155 חברי קבוצת הרכישה שמקימה את פרויקט מגדלי הצעירים בדרך בגין תל-אביב, הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב נגד קבוצת חג'ג', שגיבשה את הקבוצה, במסגרתה הם מבקשים להכיר בקבוצת חג'ג' כחברה יזמית שחל עליה חוק המכר.
בתביעה שהוגשה באמצעות עו"ד עמרי בירותי, חבר בקבוצה, מבקשים התובעים מבית המשפט להצהיר כי קבוצת חג'ג' התנהלה כיזמית הפרויקט ולא כמארגן קבוצה, שיווקה ומכרה לתובעים דירות ספציפיות בפרויקט והתחייבה לנהל אותו עד השלמתו ומסירת הדירות בו. כתוצאה מכך, מבקשים התובעים מבית המשפט להצהיר כי חוק מכר דירות חל על קבוצת חג'ג' בפרויקט. במקרה כזה, הסיכונים העתידיים בפרויקט, הנוגעים לאיחור במסירת הדירות וחריגה ממחיר הדירה שנקבע, יוטלו על קבוצת חג'ג'.
מדובר בסוגיה עקרונית ומעניינת שצפויה לה השלכה ניכרת על שוק קבוצות הרכישה וגבולות אחריותם של מארגני הקבוצות כלפי חברי הקבוצה.
בתביעה מבקשים התובעים להוכיח כי בניגוד למוצהר, קבוצת חג'ג' לא רק ארגנה קבוצת רוכשים לרכישת קרקע, אלא מכרה לתובעים דירות מגורים ספציפיות ומוגדרות בדיוק כמו יזם. לצורך כך מביאים התובעים שתי ראיות עיקריות, הראשונה היא האופן שבו שיווקה קבוצת חג'ג' את הדירות בפרויקט, ככל חברה יזמית, והשנייה, החלטה של רשות המסים במחלוקת על גובה מס הרכישה, שבסופה הוכרע כי חברי הקבוצה ימוסו במס רכישה לפי דירות מגורים בנויות ולא לפי יחידות קרקע שהמיסוי בהן נמוך יותר. לטענת התובעים, החלטה זו הוסתרה מהם.
בתביעה מזכירים התובעים כי ב-2010 התקשרו אור סיטי נדל"ן שבבעלות ענבל אור וקבוצת חג'ג' בשותפות, לאחר שאור קיבלה אופציה לרכוש את המגרש בדרך בגין תמורת 63 מיליון דולר. בפברואר 2010 נחתם הסכם בין אור סיטי לחברת יעיל שיווק מקבוצת חג'ג' לפיו ישווקו הצדדים יחד את הקרקע לקבוצת רוכשים ויתחלקו באופן שווה ברווחים. עובדה נוספת שנחשפת במסגרת התביעה היא כי חלק ניכר מהדירות לא שווקו עד מימוש האופציה, ועל כן חג'ג' ואור סיטי הכניסו לפרויקט "שותף" בשם חברת אורקם, שרכשה את דירות אלה. החברות החלו בשיווק הדירות בפרויקט בכל דרך אפשרית, תוך התמקדות בדירות ספציפיות. בהמשך כאמור, יצאה אור מהפרויקט, וקבוצת חג'ג' נותרה הדומיננטית בניהולו.
בתביעה, שהוגשה גם כנגד חברת יעיל מקבוצת חג'ג' ונגד אורקם, נטען כי מדובר בפרויקט בנייה עצום ומהמורכבים בארץ שקבוצת חג'ג' פרסמה לאורך כל הדרך כ"פרויקט דגל". עוד נטען כי קבוצת חג'ג', יזמה, תכננה, שיווקה, ומכרה דירות בפרויקט הכולל 486 דירות בשני מגדלים בני 42, ו-46 קומות. הדירות ששווקו ונמכרו הן דירות ספציפיות שנמכרו כמתוכננות, שייבנו על-ידי הקבלן א. דורי, בהסכם פאושלי ובהתאם להצעת מחיר מחייבת ומפרט שניתנו לקבוצת חג'ג' עוד לפני השיווק של הדירות ומימוש האופציה. קבוצת חג'ג' התחייבה לנהל את הפרויקט עד מסירת הדירות, באמצעות "אנשי המקצוע הטובים ביותר שבנמצא". כלומר, ניסיון לכלול בהסכמים האחידים אותם ניסחו המשיבות מנגנונים פיקטיביים כאילו מדובר בבנייה עצמית או כאילו שהרוכשים יבחרו קבלן, נעשו למראית עין בלבד, ועסקה מלאכותית. כדי להיטיב עם היזמיות ומקורביהם וכדי לנסות לעקוף את חוק מכר דירות. התובעים אף אינם בעלי היתר הבנייה.
בין היתר טוענים התובעים כי בסרטון שיווק של קבוצת חג'ג' הוצעה רכישת "דירות מגוונות", בכנס המכירות שקיימה חג'ג' התחייבה החברה לנהל את ההקמה עד מסירת הדירות, במסמכי ההתקשרות נכללו פרטי הדירות, לרבות שטח, מחיר, קומה, כיווני אוויר, תוכניות, מספר חדרים וכו' המעידים על כך שלא מדובר ברכישת קרקע אלא בדירה מוגמרת. לחלק מהרוכשים אף ניתנה הטבה של בית חכם וסלון חכם. כך למשל הוצגו פרסומים של חג'ג 'למכירת דירת 2 חדרים החל מ-950 אלף שקל, 3 חדרים החל מ-1.3 מיליון שקל. 4 חדרים החל מ-1.8 מיליון שקל. עוד נקבע כי הפרש בין כל קומה 15 אלף שקל במחיר הדירה, ולכל דירה תוצמד חנייה פרטית תת קרקעית.
עוד צוין בסרטון כי הבנק המלווה מזרחי טפחות והקבלן המבצע הוא א. דורי. בסרטון אין רמז או איזכור למאפיינים של קבוצת רכישה כמו בנייה עצמית, רכישת קרקע, או ניהול עצמי. בתביעה צוין כי חלק מהרוכשים שוכנעו לשלם את מלוא התמורה על הדירה לפני תחילת בנייתה בפועל.
"המהות הכלכלית האמיתית של העסקאות בשונה מהלבוש אותו ניסו המשיבות להלביש את העסקה היא של רכישת קרקע על-ידי היזמיות בלבד, ומכירת דירות מוגמרות וספציפיות על-ידי המשיבות למבקשים" נטען בתביעה.
עיריית תל-אביב הגדירה את יעיל מקבוצת חג'ג' כיזם הפרויקט
אחד הנימוקים המרכזיים בתביעה מתבסס על החלטה של רשות המסים בנוגע למס הרכישה שאמורים חברי הקבוצה לשלם על העסקה. בהחלטה צוין כי "לאור מערכת הסכמים, בחנו את התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה ובהתאם לכך קבענו את סיווג העסקה. החלטנו לסווג את העסקה בשונה מהמוצהר כי הרוכשים הם אור סיטי ויעיל שיווק בשלמות ולא יחידי קבוצה, ולאר מימוש האופציה על-ידן, נמכרו דירות מגורים ליחידי קבוצה". בתביעה נטען כי על החלטה זו הגישה חג'ג' באמצעות יעיל השגה אותה מימנו מכיסם עם טיעונים שקריים לפיהם כביכול הרוכשים לא ידעו מהי הדירה הספציפית שרכשו, וכביכול טרם נבחר קבלן מבצע. בתביעה מציינים התובעים כי נימוקי ההשגה הוסתרו מהרוכשים. בהחלטה נקבע כי "מיסוי העסקה נקבע בהתאם לתוכן הכלכלי והמהות האמיתי של העסקה. המשקל המצטבר של עובדות מקרה זה מתיישב יותר עם המסקנה כי על אף לבוש החיצוני של ההסכמים טיבם האמיתי הוא רכישת קרקע על-ידי המארגנות ומכירת דירות על-ידי מארגנות לקבוצת רכישה. בהתאם מוסו רכושי הדירות במס רכישה לפי דירה. נקבע כי "המארגנות נושאות הסיכויים ובסיכונים של הפרויקט. המארגנות לקחו על עצמן סיכונים וסיכויים כשל בעלים כבר ממועד לרכישת האופציה". התובעים מבקשים מבית המשפט להצהיר כי מהותו הכלכלית האמיתית של הפרויקט כפי שנקבע בהחלטה של רשות המסים, היא שקבוצת חג'ג' מכרה דירות בהתאם לחוק המכר.
לטענת התועבים, הניסיון של חג'ג' להציג את הדברים כאילו רכישת דירת המגורים, היא רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה, כשל כלפי רשות המיסים אל מול המציאות והאמת. כך גם עיריית תל-אביב הגדירה את יעיל מקבוצת חג'ג' כיזם הפרויקט, והטילה עליה חובה לפעול להקמת הפרויקט כולו והעניקה הטבה הניתנת ליזמים בלבד. "חרף זאת, המשיכה קבוצת חג'ג' ב"נשף המסיכות" ובגלגול אחריותה החוקית והסיכונים הכרוכים בהרפתקאותיה לעבר הרוכשים. קבוצת חג'ג' המשיכה להתייחס לרוכשים כ"פרה חולבת" והכל תוך כדי ניצול העדר הסדרת התחום ואי ידיעת מרביתם ככולם של הרוכשים מהם המבחנים לאבחנה בין יזם המוכר דירות, לבין מארגן קבוצות רכישה". נטען בתביעה
התובעים מבקשים להגן על כספם מפני סיכונים וחובות שלא חלים עליהם אלא על היזמיות בלבד. כמו גם הפסקת איומי קבוצת חג'ג' וניסיון להחזקת הרוכשים כבני ערובה בניגוד להתחייבות חברת קבוצת חג'ג' לנהל את ההקמה עד למסירת הדירות. התנהלות קבוצת חג'ג' מנוגדת לחוק הקיים של מכר דירות.
בתביעה הזכירו התובעים דו"ח שעליו חתום המשנה ליועמ"ש עו"ד ארז קמיניץ שגובש לאחר קריסתה של ענבל אור, שעסק בין היתר בבעיות הטמונות במודל קבוצות הרכישה ובהשלכותיהן על רוכשי דירות וכן בשאלה האם וכיצד יש להטיל רגולציה על מארגני קבוצות הרכישה.
עוד טוענים התובעים כי חרף התחייבות קבוצת חג'ג' לנהל את ההקמה של הפרויקט עד סיומו, וללא תוספת תמורה באמצעות המשאבים שיש לקבוצה, הרי שבימים האחרונים הודיע עידו חג'ג' כי אין ניהול רציני בפרויקט. "מי שאמורה לנהל את ההקמה והתחייבה לכך, מתנערת מהתחייבותה וממעורבותה" נטען. "מי שלטענת חג'ג' היא חברת הניהול לא מנהלת בפועל. בנסיבות אלה אין פלא שהפרויקט לא מנוהל באופן רציני, ויש סכנה לאי תפקוד ויותר כך שיוביל לפגיעה במאות משפחות".
לטענת התובעים הם אינם היזמים של הפרויקט, וכל התמודדות עם סיכונים עתידיים בפרויקט, יחולו על יזמי הפרויקט, כלומר, על קבוצת חג'ג', ששיווקה ומכרה דירות ספציפיות. "בכך ייחסם כל ניסיון נוסף של המשיבות לגלגל אל המבקשים אחריות וחובה" נטען. "היזמיות להבדיל מרובם ככולם של הרוכשים, יודעות היטב באיזה סיכונים בלתי סבירים מדובר, ולכן הסתירו ומסתירות אותם. היזמיות פועלות כלפי הרוכשים בדרכים לא דרכים, בתחכום ובעורמה ובהסתרה שיטתית של עובדות מפתח ושל המהות הכלכלית האמיתית ושל הסיכונים בפרויקט. בדרך של סילוף והטעיה וחוסר תום-לב בניסיון לעקוף את חיוביהן לפי חוק מכר דירות".
"שבע שנים אחרי חתימת ההסכמים"
מקבוצת חג'ג' נמסר: "מדובר בתביעה אשר הוגשה בחוסר תום-לב מובהק וכל מטרתה לשנות בדיעבד את ההסכמים עליהם חתמו התובעים. התביעה הוגשה למעלה משבע שנים לאחר חתימות חברי הקבוצה על ההסכמים, ומסתמכת לשם כך על מכתבים אזוטריים וציטוטים חלקיים ולא על הסכם השיתוף שהתווה את היחסים בין כל הצדדים, שאותו באופן מפתיע גם שכחו לצרף לתביעתם. כמו כן 'שכחו' התובעים לציין עובדות מהותיות כגון העובדה שקבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן, שנתבעה בתיק, הוקמה שנה אחרי התארגנות הקבוצה וחתימת כל המסמכים, וזאת כדי להציג מצג שווא של משווקת הקבוצה כאילו היא היזמית".
החמדנות של יזמי קבוצות הרכישה מביאה לרגולציה מיותרת / דרור מרמור
בחודש דצמבר 2017 פרסם משרד המשפטים את דוח הצוות הבין משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי, ארז קמיניץ, שבחן את הסדרת קבוצות הרכישה. ההמלצה הראשונה שהופיעה בסיכום הדוח עסקה ב"קביעה בחקיקה של גודל קבוצה שעליה תחול הרגולציה".
חברי הצוות אמנם "לא מצאו דרך מקצועית-תיאורטית להכרעה בסוגיית הגודל", וציינו כי "לא הייתה תמימות דעים ביחס לגבול התחתון (המחייב הסדרה) ולגבול העליון", אבל הם הדגישו במפורש כי "רוב חברי הצוות סברו כי קבוצה של יותר ממספר מאות של חברים תתקשה לתפקד, ועל כן יש לאסור בחוק את התארגנותה".
זהו תפוח האדמה המסקרן ביותר המחכה לתזכיר הצעת החוק שנמצא כיום בשלבי גיבוש אחרונים ואמור להיות מונח בקרוב על שולחן הממשלה. החוק ינסח כמובן כללים מתבקשים בנוגע לשקיפות ולאחריות של מארגני הקבוצות, אבל הבשורה הגדולה שהובטחה בו תהיה קביעת גודל חוקי מקסימלי לקבוצת רכישה. עד פה מותר, מכאן והלאה אסור.
לפי נתוני משרד השיכון, מספר הדירות הממוצע בפרויקטים של קבוצת רכישה עומד על 58.5. החציון עומד על 40 דירות. תזכרו את המספר הזה, כדי להבין עד כמה קבוצות רכישה שכוללות 350 דירות (שרונה בת"א), של 480 דירות (מגדלי הצעירים בת"א) או של 632 דירות (העיר החדשה חריש) שיחקו באש בתוך שדה של קוצים. תזכרו את המספר, כדי להבין שהפרויקטים הגדולים הפכו אמנם לדגל ולסמל בעידן קבוצות הרכישה (השנים 2006 עד 2016, אז קבוצות הרכישה תפסו נתח של 9.8% בממוצע מהשוק), אבל תמיד הן היו רק הקוריוז, היוצא מן הכלל שלא העיד בהכרח על הכלל השפוי. מציאות בלתי סבירה, שבה מאות חברים צריכים לקבל החלטות תכנוניות ופיננסיות, בענף שבו הבצ"מ (בלתי צפוי מראש) הוא השותף הכי קבוע והכי נאמן בכל פרויקט נדל"ני.
אבל בשורה התחתונה, רק חמדנות ותאוות הבצע של בני האדם הביאו עלינו את הרגולציה המיותרת כל-כך, את הצורך להפוך את הרף המקסימלי מהיגיון טבעי ובריא - מי לעזאזל חושב שמאות אנשים יכולים לקנות ביחד קרקע, ליזום עליה פרויקט שבו כולם תלויים בכולם, ולעבור את הדרך הארוכה עד למסירת מפתחות? - לחוק מסודר ומפורט.
ותהיו בטוחים שעוד יימצאו גם פה פרצות וחורים. עם כל הכבוד לחוק, מי יוכל לוותר על "הזדמנות השקעה של פעם בחיים"?