גיל בפמן / צילום: תמר מצפי
מחירי השכירות ימשיכו לעלות בשנה הקרובה אך תקופת הגאות במחירי הדירות עומדת לקראת סיום, כך צופה גיל בפמן הכלכלן הראשי של בנק לאומי. להערכתו, שוק הנדל"ן נמצא בשנתו האחרונה של גל העליות שהחל ב-2007 וכבר בסוף 2019 נתחיל להרגיש בשינוי, שיבוא בהמשך לידי ביטוי בירידות מחירים משמעותיות שיימשכו לאורך מספר שנים ויורגשו בעיקר באזורים בפריפריה. ויש גם בשורות לכחלון: מחיר למשתכן אכן יביא להוזלת מחירי הדיור, והשפעתו תורגש גם על המחירים באזור תל אביב.
אחרי ארבע שנים של אינפלציה אפסית או שלילית האם האינפלציה צפויה לחזור ב-2018?
"דיברנו כבר לפני שנה על זה ש-2018 האינפלציה צפויה להיות קצת גבוהה מאשר ב-2017 וזה בעיקר מפני שזו השנה שהמחסור בדירות לשכירות יורגש יותר, בעקבות הירידה בפעילות של משקיעי דירות שהם המקור המרכזי שמגדיל את היצע הדירות לשכירות. הביקוש הטבעי לדירות גדל בכל שנה בקצב של 50 אלף משקי בית, שמחציתם עוברים לגור בשכירות".
כלומר מחירי השכירות ידחפו השנה למעלה את המדד?
"שכר הדירה נכנס לרכיב הדיור במדד, זה הגורם המרכזי שדוחף את המדד, זה סדר גודל של רבע מהמדד ואנחנו מצפים שיעלה בקצב שמתקרב ל-3% ב-2018 כך שאנחנו מצפים לאינפלציה בסדר גודל של 0.7% ב-2018, כאשר ב(מחירי) רוב הרכיבים האחרים (במדד) בסך הכול לא צפוי שינוי.
"גם חשיפת הטעות במדידת שכר הדירות על ידי הלמ"ס כפי שדווח ב'גלובס' עשויה להשפיע. זה גם יכול להיות מסוג הדברים שדוחפים את סעיף הדיור במדד".
ומה בהמשך?
"בתחזיות הארוכות יותר אנחנו רואים דווקא ירידה באינפלציה בשנים הבאות וזאת משתי סיבות מרכזיות. יש המון דיור שנמצא בשלבי בנייה ובאיזשהו שלב, בעוד שנה, בעוד שנתיים, ייווצר מצב של גידול ניכר בהיצע".
גם באזורי ביקוש?
"גם באזורי הביקוש יש לך (מיזמי) דיור שנמצאים כרגע בצנרת והרבה אנשים שרכשו דירות ב"מחיר למשתכן" שכרגע הם יושבים בדירות שכורות וככל שהדירות שהם רכשו יגיעו למסירה - יתחילו להתפנות דירות באזורי ביקוש ויהיה לזה אפקט של שרשור. ולכן אנחנו צופים שרכיב הדיור בשנים הבאות יהיה גורם שימשוך את המדד כלפי מטה. אנחנו צופים שככל שההיצע יגיע לשווקים יהיה לזה אפקט ממתן על המחירים. במיוחד באזורים שבהם הייתה הפצצה בהתחלות בנייה. זה לא קורה ב-2018 אבל ב-2019, 2020, 2021 זה כבר יהיה בשטח".
אתה מדבר על המון דירות בצנרת, אז למה לא רואים גידול בהתחלות הבנייה?
"התחלות הבנייה יושבות על קצת פחות מ-50 אלף (לשנה) אבל כשאתה מסתכל על המלאי בתהליכי בנייה - הוא בסדר גודל של 115 אלף. משך הבנייה הלך והתארך ולכן יש המון היצע שתקוע בשרשרת הייצור".
על איזו עוצמה של ירידות מחירים אתה מדבר?
"לא עשינו חיזוי אבל אני יכול להגיד שבפרק הקודם שהיינו עם 100 אלף דירות בצנרת - זה היה בשנות התשעים ומחירי הדירות במונחים ריאליים ירדו בסדרי גודל בממוצע הכלל-ארצי של עד 5% לשנה - זה יכול להיות המצב (גם הפעם - ע"ב), אבל עם שונות גיאוגרפית מאוד גדולה. אני לא חושב שנראה ירידות מחירים משמעותיות באזורי הביקוש אבל באזורים האחרים - שם נראה ירידות מחירים משמעותיות. אולי לא ב-20% אבל זה ימשוך מחירים כלפי מטה.
"הלמ"ס לא מודדת את המחירים של מלאי הדירות. הסטטיסטיקה של הלמ"ס מודדת מחירים של עסקאות שהיו ולא את מחירי המלאי. אני חושב שאנחנו יכולים לדבר על ירידת מחירים חד-ספרתית במשך כמה שנים, עם דגש על אותם אזורים שזכו להרבה מאד התחלות בנייה במסגרת יוזמות הבנייה של מחיר מטרה ומחיר למשתכן".
השאלה הגדולה שמתעוררת בעקבות דברי בפמן היא כיצד ישפיעו ירידות המחירים על הבנקים, שחשיפתם לאשראי לדיור הולכת וגדלה. בשנה האחרונה גדלה לכ-45%. בפמן, על רקע תפקידו הבכיר בבנק לאומי, מתחמק באלגנטיות מתשובה לשאלה ישירה ומעדיף להתמקד במצב של היזמים וחשיפתם למשבר אפשרי בשוק.
מה תהיה ההשפעה של ירידת מחירי דירות מתמשכת על מערכת הבנקאות?
"הפרויקטים קדימה של "מחיר למשתכן" פחות בעייתיים והם לא חושפים את היזמים לסיכונים גדולים מהרגיל".
מכלל ה"הן" של בפמן אפשר לשמוע את ה"לאו": הסיכון העיקרי הוא בקבוצת יזמי הנדל"ן למגורים שפועלים בשוק החופשי ושגייסו את המימון לפעילותם מחוץ למערכת הבנקאית.
אז כחלון יכול להיות מרוצה? מחיר למשתכן יוריד מחירים?
"הוא יוריד, בעיקר בפריפריה. מחיר למשתכן זה יוריד את הלחץ לעליית מחירים ואולי גם יוריד מחירים, אבל יכול להיות שעד שנראה את המאסה הגדולה יעברו עוד שלוש, ארבע, חמש שנים קדימה".
"מלחמת סחר תעלה ריבית בארץ"
מדיניות העלאת המכסים של טראמפ היא הנושא שמדאיג את בפמן ברמה המקרו-כלכלית. "עוד לא הגענו לשלב של ממש מלחמת סחר, אבל יש לזה משמעויות. למשל על האפשרות להפרת הסכם Nafta או על התגובה האירופית.
איך באמת זה יכול להשפיע על ישראל?
"ישראל היא עדיין משק שמבוסס במידה רבה על הסחר העולמי. אנחנו מאד פתוחים למה שקורה בעולם גם בהיבט של השווקים הפיננסיים. ראינו בחודש ינואר החל מה-11 בינואר שהתחיל הרעש בשווקים הבינלאומיים ראינו שהייתה תנועה של פיחות של השקל ביחס לסל. זה נגמר על-רקע ההכרזה על עסקת ייצוא גז עתידית עם מצרים. אני מזכיר שבארה"ב הריבית בדרך ל-2% וזה יכול להיות הגפרור שיצית את המדורה. המשקיע המוסדי יכול לשאול את עצמו למה אני משקיע בריבית (שקלית) של 0.1% ולא בריבית (דולרית) של 2%. ניחוש שלי שאירוע כזה יכול להתחולל בקיץ ולהשפיע על שערי החליפין. אני מזכיר שגם ב-2007 היו פערי ריבית משמעותיים לטובת ארה"ב ובנק ישראל הפך כיוון והתחיל להעלות ריבית בניגוד למגמה בארה"ב. כלומר, ההתפתחויות האלה יכולות לגרום לבנק ישראל להקדים את העלאות הריבית שלו הרבה לפני מה שהוא צופה כיום".