גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הכלכלן הראשי של לאומי: כבר בשנה הבאה יירדו מחירי הנדל"ן

גיל בפמן טוען כי עליית היצע הדירות בשנים הקרובות והבשלת הפרויקטים של מחיר למשתכן צפויים להביא לירידה במחירי הדירות ■ ראיון

גיל בפמן / צילום: תמר מצפי
גיל בפמן / צילום: תמר מצפי

מחירי השכירות ימשיכו לעלות בשנה הקרובה אך תקופת הגאות במחירי הדירות עומדת לקראת סיום, כך צופה גיל בפמן הכלכלן הראשי של בנק לאומי. להערכתו, שוק הנדל"ן נמצא בשנתו האחרונה של גל העליות שהחל ב-2007 וכבר בסוף 2019 נתחיל להרגיש בשינוי, שיבוא בהמשך לידי ביטוי בירידות מחירים משמעותיות שיימשכו לאורך מספר שנים ויורגשו בעיקר באזורים בפריפריה. ויש גם בשורות לכחלון: מחיר למשתכן אכן יביא להוזלת מחירי הדיור, והשפעתו תורגש גם על המחירים באזור תל אביב.

אחרי ארבע שנים של אינפלציה אפסית או שלילית האם האינפלציה צפויה לחזור ב-2018?

"דיברנו כבר לפני שנה על זה ש-2018 האינפלציה צפויה להיות קצת גבוהה מאשר ב-2017 וזה בעיקר מפני שזו השנה שהמחסור בדירות לשכירות יורגש יותר, בעקבות הירידה בפעילות של משקיעי דירות שהם המקור המרכזי שמגדיל את היצע הדירות לשכירות. הביקוש הטבעי לדירות גדל בכל שנה בקצב של 50 אלף משקי בית, שמחציתם עוברים לגור בשכירות".

כלומר מחירי השכירות ידחפו השנה למעלה את המדד?

"שכר הדירה נכנס לרכיב הדיור במדד, זה הגורם המרכזי שדוחף את המדד, זה סדר גודל של רבע מהמדד ואנחנו מצפים שיעלה בקצב שמתקרב ל-3% ב-2018 כך שאנחנו מצפים לאינפלציה בסדר גודל של 0.7% ב-2018, כאשר ב(מחירי) רוב הרכיבים האחרים (במדד) בסך הכול לא צפוי שינוי.

"גם חשיפת הטעות במדידת שכר הדירות על ידי הלמ"ס כפי שדווח ב'גלובס' עשויה להשפיע. זה גם יכול להיות מסוג הדברים שדוחפים את סעיף הדיור במדד".

ומה בהמשך?

"בתחזיות הארוכות יותר אנחנו רואים דווקא ירידה באינפלציה בשנים הבאות וזאת משתי סיבות מרכזיות. יש המון דיור שנמצא בשלבי בנייה ובאיזשהו שלב, בעוד שנה, בעוד שנתיים, ייווצר מצב של גידול ניכר בהיצע".

גם באזורי ביקוש?

"גם באזורי הביקוש יש לך (מיזמי) דיור שנמצאים כרגע בצנרת והרבה אנשים שרכשו דירות ב"מחיר למשתכן" שכרגע הם יושבים בדירות שכורות וככל שהדירות שהם רכשו יגיעו למסירה - יתחילו להתפנות דירות באזורי ביקוש ויהיה לזה אפקט של שרשור. ולכן אנחנו צופים שרכיב הדיור בשנים הבאות יהיה גורם שימשוך את המדד כלפי מטה. אנחנו צופים שככל שההיצע יגיע לשווקים יהיה לזה אפקט ממתן על המחירים. במיוחד באזורים שבהם הייתה הפצצה בהתחלות בנייה. זה לא קורה ב-2018 אבל ב-2019, 2020, 2021 זה כבר יהיה בשטח".

אתה מדבר על המון דירות בצנרת, אז למה לא רואים גידול בהתחלות הבנייה?

"התחלות הבנייה יושבות על קצת פחות מ-50 אלף (לשנה) אבל כשאתה מסתכל על המלאי בתהליכי בנייה - הוא בסדר גודל של 115 אלף. משך הבנייה הלך והתארך ולכן יש המון היצע שתקוע בשרשרת הייצור".

על איזו עוצמה של ירידות מחירים אתה מדבר?

"לא עשינו חיזוי אבל אני יכול להגיד שבפרק הקודם שהיינו עם 100 אלף דירות בצנרת - זה היה בשנות התשעים ומחירי הדירות במונחים ריאליים ירדו בסדרי גודל בממוצע הכלל-ארצי של עד 5% לשנה - זה יכול להיות המצב (גם הפעם - ע"ב), אבל עם שונות גיאוגרפית מאוד גדולה. אני לא חושב שנראה ירידות מחירים משמעותיות באזורי הביקוש אבל באזורים האחרים - שם נראה ירידות מחירים משמעותיות. אולי לא ב-20% אבל זה ימשוך מחירים כלפי מטה.

"הלמ"ס לא מודדת את המחירים של מלאי הדירות. הסטטיסטיקה של הלמ"ס מודדת מחירים של עסקאות שהיו ולא את מחירי המלאי. אני חושב שאנחנו יכולים לדבר על ירידת מחירים חד-ספרתית במשך כמה שנים, עם דגש על אותם אזורים שזכו להרבה מאד התחלות בנייה במסגרת יוזמות הבנייה של מחיר מטרה ומחיר למשתכן".

השאלה הגדולה שמתעוררת בעקבות דברי בפמן היא כיצד ישפיעו ירידות המחירים על הבנקים, שחשיפתם לאשראי לדיור הולכת וגדלה. בשנה האחרונה גדלה לכ-45%. בפמן, על רקע תפקידו הבכיר בבנק לאומי, מתחמק באלגנטיות מתשובה לשאלה ישירה ומעדיף להתמקד במצב של היזמים וחשיפתם למשבר אפשרי בשוק.

מה תהיה ההשפעה של ירידת מחירי דירות מתמשכת על מערכת הבנקאות?

"הפרויקטים קדימה של "מחיר למשתכן" פחות בעייתיים והם לא חושפים את היזמים לסיכונים גדולים מהרגיל".

מכלל ה"הן" של בפמן אפשר לשמוע את ה"לאו": הסיכון העיקרי הוא בקבוצת יזמי הנדל"ן למגורים שפועלים בשוק החופשי ושגייסו את המימון לפעילותם מחוץ למערכת הבנקאית.

אז כחלון יכול להיות מרוצה? מחיר למשתכן יוריד מחירים?

"הוא יוריד, בעיקר בפריפריה. מחיר למשתכן זה יוריד את הלחץ לעליית מחירים ואולי גם יוריד מחירים, אבל יכול להיות שעד שנראה את המאסה הגדולה יעברו עוד שלוש, ארבע, חמש שנים קדימה".

"מלחמת סחר תעלה ריבית בארץ"

מדיניות העלאת המכסים של טראמפ היא הנושא שמדאיג את בפמן ברמה המקרו-כלכלית. "עוד לא הגענו לשלב של ממש מלחמת סחר, אבל יש לזה משמעויות. למשל על האפשרות להפרת הסכם Nafta או על התגובה האירופית.

איך באמת זה יכול להשפיע על ישראל?

"ישראל היא עדיין משק שמבוסס במידה רבה על הסחר העולמי. אנחנו מאד פתוחים למה שקורה בעולם גם בהיבט של השווקים הפיננסיים. ראינו בחודש ינואר החל מה-11 בינואר שהתחיל הרעש בשווקים הבינלאומיים ראינו שהייתה תנועה של פיחות של השקל ביחס לסל. זה נגמר על-רקע ההכרזה על עסקת ייצוא גז עתידית עם מצרים. אני מזכיר שבארה"ב הריבית בדרך ל-2% וזה יכול להיות הגפרור שיצית את המדורה. המשקיע המוסדי יכול לשאול את עצמו למה אני משקיע בריבית (שקלית) של 0.1% ולא בריבית (דולרית) של 2%. ניחוש שלי שאירוע כזה יכול להתחולל בקיץ ולהשפיע על שערי החליפין. אני מזכיר שגם ב-2007 היו פערי ריבית משמעותיים לטובת ארה"ב ובנק ישראל הפך כיוון והתחיל להעלות ריבית בניגוד למגמה בארה"ב. כלומר, ההתפתחויות האלה יכולות לגרום לבנק ישראל להקדים את העלאות הריבית שלו הרבה לפני מה שהוא צופה כיום".

עוד כתבות

בנימין ושרה נתניהו בקלפי / צילום: חיים צח לעמ

ארבעה ימים לפיזור הכנסת: נתניהו קורא לבחירה ישירה לראשות הממשלה

רה"מ הציע לקיים בחירה ישירה בינו לבין גנץ כדי למנוע בחירות נוספות ● לדבריו, "בכחול לבן אומרים שהם יודעים מה העם רוצה, אז אני בעד שהעם יחליט" ● יו"ר ש"ס דרעי פנה ליו"ר כחול לבן: "אם אתה לא יכול לעבוד תחת נתניהו - תן לציבור להכריע"

שרון שפורר / צילום: כדיה לוי, גלובס

חם לה בגיהנום: שרון שפורר ניצחה את אפי נוה ולא מוכנה לשתוק

"חופשת הלידה שלי הלכה על דגמי ואפי נוה", מספרת העיתונאית שרון שפורר ● ב"אוף דה רקורד" היא מסבירה איך זה שהיא מסכימה עם הביביסטים בביקורת על מערכת המשפט, ולמה גיא פלג ואביעד גליקמן מגיעים לשחיתות מאוחר מדי ● ומה הבעיה שלה עם "גלובס"? ● האזינו

הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר

עליות בבורסה בתל אביב; אפי נכסים מזנקת ב-7.2%, דלק רכב קופצת ב-11%

מגה אור השתתפה בהנפקה של אפי נכסים כשרכשה מניות ב-83 מיליון דולר; ביג רכשה מניות בהיקף של 407 מיליון שקל ● שיכון ובינוי הגישה הצעה לרכישת השליטה בתהל ● גיל אגמון הגיע להסכמות עם קבוצת דלק לרכישת מניות דלק רכב, 7.5% מהון המניות, בכ-135 מיליון שקל

ראובן הריסון (מימין) ורובי כיטוב, מייסדי חברת תופין (Tufin), בבורסת ניו יורק / צילום: יח"צ

הגדילו את המימוש: קרנות ההשקעה המחזיקות בתופין הישראלית מכרו מניות ביותר מ-70 מיליון דולר

שתי הקרנות עשויות להגדיל את היקף המכירה אם חתמי ההנפקה יבחרו לרכוש מהן עוד מניות ● במקרה שמרקר תממש את אופציית החתמים, היא תרד להחזקה של 12.3% מהחברה, וקטליסט תהפוך לבעלת המניות הגדולה בתופין

עמוס לוזון / צילום: איל יצהר

"לא שוכנעתי כי קיים סיכוי כלשהו לשיקומה של דורי בנייה"

כך כתבה היום השופטת איריס לושי-עבודי, לצד החלטתה להוציא צו לפתיחת הליכים לחברת דורי בנייה ● עם זאת, לא נסתם הגולל המשפטי על האפשרות לשיקום החברה

יולי אדלשטיין / צילום: דוברות הכנסת

ח"כ עמר בר-לב מנסה לגייס 61 חתימות להמלצה על יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין

חבר הכנסת מהעבודה-גשר אמר באירוע שבתרבות: צריך הרבה אומץ במפלגות השונות בשביל להבין שאולי זאת האפשרות היחידה שתמנע מאיתנו את הבחירות השלישיות – ולוותר על הרבה אגו" ● במקביל, נודע שמאחורי הקלעים אדלשטיין קיבל פניות להקמת מממשלה בראשותו

ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר החוץ האמריקאי מייק פומפיאו / צילום: ג'ים יאנג, רויטרס

מלחמת גרסאות עם וושינגטון: סיפוח הבקעה עלה או לא עלה בשיחה עם פומפיאו?

ראש מחלקת המזרח התיכון בבית הלבן נשאל על כך ביום שישי במסגרת תדרוך עיתונאים בוושינגטון, והכחשתו הייתה גורפת ● למרות זאת, נתניהו מתעקש היום: "והעליתי את הנושא בפני פומפיאו, ואני מתכוון להעלותו בפני ממשל טראמפ"

צילום: איל יצהר. צולם במפעל חלל של התעשייה האווירית

הישראלית הבכירה בתחום החלל ממליצה לישראל לשגר אישה לירח

ד"ר דגנית פייקובסקי, מהדמויות הבכירות בתחום האסטרונאוטיקה בעולם, מסבירה למה כדאי להשקיע בחלל, ולמה מומלץ למדינת ישראל שהאדם הבא שתשלח לחלל יהיה דווקא אישה

ג'וזף מוסקאט / צילום: Yara Nardi, רויטרס

המדינה שבה ראש הממשלה פורש בגלל ענן כבד של חשד

מה אפשר ללמוד ממדינה קטנה ומוקפת מים, אשר שלטון החוק בה התמוטט, וראש ממשלתה החליט להקריב את עתידו לטובת הציבור, גם אם זה לא צודק?

בנימין נתניהו / צילום: חיים צח לעמ

נתניהו: דנתי עם פומפיאו בנושא סיפוח בקעת הירדן. האם זה באמת קרה?

ראש מחלקת המזרח התיכון, דייויד שנקר: נתניהו לא העלה את הנושא בפני פומפיאו

שליחי Wolt, תל אביב / צילום: יח"צ

תנגוס בתן ביס? אפליקציית משלוחי האוכל Wolt מתרחבת לרמת השרון

אפליקציית המשלוחים, שהחלה לפעול בישראל לפני כשנה בת"א, מרחיבה את אזור הפעילות ונכנסת לרמת השרון ● להערכת החברה, השירות החדש מקצר את זמני ההמתנה למשלוח מ-90 דקות ל-31 דקות בממוצע ● כיום עובדת Wolt עם כ-500 מסעדות

מייקל בלומברג / צילום: Brian Snyder, רויטרס

העינים נשואות לבחירות בארה"ב: אם לא טראמפ אז לפחות בלומברג

במקביל למערכת הבחירות הישראלית לכנסת ה-23, ארה"ב צועדת לתוך שנת בחירות מורכבת ומשוסעת יותר מאי-פעם ● נהוג באמריקה שמנהיג מכהן ממשיך לשמונה שנות כהונה, אך טראמפ הוא שונה, וכך גם כל ההתנהלות סביבו, הקמפיין שלו ואף התמיכה הציבורית בו

תיירות מוסלמיות / צילום: רויטרס

מי הוא הישראלי שעומד מאחורי קמפיין פייסבוק לשנאת מוסלמים?

תחקיר של העיתון הבריטי "גרדיאן" חשף מעורבות של ישראלים בקמפיין נגד שמאלנים ומוסלמים, לרבות אחד אריאל אלקאראס, "תכשיטאי" מלוד (שמכחיש כל קשר לקמפיין) ● אך חשיפות קודמות מצביעות על מאמצים לקידום גזענות מזה שנים

מוטי אלמליח מנכ"ל טלרד הנכנס / צילום: ורדי כהנא

טלרד: צמצום פעילות התקשורת בארה"ב גבה מחיקת ענק בדוחות

גם ברבעון השלישי הפסדי החברה ממשיכים להיערם, ואחד הגורמים הבולטים שהעיבו על התוצאות היו ירידות ערך בהיקף כ-9 מיליון דולר, שנרשמו בגין שירותי תקשורת אלחוטית בפס רחב (BWA) שהיא מספקת בארה"ב

מאי שוחט  / צילום: רמי זרנגר, יח"צ

"ניסינו לעשות לירקנים מה ש-Gett עשו לנהגי המוניות": ראיון עם היזמת שגייסה מיליונים בגיל 33

כבת לדור המילניאלס, מאי שוחט, מייסדת-שותפה של שוקיט, מיזם אונליין לשיווק פירות וירקות, מאמינה באקסטטיות קיומית ● "הקפיצות שלי הן מסע למצוא את המקום שהכי מתאים לי", היא אומרת ל"ליידי גלובס", אחרי שהצליחה לגייס מיליוני דולרים משתי קרנות הון-סיכון ● ליידי גלובס

גיל אגמון / צילום: איל יצהר

גיל אגמון רוכש עוד 7.5% ממניות דלק רכב מידי קבוצת דלק ב-135 מיליון שקל ובפרמיה של 20% על מחיר השוק

המימוש הנוכחי: שלב נוסף במהלך נרחב של קבוצת דלק למכירת החזקות שאינן בתחום האנרגיה ● המניה הגיבה בזינוק של 14%, ובסך הכל עלתה בחודש האחרון בכ-40%

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בין מצודת זאב לקריה: היום שבו גיבש נתניהו את הקמפיין לבחירות

עם סיגר בפה ובקשב רב, האזין נתניהו ביום שלישי לפעילי ליכוד במצודת זאב וגם הבטיח להם כי הימין ישיג 60 מנדטים בבחירות הבאות • משם הוא עבר למשרד הביטחון בקריה לפגישה קצרצרה עם גנץ, שנועדה לצורכי הקמפיין בלבד: מו"מ לא התנהל שם

סטודנטים מהמכללה האקדמית כנרת בסיור בתחנת הכוח אורות רבין / צילום: ראמי אבוריש

מי יתחזק את הרכבת הקלה? המסלול שמהנדסי חשמל בורחים ממנו

בשנים הקרובות ישראל תזדקק להרבה מהנדסי חשמל המתמחים במערכות הספק, כדי לקדם מעבר לכלי תחבורה חשמליים וייצור חשמל פרטי, אבל רק סטודנטים מעטים בוחרים במסלול הזה, ויש מחסור במרצים ● במשרדי הממשלה נערכים ליום בו המהנדסים, עולי בריה"מ לשעבר, יפרשו

גלעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

2019 הייתה שנה טובה לבתי ההשקעות - ובעיקר לאלטשולר שחם

בית ההשקעות, שהנפיק השנה בהצלחה את חברת הגמל שלו, מציג רווחים אדירים של 213 מיליון שקל מתחילת השנה - ונהפך לבעל היקף הנכסים השני בגודלו בשוק ההון הישראלי

יואב קיש / צילום: דוברות הכנסת

"בא מהצורך לשמור על הימין": ח"כ קיש יתמוך בסער לראשות הליכוד

בתוך כך מצטרף קיש לח"כ מיכל שיר שכבר הביעה תמיכה בסער ● בראיון ל"פגוש את העיתונות"  קיש ציין כי יש אנשים רבים בליכוד החושבים כמוהו