שוק הנדל"ן מסוכן? / צילום: שאטרסטוק
בנק ישראל הוציא בשבוע שעבר מחקר חדש, שגילה כי במבחן של עשור בין 2007-2017, עדיף היה לקנות את הדירה הממוצעת ולקבל עליה שכירות ממוצעת (תשואה שנתית ממוצעת של 10.1%, לעומת 1.5% במניות), ואילו במבחן של שלושה עשורים, 1988-2017, עדיף היה לקנות את מניות מדד תל אביב 100 (שהפך לתל-אביב 125), שרשמו תשואה שנתית של 8%, לעומת 7.5% מדירה.
אבל הבעיה המרכזית היא שאין באמת דבר כזה. אין משקיע נדל"ני שקונה את הדירה הממוצעת. עוד לא מצאנו משקיע אחד שקנה דירה בישראל או בעולם וחשב שהוא קונה דירה ממוצעת, כדי לקבל עליה שכר דירה ממוצע ועליית ערך ממוצעת (להבדיל ממי שמשקיע במדד בורסאי כלשהו). מי שקונה דירה ישנה בלב העיר, כל עיר, משוכנע שאוטוטו כל האזור עובר התחדשות עירונית והמחירים נוסקים מעלה; מי שקונה דירה בבאר-שבע משוכנע ש"מהפכת הסייבר", "מעבר צה"ל דרומה" ושלל סיבות אחרות יזרימו בקרוב ביקושים אדירים לעיר הדרומית ויקפיצו את המחירים; מי שקונה דירה בצפון הארץ בונה על מהפכת התחבורה של ישראל כ"ץ, שתצליח לצמצם ממש בקרוב את פערי המחירים מול המרכז; ומי שקונה בתל-אביב בטוח שהעיר היא עוגן בטוח ושהיא לא גירדה את הפוטנציאל, "וצריך להשוות אותה למנהטן או לפריז".
מדד המניות מכה לאורך שלושה עשורים את מדד כלל הדירות? למי אכפת. אף אחד אינו משקיע במדד דירות תיאורטי, אלא בדירה הנכונה במקום הנכון, לאחר שהצליח (בזכות עיניים יפות או חברות במועדון אקסקלוסיבי) להשיג עליה "מחיר מצוין". לכן, ההשוואה הנכונה היא בין רוכש דירה לבין רוכש מניה בודדת - מה שמבחינה כלכלית טהורה, מהווה סיבה טובה להזהיר דווקא את רוכש הדירה.
"משקיע בשוק ההון יכול לפזר בקלות את השקעתו", כתבו השבוע כלכלני בנק ישראל, "לעומתו, המשקיע האופייני בדירה צריך להשקיע סכום גדול בנכס בודד... לפיכך יש לו יכולת מוגבלת בהרבה לפזר את ההשקעה, והוא חשוף במידה רבה למתרחש בשוק הדיור". אבל מה שנכון במאקרו, אינו רלוונטי במיקרו. מבחינת הרוכש, זו אזהרה לאחרים שלא הבינו את מה שהוא הבין. מאחר שכולנו נדל"ניסטים (גרים בדירה, עובדים במשרד), הוא מרגיש כמו גיל שויד או ביל גייטס, שהניחו את כל הונם על מניית צ'ק פוינט או מיקרוסופט לפני כמה עשורים (וגם כשהמניות היו יקרות לפני 5 או 10 שנים), בגלל שידעו והבינו את מה שכולנו נדע בדיעבד.
שוק הדיור מסוכן? זה לא ממש רלוונטי לרוב רובם של משקיעי הנדל"ן. אצלם במרכז בת ים/בשדרות רגר בבאר-שבע/בלב תל-אביב/במבצע מטורף לאנשי "חבר", הביקוש יעלה על ההיצע והמחירים ימריאו גם מחר או מחרתיים.