אלי גבאי/ צילום: איל יצהר
אחת החברות המעניינות שצמחו בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן היא קבוצת גבאי, חברת משפחתית מאשקלון במקור, שכיום בונה במקביל 850 דירות, רובן באזור המרכז. את החברה הקים שמשון גבאי, שהיה קבלן קידוחים בדרום, זיהה את הפוטנציאל הכלכלי ביזמות למגורים ונכנס לאט-לאט לתחום.
ב-15 השנים האחרונות מנהלים את החברה ארבעת ילדיו (למעט ילדה חמישית שעובדת בהייטק), שנכנסו אליה צעירים מאוד, וכיום טווח הגילאים של הילדים המנהלים אותה נע בין 30 ל-45. כולם, גם האב, גרים כיום בתל-אביב. "לגור בתל-אביב זה הזדמנויות אחרות, זה פותח דלתות".
"אבא מגיע לעבודה כל יום לכמה שעות, אני מתייעץ איתו, אבל הוא העביר לנו את השרביט מזמן, וגם עסוק בעניינים שלו כמו ספורט", מספר אלי גבאי (35), מבעלי החברה. "מאחר וגדלנו מהעסק, ומלמטה, כי זרקו אותנו למים צעירים מאוד, היום כל אחד יודע מה התפקיד שלו, מה היתרון ומה החיסרון של כל אחד, ואנחנו יודעים לכבד אחד את השני".
אתם גם חברה מבצעת, למה אתם לא משתתפים במחיר למשתכן?
"אני רואה מה שקורה במחיר למשתכן, וזה בניגוד מוחלט לדרך שלנו. לנו חשוב להיות לא תלויים בשום גורם פרט לעצמנו", אומר גבאי. "במחיר למשתכן, הזכאים שזכו בדירות, ועוד לא שמו שקל על הדירה, מנהלים לך את העניינים, את האפשרות להשביח את הפרויקט. אם חלילה ביקשת הקלה או שבס, הם מתנגדים ולוקחים אותך לטיול ארוך.
"אנחנו מחפשים עסקאות שבהן המחיר הוא לא הפקטור היחיד, אלא גם פוטנציאל ההשבחה. פינויים למשל. בפרויקט שיש בו היקף גדול של פינויים, פוטנציאל ההשבחה גדול, ולא כל חברה בנויה להתעסק עם פינויים. בכפר שלם למשל יש לנו שני מתחמים, בחוות יפת ל-600 דירות, ובמתחם קריתי ל-1,500 דירות, שם אנחנו שותפים עם אזורים בעסקת קומבינציה.
"אין לנו יתרון יחסי בנכס מניב מוכן או בלהתחרות על המחיר הכי גבוה של קרקע במכרז של רמ"י. אז אנחנו מחפשים עסקאות עם פוטנציאל, אם זה השבחה באמצעות פינויים, ואם זה התחדשות עירונית".
עם כל הכבוד לפינויים והתחדשות עירונית, מדובר בפרויקטים שלוקח זמן רב לממש, וזמן שווה כסף. לא עדיף כבר לקנות קרקע מרמ"י?
"אני לא רואה שקרקע מדינה זה מהר או פשוט. קבלנים שזכו במכרז של רמ"י ושילמו הרבה כסף על קרקע נתקעו, כי פתאום המדינה נזכרה שצריך להקים ליד המגרש שלהם מחלף, וקבלנים שזכו במכרזים של מחיר למשתכן פתאום נאלצים להתמודד עם הזכאים שזכו בדירות ומגישים התנגדויות לפרויקט עוד לפני שהם שילמו על הדירה. אז זמן וכאב ראש כנראה זה לא חוסך".
כולם על הגדר בגלל מחיר למשתכן. מי קונה אצלכם דירה?
"אנחנו מחפשים מקומות שבהם קהל היעד הוא משפרי דיור ומשקיעים. בשדרות למשל, יש לנו פרויקט של 500 דירות (קרקע שנרכשה בפטור ממכרז מזכויות שקיבל קיבוץ ארז), ולידנו יש מחיר למשתכן. זה לא מפריע לי כי אני לא מוכר לאותו קהל יעד. בכלל, כשאנחנו מתמקדים בהתחדשות עירונית, או בפרויקטים שמיועדים למפרי דיור ומשקיעים, ההצהרות של כחלון לא משפיעות עליי. הן עוברות לידי".
למה שמשקיע יקנה היום דירה בשדרות, כשמאות דירות זולות ממחיר למשתכן יעמדו להשכרה?
"כי בניגוד למקומות אחרים, בשדרות יש עוגן והוא מכללת ספיר. כל הבניינים בשדרות הם בניינים ישנים מקום המדינה, והסטודנטים לא רוצים לגור בבניינים כאלה. עובדה שכל הקיבוצים והמושבים מסביב לשדרות הבינו את זה וכל בית הקים גם יחידת דיור שמושכרת לסטודנטים. אם יהיו בניינים חדשים בשדרות סטודנטים ירצו לגור בהם בשכירות. וגם למשקיע, על דירה של מיליון שקל, לקבל שכר דירה של 3,000 שקל, משני שותפים שמשלמים כל אחד 1,500 שקל, זאת עסקה מצוינת, גם בגלל שמשקיע שצריך לשלם מס על שכר דירה, פטור ממס באזור שדרות, וההכנסה היא נטו".
תחום נוסף שהחברה נכנסה אליו כאמור בכל הכוח הוא ההתחדשות העירונית, והחברה בונה כיום פרויקט של 120 דירות חדשות בשכונת הדר יוסף בתל-אביב.
איך ההתנהלות של הוועדות המקומיות בשנת הבחירות?
"יש לנו פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבים שונים בתל-אביב, רמת גן, קרית אונו, רמת השרון ופתח תקווה. בוועדות המקומיות בשנת בחירות הכול פוליטי. בפתח תקווה למשל, הוועדה המקומית סירבה לדון בפרויקט תמ"א 38 שלנו, בטענה שהם מכינים תוכנית גדולה. אז הלכנו לוועדת הערר וניצחנו".
איך חשש להתעמת עם ועדה המקומית שצריכה לתת לכם היתרים אחר כך?
"מה זאת אומרת? אם התחייבנו לדיירים, אין ברירה אחרת מלהילחם. אז לקחנו את ענת בירן ושילמנו לה הרבה כסף וניצחנו. לפעמים צריך שוועדת הערר תיכנס לנעלי הוועדה המקומית ותקבל החלטות במקומה".
יש לכם גם פרויקט קטן ברחוב בודנהיימר ליד פארק הירקון וגם פרויקט גדול בכפר שלם. אל מי אתם מכוונים?
"אנחנו לא חברה שמתמקדת ביוקרה, אלא בדירות בטווח מחירים של 1-2.5 מיליון שקל. והיום, דירה בסכומים של 2-2.5 מיליון שקל בתל-אביב, זה לא מילה גסה. במקומות כמו נווה עופר, כפר שלם, נווה שרת, מי שקונה את הדירות האלה על הנייר, פוטנציאל עליית השווי שלו גדול בהרבה מדירות באזורים יקרים יותר. יותר קל לראות היום עליית שווי בדירה שנקנתה במחיר של 25 אלף שקל למ"ר ותגיע ל-36 אלף שקל למ"ר, מאשר דירה שנקנתה ב-40 אלף שקל למ"ר, ומצפים שהשווי שלה יעלה ל-50 ו-60 אלף שקל למ"ר".
מי קונה דירות בכפר שלם?
"צרפתים, אנגלים ואמריקאים".
למה שאנגלי יקנה דירה בכפר שלם או בנווה עופר, ששם מרבית האוכלוסיה היא קהילה בוכרית בכלל?
"בנווה עופר אנחנו מוכרים דירות ב-21 אלף שקל למ"ר, שכל מי שמבין במחירים בתל-אביב יודע שזה מחיר מצוין לדירה חדשה, שהשווי שלה רק יעלה בהמשך כי כל האזור הזה מתפתח. כשפרויקט נס לגויים הסמוך ייבנה, המחירים בנווה עופר יזנקו. למרות זאת, התושבים בשכונה לא קונים דירות במחיר הזה וטוענים שזה בשבילם זה יקר. לא עצרנו את השיווק, ותושבי חוץ כן קונים את הדירות האלה".
אתה לא חושש שלפרויקט יהיה מוניטין של רוכשים מחו"ל? משקיעים?
"ממש לא. כי בסוף לא הם גרים בפרויקט. או שהם יעשו אקזיט וימכרו את הדירה במחיר גבוה יותר כשהפרויקט יסתיים, או שהם ישכירו את הדירה אחרי שיקבלו מפתח. בסוף משפחות יגורו שם".
איך ההתמודדות עם פולשים?
"בכפר שלם, אזורים הייתה הרבה זמן בהתנהלות עם הפולשים לפנינו. היתרון הוא שאני בא חדש. אין לי מטענים היסטוריים עם הפולשים, ואני בא לעשות עסק, לא לריב. ברגע שאתה יודע לדבר איתם בגובה העיניים, כמחזיקים ולא כפולשים, אז ניתן להוריד אותם אל הקרקע. למרות זאת, תמיד לצערי יהיה את הסחטן האחרון. אבל לשמחתי גם עיריית תל-אביב וגם בתי המשפט לא נותנים יד לסחטנים וקיבלנו רוח גבית מאגף הנכסים של העירייה ללכת עם הסחטן האחרון בכפר שלם לבית משפט. ובאמת, אחר כך הוא חזר אלינו, וקיבל חצי ממה שדרש".
צרות בשוק ההון
אחד המהלכים שהזניקו את קבוצת גבאי להיקפי פעילות גדולים יותר, הוא רכישה של חברות קיימות וותיקות שנקלעו להקפאת הליכים. החברה רכשה לפני שנים אחדות את חברת הביצוע צ. לנדאו בעבור כ-45 מיליון שקל, ולאחר מכן גם את החברה הציבורית אנגל משאבים. בימים אלה מתמודדת החברה על חברת נדל"ן נוספת שנקלעה להקפאת הליכים - חברת יעקב אלעזר בנייה ויזמות (ראו מסגרת).
"בסופו של דבר העסקה של צ. לנדאו הפתיעה לטובה את כולם. רכשנו את החברה בזמנו בעסקה של 15 מיליון שקל ועוד 25% מהרווח שיניבו הפרויקטים שצריך להשלים, באשקלון, ראש העין וקרית גת. היום אנחנו משלמים לנאמנים (עוה"ד עומר גדיש וישראל בכר) תוספת 6.5 מיליון שקל מהרווחים. כלומר, הם קיבלו רווחים יותר גבוהים ממה שסוכם ברכישה".
ביוני 2015 רכש גבאי מניות בחברת אנגל משאבים, והפך לבעל השליטה בה. הרכישה הסבה לא מעט צרות לגבאי שהורשע שנתיים אחר כך ביוני 2017 לפי חוק ניירות ערך, בעבירת אי דיווח. לאחרונה פורסם כי גבאי מעוניינת למחוק את אנגל משאבים, בשמה הנוכחי אנגל מניבים, מהמסחר בבורסה. "אנגל היא חברה מצוינת והלוואי והיו לי 10 חברות כאלה. הרכישה של אנגל הייתה רכישה אסטרטגית כדי שתהייה לנו דריסת רגל בבורסה. כשרכשנו את אנגל משאבים, עשינו מיחזור של כל האג"ח, וזה שינה את כל המספרים. קבוצת גבאי היא חברה פרטית והיא מחזיקה בחברת בת שהיא חברה ציבורית. הבעיה היא שקשה לעשות חוצץ בין הפעילות של שתי החברות ולכן אנחנו מעוניינים להימחק מהמסחר בבורסה, אבל שכל הקבוצה תהיה מדווחת. אני רוצה לגייס הון במחיר נמוך, אבל לאחד את כל הפעילות תחת קורת גג אחת, גם במחיר שהמניות שלי לא יהיו סחירות".
על הקשיים שעלו במסגרת רכישת החברה אומר גבאי, "מי שנכווה ברותחין נזהר בצוננין", ומוסיף "למדנו מזה ששוק ההון זה לא חברה פרטית. יש המון היבטים שלא היינו מודעים אליהם. נכנסנו לעסקה בחוסר ניסיון, אבל קיבלנו תובנות של איך מתנהגים בחברה ציבורית, למדנו לקח והיום אנחנו יותר חכמים".
"לא אוהבים להיות תלויים באף גורם"
ואם זה לא מספיק, קיבלתם זיכיון מחברת מנופים ספרדית להביא מנופים חדשים לארץ. למה בעצם?
"המנופים בארץ הם משנות ה-60 ה-70 וחלק מהתאונות שהתרחשו היו בגלל זה. אנחנו אומרים לקבלן, 'מספיק שיש לך שני פרויקטים, תקנה מנוף שיעבור מפרויקט אחד לשני, וכבר הרווחת את השכירות שהיית משלם על השכרת המנופים לשני הפרויקטים האלה. אחר כך תוכל למכור אותם או להמשיך איתם לפרויקט הבא'.
"זה גם נותן שקט נפשי, אנחנו לא אוהבים להיות תלויים באף גורם, ובדיוק בגלל זה יש לנו אפס תביעות על ליקויי בנייה. יזם שמפקח על בנייה של קבלן ביצוע זה אחרת, כי הקבלן המבצע שחתם על הסכם עם היזם תמיד יחפש איפה לחסוך. כשהיזם הוא הקבלן המבצע, והכסף עובר מכיס אחד לכיס שני, מתנהלים אחרת. לרוכש דירה תמיד עדיף לקנות דירה מיזם שהוא גם הקבלן המבצע, כי שיש בעיה, אני לא שולח את הקונה לאלקטרה בנייה או דניה סיבוס. אני היזם ואני הקבלן, ולכן האינטרס שלי הוא שיהיו אפס תקלות".
לחברה יש גם נכסים מניבים. מה היקף הפעילות של המגורים ביחס לנדל"ן המניב?
"כרגע היחס הוא 70% מגורים ו-30% נדל"ן מניב. המטרה היא להרחיב גם את הנדל"ן המניב, כי נדל"ן מניב נותן בסיס איתן גם לתקופות פחות טובות בענף המגורים. כיום לחברה הכנסות של 40 מיליון שקל בשנה מנדל"ן מניב".
אחרי צ. לנדאו: קבוצת גבאי מעוניינת ברכישת חברת בנייה נוספת שמצויה בהליכי חדלות פירעון
בעשור האחרון הוציאה קבוצת גבאי מאות מיליוני שקלים על רכישת קרקעות ברחבי הארץ לצורך הקמת פרויקטי בנייה. לאחרונה כך נודע ל"גלובס", הביעה קבוצת גבאי עניין בחברת בנייה אחרת המצויה בקשיים תזרימיים, היא - חברת הבנייה יעקב אלעזר בנייה ויזמות (2010) בע"מ.
החברה המשפחתית שהוקמה בידי יוסף אלעזר ומנוהלת כיום בידי בנו, יעקב אלעזר, מצויה מחודש יולי האחרון בהקפאת הליכים ומונו לה כנאמנים עוה"ד אמיר פלמר ושי בר-ניר. הסיבה הרשמית למשבר שפקד את החברה, היא מעילה שביצע לכאורה אחד מבניו של הבעלים הנוכחי בכספי החברה בסך 800 אלף שקל (חובותיה הנטענים של חב' יעקב אלעזר עומדים על כ-60 מיליון שקל).
מדו"ח זמני שהגישו השבוע נאמני החברה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב עולה כי במסגרת הזמנה להציע הצעות לרכישת נכסי חברת יעקב אלעזר, הייתה זו קבוצת גבאי שהציעה את ההצעה הגבוהה ביותר. הצעתה של גבאי שעמדה על סך כולל של 40 מיליון שקל, עקפה בסיבוב 30 מציעים שונים. זאת, עוד בטרם ביצעו הנאמנים הליכי התמחרות בין המציעים.
לפי הדוח, בעקבות פגישות ושיחות שהתקיימו בין הנאמנים לנציגי הקבוצה, שופרה ההצעה הראשונית של קבוצת גבאי מסך כולל של 34.5 מיליון שקל, לסך כולל של 40 מיליון שקל, מהם סך של 25 מיליון שקל במזומן, ו-15 מיליון שקל נוספים המותנים בתנאים המפורטים בהצעה.
בדומה לעסקת צ. לנדאו, נראה שגם כעת מזהה קבוצת גבאי את הפוטנציאל הטמון ברכישת החברה עצמה על כלל נכסיה, ולא רק את רכישת פעילותה או חלק מנכסיה.
למי שתהה, בבעלותה של חברת יעקב אלעזר, לא מעט נכסים עליהם תשים קבוצת גבאי את היד במקרה ותאושר הצעת הרכש. בכלל נכסים אלה: פרויקט להקמת בניין מגורים בשכונת אחוזת הנשיא ברחובות, קרקע בשטח 27 דונם על שפת הכנרת בשטח המועצה המקומית מגדל, מספר דירות בצפון תל-אביב וכן זכויות שונות בשני פרויקטי פינוי-בינוי שעדיין על הנייר. הפרויקט הראשון ברחוב קהילת ורשה בשכונת הדר יוסף בתל-אביב, במסגרתו צפויה החברה הייתה להקים 2 בנייני מגורים ובהם 96 יחידות דיור והפרויקט השני הוא ברחוב רד"ק ברמת גן המצוי בשלבים מוקדמים ביותר וטרם נאספו כל החתימות הדרושות לקידומו.