תמ"א 38. "השאיפה היא שבתחום יפעלו יזמים בעלי ניסיון רב" / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף מורפוזיס
זה התחיל באופן מגומגם, לפני כעשור לערך: תחום ההתחדשות העירונית יצא לדרך רשמית עם תמ"א 38- התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך השטח התקשה לקבל אותה ובעיקר לא הצליח לעכל אותה. עם השנים התחדדו כמה נקודות, תוקנו כמה תקנות ועודכנו סעיפים הנוגעים לתחום זה, ולאט-לאט הוא החל להרים ראש, עד שכיום נראה כי מצבו הוא הטוב ביותר מאז יצא לדרך. כעת נדמה כי הגענו לשלב ההתבגרות של ההתחדשות העירונית,
"כפי שאני רואה את הדברים, יש שני תהליכים המצביעים על התבגרות התחום", אומר שבתאי פישמן, אחד הבעלים ומנכ"ל משותף בחברת מורפוזיס יזמות נדל"ן בע"מ. "האחד - הרשויות נכנסות בהדרגה לתהליך ארוך ויסודי של קידום תוכניות מתאר עירוניות וקביעת מדיניות בכל הנוגע להתחדשות עירונית. הן מתערבות יותר בממשק הזה שבין היזם לבין הדיירים, לרבות בכל הנוגע לתמורה שיקבלו הדיירים, והופכות אותו לשקוף יותר. השני - יותר בנקים ומוסדות פיננסיים נכנסים לתחום, ובעצם יצרו מצב שבו לא כל יזם כשיר לפעול בו".
בדבריו מצביע פישמן על שני גורמים שהביאו אולי יותר מכל להתייצבות התחום, והפכו אותו לבטוח יותר ולברור יותר, מבחינת כל הנוגעים בדבר. "בתחילת הדרך הדיירים בעצם שלטו בתהליך: הם הציבו דרישות ועשו מעין מכרזים לבחירת היזם שיבצע את הפרויקט - וכך מי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר הוא זה שנבחר, גם אם לא היה ביטחון שיוכל לקבל היתר בנייה לפרויקט ולממן אותו", אומר פישמן, בהתייחסו לאחת הבעיות המרכזיות שאיתן התמודד התחום בשנים הראשונות. "היזמים לא נבחנו לפי הניסיון שלהם ולפי היכולת שלהם לקבל ליווי פיננסי, כמו שקורה בעולם ה'רגיל' בעת הקמה של פרויקט בנייה חדש".
התערבות הרשויות בתהליך שינתה את המצב: "כיום הפרויקט יכול לצאת לדרך רק אם התוכנית הכוללת שלו נחשבת סבירה והגיונית מבחינה כלכלית ומבחינת תכנון העיר. היזם נבדק בצורה מעמיקה יותר, ולרוב יהיה זה גוף אשר מכיר היטב את התחום ויודע כיצד לגשת לפרויקט מורכב שכזה".
ההתבגרות של התחום נובעת גם, כאמור, מהשינוי בגישתם של הבנקים לפרויקטים של התחדשות עירונית. אם בעבר מעט מאוד בנקים העניקו ליווי לפרויקטים כאלו, היום הם עושים זאת ובעצם כך תורמים להתייצבותו של הענף. "בתחילה הרבה פרויקטים יצאו לדרך באמצעות קבוצות רוכשים או בעזרת הערות אזהרה, כי היזם לא יכול היה לבקש ליווי פיננסי מהבנק", מסביר פישמן. "יזם שכזה חתם על ההסכם, התחייב להביא ליווי פיננסי וכשהדבר לא עלה בידו, ניסה להעביר את הפרויקט והחתימות לידיים חזקות יותר. היום, ברוב המקרים, לא יאושר יזם שלא יכול להעמיד ליווי פיננסי".
במילים אחרות אפשר לומר שתחום ההתחדשות העירונית התבגר בעיקר משום שהפך להיות יציב יותר פיננסית, ברור יותר ואמין יותר. כל הצדדים מבינים אותו בצורה טובה היום, גם בשל הניסיון שנצבר לאורך השנים, ונכנסים לפרויקט במודעות גבוהה יותר מבחינת מה שצפוי להם עד סיום העבודות. "נוצרה סוג של הבחנה בין יזם רציני לבין יזם שאינו כזה. היום בוחנים לא רק את ההצעה של היזם, אלא בעיקר את האיתנות הפיננסית שלו, כמה בניינים בנה בעבר, מספר השנים שהוא בענף ומה הניסיון שלו, זהו למעשה התהליך של התבגרות השוק".
בעלי הדירות משחקים תפקיד
להתבגרות של תחום ההתחדשות העירונית תורם עניין נוסף, שנגענו בו קודם לכן: התנהלות בעלי הדירות עצמם, שכמו כל בעלי האינטרסים בתחום, גם הם למדו אותו והבינו מה עליהם לבדוק כדי להבטיח את הצלחת הפרויקט. היום לדיירים יש נציגויות מקצועיות ויועצים שמדריכים אותם בצורה נכונה, מה שיוצר הסכמים מדויקים ונכונים יותר מול היזמים עצמם.
"היום היזם נדרש להצהיר כבר בתחילת התהליך שביצע פרויקטי תמ"א 38, שאותם פרויקטים זכו בליווי פיננסי ושהוא מסוגל להשיג את הליווי", מצביע פישמן על השינוי בהתנהלות מצד הדיירים. "הסכמי ההתקשרות בין בעלי הדירות לבין היזמים הופכים יותר ויותר מפורטים ורציניים עם הזמן".
לדברי פישמן, גם המשך תהליך ההתבגרות של התחום תלוי במידה רבה בבעלי הדירות עצמם. ישנם, כמובן, עוד גורמים שישפיעו על כך, אך להשקפתו בידי הדיירים ישנו הכוח להפוך את התחום למקצועי ולאיכותי עוד יותר. "למעשה, תהליך ההתבגרות הנוסף הוא זה שבסופו היזמים שמתחרים ומציעים הצעות לפרויקטים יהיו רק יזמים מקצועיים", מסביר פישמן. "השאיפה היא שבתחום הזה יפעלו יזמים בעלי ניסיון רב - יזמים שביצעו כמה וכמה פרויקטים, שאפשר לראות בניין שהקימו, לבדוק אותו, לשמוע חוות דעת של דיירים שקנו דירות מאותו יזם וכדומה".
הנקודה החשובה כאן היא שבעלי הדירות, שהם הלקוחות בעצם, צריכים לאפשר הגשת הצעות רק לחברות בעלות ניסיון משמעותי, עם יכולת פיננסית להקים את הפרויקט ובלי לוותר על הצורך בליווי פיננסי שיאושר על ידי הבנקים".
אם כן, נראה כי תחום ההתחדשות העירונית אכן מתבגר, מתייצב והופך אמין יותר עם השנים. גם לגבי העתיד ישנה אופטימיות זהירה: "לדעתי ההתחדשות העירונית כאן כדי להישאר, אם כי תהליך ההתבגרות עתיד להימשך עוד זמן רב", אומר פישמן. "נראה כי הרשויות המקומיות ידחפו ל'פרויקטים מתחמיים' של כמה בניינים יחד, אשר יובילו לתכנון עיר נכון יותר וממילא יביאו את בעלי הדירות באותם מתחמי קרקע להתאגד יחד. התארכות הליכי התכנון והיקף הפרויקטים יביאו אף הם לשינוי הנדרש בפרופיל היזמים שיבצעו אותם".
שבתאי פישמן הינו בעלים ומנכ"ל משותף בחברת מורפוזיס יזמות נדל"ן בע"מ.
לכניסה לאתר הקליקו כאן