אלן גרוס/ צילום:יונתן גרוס
אלן גרוס, המייסד, הבעלים היו"ר והמנכ"ל של חברת הנדל"ן האמריקאית ג'י.אפ.איי (GFI), הגיע בימים האחרונים לביקור נוסף בישראל. בביקורים מהסוג הזה, אותם גרוס מתעקש לקיים לפחות פעמיים בשנה, הוא נוהג להיפגש לא מעט עם משקיעים מוסדיים. "אנחנו חברה שקופה ואין לנו שום דבר מה להסתיר", הוא אומר בריאיון בלעדי ל"גלובס". "אני גם שמח להיפגש איתם במשרדים שלנו בניו יורק, כשהם נמצאים בביקור בעיר".
חברת GFI עוסקת ביזמות וברכישה של פרויקטים נדל"ניים מניבים מתחומים שונים. ב-2015 הנפיקה החברה לראשונה אג"ח לציבור בישראל, וכיום נסחרות בבורסה שתי סדרות אג"ח של החברה (א' ו-ב') בהיקף כולל של 572 מיליון שקל ע"נ. הן מדורגות A מינוס עם תחזית חיובית, כאשר האג"ח הארוכה יותר של החברה (סדרה ב'), בעלת מח"מ של 2.7 שנים, נסחרת בתשואה של 6.8%, לאחר שירדה בכ-2.5% מתחילת השנה. למרות זאת, מדגיש גרוס כי אינו עוקב בעקביות אחרי מחירי האג"ח, שלדבריו אינם מעניינים אותו.
גרוס, בן 67, מספר על עצמו שהחל את הקריירה שלו בשנות ה-70, כעורך דין בתחום הנדל"ן במשרד עורכי דין גדול בניו יורק. הוא היה שותף בכיר במשרד ומומחה בתחום, כשב-1983 החליט להפסיק לעבוד עבור לקוחותיו ולהתחיל לעבוד עבור עצמו. הוא פרש מהמשרד והקים את GFI, כחברת נדל"ן עם חברות בנות שפועלות בתחומי המשכנתאות הבנקאיות, המימון, ניהול הנדל"ן, התיווך, הביטוח, הפיתוח והבניה.
כיום מעסיקה GFI כ-600 עובדים בכל רחבי ארה"ב. היא פועלת באמצעות מטה מרכזי הכולל מחלקות שונות, שמשרתות את החברות התפעוליות של הקבוצה. לדברי גרוס, מדובר בקבוצה מגוונת שלאורך 40 השנים האחרונות עסקה במגוון תחומים, כמו מלונאות, השכרה למגורים, נדל"ן מסחרי, משרדים ועוד.
חברת האג"ח שנסחרת בבורסה, מחזיקה בבעלותה ב-22 נכסים בשיעורי תפוסה ממוצעים של כ-90%. נכסים אלו כוללים 2,350 יחידות דיור להשכרה, 1,619 חדרי מלון ויותר מ-7,000 מ"ר של נכסי מסר ומשרדים להשכרה בברוקלין.
המלון הריק והקרקע שלידו
במצגת שפרסמה החברה לאחרונה, הוצגה הצמיחה הגדולה בפעילות חברת האג"ח, מאז ההנפקה הראשונה ב-2015. ל"גלובס" הוא אומר כי "האני מאמין שלי לאורך כל התקופה היה שלא להתחרות בחברות אחרות על שיעורי התשואה שבהם אני מסכים לקנות את הנכסים. אין לנו את ההון של הגופים המוסדיים הגדולים ולא ננסה להתחרות איתם".
כדוגמה הוא נותן את מלון הביקמן (The Beekman Hotel), ששייך לחברת האג"ח ושממוקם בדאונטאון מנהטן, בקרבת בניין עיריית ניו יורק. "מדובר בבניין יפהפה ומוכר במיקום מרכזי, שהוקם לפני 130 שנה וששימש בעברו כמועדון של עורכי דין. הבניין עמד ריק במשך שנים בגלל העלות הגבוהה שנדרשה לשיפוצו", הוא מסביר.
"היה בו אפילו אטריום (חלל פתוח לשמים במרכז המבנה, ע"כ), שכוסה בהמשך בגג כדי לשמור על החום במבנה ושמסיבה זו עד תחילת שנות ה-2000 אף אחד לא ידע על קיומו. יותר מ-200 יזמים ראו מאז את המבנה ולא הצליחו למצוא את הדרך להחזיר אותו לשימוש, אבל אני הצלחתי כי ראיתי משהו שאחרים לא ראו.
"הרעיון שלי היה לקנות את הקרקע הצמודה לביקמן ולבנות עליה מגדל למגורים, שיכלול בתוכו את כל מערכות התשתית כמו מים, חשמל ועוד, שישמשו גם את בניין הביקמן. כך, אפשר היה להשאיר את מבנה הביקמן כמו שהוא ולחבר אותו למערכות התשתית של המגדל הצמוד".
"כיום זהו המלון מספר אחד בכל ארה"ב", קובע גרוס ללא היסוס ומדגיש כי היה אחראי באופן אישי לבחירת הרהיטים, שמזכירים במידה רבה מועדון עשירים אקסקלוסיבי מסוף המאה ה-19. את הדירות במגדל המגורים מכרה GFI לקונים פרטיים, בין השאר לשחקנית הקולנוע האמריקאית אמה סטון, בעוד ש-90% ממלון הביקמן עדיין נמצא בבעלותה.
אבל גרוס מעיד על עצמו שאינו מתאהב בבניינים שבבעלותו, או כמו שהוא מגדיר זאת: "אני לא מתאהב באבני בניין, הן לא הילדים שלי". משום כך הוא מחפש כיום את העסקה המתאימה למכירת המלון, כדי שיוכל להתחמש במזומנים ולעבור לפרויקטים הבאים.
גרוס גם דוחה בתוקף את הכותרות האחרונות בעיתונות, בין השאר ב"גלובס", לפיהן הוא פועל כעת למימוש נכסים לצורך פירעון תשלומי הקרן הקרובים למחזיקי האג"ח בישראל. "אנחנו מוכרים נכסים, כמו עכשיו את מלון הילטון גארדן אין בדטרויט, כי זה מה שאנחנו תמיד עושים".
צמחה בזכות ארה"ב, לא המימון בישראל
לדבריו, מסתכלים על החברה כעל עוד חברה אמריקאית שחיפשה מימון זול בישראל, אבל דווקא הפעילות בארה"ב היא שאיפשרה ל-GFI לצמוח במהירות בשנים האחרונות. "כשהתחלנו את חברת האג"ח לפני שלוש שנים, היינו חברה עם הון עצמי של 168 מיליון דולר, ועם נכסים בשווי של 290 מיליון דולר. היום אנחנו חברה עם נכסים בשווי של 1.15 מיליארד דולר ועם הון עצמי של 417 מיליון דולר.
"כשהתחלנו היה לחברת האג"ח NOI (הכנסה נטו מהפעלת נכסים) של 5 מיליון דולר בשנה ו-FFO (תזרים שוטף מפעילות השכרה) של 1.6 מיליון דולר בשנה. ב-2018 החברה כבר תגיע ל-NOI של 61 מיליון דולר ול-FFO של 22 מיליון דולר. אלו מספרים מדהימים".
מהיכן הגיעה הצמיחה?
"בזכות ההחלטה להשתמש בכספים שבידי GFI כדי לרכוש נכסים ולבנות את החברה. אני עצמי הזרמתי לחברת האג"ח בתקופה הזו 60 מיליון דולר, כי זו הדרך שבעזרתה אני רוצה להצמיח אותה. אני רוצה להפוך את GFI לחברה של 3 מיליארד דולר נכסים, ואני אעשה זאת", אומר גרוס ורומז בכך על כוונתו להמשיך את הרומן עם שוק ההון המקומי, למשל באמצעות גיוסי חוב אפשריים נוספים בעתיד.
לא קונה צמוד חוף ביוסטון, טקסס
גרוס טוען שיש לו את היכולת להשיג נכסים טובים שאינם נמצאים על הרדאר של כלל השוק. "כולם בשוק הנדל"ן אומרים את זה," אני משיב לו, והוא עונה: "נכון אבל אז הם הולכים ליוסטון טקסס וקונים נכסים צמודי חוף. אני לא קונה נכסים כאלה (שנחשבים יקרים יותר, ע"כ)".
כדוגמה נגדית הוא מציג את מלון הילטון גארדן אין בעיר דטרויט, שהחברה סיכמה לאחרונה על מכירתו תמורת 50 מיליון דולר. לדבריו, המלון נקנה לפני שנתיים מידי אחד הבנקים תמורת 24 מיליון דולר ובשיפוצו ושדרוגו הושקעו עוד 5 מיליון דולר. כעת הוא נמכר כאמור במחיר גבוה ביותר מ-70% מהיקף ההשקעה.
"קנינו מלון לא מתפקד, כי הבנו את הפוטנציאל של המיקום שלו. המלון ממוקם בדאונטאון דטרויט, אזור שהולך ומתחזק, אבל בעיקר הוא נמצא בסמוך לאצטדיוני הפוטבול הבייסבול, ההוקי, הכדורסל (והכדורגל שנמצא בבניה) של העיר דטרויט, ואפילו יש בו חניה. ככה שלמעשה, ה-5 מיליון דולר הנוספים שהשקענו בשדרוג המלון ובשיפוץ החדרים הניבו יותר מ-25 מיליון דולר בתוך שנתיים".
אז איך זה שהוא לא תפקד ונמכר כל כך בזול?
"כי המלון היה בבעלותו של הבנק במשך חמש שנים. אנחנו קנינו אותו במכרז, בו חייבים לקנות הנכס כמו שהוא, ללא כל הצגה מוקדמת, ולא לכל אחד יש את האומץ לכך. לי יש האומץ לעשות עסקאות כאלו. יש לי את המקורות ויש לי צוות עובדים חזק מאוד לשם לכך.
ולמה החלטתם למכור אותו כל כך מהר?
"קיבלנו הצעה למכור ב-47.5 מיליון דולר, שגם פרסמנו אותה, אבל אמרתי לצוות שלי שלא נמכור בפחות מ-50 מיליון דולר. ובאמת קיבלנו את המחיר הזה, אז הסכמתי למכור. אבל למה אנחנו מוכרים? הרבה מהעסקאות שאנחנו עושים קשורות לענייני מסים. אנחנו משקיעים את התמורות בנכסים חדשים וכך דוחים את הרווחים ואת תשלומי המס בגינם (שחלוף נכסים, ע"כ).
"זו שיטת הפעולה שלנו מאז ומתמיד, ורואים את זה גם בחברת האג"ח, שבה עשינו שמונה עסקאות כאלו בשלוש שנים. בעסקאות הללו מכרנו נכסים שהניבו לנו 27 מיליון דולר, כשהתמורה הכוללת מהם בסך של 130 מיליון דולר אפשרה לנו לקנות עוד נכסים. את הביקמן למשל, אם היינו מחליטים למכור, היינו עכשיו עם 180 מיליון דולר בקופה.
"אנחנו לא מתחתנים עם הנכסים שלנו ולא מחזיקים אותם לטווח ארוך, אלא אם כן אנחנו מאמינים שהם ימשיכו לצמוח. לתפיסתי, הזמן למכור נכס נדל"ני הוא כאשר אתה מרגיש שלא תוכל לפתח אותו יותר. ואולי הרוכש יראה בו משהו נוסף שאתה לא ראית ויצליח להרוויח עליו עוד כסף.
"אני לא מחפש למכור במחיר הכי גבוה בשוק, בשבילי זה מתחיל ונגמר בלהיות סוחר. צריך לדעת מתי לקנות ומתי למכור. לפעמים מכרתי מוקדם מדי, אבל אף פעם לא הפסדתי. ככה שאני מאוד שמח מהמצב של GFI".
מצד שני, אתה צריך לזכור ששוק האג"ח לא תמיד פתוח להנפקות של חברות כמו GFI. יהיו תקופות שהשוק יהיה פתוח ונלהב, ויהיו תקופות אחרות, שהשוק יסגור את שעריו ותצטרכו למצוא מקורות אחרים לפירעון החוב.
"בגלל זה יש לי את השוק האמריקאי. אני לא צריך את השוק הישראלי, אבל אני אוהב לשחק בשני הצדדים והחלטתי לבוא לישראל, כדי לאזן את מה שאנחנו רוצים לעשות.
"שוק האג"ח הישראלי מעניין כי הוא מאפשר לי להנפיק אג"ח ארוכות יותר ומייתר לי את הצורך בשותף שיקבל ממני עבור הכסף שלו 12%-13%. מנגד, השוק האמריקאי מעניק לי הרבה יותר גמישות, ויש לי יחסים טובים מאוד עם כל הגופים הגדולים ביותר שם, כמו HSBC, אליוט, ווסטברוק וקרלייל.
בעקבות הנסיקה של קנזס סיטי
אז כשאתה מסתכל עכשיו על שוק הנדל"ן האמריקאי ועל ההשקעות החדשות שבכוונך לבצע, באילו אזורים תשקיעו את מירב הכסף ברכישת נכסים חדשים?
"מה שאני מנסה לעשות זה להתמקד בשווקים מסוימים ולהבין אותם לעומק. שוק אחד שבו אנחנו פועלים הרבה הוא קנזס סיטי, שהיא עיר מאוד צעירה עם גיל ממוצע 25. העיר מלאה בסטודנטים ובבתי ספר. חברות כמו גוגל כבר החלו לפתח פעילויות שם, וביה"ח האוניברסיטאי של קנזס נחשב למרכז המחקר מספר אחד בכל ארה"ב. ככה, שנוצרות שם הרבה מאוד משרות חדשות.
"כשאני התחלתי לפעול בקנזס סיטי, המחיר הממוצע ליחידת דיור עמד שם על 80 אלף דולר. כיום המחיר הממוצע שם הוא כבר 225 אלף דולר ליחידת דיור".
גרוס מציג לראווה פרויקט גדול של דיור להשכרה בקנז סיטי, שאת הקמתו השלימה GFI. לדבריו, מדובר בפרויקט ברמת איכות גבוהה, הממוקם בצמידות לבי"ס יסודי, כך שהילדים שיתגוררו שם יוכלו להגיע לביה"ס בהליכה. "כשקניתי את האדמה הזאת, ידעתי שביה"ס יישאר שם תמיד. זהו ביה"ס הטוב ביותר בקנזס סיטי".
"אז בניתי שם 292 יחידות דיור, פתחתי אותן להשכרה ביוני ו-70% מהן כבר הושכרו, כשאנחנו מקווים שעד הרבעון הראשון של 2019 כל הדירות כבר יושכרו. היופי בפרויקט הזה הוא שקנינו את הקרקע ובנינו אותו לפי תשואה של 8%, ככה שהרווח שלנו כבר מובטח. אם היינו רוצים לקנות את הפרויקט כשהוא בנוי ומושכר, היינו צריכים לשלם מחיר שישקף תשואה של 4% בלבד. עבורי, כל הדוגמאות הללו הן הסיפור של GFI".
בשם האב והשואה: לא משקיע באירופה
גרוס הוא כאמור עורך דין בכיר וותיק בתחום הנדל"ן, ולכן מכיר את רזי המקצוע ומודע היטב לכל האפשרויות העומדות לפניו, למשל בהשגת הטבות מס או מענקים עירוניים שונים. כך, הוא מגדיל לדבריו את ההחזרים מהפרויקטים השונים שהחברה בונה או קונה ומשדרגת.
הוא מספר שיש לו כבר 15 נכדים ואפילו נין אחד, שנולד לפני שבועות אחדים. אביו הוא ניצול שואה ולכן הוא לעולם לא ישקיע באירופה. בגלל היחס של האירופאים ליהודים בתקופת השואה ולפניה, הוא גם אינו מבין את הישראלים שבוחרים להשקיע דווקא באירופה.
השוק הישראלי הוצף בשנים האחרונות בחברות אג"ח אמריקאיות בתחום הנדל"ן. אתה חושב שהמשקיעים המוסדיים בישראל כבר יודעים להבין באמת את ההבדלים בין החברות השונות?
"ישראל צריכה את חברות הנדל"ן האמריקאיות, כי יש לכם כסף פנוי אבל היצע מאוד מוגבל של חברות להשקעה. רמאים יכולים להיות בכל מקום, גם בישראל. ולכן כשאני בוחן חברה מסוימת, הדבר הראשון שאני עושה זה לבחון את האנשים שלה שאיתם אני צריך לעשות עסקים".
אבל זה קשה יותר לברר כשמדובר באנשים שמגיעים ממדינות רחוקות כמו ארה"ב וקנדה.
"השוק צריך להיות חכם יותר ולדרוש מהחתמים יותר מידע על האנשים והחברות שהם מביאים לכאן. האם למשל מדובר ביזמים ובאנשי עסקים שרצים באופן קבוע לביהמ"ש כדי לפתור את הבעיות שלהם? הרי את זה אפשר לגלות בקלות דרך חיפוש בגוגל. זאת חלק מהחקירה שהמלווים צריכים לעשות".
"כולם יכולים לבדוק עליי ולראות שבמשך ארבעים שנה שלי בעסקים, מעולם לא הגעתי להתדיינות ביהמ"ש. אף פעם לא קרה שלא שילמנו חובות וגם לנו היו זמנים קשים, ולפעמים גם נדרשתי לממש ערבויות אישיות שנתתי למלווים שלי, אבל שילמתי ואני עדיין עושה עסקים איתם".
גרוס מדגיש כי המשקיעים בישראל צריכים את החשיפה לשוק הנדל"ן האמריקאי, שמעניקות לו החברות הזרות שמגייסות כאן חוב. "באמריקה יש מאות אלפי חברות עם 330 מיליון תושבים. אנחנו שוק ענק עם 50 מדינות לבחור מהן. צריך להבין את השוק ואת מוקדי הצמיחה שלו, לדעת איך לעקוב אחרי מוקדי התעסוקה בערים ובמדינות השונות", הוא אומר.
"השורה התחתונה היא שהכלכלה הישראלית צריכה את הזדמנויות ההשקעה שמעניקות לה האג"ח האמריקאיות. אתם לא יכולים להרוויח כסף מהשקעה באג"ח של חברות ישראליות שמעניקות תשואה של 2% בשנה. אבל צריך כמובן לזכור שיהיו גם הפסדים. חברות יhקלעו לקשיים, הכלכלה תשתנה לרעה ויהיה גם מי שhיתקע עם נכסים גרועים. ככה זה".