גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העסקה בוטלה – המס ששולם יוחזר או יוכפל?

עסקה שהכתה שורשים בקרקע המציאות ● מהם הכללים החלים על ביטול עסקה? ● למדריך ומחשבון מס רכישה

ביטול עסקה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
ביטול עסקה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

לאחרונה ניתן על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין פסק דין בעניין ק.ס.ם, אשר עסק בהשלכות המס של ביטול עסקה. מדובר היה בעסקה במקרקעין שנחתמה בשנת 2003. בשנת 2010 תבעה המוכרת, חברת ק.ס.ם - קריית ספר מרכזים בע"מ - את הרוכשת, כי לא שילמה לה את מלוא התמורה בגין העסקה.

התביעה הסתיימה בשנת 2011 בהסכם לביטול העסקה, הסכם שקיבל תוקף פסק דין. בעקבות כך, פנתה המוכרת למנהל מיסוי מקרקעין שיחזיר לה את המס ששולם בזמנו. המנהל מצדו קבע, כי מדובר במכר חוזר שיש לשלם את המס בגינו, כך שנוסף על מס ששולם בזמנו בגין העסקה המקורית, יש להוסיף ולשלם מס בגין העסקה החדשה (מס רכישה על שווי המקרקעין ומס שבח על עליית ערך המקרקעין).

במרכזו של ערר זה ניצבת הוראת סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובעת כי המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין, או פעולה באיגוד מקרקעין, ששולם עליהן מס.

פסיקה ענפה של בית המשפט העליון דנה בסוגיה זו של ביטול עסקה לצורכי מיסוי מקרקעין. בטרם נדון במבחני העזר שגובשו על-ידי בית המשפט לשם בחינת ביטול העסקה לצורכי מס שבח, נקדים ונאמר, כי אין חולק שהשבת המס מכוח עילת הביטול אינה מוגבלת למקרים של עסקה בטלה (VOID), ואף אינה מוגבלת למקרים של ביטול על-פי עילה שבדין, או עילה שבהסכם המכר עצמו. מנגד, בהתאם ללשון החוק, נטל ההוכחה לביטול העסקה לצורכי מס מוטל על מבקש ההחזר, ומוסכם וברור כי כאשר מדובר בביטול בהסכמת הצדדים, אזי הביטול ייבחן ביתר שאת ודקדקנות.

עסקה שהכתה שורשים בקרקע המציאות

בענייננו, נפסק על-ידי ועדת הערר מפי השופט דורות, כי בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה לסיווגה של עסקה כ"ביטול" או כ"מכר חוזר", ולאחר בחינת נסיבות המקרה דנן, מדובר בעסקה שהכתה שורשים בקרקע המציאות, ואשר לא ניתן לטעון לביטולה לעניין מס.

בין יתר המבחנים שפורטו בעניין על-ידי הוועדה צוינו המבחנים הבאים: משך הזמן הארוך שחלף עד למועד הביטול, ביצוע עבודות התאמה להתאמת הממכר לצורכי הרוכש, רישום הזכויות בנכס הנמכר, תשלום מרבית תמורת העסקה ואופן ביטול העסקה.

למעשה, ועדת הערר נסמכה בעיקרה על פסיקת בית המשפט העליון בעניין אלי לוי, שם נפסק כי אין די בכך שמדובר בביטול כן, שתכליתו אינה הימנעות ממס, אלא יש צורך לבחון אם בחיי המעשה ניתן להשיב את הגלגל לאחור, באופן שבו הביטול ישתכלל למפרע.

כך, בענייננו, לעניין טענת החברה המוכרת שלפיה אילו ידעה שהקונה לא תשלם לה את מלוא המחיר המוסכם אזי מלכתחילה לא הייתה מתבצעת העסקה, קבעה הוועדה כי אין לקבל טיעון זה, שהרי עד להשגת הסדר הביטול תבעה המוכרת רק את אכיפתו של הסכם המכר, באופן שבו תשולם למוכרת מלוא התמורה המוסכמת.

מהם הכללים החלים על ביטול עסקה

לסיום ייאמר, כי מדובר בפסיקה ההולכת בתלם של פסיקה ענפה קודמת. הוראותיו של סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין ייחודיות למיסוי מקרקעין, ולפיכך עולה השאלה מהם הכללים החלים על ביטול עסקה לצורכי מס הכנסה.

בתי המשפט ורשות המסים אימצו, בשינויים המתחייבים, הסדרים תחיקתיים רבים (כגון, בעניין גירושים וחלוקת עיזבון) מעולם מיסוי המקרקעין לעולם של מס הכנסה, אף שהסדרים אלה לא זכו לעיגון חקיקתי מקביל בפקודת מס הכנסה.

לטעמנו, ההכרה בביטול עסקה לעניין מס הכנסה צריכה להיעשות מתוך התחשבות בעקרונות עיתוי ההכרה ברווח ההון, שלפיהם אין להטיל מס על התעשרות על הנייר, וכל עוד לא מומש רווח ההון אין להטיל מס בגינו.

ביטול עסקה שמבחינה כלכלית משאירה את מבצעי העסקה ללא שינוי ברווחים הממומשים המצויים בידם, מן הראוי כי ביצוע החזר המס בגינה יישקל בחיוב על-ידי רשות המסים.

זאת ועוד, נראה כי הגבלת האפשרות לקבלת החזר מס רווח הון אך ורק לנסיבות שבהן משפטית מדובר ב"עסקה בטלה" (VOID), אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות מיסויים אלה, ויש לאפשר את קבלת המס המיותר ששולם גם במקרים נוספים, שבהם בסופו של יום לא מומש כל רווח הון בידי המוכר.

■ הכותבים הם שותפים באשכול המסים של פירמת ראיית החשבון והייעוץ העסקי BDO זיו-האפט.

עוד כתבות

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מטבעות דיגיטליים / אילוסטרציה: Shutterstock

מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%; הביטקוין צמוד ל-70 אלף דולר למטבע

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על כ-69.7 אלף דולר למטבע ● נעילה ירוקה באסיה, מדד שנגחאי עלה ב-1%

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

חיזבאללה מפרסם את שמותיהם של 5 מפעילי הארגון שנהרגו בחלב

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"