קולנוע דקל / איל יצהר
ניצחון לתושבי בבלי: וועדת הערר המחוזית תל-אביב בראשות עו"ד הילה סירוטה-ליבנה, קיבלה את העררים שהגישו תושבי השכונה המתגורים בסמיכות לקולנוע דקל, על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב, להעניק לקבוצת רכישה שארגנה אורבן נדל"ן, תוספת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, לפרויקט הדיור המוגן המתוכנן במקום מבנה הקולנוע. המשמעות היא כי הקבוצה לא תקבל תוספת של 1200 מ"ר אותה ביקשה מכוח התמ"א במטרה להגדיל את הדירות משטח עיקרי של 52 מ"ר ל-63 מ"ר.
הוועדה נימקה את החלטתה כי כלל לא מדובר בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש כפי שהגדירה הקבוצה, מאחר וקומת המסחר נותרת על כנה, וכי תוכנית קולנוע דקל מעניקה תוספת זכויות משמעותית, ועל כן אין מקום למתן תוספת מכוח תמ"א 38 ואין כל צדקה לתמריץ נוסף. על כן, קבעה וועדת הערר כי הקבוצה נדרשת להגיש בקשה חדשה למתן היתר בנייה ללא הזכויות הנוספות.
כזכור, קבוצת רכישה שארגנה חברת אורבן רכשה ב-2016 את קולנוע דקל, מאיש העסקים עדי קייזמן, תמורת 61.5 מיליון שקל. (קייזמן מבחינתו יצא באקזיט מוצלח לאחר שרכש את קולנוע דקל בשנת 2007 ב-28 מיליון שקל).
קולנוע דקל הנטוש, ממוקם מעל המרכז המסחרי שבפינת הרחובות הרצוג ובבלי, שבו פועלים מספר עסקים בבעלויות שונות. זכויות הבנייה בקולנוע דקל, המייעדות את המגרש לדיור מוגן, אינן קשורות למרכז המסחרי שפועל מתחתיו.
על פי תוכנית בניין העיר התקפה משנות ה-90, קולנוע דקל עצמו מיועד להריסה, (כאשר המרכז המסחרי מתחתיו יישאר על כנו) ובמקום הקולנוע יוקם בניין בן 10 קומות המיועד לדיור מוגן. התוכנית קובעת כי מספר יחידות הדיור מוגן בבניין לא יעלה על 100 יחידות דיור, ושטחן העיקרי לא יעלה על 52 מ"ר. זאת בנוסף לקומת ביניים שתכלול שירותים נלווים לדיור מוגן כמו מרפאה, מועדון, מטבח וחדר אוכל, וכן קומת חנויות וחניון תת קרקעי.
באפריל 2016 הגישה הקבוצה בקשה להיתר בנייה, להריסת הקולנוע ולהקמת בניין לדיור מוגן הכולל 13 קומות ובו 104 דירות. הבקשה כללה תוספת זכויות בנייה בהיקף של 1200 מ"ר מכוח תמ"א 38 אותן ביקשה הקבוצה לממש על ידי הבלטת המרפסות, תוספת שתי קומות והגדלת השטח העיקרי של הדירות מ-52 מ"ר ל-63 מ"ר (כאשר בדירות לא יהייה ממ"ד אלא ממ"ק- מרחב מוגן קומתי). במאי 2017 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר את הבקשה וההקלות שנתבקשו.
כנגד ההחלטה הוגשו מספר עררים על ידי תושבי שכונת בבלי, ביניהם של דיירי הבניינים ברחוב הרצוג 20-22 הגובל בקולנוע דקל ואשר יוצגו בידי עוה"ד אלי וילצ'יק ואופיר כהן, שטענו, בין השאר, כי לאור העובדה שקומת המסחר הקיימת לא נהרסת, לא מדובר בפרויקט הריסה ובנייה לפי תמ"א 38 ולכן זכויות הבנייה מכוח התוכנית התקפה ומכוח תמ"א 38 הן זכויות חופפות ולא ניתן לקבל את התמריצים מכוח תמ"א 38, אלא לבנות בהתאם לתוכנית התקפה בלבד.
מנגד טענה הוועדה המקומית כי הבניין כן מיועד לתמ"א 38, ודווקא בגלל שקומת המסחר אמורה לשאת מעליה את הבניין החדש הרי שיש מקום לחזק אותה.
ועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את החלטת הוועדה המקומית לאשר את בקשת ההיתר וציינה כי בהתאם להוראות סעיף 13 לתמ"א ולאור העובדה שהקומה המסחרית אינה נהרסת, לא מדובר בפרויקט הריסה ובנייה מחדש ולפיכך לא ניתן לאשר תוספת זכויות מכוח תמ"א 38 לבניין, שכן הזכויות מכוח התמ"א "נבלעות" בזכויות הבנייה התקפות.
ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי גם אם הייתה מבוקשת הריסת קומת הקרקע, לא ניתן היה לאשר כפל זכויות, וזאת לאור העובדה שהתוכנית התקפה מקנה זכויות משמעותיות כתמריץ להריסת בית הקולנוע הקיים ולכן אין טעם או צורך לאפשר תמריץ נוסף מכוח תמ"א 38 מעבר לקבוע בתוכנית התקפה.
מחברת אורבן, נמסר כי קבוצת הרכישה צפויה להגיש ערר על ההחלטה, ובכל מקרה שטח הדירות צפוי לגדול באמצעות הגשת בקשה לתוספת ממ"דים שאינם שטח עיקרי, וזאת במקום ממ"קים, בהיתר המקורי שהוגש.