דוד פתאל / צילום: אלון רון
מזה שלושה חודשים שרשת פתאל מציעה 10 דירות להשכרה לטווח קצר בשני בניינים שבבעלותה בתל-אביב - האחד בשכונת נווה צדק ובו 4 דירות, והשני בשכונת כרם התימנים ובו 6 דירות. בקרוב, כך נודע ל"גלובס", יתרחב השירות לבניין שלישי שממוקם ברחוב שינקין בעיר, ובו יהיו 19 דירות. "הצהרתי על כוונת הרשת להיכנס לתחום הדירות להשכרה לטווח קצר מספר פעמים בעבר", אומר היום ל"גלובס" דוד פתאל, בעל השליטה בחברה. "אנחנו מסתכלים על השינויים שענף המלונאות והאירוח עובר בכל העולם. זה עולם שמשתנה לנגד עינינו. חובתי כלפי החברה שלי והמשקיעים שלי וכלפי עצמי לבחון את השינויים המתרחשים ולפעול בהתאם". לדבריו, אחרי תל-אביב תבחן הרשת להעתיק את השירות גם לערים נוספות בארץ כמו ירושלים או אילת, ולאחר מכן גם לחו"ל - שם מרוכזת עיקר פעילותה.
לדבריו, "אני יודע שיש גורמים נוספים בתחום הזה, ועוד יהיו אחרים. יש מגמות בשוק שבו אנחנו פועלים, יש שינויים, אנחנו נבדוק הכול כי זו חובתנו. היתרון שלנו הוא שאנחנו מוכנים ליזום ולהתחדש ולא להיות מקובעים".
את השכרת הדירות לטווח קצר מבצע פתאל באמצעות חברה-בת שפתח בשם "Master", שבראשה עומד בנו, יובל פתאל. לדברי פתאל האב, הכניסה לתחום השכרת הדירות לא דווחה לבורסה היות ש"מדובר ב-10 דירות מתוך 36 אלף חדרים וזה לא מהותי".
לדברי יובל, 80% מהאורחים הם תיירים והשאר ישראלים שמשכירים את הדירה לטווח של עד 10 ימים. "בקיץ נוכל להסיק מסקנות לגבי הניסוי שכרגע נערך בתל-אביב, אבל המטרה היא ברורה - להתרחב הלאה לערים אחרות בארץ ומעבר לים בדיוק כמו במלונות".
לדברי פתאל, "'Airbnb' הוא שם גנרי לעולם השכרת הדירות, שלמעשה מדובר בצינור שיווק בלבד. המגמה מראה לנו שהאורח רוצה חוויה מקומית שהיא מעבר לחדר ולמיטה. עם כל הצניעות אנחנו לא הראשונים שנכנסים לתחום הזה, גם רשתות בינלאומיות גדולות נכנסו בשנתיים האחרונות לכל העולם של ה-Service Apartment. להייאט, למשל, יש את המותג 'Hyatt House'. המטרה היא לתת ללקוח את אותה החוויה הלוקלית שהוא חיפש עם איזושהי מטריה של איכות. כשאורח בא לדירה של הייאט הוא יודע שזה לא כמו דירה ב-Airbnb שהמצב שלה לא משהו ושיש לה בעיות תחזוקה. כשזו רשת של מלון יש התחייבות על האיכות".
ואכן פתאל לא המציאה את הגלגל. לאחרונה התארח בישראל גלן פוגל, מנכ"ל ונשיא ענקית התיירות בוקינג, שהתייחס לשילוב של דירות Airbnb לאתר המתמחה בעיקר בהשכרה של חדרי לינה בבית מלון כהכרח המציאות שקם מתוך הצורך להעניק לתייר את כל מכלול השירותים שהוא מחפש. השקפה הוליסטית כזו הופכת להיות שכיחה יותר ויותר בעולמות התיירות והתעופה.
ומה בהיבט החוקי של נושא הדירות להשכרה לטווח קצר שלא מוסדר בישראל מבחינת החוק והמיסוי?
"להבדיל מאחרים, אנחנו עושים הכול במסגרת עסקית שזה אומר לפי כל החוקים. אנחנו משלמים מע"מ ומס הכנסה ונשלם ארנונה כפי שנידרש ולפי מה שיוחלט אם מחליטים להגדיר את זה כדירות או כבית מלון. אני מקווה רק שמה שיוחלט יושת על כולם. גם אנחנו וגם יו"ר התאחדות המלונות בהווה ובעבר אמרנו שאנחנו לא נגד דירות להשכרה לטווח קצר אלא בעד אסדרת השוק - וזה המסר. צריך להחליט האם מטילים מע"מ על אורח ישראלי שלוקח דירה כזאת לצד כל הנושא של מס הכנסה".
"כל נושא הארנונה נמצא בבדיקה של עיריית תל-אביב שעוד לא החליטה איך לגשת אליו והאם לדרוש ארנונת מגורים רגילה או לאו", מוסיף יובל פתאל. "הנושא הזה נמצא בבדיקה על-ידם, וגם אנחנו בשיחות על זה".
נציין כי "גלובס" חשף לאחרונה את התמקדותה של רשות המסים בתפיסתם של משכירי דירות לטווח קצר שלא דיווחו כראוי על הכנסתם. כך, במסגרת מבצע רחב-היקף לתפיסת מעלימי מס בקרב ציבור משכירי הדירות בכלל, ערכה רשות המסים מבצעי ביקורת מרובים גם בקרב משכירי דירות לטווח קצר באמצעות אתרי אינטרנט דוגמת Airbnb ובוקינג.קום.
בתוך כך נחשפה בדיוני השומה של המשכירים שנתפסו פרשנות של רשות המסים בנוגע לאופן מיסוי ההכנסות של בעלי הדירות הללו כבית מלון ולא כדירה. לסיווג הזה יש משמעויות דרמטיות מבחינת נטל המס המוטל על בעלי הדירות. בין היתר, הם אינם זכאים לפטור או לשיעורי מס נמוכים המוטלים על משכירי דירות פרטיים, ובנוסף במקרים מסוימים הם גם חייבים בתשלום מע"מ. מנגד, הם זכאים להנחה מסוימת במיסוי בעת רכישת הדירה וכן להכרה בהוצאות, בין היתר בכל הנוגע לתחזוקת הדירות, הניהול, הבלאי וכדומה.
בשורה התחתונה, השכרת דירות נופש היא השכרה עסקית שצריך לשלם על הכנסתה את המס השולי בניכוי כל ההוצאות הנדרשות - כאשר המס שיוטל על בעלי דירות אלה יכול לעמוד על סכומים של בין 10% לכ-50% מס. זו המציאות גם במקרה של בעלי רשת מלונות שמשנים את המודל העסקי שלהם ונכנסים לתחום השכרת דירות נופש בבניינים שהם רוכשים לצורך כך, ולא רק חדרים במלונות.
"נפעל בנחישות נגד המתחמקים ממס"
"אף אחד לא יוכל להסוות מפני רשות המסים השכרה עסקית כהשכרה פרטית של דירות. נגיע לכל מי שינסה לחמוק מהרדאר ולדווח דיווח לא נכון", כך אומר היום גורם בכיר ברשות המסים על רקע הפרסומים בנוגע לכניסתו של בעלי רשת מלונות פתאל לתחום השכרת הדירות לטווח קצר, וכן על כך שישנם עוד בעלי רשתות אחרים שנכנסו או מתכוונים להיכנס לתחום.
לדבריו, "בעקבות הפנייה של 'גלובס' התחלנו בבירור של הדיווחים של בעלי רשת מלונות, ונפעל בצורה נחושה כנגד אלה שבוחרים להתחמק מתשלום מס באמצעות דיווח לא מתאים של עסקי ההשכרה שלהם". נזכיר כי מנהל רשות המסים, ערן יעקב, הצהיר לא אחת על כך שהרשות לא תניח לשוק הזה שמגלגל מיליוני שקלים.
יודגש כי רשת מלונות פתאל אינה על המוקד של רשות המסים, אלא דווקא מתבצעת בדיקה האם ישנם בעלים אחרים של רשתות בתחום המלונאות שנכנסו לזירת השכרת הדירות, וזאת על-מנת לוודא שהדיווחים שלהם כנדרש. "ברגע שפתאל פרסמו את המודל העסקי החדש שלהם - כניסה לתחום השכרת הדירות לנופש - הם למעשה הצהירו כי הם פועלים כחוק מבחינת היבטי המיסוי, אז אין סיבה לבחון את הנושא", מבהיר הגורם ברשות המסים.
כפי שנחשף ב"גלובס" לאחרונה הבהירה רשות המסים כי המיסוי של השכרת דירות לטווח קצר, לנופש, זהה למיסוי של מלונות ולא למיסוי דירות. על-פי חוק, השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה על-פי מספר מסלולי מיסוי אטרקטיביים הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד סך של כ-5,000 שקל בחודש, תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה (אם שכר הדירה גבוה מ-5,000 שקל המס משולם החל מהשקל הראשון), ומסלול מס שולי על-פי שיעורי המס של בעל הדירה, כאשר זה מגיש דוח כספי שנתי.
מסלולי מיסוי אטרקטיביים אלה רלוונטיים לגבי השכרת דירה למגורים בלבד על-ידי יחיד, אך הם אינם חלים על השכרות דירות/חדרים לטווח קצר. האחרונים נתפסים על-ידי הרשות כבית מלון לכל דבר ועניין.
נציין כי שיעורי המס על השכרת דירות כעסק יכולים להגיע גם לכ-50%, ואולם בצדם יש גם הכרה בהוצאות שמפחיתה את הנטל, וכן הנחות מס בעת רכישת הדירה למטרות השכרה לנופש.
ברשות ערכו מיפוי ראשוני של הזירה הזאת וזיהו עשרות אלפי דירות ברחבי הארץ שמושכרות לטווח קצר, ועוד כ-10,000 דירות רק באזור גוש דן המושכרות לטווח קצר דרך האתרים של Airbnb ו-booking.com. מדובר בדירות המוצעות להשכרות יומיות כמו בית מלון, רובן לתיירים מחו"ל. ההשכרות האלה פטורות ממע"מ, כמו בתי מלון, כאשר הן מושכרות לתושבי חוץ.
מלבד המבצעים שנערכים בשנה החולפת במסגרתם מתחזים עובדי הרשות לשוכרים פוטנציאלים של דירות ומזמינים נופש באתרים השונים, מתבצעת בימים אלה במחלקת ניהול ספרים ברשות עבודת מיפוי משמעותית של השוק. "הם מאתרים את הדירות המושכרות לטווח קצר. אנחנו מגיעים אליהם והם משלמים את המס הנדרש על הפעילות שלהם ונכנסים לרשת הדיווח", מספר ל"גלובס" אותו בכיר ברשות המסים.
"צריך לדאוג לסביבה רגולטורית הגונה"
יצוין כי יו"ר התאחדות המלונות, אמיר חייק, התבטא לא אחת על הנזק שמסבות הדירות להשכרה לטווח קצר לענף המלונאות. עם זאת, חייק עצמו מכהן כדירקטור בפתאל, כך שבמובן מסוים הוא אוחז במקל בשתי קצוותיו (חייק סירב להגיב על כך - מ.ר.ח). "מעולם לא הפסקתי לטעון ולא אפסיק לטעון שיש להסדיר את כל ההתנהלות הרגולטוריות מול דירות להשכרה לטווח קצר, כפי שעשו מדינות אחרות בעולם וכפי שזה נעשה בערים מרכזיות כמו ברלין, ברצלונה, פריז או ניו-יורק", אומר היום חייק ל"גלובס".
ההתאחדות פעלה, פועלת ותפעל להביא לאסדרה בתחום, ואני מניח שגם הרגולטורים יבינו שאין מנוס אלא להסדיר את התחום הזה שנהנה כיום מיתרונות תחרותיים שאינם ראויים. הרגולטור צריך לבחור את המודל הנכון ביותר ולהעתיק אותו. בתל-אביב יש היום יותר פתרונות Airbnb לעומת חדרי מלון - 10,000 חדרים בדירות לעומת כ-9,000 בבתי מלון. זה אבסורד".
יש בענף שטוענים שהנושא לא מוסדר במכוון לאור הגידול במספר התיירים והמחסור בפתרונות לינה.
"אני מכיר ומכבד את העמדה של שר התיירות בעמדה הזו. אם רוצים להביא עוד משקיעים ויזמים לתחום חייבים לדאוג לתת סביבה רגולטורית הגונה ותחרות הגונה".
מבחינת המלונאים שילוב של דירות הוא עוד פתרון לינה שהם מציעים כחלק מהפורטפוליו. כיצד ההתאחדות רואה את זה?
"המלונאים בצר להם יפעלו גם כדי לנצל את המצב כל עוד הוא לא מוסדר. התחום הזה חייב להיות מוסדר, וכשהוא יהיה מוסדר לא תהיה ברירה ואז ייכנסו אליו מלונאים ומשקיעים. אני לא מדבר על ההשפעה על מחירי הנדל"ן או הדירות להשכרה במרכזי הערים, רק על נושא האסדרה בדרך האיזון. קיבלתי טלפונים ממלונאים שאמרו שהדבר היחיד שהם מצטערים עליו הוא שהם לא חשבו על זה קודם".
גם במשרד התיירות תומכים באסדרת התחום ואומרים היום כי "לאור השיאים שנשברים בתנועת התיירות הנכנסת לישראל, משרד התיירות תומך בהרחבה ובגיוון של אמצעי הלינה לתיירים, ובתוך כך גם בפתרון של דירות להשכרה לתיירים. כל אסדרה, מבורכת לכשעצמה, צריכה להיות פשוטה כך שתאפשר את המשך פעילות ה-Airbnb והרחבתה".
"אחרי הקיץ נהיה חכמים יותר"
עיקר הפעילות של 200 המלונות שבהם מחזיקה פתאל היא במדינות שונות באירופה, וגם שם תיבחן האפשרות להיכנס עם דירות להשכרה לטווח קצר. "בברלין זה לא חוקי וגם באמסטרדם, אבל נקבל החלטות בנוגע ליעדים נוספים".
פתאל מדגיש כי האופן שבו הרשת פועלת בדירות להשכרה היא באמצעות רכישה של בניין שלם והשכרה של כל הדירות שבו. מדובר כאמור בשני בניינים פעילים כעת והשלישי שייפתח להשכרה בקרוב. "אנחנו לא רוצים להפריע לדיירים וכשהקמנו את הקונספט, עם אנשים מתוך הרשת וגם מחוצה לה, קיבלנו החלטה שלא נלך על דירה בתוך בניין. זה לא הוגן כלפי הדיירים וכלפי הלקוחות. אנחנו מחפשים בניינים קטנים עם 6-10 דירות שיש פוטנציאל להשכיר את כולן".
איך עובד מודל התמחור?
דוד: "בכל הענף המודל בנוי על היצע וביקוש. אף אחד לא רוצה להישאר עם חדר ריק. המחירים יכולים לנוע מ-300 שקל ללילה ועד ל-3,000 שקל ויותר, אבל אם אין ביקוש המחירים יורדים ולהיפך, וזה נכון גם לשוק הדירות. זה עניין של עונתיות ושל איכות הדירה".
"התמחור לא יכול להיות בהשוואה לבית מלון", מוסיף יובל. כאן לא מדובר בחדר של 25 מ"ר בלי מטבח וסלון. ההשוואה והאינדיקציה היא מול דירות אחרות שההיצע שלהן ברמה הזו הוא מצומצם". לדבריו, שיווק הדירות נעשה בכמה ערוצים. "Airbnb היא אחת הפלטפורמות והיא ממש לא החזקה עבורנו. יש לנו את האתר שלנו והמוקדים הטלפונים, וגם אתרים כמו בוקינג ואקספדיה ושלל האתרים האחרים".
מאסטר מתחזקת לעצמה את הדירות, מסביר יובל שגם מדגיש כי לרשת אין כוונה להיכנס לניהול נכסים להשכרה של חברות אחרות. "אנחנו לא חברת ניהול. כרגע לפחות זה לא הכיוון".
אתם פונים רק לנישה של יוקרה?
יובל: "אנחנו לא מכוונים רק לשם. היו לנו כבר חבורות של 6-10 אנשים בדירה ששילמו 2,000 שקל ללילה. הדירות יוקרתיות ומושקעות אבל לא פונות לקהל מסוים".
ומה המסקנה אחרי שלושה חודשים של פעילות?
"קשה לדעת בינתיים. היה חודש טוב, היה חודש חלש. זו לא תקופה שאפשר להסיק לגביה מסקנות. צריך לבחון את זה ברמה השנתית. אחרי הקיץ נהיה חכמים יותר".