התחדשות עירונית. פרויקטים צריכים להיבדל זה מזה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אשד התחדשות עירונית
בבואנו לבחון את עוגת ההתחדשות העירונית על פני מפת המדינה, נפרשות בפנינו למעשה שלוש שכבות עיקריות. שכבת הקצפת של תל אביב ורמת גן, מתחתיה ערי המרכז הנוספות ואזורי הביקוש (רעננה, הרצליה) ולצידן הפיסה, שלכאורה הינה הגדולה ביותר, שכבת הפריפריה, שעקב ביקוש נמוך נותרה, למעשה, ללא 'טועמים' רבים. בעזרת צפריר כהן, בעליה ומנהלה של קבוצת אשד, המתמחה באמצעות חברת אשד התחדשות עירונית בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי ביקוש במרכז הארץ, ננסה לאפיין כל אחת מהשכבות ולנבא את דפוסי הפעילות העתידיים בהן.
במרכז, החברות הייעודיות יישארו בשטח
באשר לשכבה הראשונה מעריך כהן כי היזמים פועלים בה על פי מתכון מיוחד, שתכליתו התאמת חליפה מאוד ספציפית וייחודית לדיירים בשטח. "בתל אביב וברמת גן נוצרו תוכניות מתאר ייחודיות בתחום התמ"א 38 אשר קבעו את הגזרה וגבולותיה באופן מאוד מדויק. אם ניקח לדוגמה את תוכנית הרבעים של תל אביב, הרי שזכויות הבנייה בה מאוד ברורות ולכן היזמים, המתחרים על לבם של בעלי הדירות, צריכים להיבדל זה מזה, על ידי תפירת חליפה ייחודית לכל פרויקט. מכאן שהם נמדדים באיכות המוצר הסופי".
כהן מעריך שדווקא בשל כללי משחק אלו, רק הטובים ביותר יוכלו לשרוד את התחרות. כאן בא לידי ביטוי יתרונן של החברות הייעודיות לתחום ההתחדשות העירונית ושל אלו שיוכלו להתאים עצמן לאופי המאוד מסוים של התחום - קרי טיפול פרטני בכל סוגי הדיירים, הקניית שקיפות מירבית, יכולות ביצוע מאוד ייחודיות וגמישות ונגישות לכל פתרון בעיה באופן מיידי. כל האחרים, במוקדם או במאוחר, ייעלמו מהשטח".
לדברי כהן, חלון ההזדמנויות לשחקנים שרוצים להיכנס למשחק הולך ונסגר. "לדעתי חברה אשר לא תצליח להתכוונן ולהתאים עצמה לתחום ההתחדשות העירונית בשנה וחצי הקרובות לא תוכל כבר להיכנס אליו. כל זאת מאחר והסינון בשטח מתרחש כבר עכשיו ולא יהיה מקום למי שנרדמו בשמירה, גם אם מדובר על החברות הגדולות שהבינו שהמטוטלת עוברת לתחום ההתחדשות העירונית, אך בפועל מתקשות להיכנס לתת הענף הייחודי".
במעגל השני הכיוון הוא פינוי בינוי
אותם שחקנים שלא יצליחו לעבור את הסינון המדובר, יוכלו למצוא עצמם פועלים במעגל השני, קרי בערי המרכז שאינן ת"א ורמת גן. לדעתו של כהן, באזור זה הדגש עובר מתמ"א 38 לפינוי בינוי. "כיום יש העדפה מאוד ברורה בקרב הרשויות לביצוע פרויקטים שמספקים פתרון כולל ולא פתרון מיקרו - קרי מעבר מפרויקטים של בניין בודד שעובר תמ"א 38 אל מתחמים של מספר בניינים בהם מבוצע פינוי בינוי". לדבריו, "אמנם ישנן ערים דוגמת הרצליה ורעננה בהן קיים נתח לא מבוטל של פרויקטי תמ"א 38, אך הרשויות מבינות בדיעבד כי פתרון זה אינו מספק. פרויקטים כאלו ימשיכו לצאת לפועל אך ורק באמצעות תמ"א 38 חיזוק מבנים, שכן מתכונת של הריסה ובנייה תקודם מעתה והלאה, באמצעות פינוי בינוי". עוד מציין כהן כי בערים אחרות במעגל השני, דוגמת רמת השרון, ישנה התנגדות די נחרצת של תושבים באשר לפתרונות נקודתיים של תמ"א 38, מעדיפים בהן לשמר את הקיים או לחילופין לקבל פתרון כולל באמצעות פינוי בינוי.
"הרשויות המקומיות, בבואן לאשר פרויקטים, בוחנים את נחיצותם בעזרת שלוש שאלות מרכזיות: האם הפרויקט תורם לעיר, האם הוא תורם לעירייה והאם הוא תורם לדיירים", מסביר כהן את הרציונל שבהחלטה. "מאחר והתשובה לשתי השאלות הראשונות בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38 היא שלילית, שכן פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט נקודתי שאינו מכיל מבנים לטובת הציבור וגובה ההיטלים המשולמים לעירייה עליו לרוב אינם מכסים על עלויותיה, הרי שהאלטרנטיבה העיקרית הנמצאת על השולחן היא זו של הפינוי בינוי. הפוטנציאל הגלום בה טומן תשובה חיובית לכל אחת משלוש שאלות אלו".
בפריפריה ליזמים אין תמריץ
אם באשר לשתי השכבות בהן עסקנו מעלה, אין מחלוקת כי פרויקטים של ההתחדשות העירונית ימשיכו להתממש בהן, הרי שבאשר לשכבה השלישית, התשובה אינה כה חד משמעית. כהן אומר כי "בניגוד למרכז הארץ, בפריפריה יש למדינה היצע רב של קרקעות ובמקום בו ההיצע רב, מחיר הקרקע די זניח ומכאן שקשה מאוד לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית". הוא מסביר כי "פרויקטים של פינוי בינוי הם מיזמים לטווח ארוך בהם בעת חתימה על חוזה אל מול הדיירים, היזם למעשה מקבע בעבורו את ערך הקרקע. אולם, כאמור, באזורים אלו למדינה יכולת להציף פרויקטים והיא עושה כן באמצעות מכרזים של מחיר למשתכן ובאמצעות מהלכים אחרים. מכאן שלמעשה אין ליזמים תמריץ לקבע את שווי הקרקע בפרויקטים של התחדשות עירונית, שכן הסיכון של ירידת ערכה גדול בשל אותו היצע רב". מאפיינים אלו מביאים את כהן למסקנה, כי בפריפריה, לפחות כרגע, כמות פרויקטי התחדשות עירונית תהיה זניחה ובלתי מספקת".
כהן מסכם ואומר כי "שוק ההתחדשות עירונית הוא דינמי מאד ומצוי בשינויים מתמידים ועל כן הולך לכיוון של התמחות ו'תפירה עילית' - כל עיר, כל מתחם וכל בניין הוא סיפור שונה המורכב ממכלול נושאים החל ממדיניות הממשלה, מדיניות העירייה, יכולות היזם וכמובן הדיירים. היזם צריך לתפור 'חליפה ייחודית' לכל בניין ו/או פרויקט ולהתאים את סוג הפרויקט לבניין - תמ"א 38 הריסה ובנייה או פינוי בינוי במעגלים הראשון והשני, לעומת המעגל השלישי שבו על המדינה למצוא פתרונות מאוד יצירתיים לקידום פעילות התחדשות העירונית".
אשד התחדשות עירונית היא חברה יזמית העוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ.
לכניסה לאתר הקליקו כאן