בנייה / צילום: תמר מצפי
מאז 2008 עלו מחירי הדירות בממוצע בכ-12% לשנה. כדי להבין את המשמעות של המספר הזה אפשר לחשב כמה כסף הרוויחה משפחה שהייתה לה דירה בשווי מיליון שקל, לפני שהתחילו עליות המחירים ב-2008. המשפחה הזו הרוויחה בממוצע יותר מ-120 אלף שקל לשנה, בלי לעשות כלום.
במילים אחרות: העלייה במחירי הדירות היתה שווה למשפחה עם 2 נקודות זיכוי במס הכנסה עוד משכורת חודשית של כ-14 אלף שקל ברוטו.
מה שכל-כך מתוק עבור מי שהרוויח מעליית מחירי הדירות, הוא שהרווחים הגדולים בין 2008 ל-2017 התרחשו לכאורה מבלי שבעלי הדירות יכלו להשפיע עליהם. השוק החליט שדירות זאת הסחורה החמה, ומי שהייתה לו דירה בבעלות גילה פתאום שהנכס שלו שווה הרבה יותר.
באותה מידה, העליות הללו היו כואבות למי שלא הייתה בבעלותו דירה ב-2008, וגילה שבגלל אירועים שמחוץ לשליטתו דירות נעשו פתאום הרבה יותר קשות להשגה. ובמצב של היום, הכי מוטרדים הם אלו שרכשו דירות בשנה שנתיים האחרונות.
מי שרכש דירה ב-2008 הרוויח כאמור בגדול. אבל השאלה היא מה יקרה עם מי שרכש את הדירה ב-2017. כי אם מחירי הדירות אמנם נכנסים לקיפאון, או אפילו לירידות מחירים קלות, זה לא יזיק הרבה למי שנהנו מעליות המחירים הגדולות. אבל זה בהחלט יפגע באלו שנכנסו לשוק כשהוא היה בשיא.
שוק הדירות: האם הוא יעיל?
בבסיס השאלה האם אנשים ירוויחו או יפסידו מרכישת דירה עומדת שאלה אחת בסיסית: האם שוק הדירות הוא שוק יעיל. כלכלנים שלומדים את שוקי הון תמיד מתחילים מנקודת המוצא שהשוק הוא יעיל, לפחות במובן שמחירי העבר אינם יכולים ללמד על המחירים העתידיים.
אם ניתן ללמוד ממחירי העבר על המחירים העתידיים, המשמעות היא שהשוק לא הפנים את כל האינפורמציה שגרמה את השינוי במחירים. במקרה כזה, סוחר יכול להסתכל על מחירי העבר, ולדעת שכדאי לרכוש אם המחירים במגמת עלייה, ולמכור אם המחירים במגמת ירידה.
אבל אם אפשר היה להרוויח על בסיס המחירים הקודמים, כל הסוחרים היו מנסים לעשות בדיוק את אותו דבר, וכשכולם מנסים לעשות את אותו דבר, כולם מפסידים. כך שבשוק ההון, מחירי העבר לא אמורים ללמד דבר על העתיד. אם המחירים עלו בעבר, זה בגלל שהייתה אינפורמציה חיובית. אבל ברגע שהמחירים הגיעו לרמה החדשה, הם יעלו או יירדו לפי האינפורמציה הבאה שתגיע, ואת זה אי-אפשר ללמוד ממה שהיה בעבר.
לכאורה שוק הדיור אמור להיות יעיל לפחות כמו שוק הון, היות שאם ניתן לזהות רווחים עתידיים בשוק הדיור על סמך מחירי העבר, אזי סוחרי שוק ההון אמורים לעבור לשוק הדיור בכל פעם שיש הזדמנות לרווחים, ולהיפך.
כך שמנקודת המבט של משקיעים, לא צריך להיות הבדל בין להשקיע בבורסה להשקעה בשוק הדיור: בשני המקרים את ההשקעה צריך לבסס על המידע הנוכחי שקיים בשוק, ולא על שום דבר אחר. כל מידע היסטורי, כולל מידע על מחירי העבר, אמור להיות לא רלוונטי.
ההתנהגות הצפויה של מחירי הדירות
אבל לפני כ-30 שנה, שני כלכלנים אמריקאיים, קייס ושילר, הראו כי מחירי הדירות מתנהגים באופן צפוי למדי: עליית מחירים בשנה אחת מנבאת עליית מחירים בשנה שאחריה, וירידות מחירים מנבאות ירידות מחירים. מה שהם עוד הראו, זה שהרווחים מרכישת דירה צפויים אפילו יותר מהשינויים במחירי הדירות. כי מתברר שמחירי הדירות לא לוקחים בחשבון את השינויים הצפויים בריבית.
מכיוון שבעידן המודרני הבנקים המרכזיים מובילים את השינויים בריבית, ומכיוון שהם משתדלים לעשות את זה בצורה צפויה ובאופן מבוקר, אפשר היה לצפות שמחירי הדירות יושפעו מהנתון הזה. בתקופה שבה הריבית צפויה לעלות, למשל, אפשר היה לצפות שרוכשי הדירות יהיו מוכנים לשלם פחות, מתוך ידיעה שהריבית על המרכיב הצמוד במשכנתה שלהם צפויה לעלות.
אבל מתברר שיש תיאוריה, ויש מציאות, שבה מרבית הרוכשים לא לוקחים את השינויים בריבית בחשבון. לכן, כשמחברים את היכולת לצפות את מחירי הדירות ליכולת לצפות את הריביות, מגלים שהתשואה מהשקעה בדירה היא די צפויה, לפחות לטווח של כשנה קדימה.
היכולת לצפות את שוק הדיור היא כל-כך חשובה מסיבה פשוטה: רכישת דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר של מרבית המשפחות. אם מחירי דירות היו מתנהגים כמו ששוק ההון אמור להתנהג, כלומר שמחירי העבר לא מלמדים דבר על המחירים העתידיים, רוכשי דירות לא היו יכולים, ולא הייו צריכים, לנסות לתזמן את רכישת הדירה. כי בכל רגע נתון שבו רוכשים דירה, מחירי הדירות יכולים לרדת בתקופה הבאה באותה מידה שהם יכולים לעלות.
אבל ברגע שניתן לצפות את מחירי הדירות על בסיס העבר, לפחות לתקופה מסוימת קדימה, הנושא של תזמון הופך להיות קריטי: מי שמתייחס לדירה גם כנכס להשקעה רוצה להיכנס בעליות, ורוצה לברוח בירידות. ומכיוון שכך, העובדה ששוק הדיור צפוי, מייצרת את העובדה שהוא צפוי. כי אם כולם נכנסים בעליות, העליות נעשות חזקות יותר, וכשכולם יוצאים בירידות, הירידות נעשות חזקות יותר.
מה שאומר שלפחות בשנה הקרובה, נראה שמחירי הדירות ימשיכו לדשדש, ואפילו להראות ירידה קלה. הקבלנים כבר מבינים את זה, כפי שאפשר ללמוד מהירידות בהתחלות הבנייה: בתקופה שבה אנשים פחות מעוניינים לקנות, אין סיבה לבנות כמות גדולה של דירות.
שרי האוצר והבינוי יכולים לטעון שצריך לבנות לפחות 50 אלף דירות בשנה כדי לספק את הביקושים, אבל עד לפני עשר שנים בנו רק כ-30 אלף דירות בשנה, וגם זה היה יותר מדי בשביל הביקושים שהיו אז.
שלושת האתגרים של שוק הדיור
כך שבשוק הדיור של היום יש שלושה אתגרים: הראשון קשור לשאלה, האם ניתן למצוא את הדרך גם לייצר ביקושים ברמה שתביא לבנייה של כ-50 אלף דירות בשנה, וגם לשמור את המחירים קבועים, או במגמה קלה של ירידה. כי אם הביקושים יירדו, גם התחלות הבנייה יירדו.
האתגר השני: אם לא ניתן יהיה לשמור על קצב בנייה קבוע, והקצב יתחיל לרדת, האם ניתן לייצר מנגנונים שיביאו לעלייה מהירה בהיצע אם וכאשר העלייה הבאה בביקוש תגיע. כי אם לא, אנחנו שוב נראה עליות מחירים מהירות כפי שקרה ב-2008.
האתגר השלישי הוא הבחירה בנכס הנכון. אם המחירים עוצרים, זו לכאורה הזדמנות להשקעה. הבעיה היא שלמרות שקל יחסית לנבא את מגמת המחירים בשוק הדיור, קשה מאוד לנבא את השינויים במחירים של נכסים מסוימים. המתאם בין המחירים של נכסים מסוימים לבין מדדי מחירים הוא נמוך. אפילו באותה עיר, קשה לנבא על סמך השינוי הממוצע מה יקרה למחיר של נכס מסוים.
אבל למי שמאמין שהוא יודע מה הנכס הנכון, תקופות של ירידות או קיבעון במחירים הן ההזדמנות לרכוש נכסים ששוויים משכורת של 14 אלף שקל בחודש ויותר, בעשר השנים הבאות.
■ הכותב הוא כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי ומרצה במכללת נתניה. הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.