בדומה לשוקי נדל"ן אחרים במדינות מפותחות, גם שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב עבר מספר שנים טובות. במהלך התקופה הזו נרשמו בו עליות מחירים נאות לצד גידול מתמיד בעלויות הבנייה עקב העלייה במחירי הקרקע, בעלויות העבודה, ולאחרונה גם בעלות חומרי הבנייה בעקבות המכסים שהוטלו על אלומיניום וברזל.
למרות ההתאוששות בהיקפי הבנייה בשנים האחרונות, לאחר שהשוק נעצר בשנים שלאחר המשבר הגדול לפני כעשור, עדיין מורגש מחסור בדירות למגורים בלא מעט מדינות מפתח בארה"ב, מה שמוביל לעלייה מתמדת במחירי השכירויות.
כ-80 מיליון אמריקאים - עיקר שוק השוכרים - מתגוררים במתחמי נדל"ן להשכרה המכונים "מולטי-פמילי" (Multi-Family). מתחם כזה כולל בדרך-כלל מקבץ של מספר בניינים המכילים מאות יחידות דיור והוא מתנהל כמעין שכונה סגורה. מקבצי הדיור הללו נרכשים ומנוהלים בדרך-כלל על ידי גופי השקעה גדולים וקרנות נדל"ן. גרים בהם, בדרך-כלל, רווקים או זוגות צעירים, הנהנים משירותים נלווים הכוללים בדרך-כלל חדר כושר, בריכה, מגרש טניס, כביסה, מועדון דיירים ועוד.
על רקע הריבית האפסית והתשואות הנמוכות בשוק האג"ח בשנים האחרונות, מפנים גם חלק מהמוסדיים בשוק ההון הישראלי כספים בשנים האחרונות לשוק ההשכרה בארה"ב. הגופים הגדולים, ביניהם הראל, מגדל, פסגות, מיטב דש וכלל ביטוח, כבר השקיעו מאות מיליוני דולרים במקבצי דיור ברחבי ארה"ב, בעיקר באמצעות קרנות וחברות השקעה הפועלות ומתמחות בשוק האמריקאי, כמו הרבור גרופ ובלו אטלנטיק.
קרן בלו אטלנטיק מנוהלת על ידי חמישה שותפים מנהלים, ביניהם שני ישראלים לשעבר - גיל חרמון (47) ואורן הון (42). היא הוקמה לפני כ-5 שנים ממיזוג בין חברת בלו ארצ' קפיטל של השניים (Blue Arch Capital) לבין החברה האמריקאית אטלנטיק פסיפיק (Atlantic Pacific), שהינה גוף נדל"ני ותיק בארה"ב המתמחה מזה עשרות שנים בהשקעות בתחום המולטי-פמילי.
לפני הקמת הקרן עבד חרמון מספר שנים בבנק ההשקעות בר סטרנס ובהמשך הקים מספר קרנות שהשקיעו לאורך השנים בתחום הנדל"ן בארה"ב, בעיקר בתחום המולטי-פמילי. בהמשך חבר להון (ששימש בעבר כמנהל מיזוגים ורכישות בקבוצת גזית גלוב) וליתר שותפיו להקמת בלו אטלנטיק ב-2013.
בלו אטלנטיק, שהחלה לגייס כספים ממשקיעים מוסדיים בארץ בשנת 2014, רוכשת ומנהלת כיום מתחמים ב-11 מדינות בדרום-מזרח ארה"ב, ושווי נכסיה עומד על כ-2.5 מיליארד דולר. עוד לפני הגיוסים בישראל רכשה הקרן נכסים בהיקף של כ-1.5 מיליארד דולר (רובם ככולם על ידי אטלנטיק פסיפיק) בשיתוף-פעולה עם משקיעים מוסדיים אמריקאים ומאז קנתה נכסים בעוד כמיליארד דולר. בארץ גייסה הקרן ממוסדיים כ-400 מיליון דולר (בשנה שעברה ביצעה בלו אטלנטיק גיוס לקרן שנייה בהיקף של 150 מיליון דולר, כשמיטב דש ופועלים שוקי הון היו המוסדיים הבולטים שהשקיעו בה).
בשיחה עם "גלובס" מספרים חרמון והון על מצבו הנוכחי של שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב ולמה קשה יותר כיום להגיע לעסקאות טובות. "יש לנו כ-1,200 עובדים שאחראים על ניהול השכונות שאנחנו רוכשים. זאת, בניגוד למתחרים שבדרך-כלל מתקשרים עם חברות ניהול. אנחנו למעשה מבצעים הכל וכך היכולת שלנו לנהל את השכונה היא טובה יותר", אומר חרמון. "כשאתה מושקע בנכס, אתה עובד יותר קשה כדי שהוא יצליח. זו דעתנו".
מה היתרונות בשוק המולטי-פמילי?
"בהשוואה לתחומי נדל"ן אחרים, כמו משרדים או מסחרי, זה תחום מאוד יציב, כך שהוא מאוד מתאים למשקיעים מוסדיים. בסופו של דבר, אנשים צריכים מקום לגור ואם מסתכלים על תפוסות ב-50 השנים האחרונות, הממוצע עמד על 94%-95%, כשבשפל של שנת 2009 התפוסה הממוצעת ירדה ל-89% ".
"אנחנו באזורים שצומחים הכי מהר"
ומה קרה בנכסים שלכם?
הון: "אטלנטיק פסיפיק, שפועלת כבר עשרות שנים, ירדה לתפוסה ממוצעת של 92%, ובמקביל הורידה את מחירי השכירות. זה מה שיפה במגורים - אם אתה מוריד מחיר שכירות, אתה תמלא את הנכס. בנכסים מסחריים כמו קניונים, יכול להיות מצב שגם אם תוריד את המחירים, עדיין הנכס יכול להישאר ריק או בתפוסה מאוד נמוכה".
תלוי במיקום.
חרמון: "זה נכון שיש שכונות במישיגן שהתרוקנו בשיא המשבר ולא התאוששו אחר-כך. לכן אנחנו ממוקמים ב-12 ערים מסוימות בדרום-מזרח ארה"ב - באזורים שצומחים הכי מהר. כיום יש בארה"ב מגמה של נדידה מצפון לדרום-מזרח, יש הגירה חיובית של כחצי מיליון איש לאזורים האלה בכל שנה, כמו פלורידה, טקסס וג'ורג'יה. בין השאר בגלל הזדמנויות התעסוקה ועלויות המחייה הזולות יותר. מדינות הדרום רוצות למשוך אוכלוסייה חזקה. רק בעיר דאלאס, למשל, התוצר הגולמי גדול ב-50% יותר ממדינת ישראל והיא גם צומחת בקצב מהיר יותר. יש שם כלכלה מאוד מגוונת עם מערכת חינוך טובה, כך שהרבה אנשים עוברים לגור שם".
מכוונים לשוכרים "חזקים"
בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו בצורה דרמטית, כך שהתשואה ירדה.
חרמון: "נכון. ההזדמנויות שהיו לנו לפני 4-6 שנים כבר לא קיימות. יותר קשה לסגור עסקאות טובות, אין ספק בזה בכלל".
גם הריבית עלתה. כיום, אם יש עסקה במינוף של 60%-70%, העלויות שלה הרבה יותר גבוהות.
חרמון: "נכון. אנחנו מאוד שמרנים ומרבית העסקאות שלנו הן במינוף של כ-60%, שנחשב מאוד נמוך. אנחנו נועלים את הריבית בשיעור קבוע לתקופה מאוד ארוכה. זה פוגע בתשואה, אבל מאפשר לנו לישון בשקט. בכל שנות הפעילות שלנו מעולם לא החזרנו נכס לבנק או פיגרנו בתשלום ריבית.
"גם ב-2009, בשיא המשבר, מעולם לא עלתה שאלת כיסוי החובות אצל אטלנטיק פסיפיק. אמנם תזרים המזומנים ירד, זה נכון, אבל עדיין היינו תמיד רחוקים מאוד ממצב של חוסר יכולת לעמוד בתשלום חובות. אנחנו בדרך-כלל לוקחים את החוב מפרדי מק. בעסקה האחרונה בהיקף של 43 מיליון דולר באטלנטה, בשיעור מינוף של 60%, למשל, נעלנו את החוב ל-7 שנים בריבית של 4.1%".
אותה הלוואה לפני שנתיים הייתה נלקחת באיזו ריבית?
"בערך 3.7%. כך שהפער הוא לא משמעותי כמו שחושבים, בגלל שהמרווח מול האג"ח הממשלתית המקבילה ירד. אז ריבית של 4.1% היא עדיין מאוד אטרקטיבית ואפשר לעשות עסקאות ולהשיג תשואה טובה גם היום. בעסקה האחרונה למשל אנחנו מכוונים לתשואה כוללת של 12%, כולל עליית ערך צפויה".
איך הגעתם למספר הזה?
הון: "אנחנו קונים נכסים בתשואה שוטפת של כ-5.2%-5%, כלומר במרווח של כ-1% על הריבית, כך שאנחנו יודעים לייצר תשואה שוטפת שנתית של 6.5% עד 7%. כשאנחנו קונים נכס, בדרך-כלל אנחנו מעבירים אותו שיפוץ הדרגתי במשך 2-3 שנים, ולאחר מכן מעלים את מחיר השכירות הממוצע. אין אצלנו השבחה דרמטית אלא שיפוץ קל שבעקבותיו אפשר להעלות את שכר הדירה, נגיד, בעוד 100 דולר לחודש, 9%-8%, וזה מספיק לשפר את התשואה בצורה די משמעותית".
"על כל עסקה יש עשרות מתחרים"
אתם מכוונים לפלח אוכלוסייה מסוים?
חרמון: "כן. אנחנו מכוונים לאנשים שיש להם יכולת קנייה גבוהה יחסית. הממוצע בתעשייה הוא שעלויות שכר הדירה עומדות על 30%-35% מההכנסה ואצלנו זה עומד על כ-25%, כך שגם אם יהיה משבר כלכלי, עדיין יש לשוכרים שלנו מרווח והם יותר חזקים ויוכלו להישאר בדירה".
הון: "יש ערים בארה"ב, כמו מיאמי או טמפה בפלורידה, שאנחנו כבר לא מצליחים לאתר שם נכסים שיניבו לנו את התשואה שאנחנו מחפשים. הנחת הבסיס שלנו, אגב, היא שנמכור את הנכס לאחר תקופת ההחזקה בתשואה גבוהה יותר, כ-6%, כלומר המחיר במכירה יהיה נמוך יחסית. שוב, אנחנו שמרנים מאוד".
זה בהנחה שלא יגיע פתאום משבר שיוביל לירידה של 20% ויותר במחירים.
הון: "נכון. אף אחד לא יודע אם ומתי יגיע משבר גדול, אבל אנחנו מאוד שמרניים. אגב, דירה זה אחד הנכסים שיכולים לספק הגנה טובה מאינפלציה. אנחנו מחפשים דיסקאונט משמעותי בהשוואה לעלות הבנייה של ימינו ולכן היום קשה מאוד לקנות נכסים. אין כזה דבר לקחת עסקאות מתחת למחירי השוק ומי שאומר את זה, משקר. על כל עסקה יש בדרך-כלל עשרות גופים שמתחרים ובחלק מהעסקאות הגענו למקום השני ולא לקחנו, אבל אנחנו מאוד ממושמעים. אגב, חמש פעמים בשנים האחרונות חזרו אלינו עסקאות שהיינו בהן במקום השני בגלל שהקונה לא יכול היה לעמוד בהתחייבויות שלו".
השת"פ עם פסגות מתחזק
ארה"ב היא שוק הנדל"ן הגדול והנזיל ביותר מבין השווקים במדינות המפותחות, ברמת סיכון נמוכה יחסית (טריפל איי). המשקיעים המוסדיים בארה"ב מחזיקים יותר מ-50% מנכסי המולטי-פמילי, משקיעים קנדיים עוד כ-20% והשאר מתחלק בין משקיעים מאירופה ואסיה. כאמור, גם המוסדיים הישראלים, שמנהלים נכסים ביותר מטריליון שקל, מסיטים בשנים האחרונות חלק מהכספים הזורמים אליהם לתחום ההשקעות האלטרנטיביות, ונדל"ן הוא המרכזי שביניהם. קרנות מסוגה של בלו אטלנטיק נהנות מהמגמה הזאת.
לאחרונה החלה הקרן לשתף פעולה עם בית ההשקעות פסגות, כשבדצמבר אשתקד רכשה הקרן במסגרת שיתוף-הפעולה עם פסגות מתחם הכולל 319 יחידות דיור באזור העיר ראלי (Raleigh) שבצפון קרולינה, תמורת 50 מיליון דולר ואילו החודש סגרה הקרן 2 עסקאות נוספות במסגרת שיתוף-הפעולה עם פסגות: קנייה של מקבץ מולטי-פמילי בן 324 יחידות בפורט וורת', טקסס, בעלות של 46.3 מיליון דולר ומקבץ בן 266 יחידות באלפרטה (פרבר של אטלנטה), ג'ורג'יה, בעלות של 43 מיליון דולר.
כיום מחזיקה ומנהלת בלו אטלנטיק כ-25 אלף דירות בכ-70 נכסים (שכונות). לדברי הון, "היום אנחנו בעולם של מחירים גבוהים בכל פלחי הפעילות בנדל"ן ותחום המולטי-פמילי, כאמור, הוא פחות תנודתי מאחרים וזה היתרון שלו. אם עד לפני 3-4 שנים קנינו נכס אחד בכל חודש, היום אנחנו בקצב קנייה של נכס אחד בכל חודשיים".
איך עברתם את המשבר הגדול של 2007-2009?
חרמון: "ב-2005 למעשה אטלנטיק פסיפיק הפסיקה לקנות נכסים, כי המחירים התייקרו מאוד וכבר לא היה כדאי לסגור עסקאות. במהלך המשבר התמקדנו בניהול הנכסים שלנו. התפוסה הממוצעת ירדה לכ-92% וגם השכירויות ירדו, אבל במקביל העלויות גם ירדו, כך שהתשואה השוטפת כמעט ולא נפגעה. ב-2011-2012 חזרנו לקנות".
למה חיכיתם עד 2011?
"השוק היה בהלם. היום קל לשבת ולדבר על זה, אבל אז המצב היה לא פשוט בכלל. גם עסקאות שעשינו ב-2011 והיום נראות מדהימות, כשעשינו אותן זה עדיין היה מפחיד. היה ממש פחד באוויר. בתחום הנדל"ן, בניגוד לשוק ההון, לוקח זמן להתאושש ממשברים".
כבר מכרתם נכסים?
חרמון: "מהנכסים שקנינו עם המוסדיים הישראלים עוד לא מכרנו. טווח הפעולה שלנו עוד 7-10 שנים ואנחנו מנסים כמובן למקסם את התזרים השוטף. המטרה היא לקבל את כל הכסף בחזרה מהתזרים השוטף, כך שמה שיקרה בסוף פחות מעניין. אנחנו מסתכלים על מאות עסקאות בשנה. היום מאוד קשה לאתר ולסגור עסקאות טובות".
יש לכם מערכות למקסום תשואה?
הון: "כן. כל נושא התמחור ממוחשב ונעשה באמצעות אלגוריתמים. בתחום המלונאות זה ברמה של שינוי כל כמה דקות ואצלנו זה ברמת יומית. היום שכר הדירה יכול להיות 1,100 דולר לחודש, כשהחוזה הסטנדרטי הוא למשך שנה, ומחר זה יכול להיות 1,120 דולר. אין משא ומתן על המחיר ואין אופציות ליותר משנה, כמו בארץ למשל. אם דייר לא משלם, בתוך כמה שבועות הוא מחוץ לדירה. אחוז הלא משלמים אצלנו עומד על כ-0.25% וגם אלה מגובים בערבויות ומקדמות, כך שזה למעשה שואף לאפס".