בנייה חדשה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף מזרחי טפחות
בתור בנק מוביל בתחום המשכנתאות, במזרחי טפחות נערכים לשינויים בענף לנוכח המאמץ הממשלתי להורדת מחירי הדיור והשינויים הרגולטוריים בתחום, שטרפו למעשה את הקלפים בשוק, ובראשם הפעלתה של תוכנית מחיר למשתכן, לצד פעולות הממשלה להרחקת המשקיעים. באמצעות אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות, האמון על תחום המשכנתאות, ננסה להבין מהי נקודת הפתיחה של שוק הנדל"ן כיום, מה מניע את השינוי בו, האם לדעתו ההימור שלוקח שר האוצר נכון, וכיצד יש להיערך מבחינה בנקאית לשינויים בתחום.
לדברי יוניסי, "במהלך 12 השנים האחרונות מחירי הנדל"ן זינקו ב-132% בעוד שהמדדים וההכנסה הריאלית עלו באותה התקופה בשיעור של כ-20% כל אחד לערך, כך שללא תוכנית ממשלתית סדורה, כל הנטל ימשיך ליפול על מחוסרי הדיור. באוצר שמו את כל יהבם על תוכנית מחיר למשתכן, שהפכה לפלטפורמה הבלעדית לטיפול בבעיית הדיור, וזאת על ידי הנפקת כ-75אלף 'כרטיסי הגרלה' לזכאים (נכון להיום - א.ש.), מתוכם זכו כ-45 אלף בדירות, כאשר כיום, רק 11 אלף נמצאות בשלבי בנייה. בפועל המהלך הוביל למספר תופעות לוואי: ראשית, ה"זוכים" יוצאים מהשוק ובכך מתמתן לחץ הביקושים שאפיין את השוק בעשור האחרון, שנית, משפרי הדיור נותרו ללא כל פתרון בשוק היד הראשונה, ובשל תנאי השוק הם נרתעים מלרכוש דירות בטרם ימכרו את שלהם. הבעיה היא שבגלל חוסר ההיצע בשוק, הם אינם מתפשרים על מחיר המכירה המבוקש. כך שמצד אחד אין כמעט עסקאות בשוק הזה ומצד שני גם לא רואים בו ירידת מחירים".
לדעתך, התערבות המדינה ויצירת פלטפורמת מחיר למשתכן הייתה טעות?
"לא. אנו במזרחי טפחות טוענים שנכון עושה הממשלה כשהיא מנסה לעזור למחוסרי הדיור ותוכנית מחיר למשתכן הינה צעד בכיוון, אבל כאשר מרכזים את כל המאמץ והמשאבים באפיק אחד בלבד, לא נותנים מענה לבעיית החוסר בהיצע ממנה סובל מזה זמן ענף הנדל"ן. נזכיר כי בשנות ה-90, בזמן העלייה מחבר העמים, הוכיחה הממשלה שהיא יודעת לעמוד במצבי קיצון ולהגדיל באחת את ההיצע. אריאל שרון השכיל להבין ששילוב מענקים לשוק הפרטי עם מהלכים רגולטוריים יגרום להעלאת ההיצע. להבדיל מהתוכנית ההיא, מחיר למשתכן מוציאה למעשה את השוק הפרטי מהמשחק וכאן הבעיה הגדולה".
מדוע למעשה התוכנית אינה ממריאה ומביאה לתוצאות המיוחלות?
"רוב מחוסרי הדיור הם מהמרכז, אך רוב הדירות משווקות בפריפריה, שם גובה ההטבה המקסימלי מגיע לכ-200 אלף שקל ומכאן שהם צריכים לחשוב האם הסכום הזה נטו מספק - כאשר צריך לקחת בחשבון גם שנות שכירות, שינוי אורח חיים, ואי הוודאות באשר לטיב המוצר הסופי. פתרון הביניים של חלק מהזכאים הוא ברכישת הדירה למטרת השקעה (להשכיר בפריפריה ולשכור במרכז - א.ש.), אך סביר שהדבר יגרום באותם מקומות להצפת השוק בדירות להשכרה, מה שיוביל לירידה במחירי השכירות ובהמשך גם במחיר הדירה, ובסופו של דבר יהפוך סכום ההטבה המקורי לחסר משמעות. האם לזה 'התכוון המשורר'...? בוודאי שלא".
הקליקו לקבלת הצעת משכנתא אישית >>>
אם כך, מהו הפתרון?
בשוק ישנם כיום כ-105 אלף מחוסרי דיור, וקצב הריבוי השנתי בארץ עומד על כ-50 אלף משפחות, כך שאם נייצר כל שנה במהלך 5 השנים הקרובות כ-75-80 אלף יחידות דיור, ההיצע ידביק את הביקוש ובהחלט ניתן לעשות כן. יש להמשיך ולתת הטבות לאוכלוסיית מחוסרי הדיור, אך יחד עם זאת אין זה נכון להקדיש לכך מאה אחוז מהקרקעות, אלא גם לשווק אותן לשוק החופשי. זאת מאחר ששוק של קונה ומוכר מרצון הוא השוק היעיל שמניע עסקאות ומגדיל את ההיצע. במקביל, יש לנקוט בצעדים אשר לא רק יוציאו את המשקיעים מהשוק, כפי שקורה היום, אלא יעניקו להם תמריץ למכור דירות בבעלותם ובכך להגביר משמעותית את ההיצע בשוק היד השנייה. בנוסף, יש להמשיך למסד את תחום ההתחדשות העירונית ככזה שיכול לתמוך בהגדלת ההיצע בשוק, בעיקר באמצעות הסכמי גג ורתימת ראשי ערים למאמץ, אך לא ככזה שתפקידו לתת את הפתרון העיקרי לבעיית ההיצעים".
איך שוק המשכנתאות נערך לכל השינויים הללו?
"שוק המשכנתאות השתנה עוד קודם לכניסת תוכנית מחיר למשתכן לתמונה. אזכיר כי בנק ישראל ניסה למנוע את המשך עליית המחירים, לא על ידי העלאת הריבית, אלא באמצעות נקיטת צעדים רגולטוריים בעיקר בתחום הלימות ההון הנדרשת (ההון העצמי שהבנק צריך לרתק בעבור ההלוואה שנתן - א.ש.), כך שההון התייקר והריביות החלו לעלות, למרות שהיסטורית הן עדיין מאוד נמוכות ומקזזות במעט את נטל עליית מחירי הבסיס. מחיר למשתכן דורשת היערכות מיוחדת והתמחות ספציפית. הפלטפורמה הזו שינתה את דפוס הלווה הממוצע, שכן חלקם של משפרי הדיור והמשקיעים קטן ואילו חלקם של מחוסרי הדיור שזכו בהגרלה עלה. אנו בבנק נערכים לא רק להציע להם את המסלולים המתאימים, אלא עושים מעבר לכך. למשל, בסיוע בהכנת תוכנית מימון פיננסית שתסייע לרוכשים לבחור את הדירה שתתאים לצרכים המשפחתיים מחד וליכולת הכלכלית מאידך; לצד מתן פתרונות לשמירה על ההון העצמי שחסכו הרוכשים באפיקים מתאימים עד אשר ימצאו את הדירה המבוקשת עבורם; הבנק גם משתתף בכנסים המאורגנים ע"י חברות הבנייה שזכו במכרזים ומציע חבילת הטבות משמעותית לזוכי מחיר למשתכן".
האם השינוי בשוק יוצר גם הפחתה בכמות המבוקשת של המשכנתאות?
"בשנת 2017 הייתה ירידה מסויימת אותה אני מגדיר כטכנית. מעצם העובדה שחלקם של זוכי מחיר למשתכן עלה והפרויקטים היו ממש בתחילת הדרך, הרי שבתור הון ראשוני הם השתמשו בהונם העצמי ולא ביקשו משכנתאות. כיום, כאשר הפרויקטים נמצאים בשלבים מתקדמים יותר, ברור שזוכים ייפנו לבנקים בבקשה למשכנתא להמשך התשלומים. רק לאחרונה פורסם נתון באשר לשנת 2018 שמצביע על מגמת עלייה בהיקף נטילת משכנתאות, כך שאני רואה את ביצועי השוק בחודשים הקרובים הולכים ועולים".
כיצד תורמת לבנק הפלטפורמה הדיגיטלית בתחום המשכנתאות?
"כמי שמובילים את תחום המשכנתאות בישראל, הערוצים הדיגיטליים חשובים לנו בעיקר בכדי להנגיש את הבנקאי ללקוח ועל מנת להפוך את תהליך נטילת המשכנתא לשקוף וברור ככל הניתן. לקוח שנמצא בשלבי לקיחת משכנתא נדרש למומחה שילווה אותו לאורך כל הדרך. יחד עם זאת חשוב לנו לתת פתרונות מלאים שיקלו עליו בתהליך, ולכן אנו משקיעים משאבים רבים בקידום הפעילות הרב ערוצית. הלקוח כיום דורש פתרונות שכוללים מימדים שונים ומשלימים - החל מהמימד המקוון, דרך תקשורת טלפונית ועד לפגישה פיזית אל מול הבנקאי".
מעוניינים לקבל הצעת משכנתא מותאמת אישית? הקליקו כאן >>>