נכס של קרן CIM בלוס אנג'לס / צילום: אתר החברה
פחות משנה לאחר שגייסה בבורסת תל אביב 798 מיליון שקל בהנפקת מניות בכורה, מציעה קרן הנדל"ן האמריקאית סים קומרשייל טראסט (CIM COMMERCIAL TRUST) למשקיעים בישראל להמיר את אותן מניות בכורה לאג"ח קצרות או לחילופין למניות רגילות. הסיבה למהלך: כוונתה של החברה למכור בחודשים הקרובים את מרבית נכסיה תמורת יותר מ-1.3 מיליארד דולר.
סים קומרשייל, או בקיצור CMCT, נסחרת בוול סטריט לפי שווי של 743 מיליון דולר ונמצאת בשליטת הישראלים לשעבר אבי שמש ושאול קובה. הקרן פועלת בתחום הנדל"ן המסחרי בארה"ב, ומתמחה בתחום המשרדים. בנובמבר אשתקד רשמה הקרן את מניותיה הרגילות למסחר כפול גם בישראל, ובמקביל גייסה כאמור סכום של 798 מיליון שקל בהנפקה ציבורית של מניות בכורה, בה לקחו חלק בעיקר גופים מוסדיים.
אלא שכעת מבקשת הקרן להוציא אל הפועל עסקת מכירה שתקטין את פעילותה באופן דרמטי. עקב כך הגיע בימים האחרונים אבי שמש לישראל לצורך פגישות מקדימות להסברת המהלך, כשבמקביל פרסמה הקרן הצעת רכש למניות הבכורה שהונפקו אשתקד. על פי ההצעה, יוכלו מחזיקי מניות הבכורה להמירן במניות רגילות של הקרן או לחילופין באיגרות חוב נושאות ריבית לטווח קצר כשיחסי ההמרה יקבעו סופית לאחר המגעים בין הצדדים. כמו כן, יוכלו בעלי מניות הבכורה שלא להיענות להצעה ולהמשיך ולהחזיק במניות הבכורה, למרות שאפשרות זו עשויה להתברר כאטרקטיבית פחות לאור השינוי בפעילות הקרן.
גורמים המקורבים למגעים ציינו היום כי בשיחות בין הצדדים ביקשו חלק מהמוסדיים שיפור בגובה הריבית שישלמו האג"ח הקצרות, ובהנהלת הקרן הסכימו לבחון את הנושא. עם זאת, לדברי אותם גורמים מטרתם של שמש וקובה היא להגיע להסכמות עם המוסדיים במטרה לשמור על המוניטין החיובי שצברו בשוק המוסדי כאן.
נכון לסוף יוני השנה, החזיקה CMCT בתיק נדל"ן הכולל 19 נכסי משרדים (כולל חניון אחד ושני אתרי פיתוח, שאחד מהם משמש כמגרש חניה), בסך של 316 אלף מ"ר, ומלון אחד בעל 503 חדרים. זאת לאחר שמכרה ב-2017 את מלוא פעילותה בתחום הנדל"ן למגורים, שכללה חמישה מתחמים של בנייני דירות להשכרה.
עיקר פעילותה של CMCT מתמקד באזור מפרץ סן פרנסיסקו, בלוס אנג'לס, בוושינגטון הבירה ובאוסטין שבטקסס. לדברי הנהלת הקרן, נכסיה באזורים אלה ממוקמים בשוקי משנה, בעלי חסמי כניסה גבוהים, שצפויים ליהנות מגידול חד במחיר השכירות.
השקעותיה (נטו) של CMCT בנדל"ן נרשמו בסוף יוני במאזן לפי שווי של 1.1 מיליארד דולר, כשכנגדן נרשמו הלוואות בשווי של 667 מיליון דולר. בסה"כ הציגה הקרן בסוף יוני הון עצמי של 624 מיליון דולר מהווה כ-45% מסך המאזן.
את המחצית הראשונה של 2018 סיימה הקרן בהפסד נקי של 4.9 מיליון דולר ועם תזרים חיובי של 21.6 מיליון דולר מהפעלה שוטפת של הנכסים. בהכנסה התפעולית נטו מנכסים זהים במגזר המשרדים נרשמה ברבעון השני עלייה של 8.6% על בסיס עקרונות חשבונאיים מקובלים ושל 4.8% על בסיס מזומנים. הסיבה לכך היא בעיקר עלייה בשיעור התפוסה ובדמי השכירות בחלק מהנכסים.
מנכ"ל CMCT, צ'רלס אי. גרנג השני, הסביר בעת פרסום התוצאות כי "שוב ייצרנו צמיחה חזקה בהכנסה התפעולית נטו של נכסים זהים במהלך הרבעון, המונעת על ידי דמי שכירות ממוצעים גבהים יותר למטר רבוע".