יותם אלרואי ודן זכאי/ צילום: שלומי יוסף
לפני שבועיים נפתח הסניף הגדול ביותר של חברת חללי העבודה מיינדספייס במינכן, הכולל 7,200 מ"ר. זהו הסניף השלישי של החברה בעיר, והסניף ה-21 של החברה ב-11 ערים בעולם.
הסניף הראשון של החברה שהוקם ברחוב רוטשילד 45 בתל-אביב, וכלל קומה בת 900 מ"ר בבית ציון, נפתח במאי 2014 עוד לפני שהגיעה לישראל ענקית חללי העבודה WeWork.
"דווקא בגלל שלא היה עדיין WeWork והיינו חלוצים בשוק, היה קשה מאוד להסביר ללקוחות פוטנציאליים מה זה חללי עבודה שיתופיים", מספר דן זכאי, מנכ"ל משותף בחברה. "הלקוח הראשון שלנו היה חבר, שהקים סטארט-אפ, ותפס עמדה בקומה בבית ציון", הוא נזכר. "כדי להבין מה חסר או מה צריך לשנות, שאלנו אותו בלי הפסקה מה הוא צריך". כמה חודשים אחר כך נפתחה קומה נוספת בבניין, ובמהלך 2018, לאחר שחברת הביטוח עזבה את בית ציון, פתחה מיינדספייס ארבע קומות נוספות בבניין.
בדיוק שנה לאחר פתיחת הקומה הראשונה ברוטשילד נפתח סניף נוסף של מיינדספייס במאי 2015, בסמוך לרוטשילד, ברחוב אחד העם 54, בבניין שבו שכנה הבורסה לניירות ערך. את הבניין כולו שכרה מיינדספייס מחברת הראל - שחיפשה שוכר במקום הבורסה שעזבה למשכנה החדש ברחוב אחוזת בית. מיינדספייס שכרה את הבניין בסכום המוערך סביב 80 שקל למ"ר. שתיים מתוך חמש הקומות בבניין שוכרת מחלקה טכנולוגית של בנק ברקליס. שאר שלוש הקומות מושכרות כחללי עבודה משותפים.
בסך הכל, בשני הסניפים בתל-אביב, ברוטשילד ובאחד העם, מנהלת מיינדספייס 10,000 מ"ר של חללי עבודה.
"השוק כולו השתנה", אומר יותם אלרואי, מנכ"ל משותף במיינדספייס. "גם בבניינים שיש בהם חלק זעום של חברות חללי עבודה, ומרבית השטח מושכר לשוכרים בחוזים רגילים, יש פתאום דרישה של כל הבניין לשירותים שמקבלים המשתמשים בחללי העבודה. גם השוכרים מבינים את זה וגם בעלי הבניינים. לכן הם מבקשים להגדיל את השטחים שמושכרים לחללי עבודה. לזה העתיד הולך".
חברים מכיתה ב'
מייסדי מיינדספייס, דן זכאי (39) ויותם אלרואי (39), הם חברים מאז כיתה ב', שגדלו בשכונת רמת אילן בגבעת שמואל. זכאי ואלרואי הם גם בוגרי בית הספר למשפטים ומינהל עסקים במרכז הבינתחומי בהרצליה, ותואר שני במינהל עסקים MBA באוניברסיטאות שיקגו ונורתווסטרן בארה"ב. הניסיון התעסוקתי הביא אותם למקומות שונים, זכאי עבד כבנקאי השקעות בבנק HSBC ובליהמן ברדרס, ולאחר מכן ייסד בישראל חברה העוסקת בתחום האנרגיה הסולארית, בעוד אלרואי שימש כסמנכ"ל פיתוח עסקי בשח"ל ובחברת רובו-טים. בינתיים, שוק חללי העבודה המתפתח בחו"ל, הביא את השניים לאחד כוחות ולהקים את הסניף הראשון של מיינדספייס בישראל.
עד היום גייסה מיינדספייס 75 מיליון דולר ממשקיעים פרטיים, מקרן פרייבט אקוויטי מלונדון, ומחברת נדל"ן אירופאית הנסחרת בבורסה בלונדון (crossroads). בין המשקיעים הפרטיים הישראליים במיינדספייס ניתן למנות את אנשי העסקים יואב חרל"פ, גלעד אלטשולר וקובי רוגובין.
נכון להיום, למיינדספייס 14 אלף חברי קהילה. "בהתחלה משתמשי הקצה של חללי העבודה היו סטארט-אפיסטים ועובדים עצמאיים", מספר אלרואי, "היום, גדל הביקוש בקרב חברות גדולות דוגמת מיקרוסופט שלקחה מחצית מהשטח בסניף שלנו בהרצליה, ובנק ברקליס שלקח שתי קומות מהסניף באחד העם בתל-אביב".
לדברי אלרואי, המגמה הזאת הולכת ומתפתחת בשוק הקו-וורקינג גם בעולם. "התחזיות בעולם הן שבשנת 2030, יהווה המשקל של חללי העבודה 40%-30% משוק המשרדים. מדובר למעשה בתיקון לעולם המשרדים והתאמה שלו להיום ולצרכים של היום".
גדלתם הרבה ולמרות זאת המותג שלכם לא מוכר כמו we work בארץ.
"בשורה התחתונה המחירים של כל החברות די דומים. אנחנו פחות מאמינים בלעשות רעש וצלצולים, ומאמינים שבשוק הזה, בסוף הלקוחות מגיעים מהמלצות של חברים שנמצאים ומכירים את המקום. אנחנו לא חוסכים בשטח, יש אצלנו יותר חללים משותפים לעומת חברות אחרות, וכל הסניפים שלנו נמצאים בלב הפועם של הערים המרכזיות. כל המשרדים שלנו פתוחים 24 שעות, 7 ימים בשבוע, וחברי הקהילה שלנו יכולים להיכנס לכל סניף בעולם, עם חיית המחמד שלהם.
"בשורה התחתונה מגיעים אלינו מותגים כמו סמסונג ומיקרוסופט. לפני שנה וחצי היו לחברה 30 עובדים. היום יש למיינדספייס 180 עובדים, 80 מהם בישראל, כי אנחנו מתרחבים כל הזמן. גם בעלי הנכסים מכירים אותנו, ומציעים לנו לקחת שטחים נוספים שיש להם במדינות אחרות. לקחנו בניין בוורשה מחברת נדל"ן אירופאית גדולה בשם גלובל וורת, ואחרי שהחברה ראתה מה עשינו עם הבניין, היא פנתה אלינו שנבחן לפתוח סניף של מיינדספייס גם בבניין של החברה בבוקרשט. החלטנו ללכת על זה והסניף נמצא לקראת פתיחה".
אתם פותחים עוד ועוד סניפים, אבל איזו תפוסה מינימלית של משרדים ועמדות עבודה מתוך מה שאתם מציעים צריך כדי שהסניף יהיה רווחי?
"המפתח להצליח כלכלית הוא שתהיה תפוסה של לפחות 65%-60%, וכל מה שמאויש יותר מזה, זה כבר רווח", אומר זכאי. "יש לנו בסך הכל 100 אלף מ"ר שטחי משרדים בכל העולם, בממוצע תפוסה של 95%. הרצון שלנו הוא להמשיך ולגדול בערים חזקות, גם בישראל".
לאן הולך שוק המשרדים?
"מצד אחד למרות העובדה שזה העתיד, מספר השחקנים הגדולים בתחום חללי העבודה הוא ממש לא גדול, גם בארץ וגם בעולם", משיב זכאי. "יש מקומות שיש בהם הרבה שחקנים קטנים, אבל חברות גדולות של חללי עבודה אין כמעט. מנגד, התחזית מדברת על גידול בביקושים לחללי עבודה משותפים. השירותים שנותנים חללי עבודה בסוף יהיו הדרישה בכל בניין משרדים.
"פעם היה בא נציג של חברת הייטק מחו"ל למתווך בתל-אביב ומבקש שטח שיתאים לחברה, והמתווך היה מציג את האופציות הקיימות. היום זה לא ככה, כי השוק השתנה לחלוטין. חברת ההייטק באה אל בעלי הנכסים בדרישות, והרמה שמציעים חללי העבודה היא רף שבעלי הנכסים חייבים לעמוד בו. לכן גם בעלי הנכסים מבינים שהם רוצים את הפעילות של חללי העבודה בבניין שלהם, כי היא נותנת יתרון לבניין. ככה, גם שוכרים עם חוזים רגילים בבניין, יכולים לבוא לבעל הבית ולבקש את השירותים שיש בקומת חללי העבודה, אם זה חדר כושר, אירועים, הרצאות, הנחות בביטוחים, במלונות, וכו".
עדיין יש בעלי מקצועות מסורתיים כמו עורכי דין, רואי חשבון שמעדיפים את המשרדים בבניינים של עזריאלי או אמות, ולא בחללים משותפים.
"יש מקצועות שלא טבעי לשכן אותם יחד וזה בסדר", אומר זכאי. "עורכי דין ורואי חשבון באופן כללי לא נוטים ללכת לחללי עבודה משותפים, אבל עורכי דין ורואי חשבון שעוסקים בהייטק או בטכנולוגיה כן לוקחים שטחים. מה גם שהחללים המשותפים לצד חברות הייטק וטכנולוגיה מאפשרים להם לגייס עוד לקוחות פוטנציאליים".
מתרחבים בעולם: "עם קצת חוצפה ישראלית זה עובד"
למיינדספייס יש כיום 21 סניפים ב-11 ערים בעולם, וחמישה סניפים נוספים עומדים להיפתח בקרוב בשתי ערים נוספות - שלושה בבוקרשט, ושניים באוטרכט שבהולנד - כך שהחברה תפעיל 26 סניפים ב-13 ערים בעולם. בין החברות ששוכרות שטחים בסניפי מיינדספייס בעולם ניתן למנות את סמסונג ו-Agoda בסניף בברלין, אקספדיה ויאהו בהמבורג.
כמה שונים המשרדים והמשתמשים שלכם בערים שונות בעולם?
"כל מקום יש לו את הנטייה שלו, והתעשייה שלו", אומר אלרואי. "הלקוחות שלנו במשרדים בוושינגטון למשל, הם יותר ארגונים פוליטיים, בברלין זה יותר סטארט-אפים וקרנות הון סיכון, בהמבורג יותר חברות מדיה. גם הסטנדרטים שונים. כשבאנו לבעל בניין בגרמניה למשל, ושאלנו מה עם מזגנים, אז הוא אמר שככה זה בגרמניה, אין מזגנים במשרדים. אז אמרנו לו אוקיי, אז פה יהיו 200 מזגנים, כי אין מצב שבמתחם חללי עבודה לא יהיו מזגנים, ועם הקצת חוצפה ישראלית שלנו זה עובד".
בשנת 2016 נפתח הסניף הראשון של מיינדספייס מעבר לים - 5000 מ"ר בברלין. מאז נפתחו בין היתר שני סניפים נוספים של החברה בעיר, שלושה במינכן, חמישה סניפים באמסטרדם, שניים בלונדון, והחברה החליטה לתקוע יתד גם בארה"ב ופתחה סניף בסן פרנסיסקו וסניף בוושינגטון הבירה, כשבכוונתה להמשיך להתרחב במדינה. ב-2017 פתחה החברה סניף נוסף בישראל, בשטח ששכרה מקובי רוגובין וריט 1 ברחוב המנופים באזור התעשייה הרצליה בשטח 6,000 מ"ר, שמחצית ממנו היא משכירה לענקית התוכנה מיקרוסופט.
אתם שני בחורים צעירים ללא רקע בנדל"ן, איך אתם יודעים איך לאתר נכס בעיר זרה שיהיו בו ביקושים ותפוסה ראויה?
"מדובר יותר בניהול אופרטיבי מאשר בעיסוק נטו בנדל"ן", מסביר זכאי. "המפתח הוא לוקיישן מרכזי וכוח אדם איכותי שאנחנו מעסיקים ובחלק מהמקרים יש לנו גם שותף מקומי שמכיר מצוין את השוק המקומי".
אלרואי מוסיף כי "כשהגענו לברלין כדי לאתר את הנכס הראשון של מיינדספייס בחו"ל, ישר קפצו עלינו כל המתווכים והציעו לנו בניין של 5,000 מ"ר שעמד חמש שנים ריק ואף אחד לא לקח אותו. הבניין היה במיקום מרכזי מצוין, אבל השוק כבר הספיד אותו, ולמרות שזיהינו פוטנציאל בבניין החלטנו לא לקחת אותו ושכרנו בניין אחר בעיר. כשראינו שהביקושים לחללי עבודה בעיר מצוינים והתפוסה יפה, אחרי שנה וחצי שאותו בניין המשיך לעמוד ריק, החלטנו לקחת נשימה וללכת עליו. השקענו בו והעמדנו אותו אחרי זמן קצר בתפוסה של 55%. היינו גם זהירים ולא ישר הלכנו עליו, ומצד שני צריך גם להעיז ולראות פוטנציאל בר מימוש".
חללי העבודה שינו את השוק: "אם יש לך 1.5 מיליון שקל, תקנה דירה ולא משרד"
"מחיר למ"ר זה מונח שיצא מזמן השיח בשוק המשרדים", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, המשווקת שטחי מסחר ומשרדים. "חללי העבודה הביאו לשינוי בשוק. הדרישה היא כבר לא של עורך דין שמחפש לשכור משרד ל-20 שנה. הסטארטאפים הם היום במשרד, ומחר קונים אותם והם עוברים למקום אחר. השוק הפך לדינמי, ולכן השאלות הן כבר לא כמה מ"ר, ומה גובה שכר הדירה. אלא איזה צרכים חיוניים נותנים שכוללים בינוי והתאמות.
"במשרדים המסורתיים, השוכר צריך לקנות ריהוט, להבין מתכננים ויועצים, ולכן שוכר לתקופה ארוכה שתצדיק את ההשקעה. חללי העבודה מגיעים לחלל, מוכן, עם ריהוט ברמה גבוהה, ואין התחייבות לתקופה ארוכה. היתרון הוא גם בלוחות הזמנים - ביום שמצטרפים אפשר להתחיל לעבוד.
"מבחינת ההשפעה על השוק, אין השפעה על חברות גדולות כמו עזריאלי ואמות שמציעות שטחים גדולים, כי חברות חללי העבודה מציעות שטחים מוגבלים. הנפגעים העיקריים הם הבעלים של המשרדים הקטנים. לשוכר קטן אין היום שום סיבה לשכור משרד רגיל, לשלם לפי מ"ר, להשקיע ולרהט את המקום, כשהוא יכול לשלם שכר דירה קצת יותר גבוה אבל שכולל את כל השירותים והצרכים שלו. מה גם שאם הוא רוצה לגדול הוא נמצא בבעיה, בעוד חללי העבודה מאפשרים בדרך כלל להתרחב.
"חללי העבודה יכולים להיות רק בבניינים שנמצאים בבעלות אחת, ולא בבניינים שנבנו במסגרת קבוצות רכישה למשל. השוק של חללי העבודה עוד צפוי לגדול, הוא מתרחב גם לערים מחוץ לתל-אביב שיש בהן מרכז עסקים כמו רעננה, רחובות, פתח תקווה, ולכן מי שיש לו 1.5 מיליון שקל עדיף שישקיע בדירה ולא במשרד".