גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העסקה בוטלה – המס ששולם יוחזר או יוכפל?

עסקה שהכתה שורשים בקרקע המציאות ● מהם הכללים החלים על ביטול עסקה? ● למדריך ומחשבון מס רכישה

ביטול עסקה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
ביטול עסקה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

לאחרונה ניתן על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין פסק דין בעניין ק.ס.ם, אשר עסק בהשלכות המס של ביטול עסקה. מדובר היה בעסקה במקרקעין שנחתמה בשנת 2003. בשנת 2010 תבעה המוכרת, חברת ק.ס.ם - קריית ספר מרכזים בע"מ - את הרוכשת, כי לא שילמה לה את מלוא התמורה בגין העסקה.

התביעה הסתיימה בשנת 2011 בהסכם לביטול העסקה, הסכם שקיבל תוקף פסק דין. בעקבות כך, פנתה המוכרת למנהל מיסוי מקרקעין שיחזיר לה את המס ששולם בזמנו. המנהל מצדו קבע, כי מדובר במכר חוזר שיש לשלם את המס בגינו, כך שנוסף על מס ששולם בזמנו בגין העסקה המקורית, יש להוסיף ולשלם מס בגין העסקה החדשה (מס רכישה על שווי המקרקעין ומס שבח על עליית ערך המקרקעין).

במרכזו של ערר זה ניצבת הוראת סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובעת כי המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין, או פעולה באיגוד מקרקעין, ששולם עליהן מס.

פסיקה ענפה של בית המשפט העליון דנה בסוגיה זו של ביטול עסקה לצורכי מיסוי מקרקעין. בטרם נדון במבחני העזר שגובשו על-ידי בית המשפט לשם בחינת ביטול העסקה לצורכי מס שבח, נקדים ונאמר, כי אין חולק שהשבת המס מכוח עילת הביטול אינה מוגבלת למקרים של עסקה בטלה (VOID), ואף אינה מוגבלת למקרים של ביטול על-פי עילה שבדין, או עילה שבהסכם המכר עצמו. מנגד, בהתאם ללשון החוק, נטל ההוכחה לביטול העסקה לצורכי מס מוטל על מבקש ההחזר, ומוסכם וברור כי כאשר מדובר בביטול בהסכמת הצדדים, אזי הביטול ייבחן ביתר שאת ודקדקנות.

עסקה שהכתה שורשים בקרקע המציאות

בענייננו, נפסק על-ידי ועדת הערר מפי השופט דורות, כי בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה לסיווגה של עסקה כ"ביטול" או כ"מכר חוזר", ולאחר בחינת נסיבות המקרה דנן, מדובר בעסקה שהכתה שורשים בקרקע המציאות, ואשר לא ניתן לטעון לביטולה לעניין מס.

בין יתר המבחנים שפורטו בעניין על-ידי הוועדה צוינו המבחנים הבאים: משך הזמן הארוך שחלף עד למועד הביטול, ביצוע עבודות התאמה להתאמת הממכר לצורכי הרוכש, רישום הזכויות בנכס הנמכר, תשלום מרבית תמורת העסקה ואופן ביטול העסקה.

למעשה, ועדת הערר נסמכה בעיקרה על פסיקת בית המשפט העליון בעניין אלי לוי, שם נפסק כי אין די בכך שמדובר בביטול כן, שתכליתו אינה הימנעות ממס, אלא יש צורך לבחון אם בחיי המעשה ניתן להשיב את הגלגל לאחור, באופן שבו הביטול ישתכלל למפרע.

כך, בענייננו, לעניין טענת החברה המוכרת שלפיה אילו ידעה שהקונה לא תשלם לה את מלוא המחיר המוסכם אזי מלכתחילה לא הייתה מתבצעת העסקה, קבעה הוועדה כי אין לקבל טיעון זה, שהרי עד להשגת הסדר הביטול תבעה המוכרת רק את אכיפתו של הסכם המכר, באופן שבו תשולם למוכרת מלוא התמורה המוסכמת.

מהם הכללים החלים על ביטול עסקה

לסיום ייאמר, כי מדובר בפסיקה ההולכת בתלם של פסיקה ענפה קודמת. הוראותיו של סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין ייחודיות למיסוי מקרקעין, ולפיכך עולה השאלה מהם הכללים החלים על ביטול עסקה לצורכי מס הכנסה.

בתי המשפט ורשות המסים אימצו, בשינויים המתחייבים, הסדרים תחיקתיים רבים (כגון, בעניין גירושים וחלוקת עיזבון) מעולם מיסוי המקרקעין לעולם של מס הכנסה, אף שהסדרים אלה לא זכו לעיגון חקיקתי מקביל בפקודת מס הכנסה.

לטעמנו, ההכרה בביטול עסקה לעניין מס הכנסה צריכה להיעשות מתוך התחשבות בעקרונות עיתוי ההכרה ברווח ההון, שלפיהם אין להטיל מס על התעשרות על הנייר, וכל עוד לא מומש רווח ההון אין להטיל מס בגינו.

ביטול עסקה שמבחינה כלכלית משאירה את מבצעי העסקה ללא שינוי ברווחים הממומשים המצויים בידם, מן הראוי כי ביצוע החזר המס בגינה יישקל בחיוב על-ידי רשות המסים.

זאת ועוד, נראה כי הגבלת האפשרות לקבלת החזר מס רווח הון אך ורק לנסיבות שבהן משפטית מדובר ב"עסקה בטלה" (VOID), אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות מיסויים אלה, ויש לאפשר את קבלת המס המיותר ששולם גם במקרים נוספים, שבהם בסופו של יום לא מומש כל רווח הון בידי המוכר.

■ הכותבים הם שותפים באשכול המסים של פירמת ראיית החשבון והייעוץ העסקי BDO זיו-האפט.

עוד כתבות

מתחם סולארי אשלים / צילום: איל יצהר

חול נגד חשמל: מחריף הקרב בין האוצר לרשות מקרקעי ישראל על השדה הסולארי הגדול בישראל

בעוד שרשות מקרקעי ישראל דורשת לעצור את המכרז עקב קיומו של מחצב חול ענקי במתחם, ומזהירה כי התנהלות החשב הכללי באוצר תגרום לנזקים לענף הבנייה - הודיע החשכ"ל כי המכרז יימשך כסדרו, וטוען כלפי רמ"י כי ניהלה מכרז דומה בתמנע בחוסר יעילות

ספינת קרוז מול יפן עליה נמצאו נוסע חולה והרשויות לא מאשרות להוריד את הנוסעים / צילום: 	STF, AP

ספינת הקורונה: ישראלי רביעי נדבק בנגיף

הישראלי שאובחן כנושא את הנגיף שהה על אוניית הדיימונד פרינסס, והוא צפוי לרדת מהספינה להמשך טיפול בבית החולים צבאי ביפן ● מחר צפויים להגיע בטיסה מיוחדת הישראלים שחולצו מהספינה ● מהם הליכי הזהירות שננקטים, וכיצד נערכים לבואם?

בנימין נתניהו / צילום: רפי קוץ

"300 אלף ליכודניקים לא הלכו להצביע בספטמבר"? לא בדיוק

נתניהו מספר בכנסים, ברשתות ובתקשורת על המוני תומכים רדומים שמחכים לצאת מהבית ● אך הטיעון של נתניהו הוא מיתוס שנולד מחישוב כושל ● המשרוקית של גלובס יוצאת לשטח 

צביקי עשת/ צילום: איל יצהר

"מסעדנות זה העסק הכי בלתי נסבל שיש. צריך להיות מטורף כדי לעסוק בתחום הזה"

צביקי עשת, העומד בראש קבוצה המונה שש מסעדות ועוד שתיים בקנה: "מסעדנות עבורי זו דרך חיים. המטרה שלי היא לא נטו פרנסה או הצלחה כלכלית, אלא העשייה" • "הצרכן הישראלי הוא המבקר הקשה מכולם. באותה נשימה, אין על הישראלים" ● אנשים שנהנים בעבודה, מדור מיוחד

מה אפשר לקנות ב-1.2 מיליון שקל באזור חיפה / צילומים: איל יצהר. עיבוד: טלי בוגדנובסקי

איזו דירה תוכלו לקנות ב-1.2 מיליון שקל באזור חיפה

4.5 חדרים בקריית מוצקין, 4 חדרים בקריית ביאליק, 3.5 חדרים בזכרון יעקב או 4 חדרים בחיפה?

גיל שרון / צילום ארכיון: תמר מצפי

הדרך להכפלת שווי גולן טלקום: יציבות בהכנסות ועלייה קלה במנויים

פרטי העסקה למכירתה של גולן טלקום לידיה של סלקום ממחישים את הרכישה המוצלחת שביצעה חברת אלקטרה מוצרי צריכה (אמ"צ), הנהנית תוך כשלוש שנים מהצפת ערך משמעותית

עובד במפעל שבבים בסין / צילום: רויטרס

לא כולן כמו אפל: זו הסיבה שתעשיית השבבים מצליחה למתן את פגיעת הקורונה

אזהרת ההכנסות של אפל בגלל השלכות וירוס הקורונה מעוררת חששות לגבי שרשרת האספקה בתעשיית השבבים ● סרגיי וסצ'ונוק, אנליסט בכיר באופנהיימר, דווקא מרגיע: "הרבה חברות הוציאו את הייצור מסין בגלל מלחמת הסחר" ● האם בכל זאת יש מה לחשוש?

המשטרה והמז"פ הגרמניים חוקרת את זירת הירי  / צילום: מייקל פרובסט, AP

10 הרוגים במסע ירי נגד בר נרגילות בגרמניה; המניע: ימין קיצוני

לפי הדיווחים, היורה נכנס אמש לבר נרגילות בעיר הנאו והחל לירות באופן חסר אבחנה בנוכחים; לאחר מכן נסע לבית קפה אחר וירה גם ביושביו ● מאוחר יותר פשטה המשטרה על הבניין שבו גר היורה - וגילתה שם את גופתו וכן מכתב וקטע וידאו המצביעים על שנאת זרים כמניע למסע הרצח

אמסטרדם / צילום: Shutterstock

למרות שאין לה חשיפה ישירה לסין, הולנד עדיין לא מחוסנת מההשפעות הכלכליות הגלובליות של נגיף הקורונה

כמדינה שתלויה מאוד בסחר הבינלאומי, הולנד צפויה להיפגע בטווח הקצר בהיקפים משמעותיים יותר בהשוואה למדינות אחרות ● ולצד זה יש בה השקעות מעניינות, כמו יצרנית האופניים Accell

אסתר חיות, אפי נוה והשופטת מרגולין־יחידי / צילומים: ברני ארדוב וואלה, כדיה לוי, דוברות בתי המשפט

מה הוביל שופטת ושתי פרקליטות להיפגש בחשאי עם אפי נוה

ל"גלובס" נודע כי ב-2017 שופטת השלום לימור מרגולין-יחידי ושתי פרקליטות נפגשו בחשאי עם יו"ר הלשכה דאז אפי נוה ועם חברת הוועדה לבחירת שופטים ● נשיאת בית המשפט העליון אסתר חיות גילתה על כך בדיעבד וזעמה ● לאחרונה פרשה השופטת ופסק הדין האחרון שלה קבע כי סיקור חיובי יכול עקרונית להיחשב שוחד

דן הראל, יו"ר הרכבת הפורש / צילום: תמר מצפי

הדיון שבעקבותיו התפטר יו"ר הרכבת דן הראל

הראל הודיע על התפטרותו המיידית יום לאחר דיון שעסק בעתיד פרויקט חשמול הרכבות, שהיקפו עומד על 12 מיליארד שקל ● מה קרה בדיון ומה המשמעויות לפרויקט הדגל של הרכבת, שישפיע על הנוסעים בשנים הקרובות

בני גנץ / צילום: אלעד מלכה

גנץ: פתיחת החקירה נגד הממד החמישי - מטעמים פוליטיים

יו"ר כחול לבן בראיון ברשת ב': "לא מדובר בחקירה עדיין אלא בפרסום לפיו אחרי הבחירות תחל בדיקה. ידעתי שזה יגיע, כי יש לחצים פוליטיים על הפרקליטות לעשות זאת" ● "אני רגוע לחלוטין, לא היה פגם בהתנהלותי"

משרדי פייבר בישראל/ צילום: חברת פייבר

פייבר הישראלית זינקה בוול סטריט לאחר הדוחות; מספקת תחזית הכנסות גבוהה מהשוק

לשנת 2020 פייבר צופה הכנסות גבוהות יותר מתחזיות השוק, ומצפה לסיים את השנה עם צמיחה של 30%-32% לרמת הכנסות של 139-141 מיליון דולר

סקר הסקרים

סקר הסקרים: פחות משבועיים לבחירות, אין שינוי במפת המנדטים

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

חיבורי כבלים פיראטיים / אילוסטרציה: שאטרסטוק

ניתוק רשתות התקשורת הפיראטיות בצפון: ביהמ"ש הורה לחברן מחדש

בעקבות חשיפת "גלובס": מפעילי הרשתות הפיראטיות הסתערו על משרד התקשורת ועל רה"מ נתניהו שבמקרה היה בצפון בסיור בחירות, ודרשו להורות להוט לחבר מחדש חיבורים בלתי חוקיים ● ביהמ"ש אילץ את הוט לחבר מחדש את הרשתות עד 4 במרץ, אז יתקיים דיון במעמד הצדדים

לארי טסלר / צילום:  Yahoo! Inc, Wikipedia

האיש שמאחורי "העתק-הדבק" מת בגיל 74

מדען המחשב לארי טסלר החל לעבוד בעמק הסיליקון בתחילת שנות ה-60, בתקופה שבה מחשבים היו בלתי נגישים לרוב הציבור ● ההמצאות שלו עזרו להפוך את המחשב האישי לכלי נוח לשימוש

ברני סנדרס, אליזבת וורן ומייקל בלומברג בעימות הדמוקרטי  / צילום: John Locher, AP

"זו מכה מתחת לחגורה": איך הפך העימות הדמוקרטי בווגאס לאירוע ברוטלי

שניים מסלעי המחלוקת הגדולים היו: מה עדיף לארה"ב, סוציאליזם או קפיטליזם? והאם למיליארדרים יש זכות קיום? ● ומהן שתי החטוטרות של מייקל בלומברג

אולם המבואה של בורסת לונדון / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אירופה באדום; שנחאי זינקה ב-1.8% על רקע האטה במספר מקרי הקורונה החדשים

מספר החולים החדשים ירד אתמול דרסטית לעומת שלשום ● יפן אישרה כי שני נוסעים מתו על האונייה דיימונד פרינסס ● הבנק המרכזי של סין הפחית את ריבית הפריים על הלוואות ● עלייה בשיעור האבטלה באוסטרליה ● שיאים חדשים אמש בוול סטריט

אסף שהם, מגדל / צילום: איל יצהר, גלובס

אסף שהם, מנהל חטיבת ההשקעות במגדל, הודיע על פרישתו

שהם נעתר לבקשת החברה להישאר בתפקידו, שבו כיהן שש שנים, עד שיאותר לו מחליף

 

 

אלון מאסק / צילום: Aly Song, רויטרס

גם הקורונה לא עוצרת בעדה: טסלה משלימה מהלך עליות מתמשך של יותר מ-120% רק השנה

המלצה של גוף המחקר פייפר סנדלר מספק עוד דלק למניית יצרנית הרכבים החשמלית שנושקת לשיא כל הזמנים ● האם מדובר בבועה?