חברות גוש חלקה. מה אופי זכויות הבנייה הנובע מהן?/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף עו"ד צבי שוב
בשוק בו היצע הקרקעות הולך ומצטמצם, עולם ההתחדשות העירונית הרחיב לאין שיעור את כר הדשא של היזמים לפעולה, במסגרת של פינוי בינוי או תמ"א 38. כמו בכל שוק בו מצויות "כלות" רבות, היזמים בשטח בוחרים לפעול בעיקר אל מול בניינים ונכסים אשר טומנים בחובם כמה שפחות קשיים במימוש הפרויקט. בשל סיבות אלו נמנעים יזמים רבים לקדם פרויקטים בבניינים בעלי מאפיינים "בעייתיים". כך, למשל, מעטות היוזמות לפעולה בבניינים בהם קיימת בנייה על הגג, או בבניינים בהם מרבית הדיירים קשישים, וכן בבניינים בהם רשומות דירות ב"חברות גוש חלקה".
עו"ד דניאל גלעדי ממשרד עו"ד צבי שוב, המתמחה בייצוג פרויקטים של התחדשות עירונית, מסבירה כי חברות גוש חלקה הן סוג של איגודי מקרקעין, שכל נכסיהם הם זכויות במקרקעין. "הסיבה המרכזית לרישום זכויות במקרקעין באמצעות חברה, מובילה אותנו לשנות ה-40 של המאה העשרים. בתקופה זו נוצרה פרצה בחוק מיסוי מקרקעין, אשר אפשרה להתחמק מתשלום מס שבח או מס רכישה בעת מכירת הזכויות במקרקעין, על ידי רישום בניין בבעלות חברה והחזקת זכויות המקרקעין באמצעות מניות. זאת מאחר ורשויות המס ראו במכירת המניות פעולה הונית לפי פקודת מס הכנסה ולא פעולה במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין".
עוד מספרת עו"ד גלעדי כי "עד לחקיקת חוק בתים משותפים בשנת 1952 לא ניתן היה למעשה לרשום בתים משותפים, אלא רק בעלויות בקרקע במושע (אחזקה של שיעור יחסי מהקרקע ולא חלק ספציפי בה). כך היה נוח וקל יותר לרשום את הבעלות על שם החברה, כאשר בעלי מניותיה היוו למעשה את בעלי הזכויות בקרקע, באופן בו שיעור האחזקה במניות נעשה בהתאם להיקף הזכויות של בעלי הקרקע במושע. למעשה, רוב הרישומים בשנים אלו נעשו על שם חברות גוש חלקה".
- מהי הבעייתיות ברישום כחברת גוש חלקה ומדוע יזמים נרתעים מלנסות לקיים פרויקטים במבנים שכאלו?
"ראשית עולה השאלה הבסיסית והיא מי רשאי ונדרש להתקשר עם היזם בפרויקט להתחדשות עירונית - האם החברה כישות יכולה לעשות זאת, או שיש צורך באישור של כלל בעלי המניות שלה. זאת כיוון שככל והזכויות הינן של החברה (או לפחות כך הן רשומות בלשכת רישום המקרקעין), הרי שהסכמת החברה היא הנדרשת לשם ההתקשרות מול היזם. מנגד, מהותית הזכויות במקרקעין שייכות לבעלי המניות בחברה, על כן ייתכן ונדרשת הסכמתם המלאה.
"כמו כן, לעיתים יש אי התאמה בין בעלי הזכויות בנכס לבין בעלי המניות - שכן בעלי המניות המקוריים נפטרו או מכרו את נכסיהם ולא בוצעה העברת הזכויות ברשם החברות כראוי; קיימים גם מקרים בהם בנוסף לרישום הבעלות על שם החברה, נרשמו בלשכת רישום המקרקעין גם חכירות על זכויות החברה לטובת בעלי המניות, והעדכונים שבוצעו בפטירה של בעל מניות או מכירה של הזכויות, התבצעו רק במסגרת לשכת רשם המקרקעין ולא הושלמו גם ברשם החברות. לכן פעמים רבות קיים קושי למצוא את בעלי הזכויות בפועל ולהשלים את הרישום. כמו כן, הרבה פעמים בעת הקמת החברה מונו לה דירקטורים, אך לאחר שאלו מכרו זכויותיהם בנכס או נפטרו לא מונו אחרים חדשים במקומם, אשר יכולים לקבל החלטות בשם החברה.
"לאור האמור, במקרים רבים גם לא היה מי שדאג כי החברה תעמוד בכל חובותיה כדין. לכן לחלק מאותן חברות חובות בגין אי תשלום אגרות במועד ואף חובות לא משולמים שהובילו להכרזה על החברה כחברה מחוקה ברשם החברות.
"בעיה נוספת שעלולה להיווצר היא של אופי הזכויות. כאמור, ישנם מקרים בהם החכירה החברה את הדירות למשך תקופה ארוכה (לרוב של 99 שנים או 49 שנים - א.ש.) ונשאלת השאלה, האם בתום התקופה בעלי החכירה יישארו בעלי הזכויות".
- איך בכל זאת ניתן לממש בבניינים אלו פרויקטים של התחדשות עירונית?
"הרעיון הוא להביא למצב של פירוק החברות מרצון והשלמת רישום נכון של הזכויות בקרקע על שם בעלי המניות בחברה באופן שיתאימו להיקף זכויותיהם, ולבסוף השלמת רישום הבית המשותף, בהתאם לזכויות בעלי המניות והרוכשים החדשים שרכשו את הדירות מן היזם".
- האם הליך פירוק החברות הוא מסובך?
"לאו דווקא, אך ללא ספק הוא מסורבל, מאחר ולעיתים, כאמור, הוא יצריך ביצוע של התאמות בין בעלי הזכויות לבעלי המניות ומינוי מנהלים (דירקטורים) שיהיו מוסכמים לקבל החלטות בעבור החברה.
"במקרים בהם מדובר בחברה מחוקה, יש לבצע תהליך של החייאת החברה על מנת שניתן יהיה לפרק אותה כדין. בהקשר זה יצויין, כי במקרים בהן קיימים חובות לחברה בגין אי תשלום אגרות במהלך השנים, ניתן על פי חוק לבקש את מחיקתם, במסגרת הליך הפירוק".
- מהן ההשלכות המיסוייות להליך הפירוק ורישום הבית המשותף?
"מבחינה מיסויית, העברת בעלות במקרקעין אגב פירוק החברה הינה הליך פטור ממס שבח. לכן קרוב לוודאי כי אם אין זכויות קנייניות נוספות כגון חכירות על הנכס, הרי שהפירוק והעברת הבעלות על שם בעלי המניות, לאחר השלמת רישום בעלי המניות, יעשה ללא תשלום מס שבח. יחד עם זאת, יתכנו היבטים מיסויים נוספים, כגון חיוב בהיטל השבחה, שיש לשקול. לכן, נמליץ בחום להצטייד בעו"ד וביועצי מס מומחים שייתנו פתרון למקרים אלו".
בשורה התחתונה עולה מדבריה של עו"ד גלעדי כי פרויקטים של התחדשות עירונית בבניינים אשר נרשמו על שם חברות גוש חלקה הם סבוכים ומורכבים, ונדרשת התמחות ספציפית על מנת להביא אותם למצב של הוצאה לפועל.
על פניו, כאמור, יש היצע של בניינים נוחים יותר לביצוע פרויקטים, אך כללי התחרות מובילים לכך שככל שהבניין "ידידותי" ליזם קופצים עליו יותר מתמודדים. מכאן שהתחרות קשה ועל מנת לזכות בפרויקט, על היזם לוותר על חלק מהותי מהרווח שלו. לעומת זאת, חוסר העניין "בבנייני גוש חלקה", מייצר ליזם קרקע פורייה ופחות תחרותית לקידום פרויקטים. יש לזכור גם כי לא מעט מהבניינים, בוודאי באזור המרכז, רשומים על שם חברות גוש חלקה, וחבל שפרויקטים בהם יתפספסו רק לנוכח בעייתיות פרוצדורלית ופתירה, כשהרווח שייתכן ויופק מהם הוא גבוה.
עו"ד דניאל גלעדי, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, המומחה בתחומי התכנון והבנייה והנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט.
לכניסה לאתר הקליקו כאן