תוכנית ת"א 5000. טורפת את הקלפים בת"א/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף יעז יזמות ובנייה
לפני כשנה, בדצמבר 2016, חלה מהפכה של ממש בעולם הנדל"ן התל-אביבי עת אושרה סופית תוכנית המתאר החדשה של העיר - תא 5000. תוכנית מתאר עירונית מהווה למעשה מסמך המפרט את המדיניות התכנונית של העיר ובה נקבעים בין היתר צפיפות וגובה הבנייה, ייעודי הקרקע, שטחים פתוחים, מוסדות ציבור, תשתיות תחבורה ועוד. מעצם היות התוכנית בעלת סמכות סטטוטורית, העירייה והתושבים מחוייבים לפעול על פי הגדרותיה. מיותר לציין כי בבירת הנדל"ן של ישראל חשיבותה של תוכנית שכזו מקבלת משנה תוקף ולמעשה טורפת את הקלפים מחדש. מכאן העניין הרב שנוצר סביבה.
בעזרת תומר רייפמן, סמנכ"ל חברת יעז העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית בעיקר בתל-אביב, ננסה להבין מהי חשיבות התוכנית, כיצד היא תתרום לעיר ומהם יחסי הגומלין שבינה לבין תוכנית הרבעים המפורסמת וכיצד היא תשפיע על ההתחדשות העירונית בעיר. לדברי רייפמן, "תוכנית מתאר תא 5000 מתבססת על 'חזון העיר' אותו אישרה מועצת העיר עוד בשנת 2004, כחלק מהתוכנית האסטרטגית שלה. התוכנית מאמצת את הקווים האסטרטגיים שנקבעו ב'חזון העיר' כמטרות על".
- מהן אותן מטרות?
"בקווים כלליים מטרותיה המוצהרות הן שמירת מעמדה של תל-אביב כמרכז כלכלי ותרבותי, קידומה כעיר לכלל תושביה באשר הם, קיום ממשל עם פנים לאזרח וכן פיתוח סביבה עירונית אטרקטיבית".
- בפועל, תא 5000 מגדירה את תוכנית הבינוי של העיר עד לשנת 2025. מהם יעדיה המרכזיים?
"התוכנית רחבת היקף ולמעשה מאפשרת תוספת של לא פחות מ-120 אלף יחידות דיור במהלך התקופה ובמידה ואכן תקויים, הרי שתוכפל כמות הדירות בעיר. גם היקף המשרדים צפוי להכפיל את עצמו במידה וזכויות הבנייה לענף ימומשו עד תום, ובמקביל קיים פוטנציאל לתוספת של כ-300 אלף מ"ר מלונאות והגדלה מסיבית של שטחי התעסוקה בעיר".
- תא 5000 כוללת הנחיות בעלות השפעה על הפיתוח הפיזי של העיר. מה עיקריהן?
"אחת ההנחיות קובעת את המונח רח"ק (רצפה חלקי קרקע - א.ש.) אשר למעשה מגדיר את זכויות הבנייה המותרים לאזור ספציפי. כך למשל רח"ק 4 למגרש שהינו בגודל 100 מ"ר, מתיר בנייה של 400 מ"ר כולל שטחי שירות. לכל אזור הוגדר יחס רח"ק בסיסי ומירבי, כאשר לוועדה המקומית ישנה הזכות בתוכניות של התחדשות עירונית (כמו תוכנית הרבעים - א.ש.) להגדיל את יחס הרח"ק בתנאים מסוימים. יחס הרח"ק הוא קריטי בהשפעתו על היתכנותם וריווחיותם של פרויקטים, שכן ככל שזכויות הבנייה מרובות יותר, כך לרוב, מימושם משתלם יותר. כמו כן, ההנחיות מעידות על העדפת תחבורה ציבורית כפתרון למחסור הרב במקומות חנייה ולבעיית זיהום האוויר. עוד בתוכנית: הגדלת היקפי הבנייה באזור יפו וכן בשכונות בדרום ובמזרח העיר - תוך יצירת מוקדי תעסוקה להשבחת איכות החיים באזורים אלו וכן הנחיות באשר לעיצוב העירוני הכללי".
- מה באשר ליחס שבינה לבין תוכנית הרבעים של תל-אביב?
"תוכנית המתאר תא 5000 כוללת הגדלת היקפי בנייה וציפוף משמעותיים של שטחי מגורים ושטחי תעסוקה. בזאת היא מיישרת קו עם תוכנית תמ"א 38 במסלולי הריסה ובנייה, או חיזוק שנועדו למטרות התחדשות עירונית, כגון תוכנית הרבעים. יש להדגיש כי תוכנית, תא 5000 היא תוכנית מתאר כוללנית שאין ביכולתה לנפק היתרי בנייה. לשם כך תוכננו תוכניות מפורטות כגון תוכנית הרבעים, המגדירות בהוראותיהן זכויות והיקפי בנייה לאזורים תחומים בעיר ומכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה למבנים המבקשים זאת באותו הרובע".
- מה קורה כאשר ישנה התנגשות בין שתי התוכניות?
"כאשר נוצרת סתירה תכנונית בין הוראות תוכנית המתאר תא 5000 לתוכנית הרובעים, אז מרגע כניסת תוכנית הרובעים לתוקף - הרי שהוראותיה תגברנה. יש לציין בהקשר זה כי תוכנית הרבעים גוברת רק כשמדובר במבנים באזורים עליהם היא חלה".
"לדעתי, תא 5000 עתידה לייצר מהפכה של ממש", מסכם רייפמן. "תנופת הבנייה בת"א מקבלת קווים ברורים יותר ושילובה עם תוכנית הרבעים, תאיץ את התפתחות ההתחדשות העירונית של העיר. הפוטנציאל הגלום בהתחדשות העירונית בעיר היה ברור לכל, אבל כל עוד לא ניתן היה לייצר ודאות תכנונית ועסקית, הפעילות הייתה דלה יחסית. כעת, עם אישור תוכניות בסיס אלו, הוודאות תעלה פלאים ועימה הפעילות בתחום".
חברת יעז יזמות ובנייה מתמחית בפרויקטי התחדשות עירונית.
לכניסה לאתר הקליקו כאן