שכונת פסגות אפק. / צילום: איל יצהר
חברת פלסים תשלם פיצויים בגין איחור בן 4.5 חודשים במסירת דירה בשכונת "פסגות אפק" בראש-העין, למרות טענתה שהעיכובים לא היו תלויים בה - כך קבע לאחרונה שופט בית משפט השלום בפתח-תקווה, אמיר לוקשינסקי-גל.
פסק הדין מהווה אות אזהרה ליזמים בנוגע להתנהלותם במהלך פרויקט, שמשליכה על אחריותם בנוגע למועד המסירה של הדירות.
את התביעה הגישו שלמה ונחמה אליהו, שרכשו את הדירה בדצמבר 2013 בפרויקט שכלל ארבעה בניינים, 57 דירות בסה"כ. פלסים התחייבה למסור את הדירות עד סוף דצמבר 2015, אך הדירה נמסרה במאי 2016. בתביעה טענו בני הזוג אליהו כי מגיע להם פיצוי בהתאם לחוק המכר.
פיצוי על איחור של יותר מ-60 יום
בשנת 2011 תוקן חוק המכר, כך שקבלן שמאחר במסירת דירה בתקופה שעולה על 60 ימים, עליו לשלם לרוכש הדירה פיצויים בגין כל תקופת האיחור ממועד המסירה החוזי ועד למועד המסירה בפועל. שיעור הפיצוי נגזר מדמי השכירות המוערכים של הדירה הנמכרת בתוספת 50% בגין 8 החודשים הראשונים ובתוספת 25% בגין יתרת תקופת האיחור.
עם זאת, חוק המכר קובע כי הפיצוי לא יחול "על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". לצורך מימוש הסעיף על הקבלן להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו וכי הסיכון להתרחשות הנסיבות ותוצאותיהן אינו מוטל עליו.
פלסים טענה כי שורה של גורמים חיצוניים שאין לה שליטה עליהם גרמה לאיחור. לטענתה, הדירות עמדו מושלמות וראויות במועד, אולם בשל מחדלים של הוועדה המקומית בראש-העין, של חברת החשמל ושל אדריכל הפרויקט, חלו עיכובים בקבלת טופס 4 ובלעדיו לא ניתן למסור את הדירות. בנוסף האשימה החברה את מבצע "צוק איתן" ועל כן לטענתה, חלו נסיבות שהתירו את דחיית המסירה.
לטענת פלסים, חברת החשמל חיברה את חדר השנאים מאוחר, מה שעיכב את האישור מרשות כיבוי אש. בנוסף, טענה החברה כי העירייה העלתה דרישות שלא היו בהיתר הבנייה המקורי, ועבודות תשתית בשטחים הציבוריים שאינם באחריות הקבלן לא הושלמו.
אלא שאחד המהלכים שעשתה פלסים ביוזמתה היו הבסיס לדחיית טענותיה. בפסק הדין, מציין השופט כי במאי 2015, 8 חודשים לפני מועד המסירה החוזי, החליט הקבלן להגיש בקשה לפיצול היתר הבנייה, לשם קבלת היתר בנייה חדש מטעם הוועדה. לפי ההיתר החדש שהתבקש, יינתן תחילה אישור לטופס 4 לשלושת הבניינים הראשונים, ואילו לבניין האחרון יינתן טופס 4 במועד מאוחר יותר.
לטענת הקבלן, הבקשה נועדה על-מנת להתגבר על עיכובים שנוצרו בלוח הזמנים וכדי לעמוד במועד המסירה החוזי. בפברואר 2016 נתנה העירייה את האישור הסופי לפיצול ההיתר. פלסים טענה כי פרק הזמן שחלף עד שהתקבל האישור לפיצול ההיתר, הוא "חריג, בלתי צפוי, ובלתי סביר". אלא שבפסק הדין נקבע כי פלסים לא הביאה אסמכתא לכך שמדובר בזמן לא סביר. בנוסף, קבע השופט כי פלסים בעצמה ביקשה את ההיתר החדש וידעה שהנהלים והדרישות להיתר יכולים להשתנות.
"הצורך לבקש היתר בנייה חדש במהלך ביצוע פרויקט, 8 חודשים בלבד לפני מועד המסירה, נולד עקב מחדלי הקבלן ועיכובים שיצר בלוח הזמנים המתוכנן באשמתו שלו", ציין לוקשינסקי גל, וקבע כי פלסים לא הביאה ראיות או אסמכתאות לכך שהעיכובים נוצרו בגלל גורמים חיצוניים, ואף מהנדס מטעמה הודה כי העיכובים נגרמו גם כתוצאה מביצוע הכניסה והיציאה לחניונים ולא מגורמים חיצוניים. עוד הודה המהנדס כי לולא הבקשה לפיצול היתר, מסירת הדירות הייתה יכולה להיעשות במועד.
לגבי עבודות הפיתוח נקבע כי לא הוכח כיצד ומדוע הן עיכבו את קבלת טופס 4, והקבלן שטען לאשמה של גורמים שלישיים לא הגיש תביעה נגד משרד השיכון, או חברת גוני הנדסה שהיו לדבריו אחראיים על עבודות הפיתוח. "הקבלן לא הציג מתי לפי לוחות הזמנים שלו עבודות הפיתוח היו אמורות להסתיים, ולא פירט אילו פעולות עשה על-מנת לוודא שהגורמים האחראיים לעבודות יעמדו בזמנים", צוין בפסק הדין.
לגבי חברת החשמל נקבע בפסק הדין כי הקבלן לא הביא ראיות שתומכות את טענתו כי חברת החשמל התנהלה ברשלנות וגרמה לעיכובים בחיבור הדירות לחשמל. עוד ציין בית המשפט כי "אם הדירות היו מוכנות במועד המתוכנן, ייתכן שהקבלן היה מגלה מבעוד מועד את אי ההשלמה של חדר השנאים ומטפל בבעיה זו מול חברת החשמל באופן שהיה מאפשר למסור את הדירות במועד". כלומר, הקבלן לא הצליח לשלול את ההנחה כי אלמלא העיכובים שנוצרו ביוזמתו, כל יתר העיכובים הנטענים לא היו גורמים לאיחור במסירה.
טענה נוספת של הקבלן כי עיכובים של למעלה מ-60 יום נוצרו בגלל מבצע "צוק איתן" בחודשים יולי-אוגוסט 2014, בשל מחסור בפועלים ועיכובים באספקת חומרי בנייה, נדחתה בשל היעדר אסמכתאות. בפסק הדין צוין כי ייתכן שהקבלן יכול היה להתגבר על העיכובים באמצעות תגבור עובדים לאחר סיום המבצע.
פסק הדין דחה את טענותיה של פלסים, בנימוק כי החברה לא צירפה חוות דעת מומחה, ולא הציגה בפני בית המשפט דוח מפורט המתאר את השתלשלות הדרישות של הגופים השונים. "היעדר חוות דעת והיעדר התייחסות מתאימה, אינם מאפשרים לברר האם הקבלן עשה די בפעולותיו מול העירייה והאם יכול היה בהתנהלות סבירה למנוע את העיכוב או למנוע את הקשר הסיבתי בין העיכוב של הצד השלישי לבין האיחור במסירת הדירה", צוין בפסק הדין.
בית המשפט סיכם כי חוק המכר פוטר את הקבלן מאחריות לפיצוי רוכש דירה בגין איחור במסירה במקרים של מאורעות הנוגעים לכלל הציבור כגון מלחמה, אסון טבע, קריסה של המערכת הכלכלית ועוד, אך לא כשמדובר בעיכובים שנוצרו כתוצאה משביתות, היעדר תפקוד וכדומה.
"ככל שהאיחור לא נגרם באשמתו של הקונה, לא יהיה זה צודק לפטור את הקבלן כליל מתשלום פיצויים, אפילו אם האיחור נגרם כתוצאה מסיבה שלקבלן לא הייתה שליטה עליה", צוין בפסק הדין. "לקבלן יש אמצעים שונים להפעיל לחץ חוקי ולגיטימי על העירייה על-מנת לזרז את פעולתה כגון מכתבים, פגישות ופנייה לערכאות. כמו כן, קבלן מנוסה יכול להעריך באופן סביר את משך הזמן הצפוי לקבלת אישורי עירייה בהתאם למורכבות הפרויקט ולמאפייני העירייה. על כן, נכון להשית את הסיכונים לעיכובי העירייה על כתפי הקבלן". על כל פנים נקבע, כי סיבות חריגות לעיכובים לא הוכחו על-ידי הקבלן, אשר מצדיקות מתן פטור מתשלום פיצוי בסיסי לרוכשי הדירות בגובה דמי השכירות החודשיים.
ביקשו פיצוי ללא חוו"ד שמאית
בהתאם לחוק המכר נקבע כי על קבלן לשלם פיצוי לרוכשי הדירה בסך השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ומקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום 8 חודשים. התובעים טענו כי דמי השכירות עומדים על סך של 5,000 שקל לחודש על בסיס מודעות באינטרנט, והקבלן טעו שדמי השכירות מוערכים ב-3,800-3,600 שקל לחודש.
בית המשפט קבע כי על התובעים היה לבסס טענתם בחוות דעת שמאית, אך הם לא עשו זאת. על כן, הפיצוי נקבע לפי מפתח של 3,800 שקל לחודש. סך הפיצויים שנקבעו על-ידי בית המשפט הם 26 אלף שקל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.