שוק הדיור בישראל ניצב בפני בעיה קשה. בעוד שאזורי הביקוש נמצאים במרכז הארץ, רוב עתודות הקרקע נמצאות בפריפריה. כמות הקרקעות הפנויות לבנייה והנמצאות בידי רשות מקרקעי ישראל משתוות לשטח הבנוי הנוכחי של המדינה. האם העובדה שהיצע הקרקע נמצא במקומות ה"לא נכונים" פירושו של דבר שאין מה לעשות ושוק הדיור נדון לצמיתות לעליות מחירים וקשיים ביכולת להשיג דיור? תובנות מגיאוגרפיה כלכלית יכולות ללמד אחרת.
שוק הדיור אינו קיים במנותק משווקים אחרים במשק, כגון שוק העבודה ושוק המוצרים. כל שינוי בשוק הדיור, כמו הגדלת ההיצע, יחולל בהכרח שינויים בשווקים אחרים. להדדיות זו יש פן חיובי כאשר התערבות בשוק אחד, למשל שוק ההשקעות בתעשייה, יכולה להביא לשינוי בשוק אחר, כמו שוק הדיור.
המחקר שלנו מגלה כי כאשר רמ"י משחררת קרקע לדיור באזור לא מבוקש, מחיר הדיור באזור זה קטן. אזור זה ימשוך הגירה מאזורים אחרים, משום שיוקר המחייה שם ירד יחסית. בעקבות הגירה זאת יגדל היצע העבודה באזור וייחלש השכר. ירידה בשכר תעלה את הרווחיות העסקית ותתמרץ השקעות ותעסוקה באזור. בסוף תהליך זה עולה רמת החיים, מאחר שהדיור המוזל מפצה על הירידה בשכר, והאוכלוסיה והתעסוקה עולות אף הן.
תהליך הפוך מתרחש בשאר האזורים ובכללם אזורי הביקוש. משום שהאוכלוסיה שם פוחתת בעקבות ההגירה השלילית, הביקוש לדירות פוחת ומחיר הדיור קטן. ברור כי באזורים אלה הירידה במחירי הדיור גדולה פחות מזו באזור שבו רמ"י שחרר קרקע לדיור. כמו כן העלייה בתעסוקה ובהשקעות באזור זה באה על חשבון תעסוקה והשקעות בשאר האזורים. בסוף תהליך זה מחיר הדיור קטן הן באזור שבו שחרר רמ"י קרקעות לדיור והן בשאר האזורים.
"אזור ביקוש" הוא מושג גמיש ואינו חקוק באבן. קיימת תחלופה בין "אזורי ביקוש" לבין אזורי פריפריה כמקום למגורים, כמקום עבודה וכמקום להשקעה. מכאן, ששחרור קרקע למגורים באזורים שאינם "אזורי ביקוש" צפוי להוזיל את מחירי הדיור במדינה כולה, ולא באזור עצמו בלבד. כאשר בראשית שנות ה-90 במאה הקודמת בנה שר השיכון דאז אריק שרון בצורה מסיבית בצפון הנגב, ביקרו אותו בנק ישראל ומבקר המדינה על בנייה מיותרת ובזבזנית באזור לא מבוקש. בדיעבד, מחירי הדירות בצפון הנגב ירדו, דבר שמשך את האוכלוסייה דרומה וסלל את הדרך לשגשוג כלכלי ב"אזור לא מבוקש" זה.
לפתרון משבר הדיור נדרשת אם כן, הסתכלות כוללנית המביאה בחשבון את ההדדיות בין מרכיבי המשק. פרספקטיבה זו צריכה גם לכלול את אפקט הגלישה מאזור אחד למשנהו. התמקדות בהגדלת היצע הדירות לא תספק את הסחורה.
בסימולציות שערכנו גילינו שתי תופעות מעניינות. הראשונה היא שלחבילת צעדי המדיניות הקלאסיים בתחום הדיור (הגדלת היצע הקרקעות והקטנת הביורוקרטיה) ישנה השפעה על היכולת להשיג דיור באזורים מחוץ לאזורי היעד: שחרור קרקעות באזור הצפון למשל, ישפר את היכולת להשיג דיור גם באזור השרון. תופעה מעניינת אף יותר היא שצעדי מדיניות מחוץ לתחום הדיור (כגון בתחום ההשקעות או השבחת ההון האנושי) משפיעים על היכולת להשיג דיור בהיקף שאינו נופל, ואף לפעמים עולה, על המדיניות המתמקדת רק בדיור.
המשמעות ברורה. ממדיה של המדינה והמעברים בין אזוריה השונים לא מאפשרים לתחום גיאוגרפית את ההשפעות של צעדים לשיפור המצב בשוק הדיור. ההקפדה על הבחירה "הנכונה" של אזורים וערים שיכללו בתוכניות של מחיר המשתכן נראית אם כן מוגזמת. בנוסף, נדרש תיאום בין צעדי מדיניות שונים על מנת למנוע מצב שבו כלי מדיניות בתחום אחד פועלים להקטין את האפקט של מדיניות בתחום אחר.
■ מיכאל בינסטוק הוא פרופסור לכלכלה (אמריטוס) ודניאל פלזנשטיין הוא פרופסור לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית.
