גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העסקה בוטלה – המס ששולם יוחזר או יוכפל?

עסקה שהכתה שורשים בקרקע המציאות ● מהם הכללים החלים על ביטול עסקה? ● למדריך ומחשבון מס רכישה

ביטול עסקה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
ביטול עסקה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

לאחרונה ניתן על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין פסק דין בעניין ק.ס.ם, אשר עסק בהשלכות המס של ביטול עסקה. מדובר היה בעסקה במקרקעין שנחתמה בשנת 2003. בשנת 2010 תבעה המוכרת, חברת ק.ס.ם - קריית ספר מרכזים בע"מ - את הרוכשת, כי לא שילמה לה את מלוא התמורה בגין העסקה.

התביעה הסתיימה בשנת 2011 בהסכם לביטול העסקה, הסכם שקיבל תוקף פסק דין. בעקבות כך, פנתה המוכרת למנהל מיסוי מקרקעין שיחזיר לה את המס ששולם בזמנו. המנהל מצדו קבע, כי מדובר במכר חוזר שיש לשלם את המס בגינו, כך שנוסף על מס ששולם בזמנו בגין העסקה המקורית, יש להוסיף ולשלם מס בגין העסקה החדשה (מס רכישה על שווי המקרקעין ומס שבח על עליית ערך המקרקעין).

במרכזו של ערר זה ניצבת הוראת סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובעת כי המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין, או פעולה באיגוד מקרקעין, ששולם עליהן מס.

פסיקה ענפה של בית המשפט העליון דנה בסוגיה זו של ביטול עסקה לצורכי מיסוי מקרקעין. בטרם נדון במבחני העזר שגובשו על-ידי בית המשפט לשם בחינת ביטול העסקה לצורכי מס שבח, נקדים ונאמר, כי אין חולק שהשבת המס מכוח עילת הביטול אינה מוגבלת למקרים של עסקה בטלה (VOID), ואף אינה מוגבלת למקרים של ביטול על-פי עילה שבדין, או עילה שבהסכם המכר עצמו. מנגד, בהתאם ללשון החוק, נטל ההוכחה לביטול העסקה לצורכי מס מוטל על מבקש ההחזר, ומוסכם וברור כי כאשר מדובר בביטול בהסכמת הצדדים, אזי הביטול ייבחן ביתר שאת ודקדקנות.

עסקה שהכתה שורשים בקרקע המציאות

בענייננו, נפסק על-ידי ועדת הערר מפי השופט דורות, כי בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה לסיווגה של עסקה כ"ביטול" או כ"מכר חוזר", ולאחר בחינת נסיבות המקרה דנן, מדובר בעסקה שהכתה שורשים בקרקע המציאות, ואשר לא ניתן לטעון לביטולה לעניין מס.

בין יתר המבחנים שפורטו בעניין על-ידי הוועדה צוינו המבחנים הבאים: משך הזמן הארוך שחלף עד למועד הביטול, ביצוע עבודות התאמה להתאמת הממכר לצורכי הרוכש, רישום הזכויות בנכס הנמכר, תשלום מרבית תמורת העסקה ואופן ביטול העסקה.

למעשה, ועדת הערר נסמכה בעיקרה על פסיקת בית המשפט העליון בעניין אלי לוי, שם נפסק כי אין די בכך שמדובר בביטול כן, שתכליתו אינה הימנעות ממס, אלא יש צורך לבחון אם בחיי המעשה ניתן להשיב את הגלגל לאחור, באופן שבו הביטול ישתכלל למפרע.

כך, בענייננו, לעניין טענת החברה המוכרת שלפיה אילו ידעה שהקונה לא תשלם לה את מלוא המחיר המוסכם אזי מלכתחילה לא הייתה מתבצעת העסקה, קבעה הוועדה כי אין לקבל טיעון זה, שהרי עד להשגת הסדר הביטול תבעה המוכרת רק את אכיפתו של הסכם המכר, באופן שבו תשולם למוכרת מלוא התמורה המוסכמת.

מהם הכללים החלים על ביטול עסקה

לסיום ייאמר, כי מדובר בפסיקה ההולכת בתלם של פסיקה ענפה קודמת. הוראותיו של סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין ייחודיות למיסוי מקרקעין, ולפיכך עולה השאלה מהם הכללים החלים על ביטול עסקה לצורכי מס הכנסה.

בתי המשפט ורשות המסים אימצו, בשינויים המתחייבים, הסדרים תחיקתיים רבים (כגון, בעניין גירושים וחלוקת עיזבון) מעולם מיסוי המקרקעין לעולם של מס הכנסה, אף שהסדרים אלה לא זכו לעיגון חקיקתי מקביל בפקודת מס הכנסה.

לטעמנו, ההכרה בביטול עסקה לעניין מס הכנסה צריכה להיעשות מתוך התחשבות בעקרונות עיתוי ההכרה ברווח ההון, שלפיהם אין להטיל מס על התעשרות על הנייר, וכל עוד לא מומש רווח ההון אין להטיל מס בגינו.

ביטול עסקה שמבחינה כלכלית משאירה את מבצעי העסקה ללא שינוי ברווחים הממומשים המצויים בידם, מן הראוי כי ביצוע החזר המס בגינה יישקל בחיוב על-ידי רשות המסים.

זאת ועוד, נראה כי הגבלת האפשרות לקבלת החזר מס רווח הון אך ורק לנסיבות שבהן משפטית מדובר ב"עסקה בטלה" (VOID), אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות מיסויים אלה, ויש לאפשר את קבלת המס המיותר ששולם גם במקרים נוספים, שבהם בסופו של יום לא מומש כל רווח הון בידי המוכר.

■ הכותבים הם שותפים באשכול המסים של פירמת ראיית החשבון והייעוץ העסקי BDO זיו-האפט.

עוד כתבות

יבגני דיברוב ונדיר יזרעאל, מייסדי ארמיס / צילום: ארמיס

הסכר נפרץ: החברות הישראליות שמכוונות להנפקה בוול סטריט

הצפי להורדת ריבית בארה"ב וליציבות האינפלציה מביא כמה מהחברות לשקול הנפקה בשוק האמריקאי ● ביניהן ארמיס, שנמצאת כעת בסבב גיוס לפי שווי של 5 מיליארד דולר, ו־וואסט דאטה, אחת השותפות המרכזיות של אנבידיה בתחום ניהול אחסון מידע

וול סטריט / צילום: Shutterstock

הנאסד"ק וה-S&P 500 ננעלו בשיאים חדשים; גוגל זינקה לשווי של מעל 3 טריליון דולר

הנאסד"ק עלה בכ-0.9% ● הסנטימנט החיובי בוול סטריט בא בעקבות דבריו של טראמפ על כך שהמו"מ מול סין מתקדם היטב ● טסלה קפצה בכ-3.5%, לאחר דיווח לפיו המנכ"ל אילון מאסק רכש מחדש מניות של החברה ● הזהב בשיא כל הזמנים ● החל מרביעי: 36 שעות של החלטות ריבית מסביב לעולם. רוב תשומת־הלב אל הפד, שצפוי לבצע הפחתה ראשונה בקדנציה של טראמפ

חן גולן, יו''ר נקסט ויז'ן / צילום: שלומי יוסף

בתזמון מושלם: החברה הביטחונית שגייסה הערב 400 מיליון דולר

חברת המצלמות לרחפנים ולמל"טים נקסט ויז'ן הודיעה על הגיוס המשמעותי בצל דבריו של ראש הממשלה בנימין נתניהו על מעמדה של ישראל בעולם, ועל כך ש"תעשיות הנשק שלנו עשויות להיחסם" ● המניה טסה ב-272% בשנה האחרונה

ועדת החוץ והביטחון / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

בג"ץ: הגדלות הרמטכ"ל לא חוקיות, הסדירו אותן תוך 3 חודשים או שיבוטלו

בג"ץ נותן ארכה עד סוף שנת 2025 להסדיר את הנושא, אחרת כל ההגדלות יבוטלו ● יש לכך חשיבות גדולה בשווי עשרות מיליארדי שקלים לכל פורשי צה"ל בפנסיה תקציבית ● העותרות, עמותת "צדק פיננסי" ו"רווח נקי": "מסע של למעלה משש שנים הגיע לסיומו עם אמירה מרכזית של בית משפט שכולם כפופים לחוק וצה"ל לא יכול לעשות דין לעצמו"

יובל לוי, מנצח העונה השביעית של ''האח הגדול'' / צילום: רן יחזקאל

הרייטינג והמספרים מאחורי "האח הגדול"

העונה השביעית של "האח הגדול" ברשת 13 הגיעה לסיומה, עם גמר שרשם רייטינג של 23.6% ו-714 אלף צופים ● מלון התיאטרון בירושלים יארח בראש השנה חיילי מילואים שלחמו במהלך השנה האחרונה, במטרה להוקיר את פועלם ● ומועדון הוט יעניק לחבריו 15% הנחה על מגוון תווי המזון ● אירועים ומינויים

השרה מאי גולן / צילום: דני שם-טוב, דוברות הכנסת

פרשת מאי גולן שנחשפה בחדשות 12: המשטרה פשטה על משרדה של השרה מאי גולן

בעקבות תחקיר "המבקר" בחדשות 12: המשטרה פשטה על משרדה של השרה לשוויון חברתי מאי גולן בירושלים ועצרה עו"ד מוכר ששימש בעבר כיועץ הפרלמנטרי שלה • במהלך פשיטה על ביתה של היועצת לשרה נתפסה מעבדת סמים • במשטרה החליטו: גולן תזומן לחקירה היום אחה"צ

מנכ''ל אנבידיה ג'נסן הואנג / צילום: ap, Carl Court

סין קבעה שאנבידיה הפרה את חוקי המונופול עם רכישת מלאנוקס

גורם רשמי בסין אמר היום כי "אנבידיה הפרה את חוקי המונופול ברכישת מלאנוקס", אך לא פורסמו אילו צעדי ענישה יינקטו, ורק צוין כי החקירה תימשך ● בשנת 2020 בייג'ינג אישרה את עסקת הרכישה עם מספר תנאים מתלים ● מאנבידיה נמסר: "אנו פועלים בהתאם לחוק בכל היבט. נמשיך לשתף פעולה עם כל הגופים הממשלתיים הרלוונטיים"

צעירים בעבודה / אילוסטרציה: Shutterstock, ImageFoto

הצצה לראש של הצרכנים הבאים שיניעו את הכלכלה הישראלית

בני הדור ה־Z בישראל בגילאי 16-28 מעדיפים לבקר בחנויות פיזיות, נעזרים בכלי בינה מלאכותית כדי לקבל החלטות קנייה, ומאמינים למשפיענים לא פחות מאשר לחברים ולבני משפחה - כך עולה מסקר מקיף שערכה חברת ויזה ● והכי חשוב: אל תגעו להם בסמארטפון

איתן אלדר / צילום: תמר מצפי

הרימון שנזרק לחצר של בעל המניות: "לדעתי זאת טעות"

המשטרה פתחה בחקירה באשר לנסיבות זריקת הרימון לחצר ביתו של איש העסקים איתן אלדר, בעל מניות מיעוט בב.ס.ר הנדסה ● אלדר לגלובס: "אין לי מושג במה מדובר, לדעתי זה לא כוון אליי"

רוברט פ. קנדי, שר הבריאות של ממשל טראמפ / צילום: Reuters, Elizabeth Frantz

הדיווח שגרם לצניחת המניות והעקיצה של מנכ"ל פייזר: חברות החיסונים תחת מתקפה

פרסום על כך ששר הבריאות של טראמפ מתכוון להציג נתונים על נזקי החיסונים לקורונה הובילו לירידות של מניות פייזר, מודרנה וביונטק ● מה עומד מאחורי הדיווח, עד כמה החברות צפויות להיפגע ומדוע בשוק כבר יש מי שצופים את פרישת השר המתנגד לחיסונים

השרה מאי גולן / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

החשדות, המעצר של המקורב והחשש מתיאום גרסאות: פרשת מאי גולן מסתבכת

השרה מאי גולן זומנה לחקירה לאחר שחוקרי להב 433 פשטו על המשרד לשוויון חברתי וקידום מעמד האישה שבראשותה, וכן עצרו עו"ד המקורב לה ● לפי החשד, עובדיה עשו שימוש בעמותות ככלי להוצאת כספים בניגוד לחוק ● מומחים מעריכים: יגויסו עדי מדינה

טל קולנדר / צילום: Ohad Kab

היא למדה לפרוץ למחשבים בתיכון וחלמה להיות טייסת - עכשיו היא מגייסת את בכירי ההייטק לסטארט-אפ שלה

השבוע מגיעה הקריירה של טל קולנדר לנקודת ציון עם גיוס של 65 מיליון דולר בהובלת בסמר, TLV ופיקצ'ר לחברת הסטארט-אפ הוותיקה שלה ושל שותפיה ● לראשונה יצטרפו לשולחן המשקיעים ארבע דמויות בכירות בענף ההייטק הישראלי, בעקבות השקעת הענק

מושגים לאזרחות מיודעת. ייצוג הולם / צילום: Shutterstock

המינוי של סמוטריץ' נבלם? זה המקור של הנימוק המפתיע

הכנסת חוקקה, הממשלה החליטה, והמדינה קיבלה על עצמה לתת ייצוג הולם לנשים בשירות הציבורי ● אבל במשך שנים זה לא קרה, בג"ץ ביקש לשים לזה סוף - וכעת המינוי לראש אגף התקציבים נתקע ● המשרוקית של גלובס מציגה: המוניטור מבאר מושגים

אינפלציה / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

מה צפוי היום בנתוני האינפלציה בישראל?

היום יתפרסם מדד המחירים לצרכן עבור חודש אוגוסט 2025, שעפ"י ההערכות צפוי להצביע על עלייה בשיעור גבוה יחסית של 0.6%-0.7% ● עם זאת, האינפלציה השנתית צפויה להתכנס לראשונה אל תוך יעד המחירים שהציב בנק ישראל - עם התמתנות מ־3.1% ל־2.8%

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

הבורסה בתל אביב ננעלה באדום לאחר דברי נתניהו על המצב המדיני-כלכלי של ישראל

ת"א 35 נפל בכ-0.3% ● המניות הביטחוניות איבדו גובה ● ספק אם מדד המחירים לצרכן שיפורסם היום יגרום לבנק ישראל להוריד את הריבית ● השקל נחלש מול הדולר ● באופנהיימר מעלים את מחיר היעד של טאואר ● החל מרביעי: 36 שעות של החלטות ריבית מסביב לעולם, רוב תשומת־הלב אל הפד, שצפוי לבצע הפחתה ראשונה בקדנציה של טראמפ

לארי אליסון, מייסד אורקל / צילום: Shutterstock

בחסות הסנסציה בשווקים: חדשות טובות לאלשטולר שחם, מגדל, כלל ומיטב

שורה של מנהלי השקעות מוסדיים נהנו מרווחים גדולים על הנייר כתוצאה מהזינוק היומי החריג במניית ענקית התוכנה אורקל ● מגדל: "לאורקל יש עוד לאן לצמוח, ואנחנו מאמינים בה בטווח הארוך"

מה עומד מאחורי המהלך של החשכ''ל / צילום: רפי קוץ

סוף לשוטף פלוס: באוצר מקדמים מערכת דיגיטלית חדשה לניהול תשלומי המדינה

לגלובס נודע שהחשב הכללי יוצא במהלך שאפתני להחלפת העברות הכספים המסורתיות לספקים ב"אסימונים" דיגיטליים ממשלתיים - שיתקבלו מיד עם גמר העבודה ● על פי הערכות, מיליארדי שקלים שמועברים לביצוע פרויקטים "נבלעים" בדרך ● המערכת תאפשר מעקב אחר הכספים ותמנע את זליגתם לגורמים עברייניים

אמיתי קלמר וד''ר דן רביב / צילום: Weifan Chen

ההנפקה שתניב למבטח שמיר, ארקין ואיל עופר רווחים של מאות מיליונים

שלושת בעלי ההון מחזיקים במניות חברת הפינטק הישראלית-אמריקאית לנדבאזז, ששואפת להנפיק בוול סטריט לפי שווי של 1.5 מיליארד דולר ● עבור מבטח שמיר מדובר בהשבחה צפויה של פי 10 על השווי בו השקיעה בחברה

נחשון קיויותי, יו''ר ומבעלי ב.ס.ר הנדסה / צילום: באדיבות החברה

בנק הפועלים מאמין בנחשון קיויתי; משקיע בבסר לפי שווי של מיליארד שקל

ב.ס.ר הנדסה, הפועלת לגיוס אג"ח של 150 מיליון שקל, עדכנה את התשקיף על הסכם השקעה שנחתם עם פועלים אקוויטי שיחזיק בנתח שעשוי להגיע ל-15% ומכין את הקרקע להנפקת מניות • החברה פועלת להקמת פרויקטים של דיור ומשרדים בערים מרכזיות

שכונת עומרים באופקים / הדמיה: אול אין

המכירות של הדירות החדשות צנחו ב-20%, והעיר ששומרת על המקום הראשון בעסקאות

לפי הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות למכירה מגיע לכמעט 83 אלף, ולפי קצב המכירות, ייקח ליזמים 31 חודשים עד שיצליחו להיפטר מכולן ● בחודשים מאי-יולי 2025 נמכרו כ-21,640 דירות, ירידה של כ-20% לעומת התקופה המקבילה אשתקד