השלטים הפכו לחלק מהנוף - וילה בהרצליה פיתוח / צילום: איל ראובני
בדירות, בשכונות וביישובי יוקרה לא מקובל לתלות שלטי 'למכירה'. המוכרים העשירים לא רוצים שיידעו שהם מנסים לממש את הנכס, כאילו יש להם בעיה פשוט לקנות עוד אחד, ולכולם גם ברור שכמה שלטי מכירה עלולים לפגוע במיצוב היוקרתי - ולאותת שאין במקום עודף ביקוש על היצע. לכן, למשל, ביישוב סביון ישנה הוראה מפורשת שאוסרת תליית שלטי מכירה. כנ"ל במגדלי אקירוב בתל-אביב. לא כך בהרצליה פיתוח. סיבוב בשכונה מגלה עוד ועוד שלטי מכירה, דהויים יותר או פחות. "יש בשכונה בתים שעומדים שלוש וגם ארבע שנים למכירה", מודים המתווכים המיואשים.
שיהיה ברור: הירידה החדה ברכישת נכסי יוקרה, בעיקר על ידי תושבי חוץ, מורגשת כבר זמן רב בכל רחבי הארץ. אלא שבניגוד לאזורים שבהם מעורבות תושבי החוץ בעסקאות הנדל"ן לא הייתה החלק הארי בשוק, בהרצליה פיתוח 70% מהעסקאות נעשו על ידי תושבי חוץ במשך שנים, ובשכונה נרשם קיפאון בעסקאות. מנתונים של אתר מדלן, המתבססים על עסקאות אמת ברשות המסים, בשנת 2017 בוצעו 75 עסקאות בהרצליה פיתוח, לעומת 102 עסקאות בשנת 2016. גם המחיר הממוצע של העסקאות שבוצעו ב-2017 היה נמוך יותר ועמד על 4.8 מיליון שקל, לעומת 6.3 מיליון שקל ב-2016.
מ-8 ל-5 שקלים לליש"ט
לדברי המתווך הוותיק אורי טל, הפועל בהרצליה פיתוח: "המיתון בשכונה קשה ומקורו בעיקר בירידה בפעילות תושבי החוץ. חלק גדול מתושבי החוץ בשנים האחרונות היה צרפתים שרכשו נכסים בהרצליה פיתוח. הכסף שהם הביאו לארץ לא תמיד היה כסף כשר, ולא הייתה בעיה עם זה. היום, כתוצאה מקידום החוק למניעת הלבנת הון וההסכמים של ישראל עם גורמים בינלאומיים, כל כסף שמגיע לארץ צריך להיות מגובה בהוכחות שמדובר בכסף כשר.
"הרבה מאוד עסקאות בהרצליה פיתוח התפוצצו אחרי שנחתמו חוזים בגלל המגבלה הזאת. פתאום, אחרי החתימה, הקונה נדרש להראות אישורים שלא תמיד יש בידיו, וזה חתך את השוק הצרפתי. נוסף לכך מגיעים פחות רוכשים גם ממדינות אחרות כמו אנגליה, ארה"ב, דרום אפריקה, אוסטרליה, כך שאם במשך השנים היו 70% מהרוכשים תושבי חוץ, ו-30% ישראלים, היום זה בדיוק ההפך".
עם זאת, טל סבור כי למרות ההאטה הקיצונית במכירות, לא כל המוכרים ממהרים להוריד מחירים: "אף אחד מתושבי הרצליה פיתוח לא מוכר את ביתו בשביל לכסות חשבון במכולת ולכן יש נכסים שעומדים למכירה גם שלוש-ארבע שנים, והמוכרים לא מורידים מחירים, כי הם לא מעוניינים להוריד את המכנסיים. נעשות עסקאות, אבל אין מציאות פראיות. מי שבאמת רוצה למכור, מוריד מחיר אחרי שמבין שהצעה יותר טובה הוא לא יקבל.
"רוב העסקאות שנעשות היום נעות בסכומים שבין 5 ל-10 מיליון שקל למגרשים של עד חצי דונם, והרוכשים הם משפחות של שיפור דיור, או זוגות צעירים שההורים גרים בשכונה ועוזרים להם, או יזמים שקונים בית להריסה ומשפצים אותו או בונים על המגרש. יש מעט מאוד עסקאות על מגרשים של דונם בסכומים גבוהים יותר".
מלבד הגזירות שהוטלו על תושבי החוץ, גם שווי הכסף שלהם השתנה. אם בעבר עמד שער האירו על 5 שקלים ושער הליש"ט על כמעט 8 שקלים, היום האירו שווה 4 שקלים, והליש"ט 5. כתוצאה מכך, תושבי החוץ יכולים לקנות נכס ששווה פחות מבעבר. בנוסף לכך, ירידת מחירי הנדל"ן בעולם הפכה את ההשקעה בחו"ל ליותר אטרקטיבית מישראל שבה המחירים היו במגמת עלייה מתמדת.
מזל נהרי, מתווכת שפעילה בשכונה, מספרת: "היום עסקאות בודדות מתבצעות על ידי תושבי חוץ. בעבר העסקאות היו עסקאות מזומן, היום כבר לא, כי לקונים יש קושי לשחרר כספים מחו"ל. בעבר הייתי עושה שתי עסקאות בשנה, היום כמעט כבר לא עושים עסקאות, וכל המתווכים משתפים פעולה כדי לעזור אחד לשני לבצע עסקה. כל הרצליה פיתוח למכירה. כתוצאה מכך, אני למשל מתרחבת למקומות שפחות עבדתי בהם בעבר, כמו הרצליה ב', הרצליה הירוקה, וגם לערים אחרות. התחלנו להתפזר למקומות אחרים.
"לדעתי המצב יתפוצץ. הרשויות ייאלצו למצוא פתרון שיאפשר להכניס כספים לישראל בצורה מסודרת וחוקית. יש וילות שעומדות למכירה כבר כמה שנים, כי הקונים הישראלים מחכים לירידות מחירים ולא קונים כל כך מהר. גם המוכרים לאט לאט ייאלצו לרדת למחירים ריאליים. היום למשל אני מציעה למכירה בית על מגרש של חצי דונם ברחוב שלמה המלך, בשטח בנוי של 350 מ"ר ב-8.2 מיליון שקל, כאשר המוכר קנה את אותו בית לפני ארבע שנים ב-8.2 מיליון שקל".
הירידה בפעילות תושבי החוץ חלה בכל הארץ. בסקירה שפרסם השבוע הכלכלן הראשי במשרד האוצר נכתב כי סך הרכישות שביצעו תושבי החוץ בשנת 2017 בכל הארץ הסתכם ב-1,700 רכישות, ירידה חדה של 25% בהשוואה לשנת 2016, זאת בהמשך לירידה חדה של 32% בשנת 2016 בהשוואה לשנת 2015. בנוסף ציינו במשרד האוצר, כי זו הרמה הנמוכה ביותר של רכישות תושבי החוץ בישראל מאז שנת 2003. אחת הסיבות לכך, היא כמובן הרגולציה על העברת כספים מחו"ל לישראל.
"הכינוסים פוגעים"
עו"ד טל בננסון, המייצג משקיעים הפעילים בהרצליה, מזכיר גם את המס הגבוה המוטל על רכישת נכסי יוקרה - 10% למי שרוכש דירה שאיננה דירתו היחידה כבר מעל 5 מיליון שקל. "המצב כיום בשוק בתי היוקרה הוא של קיפאון במקרה הטוב, וירידה דרמטית במחיר למוכרים שחייבים למכור, במקרה הרע. כמייצג של קונים בעלי יכולת כלכלית גבוהה, אנחנו מחפשים עסקאות אבל במחיר אטרקטיבי בלבד. כיום יש היצע גדול מאוד של עסקאות בשכונות יוקרה, במיוחד בהרצליה פיתוח. מוכרים בעלי יכולת, שמחזיקים נכסים ייחודיים, אינם ממהרים למכור. לקוח שלנו מוכר בית מפואר על שטח של דונם ברחוב שלווה, תמורת 20 מיליון שקל, ואינו מוכן להתפשר על המחיר. הוא מודע לכך שעליו לחכות לרוכש שהבית יתאים לו. לעומת זאת אנחנו נתקלים במוכרים רבים שזקוקים לכסף ומורידים משמעותית את המחיר. בנוסף, יש כמה וילות בכינוס נכסים, שאף הן מושכות למטה את המחירים בשכונה".
מנגד, סבור איתן בלומברג מנכ"ל אנגלו סכסון בהרצליה פיתוח כי לא מדובר בקיפאון, אלא בהאטה שנמשכת מזה שנתיים.
לדבריו, "נכון שהשוק השתנה, קשה יותר למכור נכסים, ומספר העסקאות ירד ב-50% לעומת שנים קודמות, אבל עדיין מתבצעות עסקאות. אם בעבר היו 50% רוכשים שהם תושבי חוץ ו-50% רוכשים ישראלים, היום 80% הם ישראלים ו-20% בלבד תושבי חוץ. זה נובע ראשית מגזירות הממשלה, שכללו העלאת מס רכישה והכבדת הרגולציה לגבי העברת כספים לישראל וחובת דיווח על כספים מחו"ל, מה שפגע מאוד בתושבי חוץ ופוצץ עסקאות שהיו על סף חתימה".
לדברי בלומברג, הרוכשים שכן מגיעים במשורה הם ישראלים, כאלה עם כסף חדש או "בנים של" שרוצים לחזור לשכונה, ולפעמים משפרי דיור שמעוניינים לעבור מחצי דונם לדונם. "העסקאות שכן מתבצעות הן יותר בטווח של 5-10 מיליון שקל, ופחות סכומים גרנדיוזיים של עשרות מיליוני שקלים שהיו בעבר", אומר בלומברג, ומוסיף כי "היום לוקח יותר זמן למכור נכס, ומכירה יכולה לקחת גם שנה. המוכרים צריכים להיות יותר מדויקים במחיר שהם דורשים. אם בעבר על נכס שהיה שווה 10 מיליון שקל, המוכר ביקש 15 מיליון שקל והמתין לראות איך השוק יגיב, היום זה כבר לא יכול לקרות כי השוק לא יגיב. מוכר כזה הוא לא מוכר אמיתי.
"מי שרוצה באמת למכור נכס צריך לנקוב במחיר אמת. גם כשבכל הארץ המחירים עדיין עלו, ובהרצליה פיתוח המחירים עמדו והחלו לרדת מעט. המוכרים והקונים מבינים את זה, ולכן יודעים שאי אפשר לנקוב במחיר לא ריאלי, וצריך ליישר קו עם השוק".
עופר השקעות: "יש יותר עסקאות בבנייה רוויה מאשר בבתים צמודי קרקע"
הסיפור הבא ממחיש עד כמה מחמירים הבנקים עם העברת כספים מחו"ל לישראל. חברת עופר השקעות מחזיקה בקרקע בת 80 דונם לאורך ציר אבא אבן והרחובות וינגייט, סטרומה ויפתח בהרצליה פיתוח. על הקרקע ישנה תוכנית (תב"ע) מאושרת בשם "מרינה לי", הכוללת 42 מגרשים לבתים דו משפחתיים, זכויות בנייה לשמונה בנייני מגורים בני 5 קומות ו-12 קומות ו-217 דירות, מגרש למלון בוטיק בן 5,000 מ"ר ומגרש ל-2,000 מ"ר מסחר.
עופר השקעות החליטה שלא לממש את הבנייה של צמודי הקרקע ומכרה את חלקה בקרקע לפני כשנתיים לשני יזמים שונים. אחד מהם הוא משקיע רוסי שרכש קרקע ל-24 בתים דו משפחתיים ותכנן להקים את הפרויקט ממימון עצמי ולשווק את הבתים. בשנתיים האחרונות פעל היזם לתכנן ולהוציא היתר בנייה להקמת הפרויקט, ואף שיווק שמונה בתים דו משפחתיים לרוכשים בהסכמים חתומים בסכומים של עד 14 מיליון שקל.
אלא של"גלובס" נודע כי הבנקים סירבו לאפשר למשקיע לממן את הפרויקט מכספים שמקורם בחו"ל, אף שהיה מצויד באסמכתאות לכך שמדובר בכספים כשרים. המשקיע נאלץ לבטל את ההסכמים החתומים עם שמונת הרוכשים, וכעת מקיים משא ומתן עם חברה קבלנית ישראלית שתקים את הפרויקט במסגרת עסקת קומבינציה עמו, או שתרכוש את עתודת הקרקע כולה.
לדברי עו"ד גיל צבע, שותף במשרד יצחק קירה, צבע ושות', המייצג את המשקיע, "למרות המגבלות אנחנו צופים שתהיה התעניינות גדולה בבתים ומנהלים מגעים עם חברה קבלנית להקמת הפרויקט. מדובר במגרשים של 660-700 מ"ר לכל צמד דו משפחתי, וזכויות לבתים בשטח בנוי של 380-420 מ"ר כל אחד. מדובר יהיה בשכונה סגורה עם בתים זהים במראה ובריכות שחייה עם אפשרות לבניית מעלית בתוך הבית".
צבע מסביר מדוע לדעתו למרות המיקום בשוליים הדרומיים של השכונה הוא צופה כי יהיו לבתים ביקושים גבוהים מאלה שבחלק הפנימי והוותיק של הרצליה פיתוח: "אין בהרצליה פיתוח בתים חדשים שלא נמכרים. רוב הבתים בהרצליה פיתוח נבנו בשנות ה-70 בסטנדרט של אותם ימים, שהיום לא עונים על הצרכים של הרוכשים ואותם יש בעיה למכור. בבתים הישנים אין פסיליטיז, והגינות גדולות ונתפסות היום כהוצאה גדולה. לכן מרבית הגינות בבתים בהרצליה פיתוח לא מטופחות, והבתים הישנים מתומחרים גבוה, למרות שהבית שבנוי על המגרש מיועד בדרך כלל להריסה, וזה לא נלקח בחשבון. בפועל הקונה משלם על מגרש".
עופר השקעות מקימה את הדירות על הקרקע. הפרויקט, הנקרא "פיתוח על הים", כולל שבעה בניינים בני חמש קומות ובניין בן 12 קומות ובהם 217 דירות. "לא רצינו להתעסק עם בנייה של צמודי קרקע, ואת מרבית הרווח עשינו במכירת הקרקע", מסר שרון שטרית, סמנכ"ל השיווק של עופר השקעות. "בחלק של הבנייה הרוויה אנחנו בונים, ובניין אחד בן 27 דירות כבר מאוכלס. המחירים מתחילים מ-5 מיליון שקל.
"נכון שיש ירידה בשוק היוקרה, פחות תושבי חוץ עושים עסקאות, 70% מהרוכשים הם ישראליים וקצב העסקאות איטי יותר, אבל אנחנו מזהים שיש באופן יחסי יותר עסקאות של דירות בבנייה רוויה מעסקאות של צמודי קרקע, כי הרבה מעדיפים היום מרפסת על פני גינה שצריך לתחזק. גם תחושת הביטחון בבניין גבוהה יותר מבית פרטי. הייתה תקופה שרכשו הרבה בתים צמודי קרקע, מה שהביא לניפוח מחירים של בתים בהרצליה פיתוח. היום, אין את אותו זרם של קונים זרים, וזה הוביל את השוק לקיפאון".