משה כחלון, שר האוצר / צילום: איל יצהר
על רקע הסערה שעוררה העלאת הריבית המפתיעה, חמק מתשומת הלב הציבורית נתון מעורר דאגה שיש לו קשר ישיר לגובה הריבית במשק. ביום שבו פרסם את החלטת הריבית, עדכן בנק ישראל גם את נתוני ההלוואות לדיור - המשכנתאות - של הבנקים. הנתון שהתחבא בין הלוחות התייחס להיקף המשכנתאות שתשלומי ההחזר שלהן נמצאים בפיגור של מעל ל-90 יום. 2.56 מיליארד שקל, נכון ל-26 לנובמבר. מדובר בנתון הגבוה ביותר מאז נובמבר 2012. כשמביאים בחשבון את העלייה בהיקף הכולל של המשכנתאות, הנתון נראה יותר טוב אך לא בהרבה. 0.76% מיתרת המשכנתאות נמצאת בפיגור, הנתון הגבוה ביותר מאז מאי 2015.
חשוב להדגיש כי מדובר עדיין בשבריר של אחוז מסך המשכנתאות, וגם בהשוואה בינלאומית מצבה של ישראל טוב יחסית. יחד עם זאת, מדובר בשינוי מגמה מדאיג לאחר ירידה רצופה שנמשכה מאז 2011.
אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש אומר כי המגמה התהפכה ב-2017. "אני עוקב אחרי הנתון הזה כבר תקופה וכשאני מדבר עליו אני שם לב שאנשים פותחים עיניים".
אבל אנחנו עדיין נמצאים ברמות הרבה יותר נמוכות ממה שהיינו לפני לא הרבה שנים.
"נכון אבל אז המגמה הייתה ירידה ועכשיו המגמה היא עלייה. ומה שעוד יותר מטריד זה הקצב המהיר. אם זה ימשיך לגדול בקצב כזה, אז בתוך חצי שנה נגיע לרמות גבוהות. זה לא שאנחנו בקטסטרופה, זה אפילו טבעי שתהיה עלייה בהיקף המשכנתאות בפיגורים כי ככל שיש יותר הלוואות, הגיוני שיהיו יותר משכנתאות עם בעיות, אבל מה שמטריד אותי זה בחודשיים שלושה האחרונים יש ממש קפיצה, רואים שהקצב התחיל להאיץ".
אבל בסך הכל מדובר בחודש או חודשיים של קפיצה.
"נכון אבל זה חלק ממצב כללי של קיפאון בשוק הנדל"ן. אנחנו יודעים שיש ירידה בכמות העסקאות, אנחנו יודעים שהמחירים ירדו בשנה האחרונה ב-2%, אנחנו יודעים שיש חברות נדל"ן בקשיים ואנחנו יודעים שיש לא מעט אנשים שקנו דירה שנייה ונתקעו עם המשכנתא".
מה בעצם מטריד בנתון הזה?
"הוא יכול להיות סימן שאנשים מתחילים להיכנס לקשיים ואז נראה אותם מוכרים דירות בלחץ ובהנחה משמעותית".
אז הם יורידו טיפה מחיר וימכרו את הדירה. עדיין בגלל המגבלות המינוף אצלנו רחוק מאוד ממה שהיה בארה"ב ערב הסאב-פריים.
"נכון, אין בכלל מה להשוות לסאב-פריים ועדיין, עד היום לא ראינו בישראל תופעה של מכירות בלחץ. פיגורים במשכנתאות יכולים לגרום למכירות בלחץ. בשוק ההדיור יש לזה הרבה משמעות. תחשוב למשל שיש לך שכונה ואנשים כל הזמן בודקים בכמה נמכרה הדירה הזאת ובכמה ההיא - ברגע שמישהו הוריד מחיר בצורה רצינית זה משנה את כל התמונה, הבנצ'מרק הוא אחר.
"זה לא קורה היום כי המצב הכלכלי הוא בסדר, אבל פיגורים כאלה יכולים להיות זרז. אני לא רוצה להיות נביא זעם. אנחנו לא בקריסת מחירים אבל כל תהליך מתחיל מנקודה מסוימת. כאן יש משהו שהולך ונבנה, גם אם בינתיים זה מתחת לפני השטח. מעבר לכך, הפיגור בתשלומי המשכנתאות משתלב בתמונה הכוללת של סימני האטה, זה משתלב עם העלייה בפיגורים בהחזר הלוואות רגילות בבנקים, זה משתלב עם זה שבכל חודש בתקופה האחרונה יתרת האשראי שלא לדיור בבנקים הולכת ויורדת".
עליית הריבית עלולה לסבך לווים נוספים
נתוני העלייה בהיקף המשכנתאות שבפיגור מתייחסים למצב שלפני העלאת הריבית, כשברור שכעת בעקבות העלאתה ייקלעו לווים רבים יותר לקשיים. העלייה בריבית העלתה רק את הרכיב הצמוד במשכנתא, ויכולה להגיע לכל היותר לעשרות בודדות של שקלים לחודש, אולם הוועדה המוניטרית של בנק ישראל כבר הבהירה כי היא נערכת להעלאות ריבית נוספות במהלך 2019.
התפתחות מדאיגה נוספת שצפויה להתרחב בשנה הקרובה היא גידול במספר המשכנתאות של רוכשי דירות 'מחיר למשתכן'. לדירות מחיר למשתכן יש הסדר מימוני מיוחד שמאפשר לרוכשים לקחת משכנתא בגובה עד 90% ממחיר הדירה - כך שרוכשי דירות אלה הם מצד אחד ממונפים יותר ומצד שני בעלי הון עצמי נמוך יותר מרוכשי הדירות הרגילים, ולפיכך גם חשופים יותר לעליית ריבית ולהרעה במצבם הכלכלי.
את ההסדר המיוחד לרוכשי דירות 'מחיר למשתכן' יזם שר האוצר משה כחלון כפשרה על רקע יוזמת חקיקה של ח"כ אורלי לוי אבקסיס שביקשה להגדיל בחוק את רכיב המימון בדירות עד ל-90%, הצעה שעוררה חשות כבדים מהתנפחות בועת נדל"ן בסגנון זה שקדמה למשבר הסאב-פריים בארה"ב.
ריבית המשכנתאות במגמת עלייה
בבנק ישראל לא מתייחסים בינתיים למגמה שעליה מצביע זבז'ינסקי, ככל הנראה משום שאינם רואים בכך בעיה משמעותית, לפחות בממדיה הנוכחיים. הנתון שאחריו כן עוקבים בוועדה המוניטרית של הבנק בקפידה הוא ריבית המשכנתאות, שנמצאה במגמת עלייה מתונה עוד לפני שהועלתה הריבית.
כך למשל בעדכון לחודש נובמבר התברר כי הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד עלתה ל-3.46% בממוצע לעומת 3.35% באוקטובר. הריבית לטווח קצר - עד חמש שנים - רשמה את העלייה החדה ביותר ל-3.39%, לעומת 3.26% באוקטובר.
"בריבית המשכנתאות חלה עלייה קלה בחודשים האחרונים, על רקע העלייה בתשואות האג"ח הממשלתיות" נאמר בהודעת בנק ישראל על העלאת הריבית. בעקבות העלאת הריבית האחרונה זינקו תשואות האג"ח הממשלתיות והן מגלמות כעת ציפייה שריבית בנק ישראל תגיע לסביבות 1% בעוד שנה מהיום, לעומת 0.5% לפני העלאת הריבית.
"נכון שעלייה של 0.15% בהחזר החודשי היא משהו מאד זניח", אומר זבז'ינסקי אבל העלאת הריבית האחרונה עושה יותר מזה כשהיא משנה את הכיוון הכללי. עלייה של 1% בריבית המשכנתאות זה כבר הפרש משמעותי שיכול להגיע לכמה מאות שקלים בהחזר החודשי. זהו מצב בעייתי מאוד מבחינת לווים שגם ככה מתקשים לעמוד בהחזר החודשי".
לדברי פרופ' דני בן-שחר ממכון אלרוב לחקר הנדל"ן: "עלייה כזו בשיעור המשכנתאות שבפיגור מחייבת מעקב הדוק כדי לוודא שאין כאן תחילתה של מגמה מסוכנת, אם כי עדיין מוקדם לקבוע שיש כאן סימנים של סכנה ממשית". בן-שחר הוסיף כי "הבעיה שבנק ישראל שומר אצלו את הנתונים ברמת המשכנתא מה שמקשה עלינו מאד להבין מה מקור העלייה בשיעורי הפיגור".