גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך עוקפים קבלני תמ"א 38 את חוק המכר ומסכנים את כספיהם של רוכשי הדירות

בקשת פירוק נגד חברת "ע. מאיר יזמות ובנייה" חושפת שיטה לפיה רוכשי דירות קיבלו הצעה מפתה - הנחה בתמורה להלוואה לחברה • ואולם, למרות שהכסף ניתן, באותה העת התוכניות כלל לא הוגשו למוסדות התכנון • החברה: תלונות שווא מטעם יריב עסקי

הבניין ברחוב לייב יפה, הרצליה/ צילום: כדיה לוי
הבניין ברחוב לייב יפה, הרצליה/ צילום: כדיה לוי

מה עושה יזם נדל"ן שמתקשה להשיג מימון מהבנק? לווה כסף מהרוכשים העתידיים שלו - כך עולה מבקשת פירוק לחברת "ע. מאיר יזמות ובנייה".
החברה, כך נטען בבקשה, פנתה לרוכשי דירות והציעה להם הנחה במחיר, תמורת הלוואה בסך מאות אלפי שקלים שיעבירו לחברה. בדיון שהתקיים בשבוע שעבר בבית משפט בלוד שבו נדונה בקשת הפירוק, הטיח בית המשפט ביקורת בעקיבא מאיר, ממנהלי החברה, על התנהלותם ואמר כי "נראה שהחברה מסתירה יותר משהיא מגלה ורב הנסתר על הגלוי". במקביל הממונה על חוק המכר אף הטיל קנס על היזם.

"לא הוגשו תוכניות לעירייה כלל"

לפני מספר שנים התקשרה החברה ומנהלה עקיבא מאיר, עם דיירים בבניין ברחוב לייב יפה 17 בהרצליה לביצוע פרויקט תמ"א 38, שטרם יצא לפועל. בקשה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בלוד, על ידי עו"ד אביחי ורדי, מתארת חלק מהנעשה מאחורי הקלעים במיזם. בבקשה נכתב כי החברה ניהלה לכאורה "תרמית" בתחום הנדל"ן, במסגרתה מכרה לרוכשים שונים דירות "על הנייר" שאינן קיימות ותוך הצגת מצגי שווא. על פי הבקשה, הציע מאיר לרוכש דירה בפרויקט לקנות דירת גן חדשה בת 3 חדרים במחיר אטרקטיבי מאוד בסך 1.1 מיליון שקל. לטענת הרוכש הוצג בפניו כי התוכניות הוגשו וכעת הפרויקט ממתין לאישור הוועדה לקבלת היתר בנייה.

עוד נטען כי מאיר לחץ על המבקש לחתום על הסכם המנוסח כ"הסכם הלוואה", שהוא למעשה תשלום על חשבון מחיר הדירה. ההסבר לדבריו היה שבאותו בשלב הוא אינו יכול להנפיק לתובע ערבות חוק מכר, עד לקבלת היתר הבנייה. לדבריו מאיר דחק בו להעביר סך של 450 אלף שקל, אותם גייס מאמו, לפרטי חשבון הבנק הפרטי של מאיר, בתירוץ כי הוא אמור לעמוד בכמה התחייבויות ושזכויותיו כקונה דירה יישמרו. לדבריו הוא חתם על ההסכם והעביר את הכספים. באפריל השנה, פנה למאיר לאחר שנודע לו כי עיריית הרצליה מתכוונת להקפיא את כל פרויקטי התמ"א בעיר, אלא שהאחרון הסביר כי הכל מתקדם כמתוכנן.

"למבקש נודע כי הפרויקט כלל לא ודאי, כי לא הוגשו תוכניות לעירייה כלל, וכי החייב הציג מצגי שווא בקשר לוועדת תכנון עתידית שאמורה לדון", נטען בבקשה שהוגשה לבית המשפט כעת. כן נכתב כי הרוכש שוחח אז עם אדריכל התוכנית שהודה בפניו שכלל לא הוגשו תוכניות באותו הזמן. "באותו הרגע הבין המבקש כי החייב מכר לו אוויר, פשוטו כמשמעו, והכל תחת מצגי שווא וניצול ההיכרות החברית בין השניים... החייב מתנהל בנוכלות לשמה".

בקשת הפירוק כוללת תיאור של רוכש נוסף, שמיוצג על -ידי עו"ד משה תורג'מן, ולדבריו באוגוסט 2017 קיבל הצעה מהחברה לרכוש דירת 4 חדרים בפרויקט בהרצליה תמורת 1.9 מיליון שקל. "לאור העובדה כי הפרויקט היה בתחילת דרכו ללא היתר בנייה וללא הסכמת הדיירים, ובכדי להתחמק מהעמדת ערבות חוק מכר בהתאם לחוק, החברה ביצעה את עסקת המכירה כהסכם הלוואה בין בעל השליטה למבקש, עם אופציה לרכישת דירה כאשר סכום ההלוואה הוא למעשה תשלום על חשבון מחיר הדירה", נכתב בבקשה שהוגשה לבית המשפט.

"המבקש נפל למעשה עוקץ ומרמה"

לפי הבקשה אותו אדם העביר חצי מיליון שקל לחברה "בסוף אוגוסט 2017 נחתם הסכם הלוואה בין המבקש לבין החברה במסגרתו שילם המבקש מקדמה בסך 500 אלף שקל. לימים הסתבר כי כספו של המבקש אשר ביקש לרכוש דירה שולשל לכיסו הפרטי של בעל המניות ולא לחברה... לאחר העברת סך של 500 אלף שקל מהמבקש לבעל המניות התברר למבקש כי לחברה אין את מקורות המימון הנדרשים לבצע את הפרויקט באופן שהחברה תרה אחר משקיעים ושותפים שיזרימו כסף לקידום הפרויקט. ואם לא די בכך הבחין המבקש כי הפרויקט כלל לא ודאי, כי לא הוגשו תוכניות לעירייה כלל וכי החברה הציגה מצגי שווא בקשר לוועדת תכנון עתידית שאמורה לדון באישור תוכנית הפרויקט. בשלב זה הבין המבקש כי נפל למעשה עוקץ ומרמה מתוכנן בקפידה", נכתב.

ביולי האחרון מינתה השופטת עירית וינברג נוטוביץ, את עו"ד אמיר דולב כמשקיף, על מנת שיבדוק את מצב החברה, ויגיש דוח לבית המשפט בתוך 21 יום. בדיון הראשון בהליך שהתקיים בשבוע שעבר טען ורדי כי: "מדובר באותה השיטה בה נהגה ענבל אור, הבטחה של דירות כאשר אין בכלל פרויקטים על הפרק, ובניסיון לעקוף את חוק המכר בדיוק כפי שחברת חפציבה נהגה". מנגד טען עורך דינו של עקיבא מאיר, כי לא קיים כל חוב, מאחר וטרם הגיע מועד פירעונם של הסכמי ההלוואה, וכי מדובר בסכסוך עסקי בין עקיבא מאיר לבעל חברה שהייתה שותפתו, והוא זה שמגייס את המצטרפים לבקשת הפירוק.

בדיון נודע כי חברת עקיבא מאיר לא שילמה למשקיף דולב את שכרו מה שלא אפשר לו לבצע את עבודתו, ולהעמיד דוח בעניין החברה לבית המשפט. במהלך הדיון ביקרה השופטת וינברג נוטוביץ את החברה ומנהלה מאיר שנכח בדיון "התמונה המתקבלת היא של חברה לפני חדלות פירעון. האינטרס הראשון והמובהק של החברה היה לשלם 75 אלף שקל לטובת עבודת המשקיף. די בכך שהחברה לא שילמה את הסכום כדי למנות מפרק זמני. התמונה היא לא טובה. החברה לא מסרה תיאור על הפרויקטים הצפויים למעט רווח מתקבל". על ההסכמים אמרה: "ייתכן שמדובר בהסכמי מכר שנוסחו כהסכמי הלוואה במטרה שלא יהיו כפופים לערבות חוק מכר. נראה שהחברה מסתירה יותר משהיא מגלה ורב הנסתר על הגלוי".

ממאיר עקיבא נמסר בתגובה: "לחברת ע.מאיר עסקאות בהיקף מאות מיליוני שקלים. בקשת הפירוק הוגשה ללא כל עילה, מכוח הלוואה שכלל לא הגיע המועד לפירעונה. הנושא כולו הוא תולדת תלונות שווא מאת יריב עסקי, כחלק מנסיונו להשתלט על החברה והפרויקטים בביצועה. ההסכמים שנחתמו הנם הסכמי הלוואה לכל דבר ועניין, שנערכו על ידי עו"ד שפועל בצוותא עם אותו יריב עסקי.

לעניין פרויקט לייב יפה בהרצליה, המקודם על ידי חברת לייב יפה 17 בע"מ, יובהר כי הוגשו תוכניות לעיריית הרצליה וחברת ע.מאיר מצויה בקשר רציף עם העירייה בעניין זה, כאשר הפרויקט עתיד להיות מאושר בקרוב". 

הממונה על חוק המכר הטיל קנס בגובה 660 אלף שקל על החברה

תלונה שהוגשה לממונה על חוק במשרד השיכון עמית גריידי בעניין ההלוואה בפרויקט הסתיימה בקנס גבוה. "מצאתי כי אכן בוצעו עבירות על חוק המכר בניגוד להוראות חוק מכר דירות להבטחת השקעות של רוכשי דירות. וזאת באמצעות הסכם הלוואה שנחתם עם שלושה רוכשי דירות שונים" כתב גריידי בהחלטתו, וקנס את החברה ב־660 אלף שקל.

בשיחה שקיים עמנו הסביר גריידי כי:"חוק המכר קובע שניתן לגבות עד 7% ממחיר הדירה מבלי לתת בטוחה. אנחנו נכנסים לתמונה ברגע שמתקבלת תלונה על גורם שגובה שקל אחד מעל 7%"". לדבריו במידה וקיים חשד לעבירות חוק מכר, מתקיים הליך מנהלי במסגרתו נשמעת גם תגובת החברה, כאשר במקרה הזה הוחלט להטיל את העיצום הכספי על החברה. החברה הגישה ערר על ההחלטה שעדין מתנהל. "בדרך כלל, טענות ההגנה הן שהסכם ההלוואה לגיטימי, ונועד לקבל כספים ולהחזיר אותם בצירוף ריבית. אבל מהות ההסכם היא אחרת ולכן הפסקתי לקרוא כותרות של הסכמים ואני בודק את המהות הכלכלית של ההסכם, כאשר במקרה הזה המהות הייתה לעקוף את חוק המכר ולמכור דירה, ועל כן פעלנו בהתאם ויש לנו גב רחב מהשר גלנט לפעול בכל הכלים כנגד מי שמסכן כספים של רוכשי דירות" אמר גריידי.

לדבריו:"הסכמי הלוואה שכאלה נפוצים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 /1 שנוטים פחות לקבל ליווי מהבנק. כיום מתנהלים שני הליכים מנהליים דומים, בעניינן של שתי חברות אחרות".

עוד כתבות

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: שלומי יוסף

דורי נכנעת, פלס נחשפת, אברהמי רוכשת. כותרות הנדל"ן לסוכות

בית המשפט אישר סופית למכור מגרש ברחוב הירקון לחברת יוסי אברהמי תמורת רבע מיליארד שקל, כיצד קרסה חברת דורי בנייה, באיזה עיר בנו הכי הרבה בתקופת כחלון כשר אוצר, והבתים שרכש אדם נוימן מייסד WeWork

עופר שלח / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

עופר שלח: התר"ש לצה"ל לא מעניין את נתניהו כבר שנה שלמה

ח"כ עופר שלח הוסיף בפוסט פייסבוק נוקב במיוחד כי "רק כעת משתמש נתניהו בכך להפעלת לחץ פוליטי על כחול לבן"

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

ירידות שערים בוול סטריט; מניית נטפליקס יורדת ב-5.1%

בורסות אירופה ננעלו בירידות שערים ● נגיד הבנק המרכזי של אנגליה צפוי לנאום הלילה כשברקע ציפייה להצבעה על הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי ● בורסת שנחאי נסגרה בירידה של 1.3% בעקבות הודעת התמ"ג של סין, שאר המדדים העיקריים באסיה ננעלו בירידות שערים גם כן

ג'ונסון אנד ג'ונסון./ צילום:  רויטרס

שוב צרות בג'ונסון אנד ג'ונסון? החברה מודיעה על ריקול בארה"ב

הריקול יוגבל לאצווה אחת של בקבוקי טלק לתינוקות שיוצרו והופצו בארה"ב ב-2018

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בדרך לפשרה: שופט זימן את מנכ"לי טבע וחברות התרופות האחרות לדיון לפני המשפט

שופט פדרלי זימן בכירים מהחברות על מנת לדון בפיצויים שהחברות מציעות ● טבע תשלם 29 מיליארד דולר, כחלק מהסכם הפשרה, בתרופות ובשירותי הפצה - כך על פי מקורבים לעסקה

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

לקראת הסדר בפרשת משככי הכאבים בארה"ב? דיווח: טבע וחברות נוספות מציעות פיצויים בכ-50 מיליארד דולר

לפי הדיווח, חמש חברות שעסקו בייצור ובהפצה של משככי הכאבים מציעות לשלם פיצויים בסכום של כ-22 מיליארד דולר במזומן ועוד כ-28 מיליארד דולר בתרופות ובשירותים

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

נחל הקיבוצים / צילום: יותם יעקובסון

כמעיין המתגבר: פארק המעיינות מציין 60 שנה בפסטיבל חגיגי

פסטיבל המעיינות חוגג השנה עשור להקמתם של פארק המעיינות ושביל המעיינות, וגם 60 שנה לגן השלושה (הסחנה), בשפע של פעילויות, הופעות, תערוכות ואירועים מיוחדים בחול המועד סוכות

בית מרקחת / צילום: בריאן וולסטון, רויטרס

על מה בעצם משלמת טבע כל כך הרבה כסף

הטענות הן שהחברות התעלמו מהידע הרפואי הנצבר לגבי סכנות המוצרים, והעלימו עין מכמויות התרופות העצומות שזרמו לשוק

המכונית האוטונומית של גוגל /צילום: רויטרס

מה יקרה לרכבי המיני והאם הג'יפונים כאן כדי להישאר? כך ייראה שוק הרכב ב-2020

חלק מהסיבות לשינויים הן פנימיות, כמו פגיעה בשוק ההיברידיות כתוצאה מעדכון המס הירוק, וחלקן נובעות מתהליכים גלובליים בשוק • מה שלא משתנה הוא החיבה של הישראלים לג'יפונים שלהם

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ השיב בשלילה להצעת נתניהו: החזר את המנדט, המתווה שלך לא כולל התייחסות לטוהר המידות

גנץ ציין כי במתווה של נתניהו אין התייחסות לנושא טוהר המידות וכי ההצעה היא "דרך לחסינות"

ספוטיפיי / שאטרסטוק

פרטנר תאפשר ללקוחות הטלוויזיה להשתמש בספוטיפיי

בפרטנר אומרים כי שירותי מוזיקה בטלוויזיה הופכים להיות יותר ויותר מבוקשים ● ההטמעה של אפליקציית ספוטיפיי בממירי פרטנר תהיה אוטומטית

מארק הרד, מנכ"ל אוראקל המנוח / צילום: Robert Galbraith, רויטרס

מארק הרד, מנכ"ל חברת התוכנה אורקל, מת בגיל 62

הרד מונה למנכ"ל אורקל בספטמבר יחד עם סאפרה כץ ● בעבר כיהן כמנכ"ל HP ועזב בשנת 2010 לאחר שערוריית הטרדה מינית

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

מחוקקים, אל תצאו טונה! אין להקל ברגולציה על עסקי מזון

לאחרונה נעשו ניסיונות להקל ברגולציה על עסקי המזון ● חשוב שמקרה הטונה המקולקלת בארומה ת"א לא יסיט את הספינה לאחור ● דעה

מערבל בטון של שפיר הנדסה. סיום הפרויקט בכביש 6 השפיע על התוצאות / צילום: אתר החברה

ארבעת האחים שפירא מבקשים לשדרג את שכרם בשפיר הנדסה לעד 5.5 מיליון שקל בשנה כל אחד

כל אחד מהארבעה צפוי ליהנות משכר חודשי של 135 אלף שקל, לצד הטבות נוספות, בעלות שנתית מוערכת של כ-2.5 מיליון שקל ● זאת בנוסף למענק שנתי בסכום מקסימום של 3 מיליון שקל

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

ויליגר: "מצרים על מחול השדים שנוצר וניסיונות השווא של ארומה ת"א להתנער מאחריות"

ממצאי בדיקת משרד הבריאות מנקים את האחריות מספקית הטונה ויליגר ● היסטמין הגבוה נבע מאופן הטיפול בטונה לאחר פתיחתה ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

אלה אלקלעי / צילום: תמר מצפי

תשובה לשאלה של אתמול והתעלמות מהמצב של היום

אנחנו חיים בתקופה שבה הפרדיגמות שאפשרו ניהול תקין של החברה בעשורים החולפים הפסיקו להיות תקפים ● השאת רווחים איננה יכולה להיות התכלית החברתית הבלעדית של חברה עסקית ● דעה - בתגובה לעו"ד דוד חודק