מגדל בין ערים / הדמיה: מילוסלבסקי אדריכלים.
בשנים האחרונות פועלת עיריית תל-אביב-יפו ללא לאות למיקסום רווחים מנכסי הנדל"ן שלה. המגרשים הריקים, או המבנים שהעיר ירשה או רכשה בזמנים אחרים, הופכים, בניהול אגף נכסים בעירייה, לעסק מניב.
אחד הפרויקטים המעניינים הוא מגדל "בין ערים", שייבנה ממזרח לנתיבי איילון, בתפר שבין גבעתיים, רמת-גן ותל-אביב.
המגדל דוגמה לסיטואציה די לא שגרתית שבה מינהל ההנדסה של עיריית תל-אביב, הוא גם היזם, גם המתכנן וגם זה שמקדם את התוכנית. לא יהיה מופרך להניח שעיריית תל-אביב-יפו נהנית מקידום מהיר וחלק יותר של התוכניות שהיא יוזמת, הן בוועדה המקומית לתכנון ובנייה והן בוועדה המחוזית, ומאפשרת לעצמה הרבה מאוד מהלכים שלא היו קורים אצל יזם אחר. יש הטוענים שזה לא המקרה היחיד.
שמאית המקרקעין תהילה מורדוב, המתגוררת ברמת-גן מול אתר המגדל העתידי, סבורה למשל שמדובר בפרויקט בעייתי ולא מידתי. במסמך ההתנגדות לתוכנית, שאת הכנתו היא הובילה וחתומים עליו תושבים נוספים מהאזור, הם טוענים שמיקומו של המגדל, בתוך מחלף, אינו הגיוני, שגובה המגדל "לא סביר", שהאזור כולו יהפוך מוצל, שכבר עכשיו יש מצוקת חניה באזור והמגדל העתידי אך יחריף את הבעיה.
"הוועדה המקומית עושה המון בעיות"
מורדוב מאמינה שהפרויקט לא היה מאושר על ידי הוועדה המחוזית אלמלא היה מקודם על ידי עיריית תל-אביב: "יש פה הרבה דברים לא הגיוניים, אך כנראה שיש להם הרבה כוח מול הממשלה ומול הוועדה המחוזית ואנחנו לא יכולים לעשות משהו. אני לא רוצה להגיד שהם גנגסטרים, אבל לראש העיר יש יכולת לאיים. 99% מההתנגדויות נדחות. בסופו של דבר, הוועדה המחוזית היא חותמת גומי".
אלי לוי, ראש אגף נכסים בעיריית תל-אביב-יפו, מצהיר בבירור: "לעיריית תל-אביב יש קרקעות ציבוריות (כלומר, בבעלות רמ"י ובייעוד ציבורי) ויש לה את הקרקעות הכלכליות. עיריית תל-אביב מחויבת לנהוג במקרקעין שלה בצורה מיטבית והכי יעילה ולהשיג את מירב הפתרונות האפשריים. מצד שני, העירייה מקדמת תוכניות שחשובות לפיתוח העיר".
האם אין בעיה אתית עם העובדה שהעירייה היא גם בעלת הקרקע, גם המתכננת וגם זו שמקדמת את הפרויקטים?
"אני אספר לך סוד. אתה יודע שבדיוק בגלל הטענה הזאת הוועדה המקומית עושה לי המון בעיות? צוותי התכנון, אגף תב"ע, הוועדה עצמה. אתה יודע שעיריית תל-אביב היא העירייה היחידה שלקחה קרקעות כלכליות שלה, והפכה אותן לדיור בר-השגה?
"בשכונת שפירא היה לי מגרש של 70 יחידות שהייתי יכול לשווק אותו בשוק החופשי, והעירייה החליטה שיהיה דיור בר-השגה. בשוק העלייה היה לי מגרש ענק, יפה, שהייתי יכול לעשות אותו לתעסוקה ומגורים והחליטו לעשות 70 יחידות דיור בר-השגה. ברחוב מיכאלנג'לו אנחנו מוכרים 30 יחידות לתושבים ערבים עם הנחה משמעותית. העירייה לא הייתה מחויבת, אבל בגלל הקשיים שעושים לעירייה אנחנו תורמים מהקרקעות הכלכליות שלנו.
"למה שעירייה תתנצל שהיא צריכה להשיג רווח לתושבי העיר. איך היא תיתן שירות לתושבי העיר?"
יש טענה שאתם דואגים לדרוש מהיזמים אלפי מ"ר בפרויקטים חדשים שמקודמים, כתנאי לקידום הפרויקט.
"מדובר בשטחים ציבוריים לתועלת התושבים. אין לי שטחים לגני ילדים, מועדוני נוער. במקום להפקיע קרקע, ולפגוע בפרויקטים אנחנו לוקחים שטחים בפרויקטים".
האם השטחים האלה אכן יתפקדו כשטחי ציבור או שיהפכו לנדל"ן מניב?
"מה פתאום! תראה איזה יופי עשינו בפרויקט מידטאון (ליד עזריאלי). עשינו שם עכשיו אולם ספורט, עם גני ילדים בקומה רביעית. אתה יודע שבחסן עראפה (מתחם יצחק שדה) עשינו בבניין בייעוד לתעסוקה בית ספר בקומות? זה יחודי בכל מדינת ישראל".
"ניסינו לקבל כאן פסל"
בעלי הקרקע והיזמים של מגדל "בין ערים", שהם רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל-אביב-יפו, ביקשו לייצר לא סתם מגדל, אלא כזה שייראה למרחוק. אייקון. אבל לא בטוח שזה יקרה לפני התכנון שלהם.
על פי התכנון, המגדל, שהתכסית שלו היא בסך-הכול כ-2 דונם, יהיה בגובה של 400 מטר או כ-100 קומות, כלומר טמיר ודק יחסית. דפנות המגדל, שצורתו משולש, מתפתלות כלפי מעלה, כמו חצאית מתנופפת ברוח. בשסעים שנוצרו יצרו המתכננים מעין יער ירוק. התכנון שלהם מפורט למדי והם אפילו חשבו על אספקת החשמל ומעליות ופינוי האשפה. הבעיה היחידה היא שיש סיכוי סביר ביותר שהאייקון, אם וכאשר ייבנה, יראה לגמרי אחרת.
מתכנני המגדל הם האדריכל הוותיק אמנון שוורץ, שבתחילת שנות ה-90 היה שותף עם האדריכל המנוח אמנון ניב (משרד "אמאב") לתוכנית האב לאזור הבורסה, ולתכנון מגדל גיבור ספורט ומגדל משה אביב בר"ג ומגדל השחר בגבעתיים, וגיא מילוסלבסקי. השניים מתכננים עכשיו יחד עוד כמה פרויקטים בגבעתיים וברמת-גן וביניהם המגדלים יורוקום, ספיר ועליתא.
תוכנית המגדל קובעת זכויות בהיקף של כ-120 אלף מ"ר שטחים עיקריים למשרדים, מסחר, שטחים ציבוריים ומלונאות. בנוסף למגדל ייבנו שני מבנים בני שש קומות שבהם יהיו ייעודים ציבוריים, בסך של 10,000 מ"ר.
גיא מילוסלבסקי: "הצורה של המגרש והמיקום שלו, בתווך בין תל-אביב, רמת-גן וגבעתיים, השפיעו על העיצוב. זה משולש גבולות. אם היית עושה לבניין הזה פאות ישרות, היית מקבל את המשולש של עזריאלי. מה שמיוחד כאן זה שהפאות קמורות וקעורות ולא באותו ריתמוס. אנחנו ניסינו כאן לקבל פסל, לא עוד בניין משרדים. בין כל פאה, או כנף של הבניין, יש שדרות ירוקות ורטיקליות (מרפסות עם אדניות וצמחייה). זה אומר שהצירים הירוקים עולים מהקרקע בחריצים כלפי מעלה".
אנשי היח"צ של הפרויקט אמנם שיווקו את המגדל כאייקון וסוג של עובדה מוגמרת ואולם, מדובר בתוכנית שהיא בסה"כ תב"ע (תוכנית בנייר עיר). במילים אחרות, ברגע שהתוכנית תקבל תוקף, עיריית תל-אביב-יפו, הבעלים של הקרקע, תמכור את הקרקע ליזם שעשוי לבחור תכנון אחר.
אמנון שוורץ, המעיד כי זהו הפרויקט המסובך ביותר שעשה אי פעם, די מאוכזב: "הצענו לעודד גבולי (מהנדס העיר תל-אביב ומזמין העבודה) שנכניס במסמך העיצוב הוראות שהתכנון הוא בבחינת מנחה, קובע. לצערנו, הבנו שמשפטית זה לא עובד. המשמעות היא שיש מצב שאנו לא נהיה האדריכלים ושזה יהיה בניין מטומטם".
מילוסלבסקי: "אנחנו מקווים שהבניין הזה ייבנה כמו שתכננו, אבל יכול לבוא יזם שירצה לחסוך כסף, יוותר על השדרות הירוקות, או יתכנן אותו כמחומש, או משושה".
מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב נמסר: "הוועדה קבעה כי אופי הבינוי המאפיין את האזור כיום הינו בינוי מגדלי של מבנים בני עשרות קומות. כמו כן סברה הוועדה כי הנגישות יוצאת הדופן הנובעת ממיקומו של המגדל, באחד הצמתים המרכזיים במדינה, עם קישוריות לכל אמצעי התחבורה הציבורית - תחנה של רכבת ישראל, תחנות של שני קווי רכבת קלה (הקו האדום והקו הסגול), מסוף אוטובוסים, וככל הנראה גם מטרו - מחייבת ניצול מיטבי של הקרקע, ובפרט לשימושים המוצעים בתוכנית.
"הוועדה החליטה להגדיל את תרומת התוכנית לציבור על ידי הכפלת הקצאת השטח הציבורי מ-5,000 ל-10,000 מ"ר עיקרי, שיוכלו לשמש לחינוך (בתנאים מסוימים), דת, ספורט, משרדי עירייה, נופש, קהילה, רווחה או בריאות, הן לטובת שימושים ברמה המטרופולינית והן לטובת שכונת נחלת יצחק הסמוכה.
בנוסף החליטה הוועדה על הכללת גשר הולכי רגל לכיוון דרום (גבעתיים) בהיתר הבנייה לקומות הציבוריות, וכי תנאי לתחילת ביצוע המבנה יהיה הבטחת ביצוע גשר הולכי הרגל לכיוון צפון (מתחם 2000) במלואו".
כיכר אתרים: טענות על הזנחה מכוונת
הקרקע שעליה הוקמה בראשית שנות ה-70 כיכר אתרים המוגבהת, היא בבעלות פרטית (73%) ובבעלות עיריית תל-אביב (27%).
התוכנית שקודמה לאחרונה, בתכנון האדריכל הבריטי נורמן פוסטר, מציעה בנייה של שני מגדלים בגובה של 26 קומות, אחד בגובה 31 קומות ומגדל נוסף בגובה 36 קומות. הפרויקט כולל כ-80 אלף מ"ר שטחי מלונאות ומגורים, 4,000 מ"ר של שטחים ציבוריים, שטחי מסחר ועשרה דונמים של שטחים פתוחים.
דוד הברפלד, מראשי המתנגדים לתוכנית הבנייה בכיכר: "השווי בין הערכת שמאי, שהייתה לפני שדובר על זכויות לפי תוכנית המתאר של תל-אביב (אושרה בדצמבר 2016), הן של עשרות מיליוני שקלים. יש פה עלייה של מאות אחוזים בשווי אחזקות של עיריית תל-אביב. למעשה, מי ששולט בכיכר זה אגף נכסים של עיריית תל-אביב. לאורך הזמן הוא מזניח, בצורה בוטה, את הכיכר. אין בה תאורה, לא מנקים אותה באופן קבוע. הזנחה שנועדה להביא אותה למצב בלתי הפיך - שיחייב את אישור הפרויקט.
"הדבר הזה מעמיד את העירייה בניגוד עניינים כרשות עירונית שאחראית לניקיון, לרישוי עסקים, לאכיפת חוקי תכנון ובנייה. העירייה מחזיקה בנכסים בשווי דמיוני. מניגוד עניינים כזה שום דבר טוב לא יכול לצאת. זה עלול להביא לשחיתות".
אלי לוי מעיריית תל-אביב: "בכיכר אתרים אנחנו זעומים בזכויות. ההזנחה של הכיכר, שהוחזקה ברובה ע"י שיף, הייתה בלתי נסבלת ולכן, עשינו הכל כדי לקדם תוכנית עם אמירה. אתה יודע שאנחנו מנסים לקדם את התוכנית הזאת במשך 20 שנה?"
גבעת עמל: פינוי תמורת בנייה
השטח של גבעת עמל, ליד שכונת בבלי, שייך ברובו לרשות מקרקעי ישראל, ואולם גם לעיריית תל-אביב יש בו חלק - 12%. המאבק של תושבי גבעת עמל להכרה ולפיצוי הולם תמורת התפנותם, הפך בשנים האחרונות לסמל הקונפליקט בין צאצאי מתיישבי שנות ה-50 לבין יזמי הנדל"ן.
רונית אלדובי היא ממובילות המאבק של תושבי גבעת עמל: "לעיריית תל-אביב יש 12% מכלל הקרקע, שזה כ-166 דירות יוקרה. כל התושבים מתגוררים בשטח שני המגדלים של עיריית תל-אביב. אנחנו לא מפריעים ליצחק תשובה לבנות. העירייה התנתה את מימוש ההיתרים בשטח שלו בפינוי שלנו. לצורך זה הוא תובע אותנו, אף על פי שאנחנו לא מפריעים לו. תשובה הוא קבלן משנה של העירייה. כל העבודה פה נעשית בשביל שהעירייה, כיזמית נדל"ן, תפנה את השטחים שלה מתושבים".
מה מניע את העירייה?
"ידוע לי שעיריית תל-אביב היא טייקון נדל"ן בכל קנה-מידה. אנחנו פנינו דרך עמותת הצלחה לחשיפה של יומני אלי לוי (ראש אגף נכסים בעיריית תל-אביב-יפו) ואנחנו מחכים לגלות מה ייחשף בעניין שלנו".
יד אליהו: "הולכת להיות בעיה"
תוכנית המגדל החדש המתוכנן ביד אליהו, ממערב להיכל הספורט מנורה מבטחים, זכתה לפרסום בשנה שעברה, כשנודע שהעירייה הוציאה מכרז לשיווק מגרש בבעלותה בשטח של כ-10 דונם. זכויות הבנייה על המגרש כוללות שטחים עיקריים של כ-40,000 מ"ר מעל קומת קרקע מסחרית, שטחי שירות ומרתפי חניה. המכרז מאפשר בניית 300 יחידות דיור וקובע ש-30 יחידות דיור, בגודל של 80 מ"ר, יוקדשו ל"דיור בהישג יד". 3,000 מ"ר שטחים עיקריים שיוקמו במגדל יירשמו על שם עיריית תל-אביב למבני ציבור.
סטלה אבידן ושרה מילוא, פעילות משכונת יד אליהו, סבורות שהמגדל החדש הוא חלק ממגמה יותר רחבה של ציפוף לא מושכל של האזור: "בתב"ע המקורית עניין המגורים היה משני. יש שטחים חומים וירוקים ותעסוקה שבאים לשמור על האיזון בעיר מול המגורים. זה מתווסף לעוד אלפי יחידות דיור שעיריית תל-אביב מתכננת ברחוב לה גווארדיה ולפיתוח שהעירייה מקדמת ברחוב יגאל אלון. הולכת להיות כאן בעיה תחבורתית וסביבתית".
זה קשור לכך שהעירייה היא בעלת הקרקע?
"ברור, הם עושים מה שהם רוצים. זה צריך להיות שטח ציבורי. לא מגורים".
