גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"מחיר למשתכן מוציאה את השוק הפרטי מהמשחק וכאן הבעיה"

אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות, סבור כי טוב עושה הממשלה כשהיא נרתמת לטובת מחוסרי הדיור, אולם אין בכוחה של מחיר למשתכן לבדה לפתור את כל הבעיות בתחום ● את הירידה בנטילת המשכנתאות ב-2017 הוא מגדיר כטכנית: "אני רואה את ההיקף הולך ועולה בחודשים הקרובים" ● יועץ משכנתא – יתרונות וחסרונות

בנייה חדשה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בנייה חדשה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף מזרחי טפחות

בתור בנק מוביל בתחום המשכנתאות, במזרחי טפחות נערכים לשינויים בענף לנוכח המאמץ הממשלתי להורדת מחירי הדיור והשינויים הרגולטוריים בתחום, שטרפו למעשה את הקלפים בשוק, ובראשם הפעלתה של תוכנית מחיר למשתכן, לצד פעולות הממשלה להרחקת המשקיעים. באמצעות אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות, האמון על תחום המשכנתאות, ננסה להבין מהי נקודת הפתיחה של שוק הנדל"ן כיום, מה מניע את השינוי בו, האם לדעתו ההימור שלוקח שר האוצר נכון, וכיצד יש להיערך מבחינה בנקאית לשינויים בתחום.

לדברי יוניסי, "במהלך 12 השנים האחרונות מחירי הנדל"ן זינקו ב-132% בעוד שהמדדים וההכנסה הריאלית עלו באותה התקופה בשיעור של כ-20% כל אחד לערך, כך שללא תוכנית ממשלתית סדורה, כל הנטל ימשיך ליפול על מחוסרי הדיור. באוצר שמו את כל יהבם על תוכנית מחיר למשתכן, שהפכה לפלטפורמה הבלעדית לטיפול בבעיית הדיור, וזאת על ידי הנפקת כ-75אלף 'כרטיסי הגרלה' לזכאים (נכון להיום - א.ש.), מתוכם זכו כ-45 אלף בדירות, כאשר כיום, רק 11 אלף נמצאות בשלבי בנייה. בפועל המהלך הוביל למספר תופעות לוואי: ראשית, ה"זוכים" יוצאים מהשוק ובכך מתמתן לחץ הביקושים שאפיין את השוק בעשור האחרון, שנית, משפרי הדיור נותרו ללא כל פתרון בשוק היד הראשונה, ובשל תנאי השוק הם נרתעים מלרכוש דירות בטרם ימכרו את שלהם. הבעיה היא שבגלל חוסר ההיצע בשוק, הם אינם מתפשרים על מחיר המכירה המבוקש. כך שמצד אחד אין כמעט עסקאות בשוק הזה ומצד שני גם לא רואים בו ירידת מחירים".

לדעתך, התערבות המדינה ויצירת פלטפורמת מחיר למשתכן הייתה טעות?

"לא. אנו במזרחי טפחות טוענים שנכון עושה הממשלה כשהיא מנסה לעזור למחוסרי הדיור ותוכנית מחיר למשתכן הינה צעד בכיוון, אבל כאשר מרכזים את כל המאמץ והמשאבים באפיק אחד בלבד, לא נותנים מענה לבעיית החוסר בהיצע ממנה סובל מזה זמן ענף הנדל"ן. נזכיר כי בשנות ה-90, בזמן העלייה מחבר העמים, הוכיחה הממשלה שהיא יודעת לעמוד במצבי קיצון ולהגדיל באחת את ההיצע. אריאל שרון השכיל להבין ששילוב מענקים לשוק הפרטי עם מהלכים רגולטוריים יגרום להעלאת ההיצע. להבדיל מהתוכנית ההיא, מחיר למשתכן מוציאה למעשה את השוק הפרטי מהמשחק וכאן הבעיה הגדולה".

אורי יוניסי /צילום: יוסי אזולאי

מדוע למעשה התוכנית אינה ממריאה ומביאה לתוצאות המיוחלות?

"רוב מחוסרי הדיור הם מהמרכז, אך רוב הדירות משווקות בפריפריה, שם גובה ההטבה המקסימלי מגיע לכ-200 אלף שקל ומכאן שהם צריכים לחשוב האם הסכום הזה נטו מספק - כאשר צריך לקחת בחשבון גם שנות שכירות, שינוי אורח חיים, ואי הוודאות באשר לטיב המוצר הסופי. פתרון הביניים של חלק מהזכאים הוא ברכישת הדירה למטרת השקעה (להשכיר בפריפריה ולשכור במרכז - א.ש.), אך סביר שהדבר יגרום באותם מקומות להצפת השוק בדירות להשכרה, מה שיוביל לירידה במחירי השכירות ובהמשך גם במחיר הדירה, ובסופו של דבר יהפוך סכום ההטבה המקורי לחסר משמעות. האם לזה 'התכוון המשורר'...? בוודאי שלא".

הקליקו לקבלת הצעת משכנתא אישית >>>

אם כך, מהו הפתרון?

בשוק ישנם כיום כ-105 אלף מחוסרי דיור, וקצב הריבוי השנתי בארץ עומד על כ-50 אלף משפחות, כך שאם נייצר כל שנה במהלך 5 השנים הקרובות כ-75-80 אלף יחידות דיור, ההיצע ידביק את הביקוש ובהחלט ניתן לעשות כן. יש להמשיך ולתת הטבות לאוכלוסיית מחוסרי הדיור, אך יחד עם זאת אין זה נכון להקדיש לכך מאה אחוז מהקרקעות, אלא גם לשווק אותן לשוק החופשי. זאת מאחר ששוק של קונה ומוכר מרצון הוא השוק היעיל שמניע עסקאות ומגדיל את ההיצע. במקביל, יש לנקוט בצעדים אשר לא רק יוציאו את המשקיעים מהשוק, כפי שקורה היום, אלא יעניקו להם תמריץ למכור דירות בבעלותם ובכך להגביר משמעותית את ההיצע בשוק היד השנייה. בנוסף, יש להמשיך למסד את תחום ההתחדשות העירונית ככזה שיכול לתמוך בהגדלת ההיצע בשוק, בעיקר באמצעות הסכמי גג ורתימת ראשי ערים למאמץ, אך לא ככזה שתפקידו לתת את הפתרון העיקרי לבעיית ההיצעים".

איך שוק המשכנתאות נערך לכל השינויים הללו?

"שוק המשכנתאות השתנה עוד קודם לכניסת תוכנית מחיר למשתכן לתמונה. אזכיר כי בנק ישראל ניסה למנוע את המשך עליית המחירים, לא על ידי העלאת הריבית, אלא באמצעות נקיטת צעדים רגולטוריים בעיקר בתחום הלימות ההון הנדרשת (ההון העצמי שהבנק צריך לרתק בעבור ההלוואה שנתן - א.ש.), כך שההון התייקר והריביות החלו לעלות, למרות שהיסטורית הן עדיין מאוד נמוכות ומקזזות במעט את נטל עליית מחירי הבסיס. מחיר למשתכן דורשת היערכות מיוחדת והתמחות ספציפית. הפלטפורמה הזו שינתה את דפוס הלווה הממוצע, שכן חלקם של משפרי הדיור והמשקיעים קטן ואילו חלקם של מחוסרי הדיור שזכו בהגרלה עלה. אנו בבנק נערכים לא רק להציע להם את המסלולים המתאימים, אלא עושים מעבר לכך. למשל, בסיוע בהכנת תוכנית מימון פיננסית שתסייע לרוכשים לבחור את הדירה שתתאים לצרכים המשפחתיים מחד וליכולת הכלכלית מאידך; לצד מתן פתרונות לשמירה על ההון העצמי שחסכו הרוכשים באפיקים מתאימים עד אשר ימצאו את הדירה המבוקשת עבורם; הבנק גם משתתף בכנסים המאורגנים ע"י חברות הבנייה שזכו במכרזים ומציע חבילת הטבות משמעותית לזוכי מחיר למשתכן".

האם השינוי בשוק יוצר גם הפחתה בכמות המבוקשת של המשכנתאות?

"בשנת 2017 הייתה ירידה מסויימת אותה אני מגדיר כטכנית. מעצם העובדה שחלקם של זוכי מחיר למשתכן עלה והפרויקטים היו ממש בתחילת הדרך, הרי שבתור הון ראשוני הם השתמשו בהונם העצמי ולא ביקשו משכנתאות. כיום, כאשר הפרויקטים נמצאים בשלבים מתקדמים יותר, ברור שזוכים ייפנו לבנקים בבקשה למשכנתא להמשך התשלומים. רק לאחרונה פורסם נתון באשר לשנת 2018 שמצביע על מגמת עלייה בהיקף נטילת משכנתאות, כך שאני רואה את ביצועי השוק בחודשים הקרובים הולכים ועולים".

כיצד תורמת לבנק הפלטפורמה הדיגיטלית בתחום המשכנתאות?

"כמי שמובילים את תחום המשכנתאות בישראל, הערוצים הדיגיטליים חשובים לנו בעיקר בכדי להנגיש את הבנקאי ללקוח ועל מנת להפוך את תהליך נטילת המשכנתא לשקוף וברור ככל הניתן. לקוח שנמצא בשלבי לקיחת משכנתא נדרש למומחה שילווה אותו לאורך כל הדרך. יחד עם זאת חשוב לנו לתת פתרונות מלאים שיקלו עליו בתהליך, ולכן אנו משקיעים משאבים רבים בקידום הפעילות הרב ערוצית. הלקוח כיום דורש פתרונות שכוללים מימדים שונים ומשלימים - החל מהמימד המקוון, דרך תקשורת טלפונית ועד לפגישה פיזית אל מול הבנקאי".

מעוניינים לקבל הצעת משכנתא מותאמת אישית? הקליקו כאן >>>

עוד כתבות

מנכ"ל זום, אריק יואן / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

הרבעון המעולה של זום: הציגה הכנסות שגבוהות ב-64% מהצפי

ההכנסות ברבעון הראשון עמדו על 328 מיליון דולר, בעוד תחזיות החברה והאנליסטים היו להכנסות של כ-200 מיליון דולר ● הרווח הנקי המתואם של זום זינק פי 6.5

יעקב מרגי / צילום: תמר מצפי

יו"ר ועדת הכלכלה: הרכבת לא תחזור לפעילות בלי מתווה ברור לשמירה על בריאות הציבור

יו"ר ועדת הכלכלה מזהיר כי הרכבת לא תוכל לחדש את פעילותה בשבוע הבא כמתוכנן אם משרד התחבורה לא יכין מתווה ברור לשמירה על בריאות הציבור ● סגן שרת התחבורה אמר כי "התחבורה הציבורית הוא המקום שהכי קשה לעשות בו תו סגול, מכוון שקשה לשמור על מניעת הדבקה באוטובוס"

חנות רנואר בקניון TLV נסגרה / צילום: תמונה פרטית

בצל משבר הקורונה: רנואר נוטשת את קניון TLV

רנואר הפעילה בקניון שתי חנויות בשטחים רחבים - רנואר, וטוונטי פור סבן

בנק UBS / צילום: Gaetan Ball, Associated Press

היזהרו מעמלות סמויות בתיק ההשקעות שלכם

משבר הקורונה עלול לפגוע מהותית בביצועי התיקים של המשקיעים הפרטיים ● כדי להקטין את הפגיעה, בתקופה כזו חשוב לבחון בקפדנות את העמלות - שחלקן עקיפות ואף סמויות ● שווייץ, מרכז ניהול העושר של ישראלים באירופה, כמשל

יואב זייף, מנכ"ל סטרטסיס / צילום: באדיבות סטרטסיס

כפי שנחשף בגלובס: סטרטסיס מפטרת 10% מכוח האדם

המנכ"ל יואב זייף: "ההפחתה במספר העובדים היא צעד הכרחי בתהליך האסטרטגי שלנו, במטרה למצב טוב יותר את החברה לקראת צמיחה רווחית ובת קיימא" ● נכון לסוף 2019, יצרנית המדפסות תלת ממד העסיקה בישראל 538 עובדים, מתוך מצבת כוח אדם עולמית של 2,268 עובדים

ריחוק חברתי בכל מקום. גם בלונה פארק בגרמניה, בשבוע שעבר / צילום: Philipp von Ditfurth, Associated Press

להפתעת החוקרים: הסגר הוסר, אבל באירופה לא נרשם אף גל של התפרצות קורונה מחדש

כלי התקשורת באירופה, וגם מומחים ורופאים, נקראו בימים האחרונים כדי להסביר את התופעה: מדוע מספר מקרי הקורונה לא עולה עם הסרת הסגר ● ההסברים המדעיים הם עדיין בגדר השערות ● אך נראה כי כבר יש מספר תובנות מבוססות כיצד להתמודד עם הנגיף

תורות עמוסים בכניסה לרשתות השיווק / צילום: איל יצהר, גלובס

תודה לקורונה, לפסח ונחום ביתן: הכנסות רשתות המזון זינקו ברבעון

נתוני הרבעון הראשון שהציגו בימים האחרונים שש רשתות הסופרמרקטים הנסחרות בבורסה מצביעים על צמיחה דו-ספרתית בכל השורות - מההכנסות ועד הרווח ● אבל ההתנפלות על הסניפים במרץ בגלל הקורונה נמשכה גם באפריל, ובמבט קדימה נראה כי גם המשך השנה יעשה טוב לקמעונאיות המזון

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

נעילה חיובית בתל אביב; הדולר ירד מתחת ל-3.5 שקלים

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3%, מדד ת"א 125 התחזק ב-0.2% ומדד ת"א 90 הוסיף 0.1% ● ה-FDA אישר לאופקו הלת' להתחיל בניסוי בריאלדי לטיפול בקורונה ● הראל פיננסים: "התנודתיות הגדולה של נכסים שונים המשפיעים על תיק ההשקעות מחדדת את ההמלצה שלנו על פיזור בין האפיקים"

חיים רביבו / צילום: מתוך הערוץ הרשמי של ONE

הפרקליטות: כתבי אישום בכפוף לשימוע נגד חיים רביבו וארנון גלעדי בפרשת דוד ביטן

גלעדי חשוד בלקיחת שוחד, מרמה והפרת אמונים, הלבנת הון ושיבוש מהלכי משפט ● רביבו חשוד במתן שוחד לגלעדי בתמורה לקידום פרויקט בנייה ● נזכיר כי בתחילת השנה זומן לשימוע גם ביטן עצמו, החשוד בשוחד ובמרמה והפרת אמונים בתשע פרשיות שונות

אולפן החדשות של ערוץ 13 / צילום: יח"צ

אחרי ההסלמה: הפסקת אש בין הנהלת רשת לעובדי חדשות 13

הצדדים יכנסו למו"מ מזורז: שכר העובדים לא ינוכה והם מצידם ימנעו מצעדים ארגוניים

חנויות סגורות בככר המדינה בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

מאי: רק מחצית מדורשי העבודה היו עובדים שהוצאו לחל"ת, רבע פוטרו

ב-24 השעות האחרונות נרשמו 1,341 דורשי עבודה חדשים ● מאז החלו ההקלות בסגר לשחרור המשק התקבלו בשירות התעסוקה 263,840 דיווחים על חזרה לעבודה, ומנגד, נרשמו 107,871 דורשי עבודה חדשים

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 1 ביוני

אתמול באיכילוב: 11 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

אאודי A8.  לא רק לנתניהו / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

ממשלת הניתוק: לשכות במיליוני שקלים לשרים, שני רכבי אאודי A8 לבני גנץ

משבר כלכלי חמור? לא בממשלת ישראל ● משרד האוצר נאלץ להפנות שרים חדשים למשרד ראש הממשלה לאחר שהתקשה לטפל בשלל הבקשות שהופנו אליו ● גנץ דורש כלי רכב זהים לאלה שמקבל נתניהו, על אף שעלותם עומדת על מיליוני שקלים

רועי חיון וערן יעקב / צילום: תמר מצפי, כדיה לוי, גלובס

ילד הפלא של שוק ההון, ההרשעה בפלילים והלקח של רשות המסים

רועי חיון, שהורשע בהלבנת הון ובעבירות מס, גרר לביהמ"ש את רשות המסים שרצתה למסות את רכושו שחולט - וניצח ● לפי החלטה תקדימית של שופט המחוזי הרי קירש, לצרכי הכרה בהוצאה, חילוט כספים של עבריין - "מאיין" את ההתעשרות

מטוסי אל על מושבתים בשדה התעופה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

ועד עובדי נתב"ג: "השדה יעבור למתכונת יום כיפור אם לא ייפתחו השמיים"

בשל נהלי משרד הבריאות, הלכה למעשה נמשך העוצר התעופתי ● ועד עובדי רשות שדות התעופה הודיע כי אם לא יגובש מתווה לחזרת הטיסות בהקדם, כל עובדי רש״ת יצאו לחל״ת ביום א' הקרוב והצוותים היחידים שיעבדו יהיו צוותי חירום

מימין: שר הבריאות הברזילאי לואיז אנריקה מנדטה ונשיא ברזיל ז'איר בולסונרו  / צילום: Andre Borges , AP

ארה"ב שולחת סיוע לברזיל הכולל 2 מיליון מנות הידרוקסיכלורוקווין

מדובר בתרופה שמקדם טראמפ למרות הצטברות עדויות כי התרופה אינה מועילה ויכולה אף להזיק ● על פי הצהרת ארה"ב וברזיל, המוצר ישמש למניעה אצל עובדי מערכת הבריאות הברזילאית – למרות שהעדויות לגבי מניעה קלושות עוד יותר מאשר לגבי טיפול

אליעזר פישמן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"גלובס" לביהמ"ש: להסיר את החיסיון על הדיון בהסדר הנושים בין משפחת פישמן לבנקים

הבנקים מתקרבים להסדר עם בני משפחתו של אליעזר פישמן ● "גלובס" מבקש לפתוח את הדיון החסוי בבית המשפט המחוזי בנוגע להסדר הנרקם ● המשפחה הסכימה להצעה משופרת לנושים, שלפי הערכה עדיין נמוכה ביחס לחוב ● הנאמן לנכסי פישמן עו"ד בנקל צפוי להתנגד להסכם הנרקם

אולפן חדשות 13 / צילום: באדיבות חדשות 13

עובדי חדשות 13: רשת משלבת תכנים מסחריים בחדשות בניגוד לחוק

ל"גלובס" נודע כי ועד העובדים וארגון העיתונאים התריעו בפני מנכ"ל הרשות השנייה כי רשת עוברת על החוק ומקדמת תוכניות כמו האח הגדול, הישרדות וגידי ואהרוני במסגרת שידורי החדשות ● גורמים בהנהלת רשת: "אם חלילה רשת תקרוס, ועד העובדים יישא באחריות מוסרית למעשיו המופקרים"

קנינג פוק, מנכ"ל האצ'יסון / צילום: איל יצהר, גלובס

הערכות: האצ'יסון תמכור את מניות פרטנר עם התאוששות השוק

החברה הפנימה שבעקבות ביקור שר ההגנה האמריקאי פומפיאו בישראל לפני שבועיים הסיכוי לקבל היתר שליטה אפסי והיא צריכה להיערך למכירת המניות

בית "ידיעות אחרונות" בראשון לציון./ צילום: כדיה לוי

מחריף המשבר ב"ידיעות" בשל הכוונה לקצץ בשכר העובדים ב"כלכליסט"

העובדים בקבוצת "ידיעות אחרונות" קיבלו ממשאבי אנוש דרישה להשיב "עד סוף היום" האם הם עדיין מסרבים לקיצוץ בשכרם ● הוועד מפציר בעובדים לדבוק בסירובם: "בניגוד למסר שניסתה ההנהלה להעביר לעובדים, ביה"ד האזורי לעבודה לא קבע כי קיצוץ השכר הוא תקין"