גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הסימנים מעידים: החגיגה של מניות הנדל"ן המניב הולכת להיגמר

בשנים האחרונות נהנו חברות הנדל"ן המניב מרווחי הון כתוצאה משערוך נכסים, אבל ישנם סימנים המעידים על כך שהחגיגה הזו הולכת להיגמר ● אם בכל זאת מחליטים להשקיע, כדאי ללכת על החברות הוותיקות והמנוסות

תל אביב / צילום shutterstock
תל אביב / צילום shutterstock

"להיות משקיע בנדל"ן מסחרי, בתוואי ריבית יורד, זה די ערובה לזה שאתה גאון; כי כל טעות שאתה עשית, הריבית יורדת ומתקנת אותה - אין בעיה" (חיים כצמן, בעל השליטה בחברת גזית גלוב, בכנס שוק ההון שנערך לאחרונה).

האמת היא שזה דומה מאוד לשוק ההון, שכן גם כאן, כאשר השווקים עולים וגואים, כולם מציגים ביצועים מעולים - עד שקשה לזהות את מנהלי ההשקעות האיכותיים והמנוסים. יתרה מכך, לא אחת קורה שבתקופות של אופוריה דווקא חסרי הניסיון הם אלה שבולטים, שכן הם "דוהרים" קדימה מבלי לתת משקל ראוי לסיכונים.

תקופה חסרת תקדים, שחלפה: ריבית נמוכה משפיעה לטובה על כל המניות, אבל הדחיפה שהיא מעניקה למניות הנדל"ן היא כפולה, שכן לא רק שמחירי הנכסים עולים, גם הוצאות המימון קטנות - ובחברות נדל"ן הן משמעותיות מאוד.

אפשר להתווכח על העיתוי, ובאיזו עוצמה תעלה הריבית המקומית, אבל נדמה לי שאיש אינו מניח המשך של מגמת הירידה - שהייתה בשנים האחרונות חסרת תקדים וחריגה - כך שהייתי רוצה להתמקד בתרחיש שבו הריבית נותרת על כנה.

הרווחים יתכווצו, למרות הריבית הנמוכה: כאשר מנתחים חברות עסקיות, נהוג לנטרל סעיפים חד-פעמיים מהתוצאות, שכן אלה מעוותים את הביצועים השוטפים. העניין הוא, או יותר נכון הסכנה, שרווחיותן החריגה של החברות - כתוצאה מהירידה הנמשכת בריבית - תיטע במשקיעים את התחושה שזו רמת הרווחיות הטבעית.

רווחים חריגים משערוך נכסים: ריבית בנק ישראל החלה לרדת אי שם במחצית השנייה של 2011. כאשר בוחנים את היקפם של רווחי ההון שנרשמו מאז (נטו, בניכוי מס) בגין שערוך נכסים, מגלים שהוא היה מהותי מאוד ביחס לרווח הנקי המצרפי.

מעבר לכך, הריבית שירדה דחפה באופן גורף את כל התעשייה, כך שמתוך עשרים וחמש חברות נדל"ן מניב מקומיות שבדקתי, אצל עשרים ושתיים הרווח הנקי קפץ מדרגה.

נכון, זו לא רק הריבית שסייעה בצורה נכבדה, גם שכר הדירה עלה. מובן שהמניות לא נשארו אדישות לקפיצה החדה בשורה התחתונה, כך שבשש השנים האחרונות, מדד הנדל"ן המקומי רשם תשואה עודפת נפלאה. אז זו בדיוק הנקודה, שלימון הריבית נסחט ומוצה - וספק אם הדבר מקבל ביטוי הולם במכפיל ההון הממוצע.

תשואת ההון השוטפת נמוכה מזו שדווחה: התשואה השוטפת בהחלט עלתה, אבל עדיין, גם עתה היא נמוכה משמעותית מתשואת ההון הכוללת שדווחה. בשנה האחרונה, לדוגמה, תשואת ההון הממוצעת שדווחה עמדה על 12%, בעוד שהתשואה השוטפת - ללא רווחים משערוך נכסים - עמדה על קצת יותר מ-8%.

התמחור מלא, במקרה הטוב: מכפיל ההון הממוצע של מניות הנדל"ן המניב המקומיות גבוה במעט מאחד. בהינתן רמתה השוטפת והצפויה של תשואת ההון, זה אולי לא יקר, אבל גם בטח לא זול - שהרי התחזית האמורה מקפלת בתוכה את ההנחה שהריבית תישאר נמוכה, בזמן שההסתברות לעלייתה אינה קטנה.

הסלקציה חשובה: זו אמירה כללית שתמיד נכונה, אבל בהנחה שהשונות בתוצאות החברות תעלה מדרגה, החשיבות שלה בעת הזו עוד יותר גדולה.

אומר זאת באופן הבא: אם בכל זאת בוחרים להשקיע במניות הנדל"ן בתקופה הקרובה, יש להעניק משקל מרכזי לניסיון הנצבר של ההנהלה - למי שהוכיחה כי היא יודעת את המלאכה, גם בסביבה מאתגרת עם ריבית עולה.

חברות ראויות להשקעה: אם תביטו על ביצועי חברות הנדל"ן המניב המקומיות בתקופה רחוקה יחסית, בין שנת 2004 לשנת 2007 - בטרם הריבית במשק ירדה - תגלו שצמיחת הרווח הנקי של אלוני חץ, גזית גלוב, גב ים, מליסרון, וילאר ואמות הייתה גבוהה משמעותית מהממוצע.

האם זה מבטיח שאלו החברות שיבלטו גם בפעם הבאה? לא בהכרח, אבל בכל מה שנוגע להחלטת ההשקעה, כדאי לזכור את מי שכבר הוכיחה את עצמה. לא שכחתי את עזריאלי, היא פשוט לא הייתה בורסאית בתקופה האמורה.

סקטור הפיננסים - חלופה ראויה: מבלי לנקוב בשמות ספציפיים של חברות, אני סבור שההשקעה במניות הפיננסים היא אלטרנטיבה עדיפה. זו לא רק תוצאה של יחסי התמחור העדיפים, זו גם העובדה שבניגוד לסקטור הנדל"ן, הבנקים וחברות הביטוח נהנים מריבית גבוהה.

שורה תחתונה: הייתי מדלל את ההחזקה במניות נדל"ן מניב ורוכש חלופות אחרות, ואת זו שנשארה הייתי מנתב בעת הזו לחברות המנוסות והוותיקות. לאחר שהתשואות יעלו ומחירי הנדל"ן יירדו בהתאמה, זה יהיה הזמן להגדיל בחזרה את ההשקעה.

הכותב הוא מנהל מחלקת מחקר מניות בלאומי שוקי הון, עובד בנק לאומי. הסקירה בוצעה על בסיס מידע ונתונים ציבוריים, המפורסמים לכלל המשקיעים, ועליהם בלבד

עוד כתבות

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

ברקזיט/  צילום: רויטרס

פוחתים הסיכויים להסכמה היום על הברקזיט: הצפון-אירים מתנגדים

המפלגה הדמוקרטית הצפון-אירית הודיעה הבוקר כי אינה יכולה לתמוך במתווה הברקזיט החדש שגובש בשל ההצעה הנוגעת לחוקי המכס בצפון אירלנד ● התנגדות המפלגה מצמצמת את הסיכוי לאשר אותו בבריטניה ובאיחוד האירופי

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ השיב בשלילה להצעת נתניהו: החזר את המנדט, המתווה שלך לא כולל התייחסות לטוהר המידות

גנץ ציין כי במתווה של נתניהו אין התייחסות לנושא טוהר המידות וכי ההצעה היא "דרך לחסינות"

המכונית האוטונומית של גוגל /צילום: רויטרס

מה יקרה לרכבי המיני והאם הג'יפונים כאן כדי להישאר? כך ייראה שוק הרכב ב-2020

חלק מהסיבות לשינויים הן פנימיות, כמו פגיעה בשוק ההיברידיות כתוצאה מעדכון המס הירוק, וחלקן נובעות מתהליכים גלובליים בשוק • מה שלא משתנה הוא החיבה של הישראלים לג'יפונים שלהם

אילון מאסק / צילום: רויטרס

טסלה בוחנת את שוק הרכב הישראלי לקראת אפשרות לכניסה ישירה לשיווק בארץ

מקורות בענף סיפרו ל"גלובס" כי נציגי החברה ביקרו לאחרונה בארץ ובחנו בין השאר את התאמת תשתית הטעינה והיבטים של לוגיסטיקה וכוח-אדם ● אלון מאסק ביקר בעבר בישראל אך הכחיש חבירה לחברות אוטו-טק

הפגנות פרו־כורדיות בלונדון/ צילום: רויטרס

שהכורדים יחפשו את נפוליאון: איך טראמפ הסתלק מסוריה?

החלטותיו של דונלד טראמפ להסתלק מגבול סוריה־טורקיה החרידו את הקרובים שבבעלי בריתו • אבל מחריד לא פחות הוא תהליך קבלת ההחלטות: מה שהתחיל במחוות ידידות לטורקיה מסתיים, פחות משבוע אחר כך, באיומים ובהחרמות

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

שווי המשכורת השנתית של מנכ"ל מיקרוסופט: 43 מיליון דולר

משכורתו של נאדלה גבוהה ב-66% לעומת משכורתו בשנה שעברה, שעמדה על 26 מיליון דולר, אך היא נמוכה יותר ממשכורתו ב-2014, שהייתה 84.3 מיליון דולר, השנה בה נכנס לתפקיד

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

נתיבי איילון, הנחל ומסילת הרכבת לפני ההרחבה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המקטע השלישי של פרויקט הנתיבים המהירים יוצא לדרך

במסגרת העבודות ייסלל נתיב נסיעה נוסף ממחלף קק"ל ועד למחלף שבעת הכוכבים בשני הכיוונים ● כמו כן ייבנו שני גשרים המחברים ישירות את הנתיב המהיר בכביש 20 לנתיב המהיר בכביש 5 ● הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2025

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

ג'ונסון: "יש הסכם ברקזיט"; הליש"ט עברה לירידות על רקע התנגדות בפרלמנט

ההסכם עדיין טעון אישור של הפרלמנט הבריטי, ולא ברור אם יש לו רוב בעקבות הודעת המפלגת הדמוקרטית הצפון-אירית הבוקר כי אינה מקבלת אותו "במתכונתו הנוכחית" ● אחרי שעלתה בעד 0.9% מול הדולר, הליש"ט עברה לירידות

ריד הייסטינגס, מנכ"ל נטפליקס, וטד סרנדוס, מנכ"ל התוכן / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

רבעון אחרון לפני כניסת המתחרות החדשות: נטפליקס היכתה את התחזיות

6.8 מיליון מנויים חדשים בתשלום הצטרפו לנטפליקס ברבעון השלישי; החברה עצמה חזתה שיצטרפו אליה 7 מיליון משתמשים, ופספסה במעט את ציפיותיה ● הרווח למניה ברבעון של 1.47 דולר - מעל ציפיות האנליסטים ל-1.04 דולר

גרשון גונטובניק /צילום: אלון רון

בית המשפט משרטט מחדש את גבולות שכר-הטרחה של עורכי הדין

מסר לעורכי הדין הגובים שכר-טרחה על בסיס הצלחה: ביהמ"ש המחוזי קבע כי אין תוקף משפטי לסעיף בהסכמי שכר-טרחה מבוססי אחוזים, שלפיו הלקוח מתחייב לשלם את מלוא הכסף גם אם יפסיק את הטיפול המשפטי ● ערעור על ההחלטה נדון בעליון

מטוסי בואינג 777 / צילום: GECAS

תע"א תסב מטוסי בואינג 777 עבור GECAS במאות מיליוני דולרים

התעשייה האווירית מרחיבה את פעילותה בתחום הסבת המטוסים: במסגרת הסכם חדש שעליו היא חתמה עם GECAS, היא תסב עבורה 15 מטוסי בואינג 777 מתצורה של מטוסי נוסעים לתצורת מטען

בית מרקחת / צילום: בריאן וולסטון, רויטרס

על מה בעצם משלמת טבע כל כך הרבה כסף

הטענות הן שהחברות התעלמו מהידע הרפואי הנצבר לגבי סכנות המוצרים, והעלימו עין מכמויות התרופות העצומות שזרמו לשוק

ראש הנציבות האירופית ז'אן-קלוד וראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Yves Herman, רויטרס

כל מה שצריך לדעת על ההתקדמות החדשה בהסכם הברקזיט

ראש ממשלת בריטניה הודיע היום כי הגיע להסכם חדש עם האיחוד האירופי ● מה בדיוק חדש בהסכם והאם זה אומר שהברקזיט יוצא לפועל? ● "גלובס" עושה סדר

יהודית ריכטר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

במעמד שני נשיאים אמריקאים: יהודית ריכטר קיבלה פרס על פריצת דרך מ-MIT

במעמד שני נשיאים אמריקאים לשעבר קיבלה ד"ר ריכטר פרס על פריצת הדרך שחוללה בחיבור צעירים פלסטינים, ירדנים וישראלים דרך תוכנית "ניר - ביה"ס של הלב"

הנשיא ריבלין ונתניהו / צילום: רונן זבולון, רויטרס

הליכוד: כל ראשי גוש 55 הצהירו כי יתנגדו לממשלת מיעוט

לדברי הליכוד, ההתחייבות הזו תמנע את האפשרות שבני גנץ יקים ממשלת מיעוט, כיוון שממשלה שכזו לא תוכל להתרחב

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

משרד הבריאות: ארומה ת"א אחראית להרעלת המזון

לפי תוצאות המעבדה הראשוניות של משרד הבריאות, מקור ההרעלות בסניף ארומה ת"א ברחוב דרך בגין היה ככל הנראה באחסון לקוי של טונה בסניף ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בנימין נתניהו פרסם מתווה לממשלת אחדות

נתניהו פנה לח"כ בני גנץ והציע בין השאר הקפאת הסטטוס קוו בנושאי דת ומדינה ואימוץ מתווה אטיס לחוק הגיוס