משפחה אמריקאית / צילום: שאטרסטוק
השנים האחרונות היו שנים טובות לשוק המולטי פמילי (Multifamily) בארה"ב, מושג המתייחס לנכס שבתוכו כמות של יחידות המאוגדת כבניין או ככמה בניינים כחלק מקומפלקס המהווה נכס נדל"ני אחד. במהלך שנים אלה צמח השוק בקצב מהיר בעיקר בזכות רוח גבית של משתנים מאקרו כלכליים המביאים לעליה בביקושים לנכסי מולטי פמילי, שצפויה להימשך גם בשנה הקרובה, אם כי בקצב מעט יותר איטי.
בסקירה שביצעה חברת המחקר CoStar עבור רשת השקעות הנדל"ן iintoo, נמצא כי היקף עסקאות הנדל״ן מסוג מולטי פמילי בארה״ב לשנת 2017 עמד על 126 מיליארד דולר, וכי היקף מכירות נכסי מולטי פמילי במספר ערים שבר שיאים בשנה החולפת. לדוגמה, היקף המכירות בלאס וגאס הגיע ל-2.2 מיליארד דולר ובאורלנדו ל-2.8 מיליארד דולר. כמו כן, שיעור ההיוון הממוצע בארה״ב עומד כיום על כ-5%, אחוז נמוך במיוחד המשקף שווי נכסים גבוה.
הצמיחה הניכרת בשוק המולטי פמילי נובעת מכך שבהשוואה לנתונים לאורך השנים, שיעור רוכשי הדירות נמצא במגמת ירידה ושיעור שוכרי הדירות במגמת עלייה. זאת אף על פי ששוק התעסוקה בארה"ב נתפס היום כיציב ובריא עם שיעורי אבטלה נמוכים, מה שתורם לעליה במספר רוכשי הדירות בארה"ב.
מצב זה תורם בהמשך לבנייה מואצת של פרויקטי מולטי פמילי המכוונים לשוק השוכרים. ישנם חסמים ברורים לרכישת דירה בארה"ב. הראשון שבהם הוא כמו במחוזותינו, מחירי הדיור הגבוהים בשל ההיצע הנמוך בהשוואה לביקוש. הביקוש הרב לדירות בנכסי מולטי פמילי מושפע גם משינויים דמוגרפיים: דור ה-Y (שנולדו בשנות ה-80 ועד תחילת שנות ה-2000) לא רק שלא מרוויח יותר מהדורות שקדמו לו אלא גם, כתוצאה מאינפלציה, כוח הקנייה שלו אף חלש יותר.
כך, תחזיות השוק צופות כי דור ה-Y ישכור דירה לאורך חייו, ולאו דווקא ירכוש, בהשוואה לדורות שקדמו לו. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ארה"ב, שיעור הבעלות של דירה בארה"ב הוא מהנמוכים ב-50 השנים האחרונות ועומד על 63%. ואכן, לפי נתוני הסקירה של CoStar, בערים רבות שיעור הגידול השנתי במחירי השכירות היה ב-2017 גבוה מהממוצע ההיסטורי באותן ערים: בלאס וגאס שיעור הגידול היה 5.7%, בסקרמנטו 7.1% ובאורלנדו 5.0%.
ההגירה והסטודנטים ממריצים את השוק
למרות שהנתונים מראים על צמיחה בכל שוק המולטי פמילי, ישנן ערים בהן הצמיחה הייתה משמעותית יותר. אחת הטעויות הנפוצות של ישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב היא ללכת רק על הערים הגדולות והמוכרות, כמו ניו יורק ולוס אנג'לס. בסקירתה, מצאה חברת CoStar כי בשנה החולפת השווקים הבינוניים בגודלם, בעיקר בדרום מזרח ובדרום מערב ארה״ב, ממשיכים להוביל מבחינת היקף מכירות, כאשר יותר ממחצית מרכישות הנדל״ן מסוג מולטי פמילי לשנת 2017 בוצעו בשווקים אלו. הנה כמה מהשווקים החזקים במיוחד לתקופה הקרובה:
בסיאטל ופורטלנד שיעורי ההיוון הם 4.8% ו-5.5%, בהתאמה. ההסבר לכך הוא שהערים הללו חוות הגירה חיובית כתוצאה מגידול במרכזי תעסוקה.
דורהם, ראלי וצ'אפל היל, שלוש ערים במדינת צפון קרוליינה בהן שוכנות שלוש אוניברסיטאות מובילות, הן בעלות שוק מעונות סטודנטים משגשג (מעונות סטודנטים נחשבים לשוק מולטי פמילי יציב למדי).
שווקי המולטי פמילי בערים בפלורידה כגון טמפה, אורלנדו וג'קסונוויל ובערים בטקסס כגון סן אנטוניו, אוסטין, יוסטון ודאלאס, צמחו בשנת 2017 כתוצאה מסופות ההוריקן אירמה והארווי. חוסר היצע נוצר מההרס שנגרם לנכסים קיימים, ובמקביל עלה הביקוש בשל הגירה חיובית, אשר נוצרה מהזדמנויות תעסוקה בתחום הבנייה ובתחומים נוספים. כתוצאה מכך עלו שיעורי התפוסה ומחירי השכירות בנכסים הקיימים.
שוק הנדל״ן בקליפורניה המשיך להתחזק בשנת 2017 עם שיעורי היוון מהנמוכים בכלל ארה״ב, בערים כמו סן דייגו (4.5%), סן חוזה (4.2%) וסן פרנסיסקו (3.7%).
אפיקים להשקעה במולטי פמילי
מאחר ובניגוד לדירות או לבתים, מולטי פמילי הם נכסי ענק, כמעט לא ניתן להשקיע בהם באופן ישיר (ניתן כמובן להשקיע ביחידה אחת, אבל לא ממש לקנות למשל מבנה מעונות סטודנטים). לכן, מי שרוצה להיכנס לתחום, צריך לדעת לבחור את אפיק ההשקעה שהכי מתאים לו, על יתרונותיו וחסרונותיו של כל מסלול.
מניות: כפי שבארץ יש חברות ציבוריות אשר מחזיקות בנכסים מניבים, כך גם בארה"ב ישנן חברות המחזיקות בנכסי מולטי פמילי, וניתן להשקיע בנכסים אלו "בעקיפין" על ידי השקעה במניות של החברות. המשקיע הישראלי הממוצע יצטרך בדרך כלל להיוועץ בגוף מקצועי שמכיר את החברות האמריקאיות, ינתח את מדיניות ההשקעה, את היקף הנכסים ועוד פרמטרים שמשפיעים על הבחירה באיזו חברה להשקיע.
היתרון הוא שמדובר בנכס סחיר שניתן למכור במידה והשוק מראה חוסר יציבות. החיסרון, שאפשר במקרים מסוימים להסתכל עליו כיתרון, הוא שהמשקיע לא יכול להחליט על מיקום הנכס או גובה ההשקעה בו, אלא משקיע באופן "עיוור", במה שמנהלי החברה בחרו להשקיע. יתרה מכך, ייתכן שהנכסים משיאים תשואות יפות, אך החברה מפנה את הרווחים לכיסוי נכסים אחרים או לדיבידנד והמשקיע עצמו לא נהנה מהתשואה השוטפת. חיסרון נוסף הוא שהחשיפה להשפעה בשווי המניה גדול יותר ולא בהכרח תלוי במצב ענף הנדל"ן: מספיק שיהיה פיתול בשוק המניות בשביל שזה ישפיע על ערך המניה גם אם ענף הנדל"ן עצמו נותר יציב.
קרנות ריט: קרנות השקעה בנדל"ן הן למעשה צעד אחד קדימה מהשקעה במניות של חברה, להשקעה במניות של גוף שכל מהותו היא השקעה בנדל"ן, ולכן החיסרון אשר תואר מעלה (תנודתיות במניה שאינה תלויה במצב שוק הנדל"ן) אינו תקף כאן. היתרון הגדול של הקרנות הללו, ולמעשה מה שמייחד אותן, הוא שהן צריכות לעמוד בכל מיני סטנדרטים רגולטוריים (שמגדירה זירת המסחר במדינה), ובתמורה לכך זוכות להטבות מס משמעויות.
לדוגמה, בישראל קרנות ריט צריכות ש-90% מההשקעות תהיינה בישראל. בכל העולם, קרנות ריט מחויבות לשמור על שיעור מינוף נמוך יחסית ששומר על המשקיעים, ולכן הן בהגדרה שמרניות יותר מהשוק. למרות השוני, גם לקרנות ריט, כמו למניות של חברה, ישנו החיסרון שבמקרים רבים בקרנות הריט (הנסחרות במיוחד) חלק גדול מהדיבידנדים למשקיעים הולך בחזרה להשקעה בקרן. בטווח הארוך זה יכול לפעמים להשתלם, אבל מבחינה תזרימית זה הופך את התשואה לנמוכה יותר. כמו כן, ההשקעה היא לא ישירות בנכס, והמשקיע עצמו לא תמיד יכול לדעת ובטח שלא להחליט, במה הוא רוצה להשקיע. יש לשים לב להבדל בין הקרנות הנסחרות והלא נסחרות: יתרון של קרנות לא נסחרות על פני הקרנות הנסחרות הוא שבנסחרות יש עלויות דיווח גבוהות יותר שנגבות כאחוז מהתשואה של המשקיעים. לעומת זאת, יתרון של הקרנות הנסחרות הוא שהזירה דומה לזו של שוק חופשי, וניתן למכור את המניות בכל זמן שרוצים, ההשקעה נזילה יותר.
חברות להשקעות בנדל"ן בחו"ל: ישנן מספר חברות הפועלות בתחום, כמו iintoo שבניהולי, בעלות זרוע הפועלת בישראל ובמדינות נוספות שמאפשרות לחבר בין משקיעים להשקעות. באופן זה המשקיע משקיע בנכס לבחירתו מתוך מגוון נכסים מוצעים, כאשר לכל אחד פרופיל השקעה ורקע על הפרויקט, היזמים והסביבה. פה קיימת האפשרות של כל אדם פרטי להשקיע בסכומים נמוכים יחסית, והצירוף של מספר משקיעים "קטנים" מאפשר לכל אחד להחזיק בנתח מנכס גדול.
בחברה כזו כל התהליכים מבוצעים ונסגרים על ידה, החל מאיתור הנכס להשקעה ועד לחתימה על הסכם ופיקוח צמוד על ההשקעה כולה. החיסרון בהשקעה דומה למעשה לחיסרון בכל השקעת נדל"ן, והיא הסיכון הקיים שהנכס הספציפי בו הושקע הכסף לא יניב את התשואה הרצויה.
הכותב הוא אייל בן דוד, מנכ"ל iintoo ישראל, רשת חברתית להשקעות נדל"ן בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט. אין באמור כדי להוות ייעוץ ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.