גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פינוי-בינוי: האם תקן 21 השמאי מציג תמונה כלכלית נכונה?

תקן 21 נוצר ע"י מועצת שמאי המקרקעין על מנת לשמש את הוועדות השונות בבואן לבחון היתכנות כלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי ■ האם הוא ממלא את מטרתו, או שנדרשת חשיבה מחדש לגביו?

פינוי בינוי. תקן 21 מאפשר להביט דרך עיני היזם / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
פינוי בינוי. תקן 21 מאפשר להביט דרך עיני היזם / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף קרדן נדל"ן

כבר חמש שנים (וקצת יותר) שתקן 21 אשר נכתב על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל משמש בפרויקטים לפינוי-בינוי כמעין דוח לבדיקת כדאיות הפרויקט. בתחילת הדרך ראו בו רבים כלי מקצועי בעל משמעות רבה, שימצא את האיזון החשוב כל כך בין כל בעלי האינטרסים בפרויקטים מסוג זה, ואילו אחרים הצהירו כי הוא יביא לעצירת הפרויקטים להתחדשות עירונית וכי מטרתו היא צמצום הרווח של היזמים והקבלנים - ותו לא.

כיום, כמה שנים לאחר שנכתב והחל להיות מיושם בשטח, אפשר לבחון אותו בעיניים חכמות יותר ולבדוק כיצד הוא נתפס, באמת, מעיניו של היזם? "תקן 21 מניח תמונת מצב כלכלית בפני קובעי המדיניות, ומייצר עבורם את 'גבולות הגזרה' של הפרויקט - הדיירים יקבלו כמות מסוימת של מ"ר נוספים לדירתם, הצפיפות תהיה ברמה מסוימת, והיזם יוכל להתחיל את הפרויקט וגם לסיים אותו ברווחיות", מסביר דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן. "בעזרת תקן 21, אדריכלי העיר יודעים להביט דרך 'העיניים של היזם' ולראות את מה שהוא רואה".

לדבריו, התקן מיועד גם לבדוק הערכות מקדימות ולהפריך הצהרות חסרות בסיס שמגיעות מצד כזה או אחר. "אם, למשל, היזם מצהיר כי בעיר מסוימת מחוץ לאזור הביקוש הוא חייב מכפיל של שש דירות לפחות כדי שהפרויקט יהיה רווחי, באה הוועדה, בודקת ואומרת - 'תסתפק במכפיל של חמש וצא לדרך'. מצד שני, אם רואים שמכפיל של חמש אינו כלכלי, אבל מכפיל של שש כן חוצה את רף הרווחיות - זה מה שאכן יקרה. כך מונחת בפני הוועדה תמונת מצב כלכלית נאמנה למציאות בשטח".

המציאות משתנה

אבל לא הכול ורוד בנוגע לתקן 21, רחוק מכך. מתברר, שעם השנים התגלו בו גם הרבה מאוד חסרונות ופערים, שזקוקים להתייחסות ואולי אף לבחינה מחדש: "היום, אחרי חמש שנים של פעילות, תקן 21 נמצא כתקן חסר לעומת המציאות המשתנה", מציין מור, שמאי מקרקעין במקצועו בעל ותק של 20 שנה. "הוא לא מבטא את כל המרכיבים שצריכים להיכלל בו, ואפשר לומר שהוא מעין תבנית גנרית. לא כל מה שבסיכומו של דבר הועמס על הפרויקט נכלל בתקן, וכך על היזם מועמסות מטלות שהתרגום הכלכלי שלהן גבוה יותר ממה שמובא בפני הוועדות. גם אם אנחנו יוצאים לדרך עם 18%-20 רווחיות בשלב אישור התוכנית, בסופו של דבר יכול להיות שנישאר רק 15 או 14 אחוז - ואף נמוך מכך".

בדבריו מתכוון מור בעיקר לשלוש סוגיות: כתבי השיפוי שעל היזם להגיש לוועדה כצעד מונע בפני חשיפה לתביעות, המטלות הציבוריות שמתבקש היזם לבצע לא פעם במסגרת הפרויקט, והיטלי ההשבחה שעשויות ועדות התכנון להטיל על היזם במסגרת הפרויקט (התקן כיום משקף את אי-הוודאות בדבר קיומו של חיוב בהיטל השבחה או פטור ממנו).

בהסתכלות לאחור על חמש השנים שעברו מאז נכתב התקן, נדמה כי הסוגיה שנותרת מעורפלת מכולן היא סוגיית המטלות הציבוריות - עבודות למען הקהילה, שהיזם מתבקש לבצע במסגרת הפרויקט - החל, למשל, בדרכי מעבר לציבור, דרך הקמת חניונים ציבוריים ועד להקמת גני ילדים בצמוד למבנה החדש. "כל נושא המטלות הציבוריות לא זוכה לביטוי בתקן, משום שמדובר בסוגיה שהתפתחה לאחר כתיבתו", מסביר מור. "יש לסוגיה הזו השפעה קריטית על השורה התחתונה שאיתה יוצא היזם מהפרויקט. יש לכך משמעויות רבות וצריך לתת להן ביטוי אמיתי בעלויות הישירות ובעלויות הנלוות".

"לדעתי, הפתרון הראוי הוא הפרדת משתנים, דהיינו הפרדה מוחלטת בין העלויות הישירות של הפרויקט לבין עלויות חיצוניות לפרויקט", מציע מור דרך שתסייע להתגבר על הפער הזה. "הוועדה רוצה להעמיס מטלות ציבוריות חיצוניות על הפרויקט? בבקשה, אבל בואו נבדוק אותן בפני עצמן, ונדע גם להשוות אותן ביחס לפרויקטים אחרים. כך נייצר פרויקט שנחלק לשניים עם סעיף עלויות חיצוניות נפרד, וניצור את המודל של הפרויקט כשלצידו פירוט בדבר העלות הנוספת שצפויה להיגרם בעקבות ביצוע המטלות הציבוריות. היום זה אינו קיים בתקן, אין לכך אפילו אזכור. אני יודע שיש כוונה לבצע שינויים בתקן, ונכון שהם יעשו כמה שיותר מוקדם".

למען השקט הנפשי של הדיירים

כאן המקום לעבור ולהתמקד בעניין נוסף: התועלת שהדיירים מפיקים מקיומו של תקן 21. כאמור, התקן נכתב במטרה ליצור איזון בין שלושה גורמים עיקריים - גופי התכנון, היזמים והדיירים בפרויקט. אם כך, האם התקן מיטיב עם הדיירים? לדברי מור, "בעלי הדירות היו רוצים לדעת שהפרויקט עצמו נבחן על ידי אנשי מקצוע ושהוא עובר את רף הרווחיות הכלכלית. הם לא היו מעוניינים בפרויקט שנעצר בשלבי ההתחלה רק כי מישהו 'פספס', לא הכניס פרמטרים נוספים לחישוב או לא חשב בצורה מעמיקה. הבדיקה במסגרת תקן 21 נעשית גם על ידי השמאי של היזם וגם על ידי השמאי של הוועדה, וכששני אנשי מקצוע יושבים על תוכנית כזו ונותנים לה ביטוי כמותי וכלכלי, גם הדיירים, לדעתי, מרגישים הרבה יותר בטוחים".

בסופו של דבר, גם היום תקן 21 הוא הכלי המקצועי היחידי כמעט שנחשב אפקטיבי ומדיד בכל הנוגע לבחינת הכדאיות של פרויקטים בתחום הפינוי-בינוי. "כשאתה מעמיד את נתוני הפרויקט במסגרת תוכנית כלכלית, אתה מקבל ביטוי אמיתי למה שעומד בפני היזם, ועד כמה התמריץ שניתן לו אפקטיבי אל מול התמורות שמובטחות לדיירים", מסכם מור. "הפערים שנוצרו הם חלק מעקומת הלמידה של התקן החדש. בסופו של דבר, כולם רוצים שהפרויקט יתנהל תחת תוכנית כלכלית שתקבל את הליווי הבנקאי היציב ושכמובן יסתיים בהצלחה. הטווח שאנחנו נעים בתוכו מייצר דיון מקצועי אמיתי, אבל עדיין לא מקבל ביטוי מספק - אני מקווה שבקרוב זה יקרה".

דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן.

לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

כסף בקיר. עם שחר שני / צילום: פרטי

תכנון המס אפשר לו לקנות שתי דירות להשקעה, והוא רק בן 23

שחר שני עבד כנער בצביעת בתים ובשיפוצים, ולכן לא נבהל מקניית דירה שזקוקה לשיפוץ ● לאחר מכן מינף את הניסיון שצבר בבית ואת מבצעי הקבלנים - כדי להחזיק שתי דירות בגיל שבו רוב הצעירים עוד חוסכים לטיול אחרי צבא

חיילי צה''ל בגבול עם עזה / צילום: ap, AMIR COHEN

חריגה של 25 מיליארד שקל, לפחות: באוצר תוקפים את התנהלות צה"ל

באוצר טוענים כי משרד הביטחון קובע עובדות בשטח, והם נאלצים לאשר הוצאות בדיעבד ● אם לא יחול שינוי, הם מזהירים כי לא יהיה מנוס מהטלת גזרות חדשות על הציבור בתקציב 2026 ● מנכ"ל משרד הביטחון, אלוף (מיל') אמיר ברעם: "אני מקווה שמשרד האוצר לא שכח שאנו במלחמה"

מנכ''ל אנבידיה, ג'נסן הואנג / צילום: ap, Nic Coury

האם זו החברה הראשונה בוול סטריט שתגיע לשווי שוק של 6 טריליון דולר

58 מתוך 66 האנליסטים שמסקרים את מניית אנבידיה בוול סטריט ממליצים לרכוש אותה, ואנליסט אחד אף צופה שהיא תזנק עד למחיר של 250 דולר, כ-60% מעל מחירה כעת ● "אנחנו בנקודה שבה אנבידיה מתחילה להגדיל את ייצור שבבי ה-Blackwell"

ג'רמי בלנק, מבעלי יעז / צילום: תמר מצפי

ג'רמי בלנק פועל להביא את חברת ההתחדשות העירונית יעז להנפקה

יעז התחדשות עירונית, שבבעלות משפחת יקואל רייפמן וקרן קומיוניטי של בלנק, שואפת לגייס 65 מיליון שקל בהנפקה בתל אביב ● החברה, שבונה עשרות פרויקטים בת"א, סיימה את השנה החולפת עם מכירות של מעל 200 מיליון שקל ● השווי המתוכנן אינו מהווה הצפת ערך משמעותית

5 דברים לדעת לפני פתיחת המסחר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

חמישה דברים שכדאי לדעת לקראת פתיחת המסחר בבורסה

המסחר בת"א צפוי להיפתח במגמה חיובית ● חצי שנה פנומנלית בבורסה בת"א: 28 שיאי כל הזמנים, 9 הנפקות ראשוניות, ושני מדדים שכיכבו מעל כולם ● השקל יציב הבוקר, הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים ● S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות ● גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה ● גלובס עושה סדר לקראת פתיחת המסחר

פגיעת הטיל האיראני בבאר שבע / צילום: ap, Leo Correa

השקל החזק רק ימתן: הגזירות שמאיימות להקפיץ את מחירי המכוניות החשמליות

הטלטלה במשק בעקבות המלחמה מערפלת את אופק התכנון של ענף הרכב למחצית השנייה של 2025 ומעבר לה ● בקרוב אפשר לצפות לגזירות מס חדשות, ומנגד, לשערי מטבע נוחים שיהוו גורם מאזן ● אבל עם תנאי מאקרו הפכפכים ואי-ודאות ביטחונית, גם תחזיות זהירות הן מסוכנות

ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: יוסי כהן

החמרה בפיקוח על הנפקות בבורסה: מפיצים יידרשו להירשם ולדווח לרשות ני"ע

בעקבות העלייה בפעילות המפיצים בשוק ההון, רשות ניירות ערך תחייב גופים שפעלו עד כה בענף ללא פיקוח להירשם במרשם החתמים – גם אם אינם מציעים חיתום ● מרבית המפיצים כבר רשומים, אך ברשות פועלים להגביר את הפיקוח על גורמים נוספים הגוזרים קופון מהנפקות

פאנלים סולאריים על גג בית מגורים / צילום: Shutterstock

המדינה תחייב התקנת גגות סולאריים בבתים פרטיים - מי ישלם את החשבון?

החל מדצמבר קבלת טופס 4 תותנה בהתקנת גג סולארי במגוון סוגי מבנים ● במשרד האנרגיה מדגישים את התרומה לביזור רשת החשמל ולהפחתת זיהום - אלא שמומחים מזהירים: הדבר יעלה את מחירי הדיור, יפגע בזכות הקניין והציבור יסבסד את המהלך דרך חשבון החשמל

מבנה בית המשפט העליון / צילום: Shutterstock

העליון בפסק דין תקדימי: גם נכסים מלפני הנישואים עשויים להתחלק שווה בשווה בגירושים

בפסק דין תקדימי, נקבע כי הזכויות בחלקת קרקע שקיבלה האישה במתנה לפני הנישואים יחולקו בינה לבין בן זוגה ● שופטת העליון יעל וילנר קבעה כי התנהגות הזוג לאורך השנים מלמדת על הסכמה ביניהם לשתף גם את הנכס שהיה רשום רק על שם האישה

הבורסה בטוקיו, יפן / צילום: Shutterstock, Ned Snowman

על רקע משבר בשיחות הסחר עם ארה"ב, בורסת טוקיו יורדת ב-1%

הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

התרסקות מניית OST, איבדה 93% ביום / צילום: Shutterstock

הונאה על הונאה: אחרי שגרמו להפסדים עצומים, הם מציעים "פיצוי"

נוכלים ברשתות החברתיות הצליחו לגרום למשקיעים ישראלים לרכוש מניה סינית - ואז מכרו את מניותיהם ברווח עתק כשהגיעה לשיא ● כעת הם חוזרים עם הצעה "לפצות" את הקורבנות באמצעות הונאה חדשה ● אלו הסימנים שכדאי להכיר כדי לא ליפול בפח

הוספת מיגון ליצירת ''חדר מוגן''. הביקוש עלה מאוד בשבועות האחרונים / צילום: אורטק

איך למגן חדר קיים במקרה שאי אפשר להוסיף ממ"ד

בעקבות מתקפת הטילים מאיראן ושיעורם הנמוך של דירות ובניינים ממוגנים, ישראלים רבים נמצאים בחיפוש אחר מרחב מוגן תקני ● חברות שונות מציעות פתרונות מיגון מעבר לממ"דים ולמקלטים, אולם פיקוד העורף אישר רק חלק מהשיטות ● גלובס עושה סדר

אודי בן שימול, מנכ''ל סודקסו ישראל, בחנות נוחות בחברת מגדל. פותחים גם סופרמרקטים / צילום: יח''צ

חמישה סניפים כבר נפתחו בתע"א: הסופרים מגיעים למקומות העבודה

סודקסו ישראל החלה להפעיל סופרמרקטים וחנויות נוחות במקומות עבודה גדולים - כולל חמישה סניפים בתעשייה אווירית, בשטח שמגיע עד ל-250 מ"ר לחנות ● המנכ"ל: "הביקוש מהשטח גובר"

שלמה קרמר / צילום: Eclipse Media and Leonid Yakobov

חברת הסייבר של שלמה קרמר מגייסת 360 מיליון דולר והופכת לאחת הגדולות בישראל

סבב הגיוס הנוכחי של קייטו נטוורקס בוצע לפי שווי חברה של כ-4.8 מיליארד דולר, זאת לעומת 3 מיליארד דולר לפני פחות משנתיים ● בכך היא הופכת לאחת מחברות הסייבר הישראליות בעלות השווי הגבוה ביותר ● שיעור הצמיחה הגבוה של החברה מקרב אותה ליציאה להנפקה, אם כי טרם נודע האם היא מתקרבת לרווחיות

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

ניצחה את הגרמנים והצרפתים: רפאל זכתה בעסקת ענק

לפי דיווחים שפורסמו, המערכת שרפאל צפויה לספק לרומניה בעסקת הענק היא ספיידר, המספקת פתרונות הגנה אווירית בטווחים שונים, אל מול מגוון איומים ● ככל שתיחתם, תהיה זו העסקה השנייה בגודלה אי פעם של מדינת ישראל, לאחר מכירת מערכת חץ 3 לגרמניה, תמורת כ-3.5 מיליארד דולר

אסדת קידוח לוויתן / צילום: אלבטרוס

תחזית הכנסות קרן העושר עודכנו כלפי מעלה: 57-74 מיליארד דולר

בעקבות עדכון כלפי מעלה של כמויות הגז במאגר "לוויתן" והכניסה של המאגר הקטן "קטלן" שנמצא לאחרונה ע"י אנרג'יאן, רשות המסים הודיעה על עדכון כלפי מעלה של צפי ההכנסות מתמלוגים על רווחי גז ונפט

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

ועדת חוץ וביטחון / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

דרמה פוליטית: גדי איזנקוט פורש מהמחנה הממלכתי ויתפטר מהכנסת

איזנקוט אמר בשיחות סגורות כי "הפריימריז כפי שהתגבשו במחנה הממלכתי לא מאפשרים התמודדות אמיתית, ואינם מבטאים עקרונות דמוקרטיזציה שנדרשים בראייתי למפלגת שלטון" • בתחילת החודש, סיעת המחנה הממלכתי קיימה ישיבה שבסופה הוחלט כי ייערכו בחירות לראשות המפלגה

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

רגב הורתה להחרים את הדיונים על הקמת שדה תעופה בעמק יזרעאל

שרת התחבורה הורתה שלא לקדם את הקמתו של השדה הצפוני עד להצגת חלופות לשדה הדרומי לראש הממשלה ● בכך מצטרפת רגב לקריאתו של ח"כ אלמוג כהן שלא לקדם בינתיים את השדה

יריד דירות נדלניישן של יד2 / צילום: רוני הרמן

רוכשי הדירות היו אמורים לשלם פחות על המשכנתא, למה זה לא קורה?

התמתנות קצב האינפלציה, הירידה בתשואות האג"ח והצפי להורדת ריבית - מאותתים על הקלה גם בריבית המשכנתאות ● אבל בבנקים לא ממהרים להפחית לפני שייראו מגמה חיובית לאורך זמן