גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהן הסיבות לחילופי יזמים בפרויקטי תמ"א 38?

הפופולריות של תמ"א 38 הביאה רבים לנסות מזלם בתחום ■ אולם לעיתים נאלצים יזמי פרויקטים לוותר עליהם מסיבות שונות באמצע הדרך ולהעביר אותם ליזם אחר שיסיים אותם ■ "הסיכוי למימוש פרויקטים מסוג זה נמוך לעומת אלה המובלים על ידי אותו יזם מראשיתם ועד סופם"

על הדיירים לעשות עבודת מחקר לפני חתימת חוזה תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
על הדיירים לעשות עבודת מחקר לפני חתימת חוזה תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף קבוצת רייק

פרויקטים רבים של תמ"א 38 קודמו על ידי יזמים, או לחלופין, על ידי יזמים כביכול, שהחתימו את הדיירים מבלי שהיתה להם היכולת או רצון אמיתי לקדם את הפרויקט עד כדי מימוש. כיום אנו עדים בשטח לכמות רבה מאוד של פרויקטים שקודמו על ידי גופים שונים, שהבינו כי לא יוכלו לבצע את הפרויקט עד סופו ובשל כך מציעים אותו למכירה. זאת על מנת להרוויח על חתימות ההסכמה של הדיירים, או על מנת שיוכלו לכסות את ההוצאות שלהם בתקופת הקידום התכנוני של הפרויקט. יוסי רייק, הבעלים של קבוצת רייק המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית במיוחד באזורי ביקוש, אומר כי פרויקטים המוצעים למכירה הם לרוב בעייתיים, שכן בנוסף לזמן היקר שהתבזבז לאורך הדרך, סביר כי רווחיותם מוטלת בספק, כך שהסיכוי למימושם נמוך מזה של פרויקטים המובלים על ידי אותו יזם מראשיתם ועד סופם.

על פי רייק, ישנם מספר טיפוסי קבוצות יזמים, אשר מהווים את החלק הארי של מוכרי פרויקטים. הקבוצה הראשונה היא של דמויות, הנחשבות בכירות בשוק, פרסונות נכבדות שעשו מהלכים מרשימים לאורך הקריירה שלהם, אך ללא נגיעה ממשית לעולם הנדל"ן. "ניקח לדוגמה אדם מפורסם מתחום הפיננסיים, בעל יכולת שכנוע ורפרטואר עסקי מרשים בעברו, אשר יצר רושם בקרב הדיירים שביכולתו לקדם פרויקט של תמ"א 38 ובשל כך החתים את הדיירים על חוזה מחייב. אותו אדם לבטח סבר כי ביכולתו לקדם את הפרויקט תכנונית ואף לגייס את הכסף הדרוש להקמת הפרויקט, אך ככל שהתקרב ל-MONEY TIME הבין שעם כל הכבוד ליכולותיו מענפים אחרים, אין לו בפועל את היכולות היזמית בתחום ההתחדשות העירונית ולכן כדאי שיעביר את הפרויקט למי שמתמחה בשוק.

דוגמה קיצונית יותר לדבריו היא זו של המעאכרים. בשונה מאותם פרסונות נכבדות מהפסקה למעלה, הללו התקרבו אל הדיירים, והביאו אותם לחתום על הסכמה לפרויקט. אולם מלכתחילה הם הבינו כי אין באפשרותם לקדם בפועל פרויקטים שכאלו והמהלך נעשה בעצם על מנת לזכות ברווח נאה על ידי מכירת החתימות הלאה ליזמים ראויים.

בניגוד לדוגמאות הקודמות, קבוצה נוספת עליה מספר רייק, היא חלק לגיטימי מענף הבנייה למגורים בארץ, אך לדעתו גם במקרה זה היא פחות מתאימה למימוש פרויקטי תמ"א 38 עד סופם. מדובר בקבלני ביצוע אשר החתימו את הדיירים לאור יכולות הביצוע המוכחות שלהם, שכן הצליחו להציג בפני קהל היעד פרויקטים נדל"ניים שביצעו בעבר. מאחר ורבים מהדיירים נוטים שלא להבין את ההבדלים התהומיים בין עולם הקבלנות לבין עולם הייזום, הם חתמו לאותם קבלנים על חוזה מחייב. אולם ההבדל בין התחום היזמי לבין עולם הביצוע הוא רב, שכן הקבלנות מהווה רק שלב אחד מבין אלו המחכים ליזם בפרויקט. די אם נזכיר את משוכות התכנון, המימון והליווי הבנקאי, הרגולציה, המיסוי, השיווק ועוד. וכך, לעיתים אותו קבלן מבין כי לא יוכל לסיים את הפרויקט ועדיף לו להעביר אותו לידי יזם מומחה בתחום.

לחברות הגדולות עדיף להתעסק בפינוי בינוי

לדעתו של רייק לא כל יזם נדל"ן, יכול להיות גם יזם תמ"א 38 מוצלח. בתור דוגמה הוא מציין את יזמיות הבנייה הגדולות והידועות, שחלקן הלא מבוטל מנסה להיכנס לתחום התמ"א 38 ללא הצלחה יתרה. על פניו נראה כי לאור עברם העשיר ביזמות נדל"ן, פרויקטים של תמ"א 38, קטנים עליהם ולבטח יש להם את היכולת לבצעם על הצד הטוב ביותר. אולם כאן בדיוק מצויה הבעיה, שכן יש להתאים את גודל הפרויקט לגודל היזם. יזמיות אלו מתמחות בפרויקטים רחבי היקף, אשר נמצאים בראש רשימת סדר העדיפויות שלהם, לעומת אותם פרויקטים קטנים של תמ"א 38. רייק מסייג ומדגיש כי חשוב שחברות אלו יעסקו בהתחדשות עירונית, אך בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי, המתאימים להם יותר בהיקפים.

"לאור ריבוי היזמים בשוק, על הדיירים לעשות עבודת מחקר רצינית ולהיעזר באנשי מקצוע על מנת לבחור את היזם הראוי", הוא מסכם. "אסור להם ולנציגות להסתנוור משמות ומהבטחות נוצצות, שכן לא כל מי שאמון על תחום אחד ראוי גם לתחום אחר. לכן השאלה המרכזית שיש לבחון בטרם בוחרים יזם היא מיהו אותו אחד, אשר לגביו קיימים הסיכויים הטובים ביותר שיוביל את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. כל זאת מבלי שלאורך הדרך יחפש דרכים לקצר הליכים ולהעביר את הפרויקט יד".

קבוצת רייק מתמחה בבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-10%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-18%

בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "כנראה שעליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד ומנכ"ל בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה השנתית בארה"ב עמדה ברבעון האחרון על 3.4%, יותר מהצפוי ● האסטרטג של ג'יי.פי מורגן מזהיר: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר בחברת ה-AI אנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה