גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"מחיר למשתכן מוציאה את השוק הפרטי מהמשחק וכאן הבעיה"

אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות, סבור כי טוב עושה הממשלה כשהיא נרתמת לטובת מחוסרי הדיור, אולם אין בכוחה של מחיר למשתכן לבדה לפתור את כל הבעיות בתחום ● את הירידה בנטילת המשכנתאות ב-2017 הוא מגדיר כטכנית: "אני רואה את ההיקף הולך ועולה בחודשים הקרובים" ● יועץ משכנתא – יתרונות וחסרונות

בנייה חדשה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בנייה חדשה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף מזרחי טפחות

בתור בנק מוביל בתחום המשכנתאות, במזרחי טפחות נערכים לשינויים בענף לנוכח המאמץ הממשלתי להורדת מחירי הדיור והשינויים הרגולטוריים בתחום, שטרפו למעשה את הקלפים בשוק, ובראשם הפעלתה של תוכנית מחיר למשתכן, לצד פעולות הממשלה להרחקת המשקיעים. באמצעות אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות, האמון על תחום המשכנתאות, ננסה להבין מהי נקודת הפתיחה של שוק הנדל"ן כיום, מה מניע את השינוי בו, האם לדעתו ההימור שלוקח שר האוצר נכון, וכיצד יש להיערך מבחינה בנקאית לשינויים בתחום.

לדברי יוניסי, "במהלך 12 השנים האחרונות מחירי הנדל"ן זינקו ב-132% בעוד שהמדדים וההכנסה הריאלית עלו באותה התקופה בשיעור של כ-20% כל אחד לערך, כך שללא תוכנית ממשלתית סדורה, כל הנטל ימשיך ליפול על מחוסרי הדיור. באוצר שמו את כל יהבם על תוכנית מחיר למשתכן, שהפכה לפלטפורמה הבלעדית לטיפול בבעיית הדיור, וזאת על ידי הנפקת כ-75אלף 'כרטיסי הגרלה' לזכאים (נכון להיום - א.ש.), מתוכם זכו כ-45 אלף בדירות, כאשר כיום, רק 11 אלף נמצאות בשלבי בנייה. בפועל המהלך הוביל למספר תופעות לוואי: ראשית, ה"זוכים" יוצאים מהשוק ובכך מתמתן לחץ הביקושים שאפיין את השוק בעשור האחרון, שנית, משפרי הדיור נותרו ללא כל פתרון בשוק היד הראשונה, ובשל תנאי השוק הם נרתעים מלרכוש דירות בטרם ימכרו את שלהם. הבעיה היא שבגלל חוסר ההיצע בשוק, הם אינם מתפשרים על מחיר המכירה המבוקש. כך שמצד אחד אין כמעט עסקאות בשוק הזה ומצד שני גם לא רואים בו ירידת מחירים".

לדעתך, התערבות המדינה ויצירת פלטפורמת מחיר למשתכן הייתה טעות?

"לא. אנו במזרחי טפחות טוענים שנכון עושה הממשלה כשהיא מנסה לעזור למחוסרי הדיור ותוכנית מחיר למשתכן הינה צעד בכיוון, אבל כאשר מרכזים את כל המאמץ והמשאבים באפיק אחד בלבד, לא נותנים מענה לבעיית החוסר בהיצע ממנה סובל מזה זמן ענף הנדל"ן. נזכיר כי בשנות ה-90, בזמן העלייה מחבר העמים, הוכיחה הממשלה שהיא יודעת לעמוד במצבי קיצון ולהגדיל באחת את ההיצע. אריאל שרון השכיל להבין ששילוב מענקים לשוק הפרטי עם מהלכים רגולטוריים יגרום להעלאת ההיצע. להבדיל מהתוכנית ההיא, מחיר למשתכן מוציאה למעשה את השוק הפרטי מהמשחק וכאן הבעיה הגדולה".

אורי יוניסי /צילום: יוסי אזולאי

מדוע למעשה התוכנית אינה ממריאה ומביאה לתוצאות המיוחלות?

"רוב מחוסרי הדיור הם מהמרכז, אך רוב הדירות משווקות בפריפריה, שם גובה ההטבה המקסימלי מגיע לכ-200 אלף שקל ומכאן שהם צריכים לחשוב האם הסכום הזה נטו מספק - כאשר צריך לקחת בחשבון גם שנות שכירות, שינוי אורח חיים, ואי הוודאות באשר לטיב המוצר הסופי. פתרון הביניים של חלק מהזכאים הוא ברכישת הדירה למטרת השקעה (להשכיר בפריפריה ולשכור במרכז - א.ש.), אך סביר שהדבר יגרום באותם מקומות להצפת השוק בדירות להשכרה, מה שיוביל לירידה במחירי השכירות ובהמשך גם במחיר הדירה, ובסופו של דבר יהפוך סכום ההטבה המקורי לחסר משמעות. האם לזה 'התכוון המשורר'...? בוודאי שלא".

הקליקו לקבלת הצעת משכנתא אישית >>>

אם כך, מהו הפתרון?

בשוק ישנם כיום כ-105 אלף מחוסרי דיור, וקצב הריבוי השנתי בארץ עומד על כ-50 אלף משפחות, כך שאם נייצר כל שנה במהלך 5 השנים הקרובות כ-75-80 אלף יחידות דיור, ההיצע ידביק את הביקוש ובהחלט ניתן לעשות כן. יש להמשיך ולתת הטבות לאוכלוסיית מחוסרי הדיור, אך יחד עם זאת אין זה נכון להקדיש לכך מאה אחוז מהקרקעות, אלא גם לשווק אותן לשוק החופשי. זאת מאחר ששוק של קונה ומוכר מרצון הוא השוק היעיל שמניע עסקאות ומגדיל את ההיצע. במקביל, יש לנקוט בצעדים אשר לא רק יוציאו את המשקיעים מהשוק, כפי שקורה היום, אלא יעניקו להם תמריץ למכור דירות בבעלותם ובכך להגביר משמעותית את ההיצע בשוק היד השנייה. בנוסף, יש להמשיך למסד את תחום ההתחדשות העירונית ככזה שיכול לתמוך בהגדלת ההיצע בשוק, בעיקר באמצעות הסכמי גג ורתימת ראשי ערים למאמץ, אך לא ככזה שתפקידו לתת את הפתרון העיקרי לבעיית ההיצעים".

איך שוק המשכנתאות נערך לכל השינויים הללו?

"שוק המשכנתאות השתנה עוד קודם לכניסת תוכנית מחיר למשתכן לתמונה. אזכיר כי בנק ישראל ניסה למנוע את המשך עליית המחירים, לא על ידי העלאת הריבית, אלא באמצעות נקיטת צעדים רגולטוריים בעיקר בתחום הלימות ההון הנדרשת (ההון העצמי שהבנק צריך לרתק בעבור ההלוואה שנתן - א.ש.), כך שההון התייקר והריביות החלו לעלות, למרות שהיסטורית הן עדיין מאוד נמוכות ומקזזות במעט את נטל עליית מחירי הבסיס. מחיר למשתכן דורשת היערכות מיוחדת והתמחות ספציפית. הפלטפורמה הזו שינתה את דפוס הלווה הממוצע, שכן חלקם של משפרי הדיור והמשקיעים קטן ואילו חלקם של מחוסרי הדיור שזכו בהגרלה עלה. אנו בבנק נערכים לא רק להציע להם את המסלולים המתאימים, אלא עושים מעבר לכך. למשל, בסיוע בהכנת תוכנית מימון פיננסית שתסייע לרוכשים לבחור את הדירה שתתאים לצרכים המשפחתיים מחד וליכולת הכלכלית מאידך; לצד מתן פתרונות לשמירה על ההון העצמי שחסכו הרוכשים באפיקים מתאימים עד אשר ימצאו את הדירה המבוקשת עבורם; הבנק גם משתתף בכנסים המאורגנים ע"י חברות הבנייה שזכו במכרזים ומציע חבילת הטבות משמעותית לזוכי מחיר למשתכן".

האם השינוי בשוק יוצר גם הפחתה בכמות המבוקשת של המשכנתאות?

"בשנת 2017 הייתה ירידה מסויימת אותה אני מגדיר כטכנית. מעצם העובדה שחלקם של זוכי מחיר למשתכן עלה והפרויקטים היו ממש בתחילת הדרך, הרי שבתור הון ראשוני הם השתמשו בהונם העצמי ולא ביקשו משכנתאות. כיום, כאשר הפרויקטים נמצאים בשלבים מתקדמים יותר, ברור שזוכים ייפנו לבנקים בבקשה למשכנתא להמשך התשלומים. רק לאחרונה פורסם נתון באשר לשנת 2018 שמצביע על מגמת עלייה בהיקף נטילת משכנתאות, כך שאני רואה את ביצועי השוק בחודשים הקרובים הולכים ועולים".

כיצד תורמת לבנק הפלטפורמה הדיגיטלית בתחום המשכנתאות?

"כמי שמובילים את תחום המשכנתאות בישראל, הערוצים הדיגיטליים חשובים לנו בעיקר בכדי להנגיש את הבנקאי ללקוח ועל מנת להפוך את תהליך נטילת המשכנתא לשקוף וברור ככל הניתן. לקוח שנמצא בשלבי לקיחת משכנתא נדרש למומחה שילווה אותו לאורך כל הדרך. יחד עם זאת חשוב לנו לתת פתרונות מלאים שיקלו עליו בתהליך, ולכן אנו משקיעים משאבים רבים בקידום הפעילות הרב ערוצית. הלקוח כיום דורש פתרונות שכוללים מימדים שונים ומשלימים - החל מהמימד המקוון, דרך תקשורת טלפונית ועד לפגישה פיזית אל מול הבנקאי".

מעוניינים לקבל הצעת משכנתא מותאמת אישית? הקליקו כאן >>>

עוד כתבות

הכרזת סל התרופות / צילום: משרד הבריאות, יח"צ

גם בלי ממשלה: אילו תרופות נכנסו לסל התרופות ואילו נשארו בחוץ?

ועדת סל התרופות הכריעה היום אילו תרופות חדשות יכנסו לסל התרופות במימון של 500 מיליון שקל שהתווספו לסל

מתחם המרכז הקהילתי בשכונת גילה בירושלים - 7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / הדמיה: איי אל וויופוינט

מאות מיליונים לורטהיימרים, ומה מחפשת הראל בסן פרנסיסקו. כותרות הנדל"ן

רכישה נדל"נית רביעית בחמש שנים לחברת הביטוח הראל בסן פרנסיסקו, מה הם מחפשים שם? איזה אייקון אדריכלי בירושלים עומד לעבור מן העולם, הכתבה הכי מתסכלת שעורכת מוסף הנדל"ן שלנו, הלית ינאי-לויזון, כתבה, והאם התגלה העיוות הגדול ביותר של תוכנית מחיר למשתכן

יצחק כהן / צילום: איל יצהר, גלובס

סגן שר האוצר מוותר על המינוי לשר השיכון: "לא רציתי שמינויי יהיה על חשבון פיטוריה של השרה שאשא ביטון"

סגן שר האוצר יצחק כהן מש"ס הודיע שהוא מוותר על התפקיד בשל הבעייתיות שנוצרה עם העברת שאשא ביטון לתפקיד שרת הרווחה ● פסיקת בג"ץ מלפני כשבועיים קבעה שאין לעשות סבבים פנים ממשלתיים בתקופת מעבר וכי ניתן למנות שרים רק מתפקידי שרים שעזבו באופן מוחלט

דצ'יה דאסטר / צילום: יח"צ

דאצ'יה דאסטר עדיין מציעה תמורה רצינית לכסף ללקוחות לא מפונקים

ב-120 אלף הדאסטר הוותיקה מקבלת מנוע טורבו-בנזין חזק וסופר-מודרני עם שורשים של מרצדס

 

 

דונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: Carlos Barria, רויטרס

"גלובס" במסע לסיקור הבחירות בארצות הברית

כדי לראות את הנעשה במראה עיניים ולחוש במגע ידיים, כתבת "גלובס" טל שניידר תמריא לארה"ב ותדווח היישר מהשטח

פופאי חוטף תרד / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

המלחמה הגדולה של הטבע על מקורות ברזל

פרופ' יואב קבנצ'יק, נשיא האגודה הבינלאומית לחקר מחלות ברזל, מסביר כיצד הבדלים בין סוגי ברזל ואופני הצריכה שלו משפיעים על הבריאות וטוען שלמרות השיח על רפואה מונעת, רופאים עדיין לא יודעים מספיק על השפעות התזונה

שמחה רוטמן / צילום: יונתן בלום, גלובס

"נתניהו אשם במצבו. כשמערכת המשפט עזרה לו להיפטר מיריבים, הוא זרם וחיזק אותה"

עו"ד שמחה רוטמן, היועמ"ש של התנועה למשילות ודמוקרטיה, בראיון אישי ● על הילדות בבני-ברק, על התגבשות הרצון לפעול ציבורית בימי אוסלו, על שלטון המשפטנים, על תיקי נתניהו ועל האקטיביזם של בג"ץ: "העליון נוטש את תפקידו כשומר סף. למה שתהיה לו סמכות לקבוע מי יהיה רה"מ?"

טראמפ בעצרת בחירות באריזונה / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

כך בנה טראמפ את חומת (התשלום) במו ידיו, והציל את העיתונות

העיתונאים וכלי התקשורת העלו את החשש שדבריו של הנשיא ידרדרו לכדי אלימות ישירה ● עם זאת, השפה של הנשיא הביאה לתופעה מדהימה לא פחות: מספר המנויים והצופים בכלי התקשורת זינק למעלה ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד 

סוחרים בבורסה של ניו יורק/  צילום: רויטרס, Jeenah Moon

נעילה חיובית בוול סטריט: מדד S&P 500 עלה ב-0.38%; אלפאבית הוסיפה 2% לערכה

מספר אישורי הבנייה בארה"ב בדצמבר 2019 הגיע לשיא של 13 שנים ● בורסות אירופה ננעלו בעליות שערים ● המדדים העיקריים באסיה ננעלו בעליות, על אף הדיווח על הצמיחה הנמוכה ביותר בכלכלת סין מזה שלושה עשורים

חיים מסילתי / צילום: אילל יצהר

חיים מסילתי נבחר לקדנציה שנייה כיו"ר לשכת שמאי מקרקעין

מסילתי: אנחנו נמשיך בקדנציה הזו לחזק את מעמדו של השמאי

מרים כבסה / צילום: יונתן בלום, גלובס

על בדידות ועל הצלחה: "המחיר של יצירה שלי בארץ הוא רבע ממה שהוא בניו יורק, ואני שמחה שזה שפוי"

החזרה לישראל אחרי 18 שנה, שיברון הלב עקב הפרידה מבת זוגה הקוריאנית, השימוש ברעידות הנשימה כדי לצייר, הכנסייה שקנתה ● מרים כבסה, מהאמניות הישראליות המצליחות בעולם, בראיון אישי ל"ליידי גלובס" על הבדידות ועל ההצלחה

חקלאים בשדה אורז בהודו / צילום: רויטרס - Danish Ismail

תת יבשת בבצורת: כך המשבר בהודו משפיע על התנהוגתה של אומה

הגדלת פערים חברתיים, עלייה בשיעורי הפשיעה ואפילו יותר התאבדויות. המחקרים שעורך ד"ר רם פישמן מדגימים כיצד משבר האקלים פוגע גם בכלכלה, ומשנה לרעה את ההתנהגות האנושית

מסעדת אנימאר צ'ירשי דלעת וביצה רכה / צילום: ספיר קוסא

טעם וריח ולא רק יצירתיות לשמה - ביקור במסעדת אנימאר

במסעדת אנימאר, שנפתחה היכן ששכנו מסעדת רפאל, ואז הולה, האוכל נשען על טעמים מקומיים המעובדים ביד אמן ליצירות עכשוויות

ארנסטו ולוורדה / צילום: רויטרס

בין תוצאות להכנסות: גם עונות לא טובות לא עוצרות את התחזקות הקבוצות הגדולות

מעשי שחיתות חמורים או נפילות בשווקים יכולים לזעזע כלכלות של מדינות, אבל את צמיחת ההכנסות של הקבוצות הגדולות באירופה הם לא עוצרים ● דוח של דלויט חושף שכמו בכל השנים האחרונות, גם העונה הן צמחו בשיעור דו ספרתי ● 4 הערות על מכונת הכסף של הכדורגל האירופי

ילדי המילניום

ילדי המילניום, תמונת מצב: 20 ילדים, 20 שנה, 20 שאלות

ביקשנו מעשרים ילדים, ילידי שנת 2000 והלאה, להשיב על עשרים שאלות ● המטרה: לנסות ולהבין דרכם כיצד חושב ומרגיש דור העתיד ● חלק מהתשובות שובות לב, חלק משעשעות, אבל יש גם כמה שצריכות לגרום לנו, המבוגרים, להרהר על המציאות והסביבה שיצרנו להם ● פרויקט מיוחד

רון סודק / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

הכירו את גן הכלבים ברמת גן: "גם לנו יש וואטסאפ של ההורים"

ביום ההולדת מביאים עוגה וחוגגים יחד; כשמישהו חולה כולם שולחים לו אימוג'ים ואיחולי החלמה; אם מישהו נושך חבר - ההורים שולחים הודעות מודאגות ● הכירו את גן הכלבים של רון סודק: "יש פה חברויות קרובות ולכל כלב יש תפקיד בחבורה - כלבים לא נועדו לחיות בדירה סגורה"

אריה דרעי / צילום: רפי קוץ

הפעם דרעי מתנהל אחרת מול רשויות התביעה. האם זה מה שיציל אותו מהעמדה לדין?

כששר הפנים אריה דרעי הואשם בפלילים בשנות ה-90, הוא ואנשיו תקפו מעל כל במה את רשויות האכיפה ● זה נגמר בהרשעה ובמאסר ● כעת הוא שוב באותה נקודה, שר פנים שחשוד בפלילים, אבל לפחות ברמה התקשורתית הוא הפיק את הלקחים ● זה בטח לא יזיק לו לקראת ההכרעה בעניינו

טראמפ / צילום: רויטרס - Mike Segar

אמריקה ביום השנה השלישי לטראמפ: התפרים נפרמים

"השתלטות עוינת" של טראמפ על המפלגה הרפובליקנית סיכלה את "פתיחת האוהל" בפני מיעוטים גזעיים ואתניים ● בשעה שהמפלגה הדמוקרטית פונה שמאלה, קיצונים מן הימין מדברים על מלחמת אזרחים או על פירוק השיטה הדמוקרטית ●  שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד 

צילום: באדיבות סרטי יונייטד קינג

שי גולדן נגד אור סיגולי במלחמת תרבות: "1917" - סרט חד פעמי או יצירה גנרית?

"1917" - קלישאה או יצירת מופת? אור סיגולי בטוח שזהו סרט גנרי ושטחי ● שי גולדן משוכנע שזה סרט היסטורי תרתי משמע ● מדור התרבות של G מכריז מלחמה

הארי ומייגן. / צילום: רויטרס

בעקבות פרישתם: הארי ומייגן יאבדו את התארים המלכותיים שלהם

הזוג, שהחליט בצעד דרמטי לוותר על חלק מתפקידיהם המלכותיים, כבר לא ישאו בתארים הדוכס והדוכסית מסאסקס ● הארמון הודיע שהם גם לא יקבלו עוד מימון ציבורי וכי עליהם להשיב כספים שקיבלו לשיפוץ ביתם