דירות למכירה בת"א / צילום שלומי יוסף
1.
אם מישהו רצה הוכחה לכך שמדדי הדיור החודשיים אינם משקפים נכוחה את המגמות בשוק הדיור ואסור, ממש אסור בתכלית האיסור, לצאת בכותרות מפוצצות בעקבותיהן - בא מדד ספטמבר האחרון. המדד קבע שמדד הדיור עלה בשיעור זניח של 0.1%. נכון? ממש לא נכון. הכותרת צריכה להיות שמדד הדיור ירד ב-0.5%. הכיצד? ובכן, הלמ"ס אומר זאת מפורשות בפרסומיו: המדד הרשמי המתפרסם מדי חודש נתון לשינויים ולא בהכרח משקף את המציאות.
מדובר ב"קריאה ראשונה" של המדד ובדרך כלל בחודשים הבאים הוא עובר תיקונים ושינויים, לעיתים משמעותיים מאוד ולעיתים קלים. חשוב להדגיש זאת: המדדים שמצוטטים מדי חודש בתקשורת בדרך כלל לא מדויקים. כשהם עוברים תיקונים בחודשים הבאים, ממעטים להתייחס לכך בתקשורת. הלמ"ס אף כותב זאת עם פרסום המדדים: שנתוני שלושת החודשים האחרונים הם "ארעיים". ומה קרה לנתוני שלושת החודשים האחרונים בקריאה השנייה שלהן? ובכן, שלושת מדדי הדיור האחרונים (אוגוסט, יולי ויוני) תוקנו כך שהירידה באוגוסט היתה גדולה יותר והעליות ביולי יוני היו מתונות יותר. התיקון הוריד את מדד הדיור המצטבר בשלושת החודשים האלה ב-0.6% ועם החודש האחרון, סיכומו של המדד על תיקוניו הוא ירידה של 0.5%. הצעתי ללמ"ס: יחד עם פרסום המדד האחרון, להראות בהודעה לעיתונות את התיקונים של החודשים הקודמים והשפעתם על מדדי הדיור המצטברים ולא לתת לקוראי המדדים לנחש זאת בהשוואה לפרסומים הקודמים.
בכל מקרה, מה שקרה עם התיקונים למדדי הדיור האחרונים מחדדים את האבחנה שקביעת מגמות איננה יכולה להתבצע על מדד של חודש אחד או חודשיים או שלושה, כי כל המדדים הללו עוברים תיקונים, גם אם קלים. זו הבעיה בקביעת מגמות כלכליות על בסיס חודש אחד בלבד - הן לא שוות את הנייר שהן כתובות עליו - והדבר הנכון לכל מדד כלכלי ולכל דוח כספי. שום חברה לא יכולה להצביע על מגמה חד משמעית על בסיס פעילות של חודש אחד ושום כלכלן לא יכול לקבוע מסמרות על על הצמיחה, על הגירעון וכל פרמטר כלכלי אחר על בסיס של חודש אחד. המגמה נמדדת על בסיס שנתי ופה אפשר לראות היטב שיש מגמה של ירידות בשוק הדיור, גם אם זו ירידה מינורית, בוודאי לעליות החדות בעשור האחרון. בהשוואה שנתית מדד הדיור מצביע על ירידה של 1.9% וזאת לעומת ירידה של 1.1% בחודש הקודם. השורה התחתונה: העליות בשוק הדיור כפי שאני מדגיש פה זמן רב - נבלמו - אין ספק בכך - והחלה גם מגמת ירידות מובהקת.
2.
שימו לב מה נכתב בנתוני התאחדות בוני הארץ (הקבלנים) בסקירה האחרונה שהם הוציאו על מגמות הענף ביולי: "מלאי דירות שהחלה בנייתן טרם נמכרו (דירות לא מכורות בביצוע) עומד מאז תחילת 2018 על כ-40 אלף, רמה הגבוהה בכ-7,000 דירות (22%) לעומת המלאי לפני כשנה, ובכ-13 אלף דירות (45%) עלייה לעומת המלאי לפני כשנתיים. מספר חודשי המלאי (מספר החודשים שבהם יימכר מלאי הדירות בקצב המכירות של החודש האחרון) ממשיך את מגמות העלייה שלו ועומד על כ-26 חודשים, כ-10 חודשים יותר מלפני שנה".
הנה כי כן: הקבלנים מודים שמלאי הדירות בביצוע הלא מכור עלה דרמטית וגם מספר חודשי המלאי עלה דרמטית, מה שמלמד על יובש של מכירות, כפי שאכן משתקף בכל הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן למגורים הציבוריות. תזכורת: נתון הדירות שעל המדף הוא אחד המשמעותיים לניתוח המגמות בשוק הדיור. הבעיה היא שהנתון הזה לא מתפרסם מאז סוף 2016, בעקבות בעיות שהתגלו במדידתו. בכל אופן, הגידול המשמעותי במלאי הלא מכור וגם בחודשי המלאי, כפי שהקבלנים בעצמם מודים, ממחיש את מה שקורה בשוק הדיור ואף מנפץ מיתוסים: ראשית, אין מחסור גדול בדירות בישראל, כפי שיזמי הנדל"ן רוצים שנחשוב; שנית, שוק הדיור נמצא בקיפאון יחסי, דבר שמשתקף היטב בנתוני העסקאות בחודשים האחרונים; שלישית - הטיעון של יזמי הנדל"ן על ביקושים "כבושים" מתחיל להישחק וככל שהזמן עובר והביקושים ה"כבושים" לא מתפרצים, הלחץ עליהם יגבר.
הסברתי בעבר את עניין הלחץ על הקבלנים והנה ההסבר בתמצית: הירידה במכירת הדירות על ידי קבלנים גרמה לירידה משמעותית בתזרים המזומנים הפוטנציאלי שלהם. זה יכול לאותת על מצוקה כלשהי, במיוחד של הידיים החלשות בשוק, ומכאן להגביר את הלחץ על הקבלנים לשווק את הדירות שברשותם - המלאי הגדול הלא מכור - במחירים נמוכים יותר. כל זאת כדי להגדיל את תזרים המזומנים הצפוי, המיועד ברובו לשרת את החוב למערכת הבנקאית. ככל שחולף הזמן, בלי שהביקושים הכבושים שהם מייחלים להם יתפרצו, והם ייאלצו להיכנע לכוחות השוק. המשמעות: גורם נוסף ללחץ על המחירים כלפי מטה.
3.
ולספין החדש של הקבלנים: הבחירות. פתאום צצות להן כותרות מביכות המבשרות על התפרצות העליות בעקבות התפרקות הממשלה. הקבלנים מיהרו להפיץ באמצעות דובריהם תרחיש בו המוני זוגות צעירים מיואשים מהמדיניות ומההבטחות הממשלתיות יתנפלו על משרדי המכירות הריקים רק בגלל הבחירות. צר לי, אבל כנראה שהקבלנים עצמם כה מיואשים שהם מפיצים תסריטים ממש מגוחכים. נניח זוג צעיר "מיואש" בלשון הקבלנים, למה שיתנפל על משרדי המכירות דווקא לפני הבחירות, ולא ימתין עם "ייאושו" עד לאחרי הבחירות כדי לראות מה מתכננת הממשלה הבאה בתחום הדיור? ובכלל, תכנית מחיר למשתכן ממשיכה בינתיים לרוץ והיא מתפשטת בעיקר לאזורי מרכז הארץ, למגינת ליבם של הקבלנים, ולכן המוטיבציה של הזוגות הצעירים היא לחכות לעוד ועוד הגרלות של דירות באיזורי המרכז מה שימשיך להבריח אותם ממשרדי הקניות של הקבלנים. ועניין נוסף, החשוב מכל: ממשלה כזו או אחרת, מדיניות כזו או אחרת, לא תשפיע כבר על שוק הדיור כפי שמשפיעה עליו הריבית ותשפיע עליו הריבית: וזו, ירצו הקבלנים או לא, במגמת עלייה בארה"ב ותתחיל גם לעלות בקרוב בישראל. עליית הריבית היא עוד גורם שילחץ את המחירים כלפי מטה.