מגביית היטל השבחה גבוה כולם יצאו נפסדים/ צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרד עו"ד צבי שוב
במסיבת התמ"א 38 כולם רוצים להשתתף. הדיירים מעוניינים לזכות בדירה מחודשת או חדשה גדולה ומשודרגת מזו המקורית ובבניין חדש, או במקרה של מימוש, להעשיר את חשבון הבנק שלהם; היזמים מצידם, מקבלים פרויקט, הממוקם ברוב המקרים בלוקיישן מרכזי, אשר שיעורי הרווח בגינו לרוב עולים על פרויקט נדל"ני רגיל ומאחר שמדובר בסוג של עסקת קומבינציה, ההון העצמי שעליהם להביא מהבית, יחסית נמוך. אולם הצלע השלישית של המשוואה, הרשות המוניציפלית, מרגישה לעיתים כי אינה נוגסת מספיק בעוגה, בעיקר בכל הקשור ביכולתה לגבות היטלי השבחה בגין אותם פרויקטים. בשל כך, לא אחת נעזרות הרשויות ביצירתיות מחשבתית על מנת לנסות בכל זאת ליהנות יותר מפירות הפרויקט. זאת על ידי דרישה להיטלים גבוהים, גם במקרים גבוליים.
אישור תוכנית רובע 3 מתוך תוכנית הרבעים המפורסמת של עיריית תל אביב, היה אירוע מכונן לו ציפו רבים בענף הנדל"ן מזה שנים. לצד היזמים והדיירים שקיבלו למעשה כרטיס כניסה פורמלי למסיבה, גם עיריית תל אביב עשויה להידרש לסוגיית היטלי ההשבחה בגין התוכנית. עו"ד יפעת בן אריה, מנהלת מחלקת תכנון ובנייה וליטיגציה במשרד עורכי הדין צבי שוב, המתמחים בייצוג משפטי של פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, אומרת כי אישור התוכנית עשוי לפתוח פתח חדש לוועדה המקומית לגביית היטלי השבחה בעבור מקרים בהם לא הצליחה לעשות זאת בטרם האישור.
לדבריה, "ככלל על פי חוק התכנון והבנייה, בעל נכס יהיה חייב בהיטל השבחה, בגובה של מחצית מההשבחה התכנונית, כאשר חלה על הנכס תוכנית השבחה ספציפית. מועד תשלום ההיטל הינו בעת מימוש - קרי הוצאת היתר, שימוש, או לחילופין בעת מכירת הנכס, גם אם טרם בנה בעל הנכס בפועל".
בן אריה ממקדת את החלת ההיטל בפרויקטי תמ"א 38: "בכל הקשור לתמ"א 38, החוק מפרט כי בעת הוצאת היתר בנייה לפרויקט, במידה ובעל נכס מימש את ההשבחה, קרי נבנה הפרויקט, (הוא) יהיה ככלל (למעט חריגים) פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות הנובעות מהתמ"א, אך אם הדייר מכר את הנכס טרם הוצאת היתר בגינו, הוא עלול לקבל דרישת תשלום היטל השבחה. בשל כך, הרשות המקומית צפויה להטיל היטל השבחה על מי שבחרו לממש את נכסיהם בדרך של מכר - כלומר מוכרי נכסים בבניינים שהיו ראויים על פניו לתמ"א 38, אך טרם מימשו את הפוטנציאל וזאת מפני שמכרו את הנכס טרם הוצאת היתר לפרויקט. הרציונל הוא הזכויות המוקנות בנכס, שכנראה גולמו במחיר המכירה.
בהקשר לחיוב זה, הוגש לפני תקופה ערר בנושא, בדרישה לקבל פטור מהיטל ההשבחה בפרויקט של תמ"א 38 גם במקרה של מימוש בדרך של מכר. ועדת הערר בת"א קבעה כי אכן הרשות לא תוכל לגבות היטל השבחה (למרות שטרם ניתן היתר בנייה לבניין) וזאת משום שלא ברור האם אכן ניתן יהיה דה פקטו להוציא היתר וליישם בפועל פרויקט של תמ"א 38 על הבניין. זאת, בין היתר, לאור העובדה שתמ"א 38 הינה תוכנית בה יש לרשות שיקול דעת לסרב לזכויות אלו.
לדעתה של בן אריה, "כעת, לאחר קבלת אישור פורמלי לתוכנית רובע 3, עיריית תל אביב עשויה לדרוש שוב היטלי השבחה ממוכרי דירות ברובע, בפרויקטים שטרם קיבלו היתר. זאת בטענה כי מדובר בתכנית קונקרטית שקיבלה אישור פורמלי ומכאן שיישום הפרויקטים על פיה ברור ומוחלט". בן אריה סבורה כי ההיטל עשוי להיות מושת למעשה גם על בעלי נכסים שמלכתחילה לא התכוונו או רצו לקדם פרויקט של תמ"א 38.
בן אריה מדגימה באמצעות מקרה נוסף, שאינו קשור במישרין לרובע 3, את היצירתיות של ועדה מקומית בניסיונותיה לגבות היטלי השבחה גבוהים בגין פרויקטי תמ"א 38. "פטור מהיטל השבחה לפרויקט של תמ"א 38, ניתן לזכויות התמ"איות בגינו, כך שאם ניקח לדוגמה קרקע אשר לפי התוכניות החלות ניתן להקים בה בניין בן 4 קומות, ומכוח התמ"א ניתן להוסיף עליו עוד 2.5 קומות הבניין החדש/מחודש עשוי להכיל 6.5 קומות. אולם בפועל, היקף הזכויות לאישור תלוי בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. כך שאם לדוגמה הוועדה המקומית תאשר במגרש הספציפי בניין בו יוקם מבנה בעל 5 קומות בלבד, סביר כי תדרוש לקבל היטל השבחה בגין 4 קומות ושהפטור יחול על היתרה, קרי קומה אחת בלבד. בעוד שמנגד, היזם ידרוש כי הפטור יחול על 2.5 הקומות התמ"איות שניתן להוסיף על פי התוכנית המקורית ושעליו לשלם היטל רק על 2.5 קומות בלבד.
בן אריה מספרת כי במקרה דומה שנדון בוועדת ערר, ידו של היזם הייתה על העליונה ונקבע כי במקרים מעין אלה הפטור מהיטל ההשבחה, יחול על הזכויות התמ"איות המקוריות ורק לאחר מכן תתווספנה הזכויות התב"עיות (זכויות שאינן מכורח תמ"א 38). כלומר שבמקרה דנן היזם יזכה לפטור מ-2.5 קומות ולא קומה אחת כפי שטענה הוועדה (יצוין, כי בתחילת שנה זאת הוציאה הוועדה המקומית מסמך מדיניות כהמלצה לוועדה המחוזית לעניין הוצאת היתרים מכוח תמ"א 38, במסגרתו נראה כי יש סתירה לקביעת ועדת ערר הנ"ל).
"אין ספק שוועדה מקומית צריכה שיהיו לה מקורות לפיתוח העיר ולקידום אורבני וחלק ניכר מתקציבה זה מקורו בגביית היטל השבחה", מסכמת בן אריה, אך באותה נשימה מפנה לצדו השני של המטבע: "חובה על הוועדה לזכור כי מטרתה המקורית של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים והכוונה היא לעודד כמה שיותר פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג זה, לצד פרויקטים של פינוי בינוי במקרים המתאימים. מכאן, שעליה לבחון את המקרים מזווית מקלה. בסופו של יום, אם תהיינה אבני נגף לדיירים וליזמים, אז כמות הפרויקטים תלך ותקטן והתוכנית כולה תאבד מעוקצה. לכן אין לנסות לגבות בדרכים יצירתיות היטלים מוגדלים בגין מקרים גבוליים, שכן הדבר יגרום לדעיכת התוכנית וכל השחקנים, כולל הרשות עצמה, ייצאו נפסדים".
עו"ד יפעת בן אריה, מנהלת מחלקת תכנון ובניה וליטיגציה במשרד עורכי הדין צבי שוב, המתמחים בייצוג משפטי של פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית.
לכניסה לאתר הקליקו כאן