סכסוכי שכנים. אל תמהרו להגיע לבית משפט / צילום: shutterstock
סכסוך שכנים בין בעלי בתים בצפון תל-אביב הסתיים בפסק דין שקבע כי אי-רישום בית משותף אינו פוגע בשווי הבתים. מדובר במגרש ברחוב ענתות 8 בשכונת צהלה, שעליו נבנה מבנה הכולל 4 בתים צמודי קרקע, עם קירות משותפים ביניהם.
המבנה אינו רשום כבית משותף, אך יש לגביו הסכם שיתוף שנחתם בין ארבעת בעלי המגרש המקוריים בשנת 1990. ההסכם לא נרשם בטאבו, אך הוא קובע את חלוקת הבתים על-פי מיקום מדויק. עוד קובע ההסכם כי בניית הבתים תהיה על-פי היתר בנייה מאושר, וכי הצדדים יודעים ומסכימים כי ליחידות העורפיות תהיה זכות מעבר למכוניות ולהולכי רגל דרך היחידות החזיתיות.
התובעים הם הבעלים של הבית בחזית הרחוב, שהגישו תביעה בסך 600 אלף שקל לבית משפט השלום בתל-אביב נגד שכניהם - הבעלים של בית בעורף המגרש. התובעים טענו כי מגיע להם פיצוי כספי מהנתבעים, שמונעים במשך שנים את רישום הבית כבית משותף בגלל חריגות בנייה שעשו בביתם. על כן, כתוצאה מאי-רישום הבית המשותף, נגרמה לביתם ירידת ערך בסך 600 אלף שקל.
נוסף לכך טענו התובעים כי הנתבעים מסיגים גבול כשהם חונים את הג'יפ היוקרתי שלהם בשטח של התובעים, ועל כן דרשו פיצוי בגין כל יום חניה ובסך-הכול 495 ימים.
השופטת כרמלה האפט דחתה את התביעה ופסקה לתובעים הוצאות משפט בסך 30 אלף שקל.
האפט קבעה כי אי-רישום בית משותף בנכס נבע לא רק מפעולות הנתבעים אלא מגורמים נוספים, ובהם השתהות של התובעים עצמם. עוד קבעה האפט כי התובעים לא הוכיחו כי בעקבות אי-רישום הבית המשותף לא התממשה הזדמנות קונקרטית למכור את ביתם, טענה שהתבססה על שיחות עם לקוח פוטנציאלי אחד בלבד.
האפט קבעה כי בהתאם להחלטות קודמות של המפקחת על רישום המקרקעין, ניתן לרשום בית משותף גם כאשר אחת הדירות נבנית תוך חריגה מהיתר הבנייה, בכפוף לרישום הערה בדבר אי-התאמת הבינוי להיתר הבנייה. כלומר, אי-רישום בית משותף במצב שבו קיים הסכם שיתוף אינו גורם מפחית ערך בהכרח.
בית משפט הגיע למסקנה זו תוך הסתמכות על חוות-דעת שצירפו הנתבעים להליך, שערך שמאי המקרקעין אחיקם ביתן במסגרתה ביצע השוואה בין זוגות בתים ברחוב ענתות שנמכרו בין השנים 2012-2016, כאשר בית אחד נרשם כבית משותף אל מול בית שני שלא נרשם כבית משותף. ההשוואה העלתה כי אין הבדל בין יחידי זוגות הבתים שנבדקו לעניין שווי המכירה. עם זאת הורתה האפט לבעלי המגרש לפעול לרישום המבנה כבית משותף, וככל שיש שינויים המונעים את הרישום, על הנתבעים להשיב את המצב לקדמותו באופן שיאפשר את הרישום.
בהתייחסות לטענה כי חניות הנתבעים פולשות לשטח התובעים, האפט קבעה כי החריגה ככל שקיימת היא חריגה של 25 ס"מ וככזו יכולה להיכנס תחת החריג של זוטי דברים, אך בכל מקרה יש להוכיח את החריגה בכל פעם ופעם שדורשים פיצוי - דבר שלא הוכח.
האפט דחתה את הטענה לפיצוי בגין עוגמת-נפש, וקבעה כי אין מקום להוציא צו מניעה האוסר על הנתבעים להחנות את רכבם באופן החורג לשטח התובעים, וכי ואין מקום לחייבם בדמי שימוש.
את הנתבעים ייצג עו"ד אלעד לוי, שותף במחלקת ליטיגציה מנשיץ ברנדס אמיר, שהסביר כי לאורך פסק הדין ייושמו מגוון עקרונות פרקטיים להתנהלות בין שכנים: "בית המשפט קובע הלכה למעשה שלא בכל מקרה שבו קיים ספק בדבר הסגת גבול הדבר מהווה בהכרח עילה להגשת תביעה. בית המשפט בוחר לתת משקל לשיקולים נוספים כגון התנהלות יומיומית של השכנים, והפגיעה שעלולה להיגרם אם יוחלט אחרת לרבות פגיעה בפרטיות.
"בנוסף קובע בית המשפט כי ברור שהנתבעים אינם יכולים לחנות תוך הסגת גבול, אך הדבר ברור ואינו מצריך הוצאת צווי-סרק. אמנם ייתכן כי צד שחונה את רכבו תוך הסגת גבול יחויב בדמי שימוש ראויים, אך יש להוכיח כל הסגת גבול באופן פרטני ולדרוש דמי שימוש בהתאם לחניות מגורים ולא לחניות משרדים כפי שנעשה.
"בנוסף, בית המשפט קיבל את העמדה כי גם במקרה שבו ידוע על בנייה ללא היתר של אחד השכנים, אז ניתן לרשום את הבית כבית משותף בכפוף לרישום הערה בדבר אי-התאמת הבית להיתר שנתן מוסד התכנון. בית המשפט קובע כי גם במצב בו לא נרשם בית משותף, אין הדבר מהווה בהכרח גורם מפחית ערך, ויש להוכיח טענה זו באופן קונקרטי - כלומר להראות את הקשר שנוצר בין אי-הרישום של הבית המשותף לבין חוסר היכולת למכור את הנכס במחיר השוק".
לדברי לוי, בפסק הדין נקבעו הוצאות גבוהות יחסית כמסר מרתיע כנגד הגשת תביעות-סרק.