - א.ש.) ונשאלת השאלה, האם בתום התקופה בעלי החכירה יישארו בעלי הזכויות".

- איך בכל זאת ניתן לממש בבניינים אלו פרויקטים של התחדשות עירונית?

"הרעיון הוא להביא למצב של פירוק החברות מרצון והשלמת רישום נכון של הזכויות בקרקע על שם בעלי המניות בחברה באופן שיתאימו להיקף זכויותיהם, ולבסוף השלמת רישום הבית המשותף, בהתאם לזכויות בעלי המניות והרוכשים החדשים שרכשו את הדירות מן היזם".

- האם הליך פירוק החברות הוא מסובך?

"לאו דווקא, אך ללא ספק הוא מסורבל, מאחר ולעיתים, כאמור, הוא יצריך ביצוע של התאמות בין בעלי הזכויות לבעלי המניות ומינוי מנהלים (דירקטורים) שיהיו מוסכמים לקבל החלטות בעבור החברה.

"במקרים בהם מדובר בחברה מחוקה, יש לבצע תהליך של החייאת החברה על מנת שניתן יהיה לפרק אותה כדין. בהקשר זה יצויין, כי במקרים בהן קיימים חובות לחברה בגין אי תשלום אגרות במהלך השנים, ניתן על פי חוק לבקש את מחיקתם, במסגרת הליך הפירוק".

- מהן ההשלכות המיסוייות להליך הפירוק ורישום הבית המשותף?

"מבחינה מיסויית, העברת בעלות במקרקעין אגב פירוק החברה הינה הליך פטור ממס שבח. לכן קרוב לוודאי כי אם אין זכויות קנייניות נוספות כגון חכירות על הנכס, הרי שהפירוק והעברת הבעלות על שם בעלי המניות, לאחר השלמת רישום בעלי המניות, יעשה ללא תשלום מס שבח. יחד עם זאת, יתכנו היבטים מיסויים נוספים, כגון חיוב בהיטל השבחה, שיש לשקול. לכן, נמליץ בחום להצטייד בעו"ד וביועצי מס מומחים שייתנו פתרון למקרים אלו".

בשורה התחתונה עולה מדבריה של עו"ד גלעדי כי פרויקטים של התחדשות עירונית בבניינים אשר נרשמו על שם חברות גוש חלקה הם סבוכים ומורכבים, ונדרשת התמחות ספציפית על מנת להביא אותם למצב של הוצאה לפועל.

על פניו, כאמור, יש היצע של בניינים נוחים יותר לביצוע פרויקטים, אך כללי התחרות מובילים לכך שככל שהבניין "ידידותי" ליזם קופצים עליו יותר מתמודדים. מכאן שהתחרות קשה ועל מנת לזכות בפרויקט, על היזם לוותר על חלק מהותי מהרווח שלו. לעומת זאת, חוסר העניין "בבנייני גוש חלקה", מייצר ליזם קרקע פורייה ופחות תחרותית לקידום פרויקטים. יש לזכור גם כי לא מעט מהבניינים, בוודאי באזור המרכז, רשומים על שם חברות גוש חלקה, וחבל שפרויקטים בהם יתפספסו רק לנוכח בעייתיות פרוצדורלית ופתירה, כשהרווח שייתכן ויופק מהם הוא גבוה.

עו"ד דניאל גלעדי, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, המומחה בתחומי התכנון והבנייה והנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט.

לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי

הבורסה ננעלה בירידות: פנינסולה ומיטב זינקו ב-8% ו-10% בהתאמה

מדד ת"א 35 איבד 0.2%, כך גם מדד ת"א 90 ● מיטב דש קפצה לאחר שרכשה מניות פנינסולה במסגרת ההנפקה ב-115 מיליון שקל ● נייס איבדה 2.8%, אנלייט ירדה ב-1.7%, דלק ירדה בכ-1%, טבע קפצה ב-2.6% ואופקו הלת' בזינוק של 7%

נועה קירל בקמפיין החדש של ביטוח ישיר  / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ביטוח ישיר

סקר הפרסומות: 9 מיליון הכי אהובה, ביטוח ישיר הכי זכורה

הקמפיין ל-yes באמצעות אדלר חומסקי הוא המושקע ביותר השבוע עם היקף השקעה של כ-751 אלף שקל

שלמה פילבר / צילום: תמר מצפי

הפרקליטות: לאפשר חדירה לטלפונים של אוריך, שלום ואיינהורן

השלושה נחקרו בחשד למעורבות באירוע הטרדת עד המדינה בתיק "4000", שלמה פילבר ● בית המשפט העליון הנחה את בימ"ש השלום לשוב ולערוך בחינה של השפעת תוצרי החיפושים המוקדמים, אשר נפסק לגביהם כי הם פסולים

מפגעי הפסולת שתועדו במטמנת עברון  / צילום: דוברות המשרד להגנת הסביבה

השופט פלאח: "הסבלנות שהנהיגו בתי המשפט כלפי מזהמי הסביבה פקעה"

בית משפט השלום בחיפה הטיל על מטמנת עברון, קיבוץ עברון ומנהליו קנס של מיליון שקל, התחייבות כספית של 2 מיליון שקל לשלוש שנים, ומאסר מותנה על המנכ"ל ● "ידע כל נושא משרה בתאגיד, שאל לו לפגוע באיכות הסביבה, אחרת עלול הוא למצוא את מקומו, מהיום והלאה, מאחורי סורג ובריח"

בניין אינטל / צילום : צילום: Reuters, Ronen Zvulun

אינטל עקפה את תחזיות ההכנסות והרווח ברבעון: המניה קופצת במסחר המאוחר

פעילות השבבים לחוות השרתים דחפה את אינטל להכנסות של 20 מיליארד דולר - כמיליארד דולר מעל לתחזיות האנליסטים ● ההכנסות הרבעוניות משקפות צמיחה של 8% לעומת הרבעון המקביל, הרווח הנקי עלה ב-1% • מובילאיי סיימה את 2019 עם הכנסות של 879 מיליארד דולר וצמיחה של 26%

רוגל אלפר  / צילום: איל יצהר, גלובס

רוגל אלפר: "אני אמות בתפקיד הזה - לא רואה כלי תקשורת אחר שיעסיק אותי"

טרול? "יש כיבוש, יש אפרטהייד, יש פשיזם. אני אומר את הדברים כפשוטם" ● מה ישראלי בעיניך? "אני הישראלי היפה" ● ומה לאלו ולביקורת טלוויזיה? "חובתי המוסרית והמקצועית" ● מבקר הטלוויזיה של "הארץ" סוגר 5 שנים בתפקיד ומסביר בפודקאסט "אוף דה רקורד" למה הוא לא פרובוקטור ● האזינו

ניר צוק. ירידה חדה בשכר / צילום: תמר מצפי

החברות הכי שוות: פאלו אלטו, טבע ואלטיס בין מקומות העבודה הטובים ללהט”בים

כך לפי סקר שערך ארגון Human Rights Campaign הפועל לזכויות הלהט"ב בארה"ב ● מקומות עבודה טובים אחרים לקהילה כוללים את אמזון, אפל, וולמארט ולא מעט חברות תרופות

 פרופסור ניקולס ברנס / צילום: איל יצהר

"האיום על ישראל משמעותי, אבל היכולת של ארה"ב לעזור לה נחלשה": הראיון המדאיג עם היועץ של ג'ו ביידן

פרופ' ניקולס ברנס, לשעבר תת מזכיר המדינה והיום יועץ לקמפיין של ג'ו ביידן, מודאג מהמצב במזה"ת ומבקר את המדיניות של הנשיא ● ראיון

הנשיא טראמפ ונתניהו / צילום: רויטרס Carlos Barria

טראמפ: מופתע שנתניהו וגנץ עוזבים את הקמפיין; לא נשמע כדבר הזה

נשיא ארה"ב לכתבים: "אני משוכנע שהפלסטינים יגיבו תחילה בשלילה על התכנית, אבל למעשה התכנית הזו חיובית מאוד מבחינתם" ● מכריז: נפרסם מתווה תכנית השלום לפני בואם נתניהו וגנץ לבית הלבן ● בכיר בחמאס: התכנית האמריקאית תחולל אינתיפדה חדשה

לוגו GETT גט טקסי

רווח תפעולי? ל-Gett יש דרך מעניינת להסתכל על המציאות

חברת Gett (גט) הודיעה שהיא עברה לרווחיות תפעולית, אבל מה מסתתר באותיות הקטנות?

בני הזוג נתניהו עם הנשיא פוטין / צילום: עמוס בן גרשום, לע"מ

ראש הממשלה והנשיא פוטין חנכו את האנדרטה לזכר מגיני לנינגרד

בטקס השתתפו נשיא רוסיה ולדימיר פוטין, הנשיא ראובן ריבלין, שרי ממשלה, ראש עיריית ירושלים משה ליאון ונציגי ארגוני וטרנים

תצוגת האופנה האחרונה של ז'אן-פול גוטייה / צילום: Charles Platiau, רויטרס

ארון קבורה, דוגמניות על וחזיית הקונוסים של מדונה: ז'אן-פול גוטייה נפרד

אחרי 50 שנה של קריירה פורצת דרך, מעצב העל ז'אן-פול גוטייה צעד אתמול בפעם האחרונה על המסלול בתצוגת אופנה מרהיבה ● צפו בתמונות

עבדאללה מלך ירדן / צילום: רויטרס

הסכנה המרחפת: אובדן הסכם השלום עם ירדן | פרשנות

ההשלכות של תכנית סיפוח או החלת ריבונות על משבצות שטח חלקיות או כל הסדר המשנה באופן מהותי את הריבונות החוקית באיזורי מזרח ישראל - יכולות להיות כבדות מאוד, עלינו, כל הישראלים

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

צפי לעליות בוול סטריט; אינטל מזנקת ב-6% במסחר המוקדם

ארגון הבריאות העולמי מסר היום שהתפשטות וירוס הקורונה עדיין לא מהווה "מצב חירום עולמי" ● הרשויות בסין עדכנו היום ש-25 איש מתו מווירוס הקורונה ● אינטל היכתה את התחזיות והמניה זינקה במסחר המאוחר

כנסיית המחלוקת בעין כרם ירושלים/ צילום:   Shutterstock

פרשנות: הבלופים של השבוע: מהאיום הביטחוני של קאסם סולימאני ועד לנזירות רוסיות כועסות

למה בכלל תקציב הביטחון צריך לגדול עכשיו, מלבד עזרה לתדמיות של נתניהו, כוכבי ובנט? ● ומדוע המחוות הנדל"ניות שנעשו עבור הנשיא פוטין בירושלים לא יתבצעו ככל הנראה? ● הבלופים הגדולים של השבוע ● פרשנות

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 22 בינואר

אתמול באיכילוב: 7 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

אניסטון וקארל ב"תוכנית הבוקר"./ AppleTV : צילום

דעה: גם באפל מתמודדים עם קשר השתיקה

המסר ברור: אמנם יש לנו עוד הרבה לאן להתקדם כחברה, אבל התהליך הזה כבר כאן ● מי שיתנהל לפי נורמות פסולות, וזה לא משנה כמה הוא פופולרי, עשיר וחזק - ישלם את המחיר החברתי ● דעה

טל רז / צילום: סיון פרג'

עוזב ומוכר: טל רז מימש מניות שיכון ובינוי ב-1.3 מיליון שקל

לאחר המכירה, נותרו בידיו של רז מניות בשווי נוכחי המתקרב ל-2.5 מיליון שקל ● לפני הצטרפותו לאפקון משו"ב שימש בין היתר כמנכ"ל עיתון מעריב וכמנכ"ל כלל פיננסים

היועץ לביטחון לאומי לשעבר של ארה"ב, ג'ון בולטון ורה"מ נתניהו בבקעת הירדן / צילום: קובי גדעון לע"מ

דעה: סיפוח? בקעת הירדן תחילה

המחלוקת בישראל ביחס לגורלם העתידי של השטחים הפכה במשך שנים למחלוקת ביחס לזכויותיהם בהווה של המתיישבים בשטחים אלה ● עד כמה מוצדק הפער המשפטי שקיים בין ערי הקו הירוק ליישובים שמחוצה לו, ומה משמעותו האמיתית של רעיון סיפוח? ● דעה

הרשי פרידמן / צילום: תמר מצפי

אזורים ריט בדרך לבורסה: ביקושים של 285 מיליון שקל ממוסדיים

בהודעה לבורסה אמש עדכנה אזורים כי היא תשקיע כ-260 מיליון שקל בהון של אזורים ריט, שתונפק לפי שווי חברה של כ-220 מיליון שקל