גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פינוי-בינוי: האם תקן 21 השמאי מציג תמונה כלכלית נכונה?

תקן 21 נוצר ע"י מועצת שמאי המקרקעין על מנת לשמש את הוועדות השונות בבואן לבחון היתכנות כלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי ■ האם הוא ממלא את מטרתו, או שנדרשת חשיבה מחדש לגביו?

פינוי בינוי. תקן 21 מאפשר להביט דרך עיני היזם / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
פינוי בינוי. תקן 21 מאפשר להביט דרך עיני היזם / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף קרדן נדל"ן

כבר חמש שנים (וקצת יותר) שתקן 21 אשר נכתב על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל משמש בפרויקטים לפינוי-בינוי כמעין דוח לבדיקת כדאיות הפרויקט. בתחילת הדרך ראו בו רבים כלי מקצועי בעל משמעות רבה, שימצא את האיזון החשוב כל כך בין כל בעלי האינטרסים בפרויקטים מסוג זה, ואילו אחרים הצהירו כי הוא יביא לעצירת הפרויקטים להתחדשות עירונית וכי מטרתו היא צמצום הרווח של היזמים והקבלנים - ותו לא.

כיום, כמה שנים לאחר שנכתב והחל להיות מיושם בשטח, אפשר לבחון אותו בעיניים חכמות יותר ולבדוק כיצד הוא נתפס, באמת, מעיניו של היזם? "תקן 21 מניח תמונת מצב כלכלית בפני קובעי המדיניות, ומייצר עבורם את 'גבולות הגזרה' של הפרויקט - הדיירים יקבלו כמות מסוימת של מ"ר נוספים לדירתם, הצפיפות תהיה ברמה מסוימת, והיזם יוכל להתחיל את הפרויקט וגם לסיים אותו ברווחיות", מסביר דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן. "בעזרת תקן 21, אדריכלי העיר יודעים להביט דרך 'העיניים של היזם' ולראות את מה שהוא רואה".

לדבריו, התקן מיועד גם לבדוק הערכות מקדימות ולהפריך הצהרות חסרות בסיס שמגיעות מצד כזה או אחר. "אם, למשל, היזם מצהיר כי בעיר מסוימת מחוץ לאזור הביקוש הוא חייב מכפיל של שש דירות לפחות כדי שהפרויקט יהיה רווחי, באה הוועדה, בודקת ואומרת - 'תסתפק במכפיל של חמש וצא לדרך'. מצד שני, אם רואים שמכפיל של חמש אינו כלכלי, אבל מכפיל של שש כן חוצה את רף הרווחיות - זה מה שאכן יקרה. כך מונחת בפני הוועדה תמונת מצב כלכלית נאמנה למציאות בשטח".

דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן/ צילום:יח"צ

המציאות משתנה

אבל לא הכול ורוד בנוגע לתקן 21, רחוק מכך. מתברר, שעם השנים התגלו בו גם הרבה מאוד חסרונות ופערים, שזקוקים להתייחסות ואולי אף לבחינה מחדש: "היום, אחרי חמש שנים של פעילות, תקן 21 נמצא כתקן חסר לעומת המציאות המשתנה", מציין מור, שמאי מקרקעין במקצועו בעל ותק של 20 שנה. "הוא לא מבטא את כל המרכיבים שצריכים להיכלל בו, ואפשר לומר שהוא מעין תבנית גנרית. לא כל מה שבסיכומו של דבר הועמס על הפרויקט נכלל בתקן, וכך על היזם מועמסות מטלות שהתרגום הכלכלי שלהן גבוה יותר ממה שמובא בפני הוועדות. גם אם אנחנו יוצאים לדרך עם 18%-20 רווחיות בשלב אישור התוכנית, בסופו של דבר יכול להיות שנישאר רק 15 או 14 אחוז - ואף נמוך מכך".

בדבריו מתכוון מור בעיקר לשלוש סוגיות: כתבי השיפוי שעל היזם להגיש לוועדה כצעד מונע בפני חשיפה לתביעות, המטלות הציבוריות שמתבקש היזם לבצע לא פעם במסגרת הפרויקט, והיטלי ההשבחה שעשויות ועדות התכנון להטיל על היזם במסגרת הפרויקט (התקן כיום משקף את אי-הוודאות בדבר קיומו של חיוב בהיטל השבחה או פטור ממנו).

בהסתכלות לאחור על חמש השנים שעברו מאז נכתב התקן, נדמה כי הסוגיה שנותרת מעורפלת מכולן היא סוגיית המטלות הציבוריות - עבודות למען הקהילה, שהיזם מתבקש לבצע במסגרת הפרויקט - החל, למשל, בדרכי מעבר לציבור, דרך הקמת חניונים ציבוריים ועד להקמת גני ילדים בצמוד למבנה החדש. "כל נושא המטלות הציבוריות לא זוכה לביטוי בתקן, משום שמדובר בסוגיה שהתפתחה לאחר כתיבתו", מסביר מור. "יש לסוגיה הזו השפעה קריטית על השורה התחתונה שאיתה יוצא היזם מהפרויקט. יש לכך משמעויות רבות וצריך לתת להן ביטוי אמיתי בעלויות הישירות ובעלויות הנלוות".

"לדעתי, הפתרון הראוי הוא הפרדת משתנים, דהיינו הפרדה מוחלטת בין העלויות הישירות של הפרויקט לבין עלויות חיצוניות לפרויקט", מציע מור דרך שתסייע להתגבר על הפער הזה. "הוועדה רוצה להעמיס מטלות ציבוריות חיצוניות על הפרויקט? בבקשה, אבל בואו נבדוק אותן בפני עצמן, ונדע גם להשוות אותן ביחס לפרויקטים אחרים. כך נייצר פרויקט שנחלק לשניים עם סעיף עלויות חיצוניות נפרד, וניצור את המודל של הפרויקט כשלצידו פירוט בדבר העלות הנוספת שצפויה להיגרם בעקבות ביצוע המטלות הציבוריות. היום זה אינו קיים בתקן, אין לכך אפילו אזכור. אני יודע שיש כוונה לבצע שינויים בתקן, ונכון שהם יעשו כמה שיותר מוקדם".

למען השקט הנפשי של הדיירים

כאן המקום לעבור ולהתמקד בעניין נוסף: התועלת שהדיירים מפיקים מקיומו של תקן 21. כאמור, התקן נכתב במטרה ליצור איזון בין שלושה גורמים עיקריים - גופי התכנון, היזמים והדיירים בפרויקט. אם כך, האם התקן מיטיב עם הדיירים? לדברי מור, "בעלי הדירות היו רוצים לדעת שהפרויקט עצמו נבחן על ידי אנשי מקצוע ושהוא עובר את רף הרווחיות הכלכלית. הם לא היו מעוניינים בפרויקט שנעצר בשלבי ההתחלה רק כי מישהו 'פספס', לא הכניס פרמטרים נוספים לחישוב או לא חשב בצורה מעמיקה. הבדיקה במסגרת תקן 21 נעשית גם על ידי השמאי של היזם וגם על ידי השמאי של הוועדה, וכששני אנשי מקצוע יושבים על תוכנית כזו ונותנים לה ביטוי כמותי וכלכלי, גם הדיירים, לדעתי, מרגישים הרבה יותר בטוחים".

בסופו של דבר, גם היום תקן 21 הוא הכלי המקצועי היחידי כמעט שנחשב אפקטיבי ומדיד בכל הנוגע לבחינת הכדאיות של פרויקטים בתחום הפינוי-בינוי. "כשאתה מעמיד את נתוני הפרויקט במסגרת תוכנית כלכלית, אתה מקבל ביטוי אמיתי למה שעומד בפני היזם, ועד כמה התמריץ שניתן לו אפקטיבי אל מול התמורות שמובטחות לדיירים", מסכם מור. "הפערים שנוצרו הם חלק מעקומת הלמידה של התקן החדש. בסופו של דבר, כולם רוצים שהפרויקט יתנהל תחת תוכנית כלכלית שתקבל את הליווי הבנקאי היציב ושכמובן יסתיים בהצלחה. הטווח שאנחנו נעים בתוכו מייצר דיון מקצועי אמיתי, אבל עדיין לא מקבל ביטוי מספק - אני מקווה שבקרוב זה יקרה".

דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן.

לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

מתחם סולארי אשלים / צילום: איל יצהר

במקום אנרגיות מזהמות: ישראל צפויה להכניס מתקני אגירה למשק החשמל

רשות החשמל מודיעה על סיום מכרז להקמת מתקני אנרגיה מחודשת משולבי אגירה, שיאפשרו לצמצם את השימוש באנרגיות מזהמות ● התעריף שנקבע במכרז זול יותר מתעריף חברת החשמל

חנות של טסלה בצרפת / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

טסלה התנתקה מהמציאות ושווה פי 6 ממרצדס, מה זה אומר על שוק הרכב החשמלי?

שלושה עשורים של אקטיביזם סביבתי התגמדו בהשוואה להצלחה של טסלה, שזינקה בשנה האחרונה ב-600% מעל לשווי של 320 מיליארד דולר שנרשם אמש בשיא • מה אפשר ללמוד מההתנהלות של אלון מאסק, ואילו השפעות סותרות יש למשבר הקורונה על הרכב החשמלי • כתבה שנייה בסדרה

עוזרי מנכ"לי הבנקים הגדולים בארה"ב בשימוע על אחריות הבנקים למשבר הכלכלי ב־2008. 100% לבנים / צילום: AP - Tom Williams

וול סטריט, תסתכלי במראה: את יותר מדי לבנה

הם מינו אחראים על גיוון תעסוקתי, שינו את כללי חיפוש המועמדים, הציבו לעצמם יעדים כמותיים ובכל זאת: המרכז הפיננסי הגדול בעולם הוא עדיין מועדון סגור של גברים לבנים ● האם המהומות בארצות הברית סוף-סוף ישנו את המאזן?

דן שולמן, מנכ"ל פייפאל / צילום: רויטרס

פייפאל חושפת: החברה "מפתחת יכולות" בתחום מטבעות הקריפטו

ענקית הפינטק האמריקאית הציגה לראשונה את פעילותה בתחום במכתב ששלחה לנציבות האירופית ● בחודש שעבר דווח כי פייפאל עשויה לאפשר קנייה ומכירה של מטבעות דיגיטליים ליותר מ-300 מיליון משתמשי השירותים שלה בעולם

אייל בן סימון, מנכ"ל הפניקס - צלם פאביאן קולדורף / צילום: פאביאן קולדורף

הפניקס מעמידה רף שכר של 10 מיליון שקל למנכ"ל חברה הנסחרת בבורסת ת"א בלבד

עוד קובע הנוהל הפנימי החדש של הפניקס כי החברה תתנגד למנגנונים של "גלולת רעל" שיעכבו או ימנעו החלפת שליטה בחברות, וכי "יש לבחון את כדאיותו הכלכלית של ההסדר ביחס לחלופות אפשריות, לרבות פירוק החברה"

מסעדה סגורה בתל אביב / צילום: כדיה לוי, גלובס

מאז אתמול ועד היום בבוקר: 3,986 דורשי עבודה חדשים

בשירות התעסוקה רשומים 851,945 דורשי עבודה, מהם 574,549 בחל"ת ● מהדיווח האחרון אתמול ועד היום ב-7:00, התקבלו דיווחים על 1,789 עובדים שחזרו לעבוד

דורון ברזילי - ראש לשכת עורכי הדין לשעבר / צילום: שלומי יוסף

לשכת עוה"ד פרסמה את מועמדיה לוועדה לבחירת שופטים

חמשת המועמדים הם עורכי הדין יצחק נטוביץ, יצחק גורדון, מוחמד נעאמנה, דורון ברזילי וערן גולן ● המועצה הארצית של לשכת עוה"ד תיבחר באחד מהם לתפקיד

מסעדה סגורה לפי תקנות הסגר / צילום: בר לביא, גלובס

סקר מצב העסקים בקורונה: זינוק במפוטרים בהייטק, ענף המסעדנות נפגע הכי קשה

לפי הלמ"ס, היקף המפוטרים בכלל הענפים במשק גדל: מ-4.5% באמצע יוני ל-7.6% כעת ● ענף המסעדנות מוביל עם שיעור של 13.5% מפוטרים ●  שיעור המפוטרים בהייטק זינק מ-4.5% ביוני ל-7.1%

לוי הלוי, אייל רביד, איציק אברכהן / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר  ויח"צ

אפקט הקורונה: רשתות המזון והגופים הפיננסיים מהדקים יחסים

כבר שנים רשתות המזון והגופים הפיננסיים מחפשים חיבור ● עכשיו זה קורה: שופרסל וכאל מוציאות לדרך מיזם הלוואות ● ויקטורי תוקפת עם פתרון משלה

מטוסי דלתא חונים בשדה התעופה בקנזס סיטי, ארה"ב / צילום: Charlie Riedel, AP

דלתא איירליינס הפסידה 5.7 מיליארד דולר ברבעון השני של 2020

דלתא איירליינס מקצצת בחצי את מספר הטיסות שתכננה להוסיף בחודש הבא, בשל הירידה בביקושים עקב מגפת הקורונה ● ההכנסות ברבעון שהסתיים ביוני צנחו ב-88% ביחס לאשתקד והסתכמו ב-1.47 מליארד דולר

ישראל טוויטו, מנכ"ל חדשות 13 / צילום: סיון פרג'

מנכ"ל "חדשות 13" מגיב: "לא מתכוון להוריד את הראש בפני הברנז'ה"

מנכ"ל "חדשות 13" ישראל טוויטו הגיב בעקיפין במכתב לעובדים להאשמות הקשות של עורך מהדורת השבת, ניר בכר ● "אני לא מתכוון להתייחס ברצינות להכפשות האישיות ובטח שלא לטענות ההזויות על הטיות פוליטיות"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: Abir Sultan, AP

דיון פורום הקורונה של נתניהו הסתיים ללא קבלת כל החלטה

עם זאת, הובהר בדיון כי יש לקבוע רף נדבקים וחולים במצב קשה שיחייב את הצעדים החריפים, עד הטלה של סגר מלא

לצעירים נגמרים מקומות העבודה בעקבות המשבר הכלכלי והאבטלה מזנקת / צילום: כדיה לוי, גלובס

התחום שלכם מושבת? בעולם מעודדים הסבה מקצועית, ישראל חותכת בדמי האבטלה למשתתפים בהכשרות

במדינות רבות מתמרצים את העובדים בתחומים שהושבתו לעבור הכשרות להחלפת מקצוע, אבל בישראל מי שפונה להכשרה מקצועית מאבד 30% מדמי האבטלה • המומחים מסכימים: כדי לעצור את הדימום בשוק התעסוקה, צריך לשלב ידיים עם המעסיקים, לממן את ההכשרות ולתגמל את העובדים

חיסון לקורונה / אילוסטרציה: Dado Ruvic, רויטרס

תקווה ישראלית? האוניברסיטה העברית מדווחת על תרופה "שיכולה להפוך את הקורונה להצטננות"

התרופה, שנועדה במקור לטיפול בעודף שומנים בדם, פוגעת ביכולת של הוירוס להתרבות בתוך שומן בתאי הריאה ● ממצאיו של פרופ' יעקב נחמיאס עשויים להסביר את הקשר בין מחלות מטבוליות לבין פגיעה חמורה מן הוירוס

מפעל רכב של GM בסין. קאמבק במכירות / צילום: Yu fangping, רויטרס

האיחוד האירופי מגיב למהלך הסיני בהונג קונג: ויזות לאזרחי העיר ואיסור על ייצוא טכנולוגיות רגישות

לאחר שאותת בתחילה כי הוא יימנע מנקיטת צעדים בתגובה לפגיעה בזכויות אדם בהונג קונג, בכירים בבריסל אומרים עכשיו כי אסור שמהלכיה של סין יישארו ללא תגובה ● הממשלות בוחנות עתה את הצעדים שהוצעו במפגש שרי החוץ

גלעד אלטשולר / צילום: איל יצהר, גלובס

גילעד אלטשולר קונה: "הבנו שיש 'אובר שוטינג' במניות הנדל"ן המניב והבנקים"

לאחר שמימש נתחים משמעותיים מהחזקותיו במניות נדל"ן הנסחרות בת"א, חזר אלטשולר שחם לבצע השקעות של מאות מיליוני שקלים ● גילעד אלטשולר: "אפילו בירידה של כ-25% בשכר הדירה וירידה בתפוסות במרכזים המסחריים ובמשרדים, החברות האלה מעניינות להשקעה"

הפגנת העצמאים על מתווה הסיוע הממשלתי  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

דמי אבטלה לעצמאים בדרך לחקיקה, השאלה היא למי יילך הקרדיט

להצלחה הזאת יש הרבה אבות: ראש הממשלה נתניהו, השרים כ"ץ, פרץ ושמולי ואפילו ההסתדרות שבקושי מייצגת עצמאים מעורבת ● בינתיים מתרבים הסימנים שהפעם המהלך באמת יקרה

מטוס של אל על ממריא משדה תעופה בן גוריון / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

הסבלנות נגמרה, ותביעה ייצוגית הוגשה נגד אל על – מה הסיכוי שהלקוחות יקבלו החזר כספי?

הסכום שהתובעים דורשים מהחברה עומד על 400 מיליון דולר - זהה לסיוע שהחברה אמורה לקבל מהמדינה ● הטענה: אל על, בדומה לחברות אחרות, מפרה את חוק התעופה בכך שהיא אינה מחזירה כספים לנוסעים שטיסתם בוטלה

עובדי אל על מפגינים מול משרד האוצר / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

היום הגורלי של אל על: האם תחתום על הסכם עם הטייסים או שתלך להגנה מפני נושים?

מתווה הסיוע הממשלתי שאל על בחרה דורש חתימה עם ועדי העובדים על תוכנית התייעלות שתשקף חיסכון שנתי של 350 מיליון דולר ● ההנהלה הגיעה להסכמה עם שלושה ועדים, אך הפערים מול הטייסים ממשיכים להיות גדולים מאוד ומחר ינסו לגשר עליהם בפגישת מו"מ רשמית

אייל רביד, בעלי ויקטורי / צילום: יח"צ

מנכ"ל ויקטורי תוקף את מיזם ההלוואות של המתחרה ויוצא עם תכנית "הלוואה" ללא ריבית

הרשת מציעה כרטיס לטעינת מזון עד 10,000 שקל ברשת ומבטיחה – ללא עמלת רישום וללא ריבית ● הכרטיס יוטען ב-12 תשלומים ללא ריבית כשהרשת סופגת עלויות אך גם מבטיחה לעצמה מחזור שנה קדימה ● אייל רביד: "כשאני רואה את המתחרים מציעים הלוואות לכל דורש אני פשוט נחרד"